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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

En el negocio de las subastas, hasta el mejor escribano echa un borrón

Nuevo post de invitado de mfmelo, en el que nos cuenta su última aventura en el desastroso panorama judicial español.

Aunque en esta ocasión, todo hay que decirlo, el protagonista ha relajado la prudencia de la que todo inversor inmobiliario debe hacer gala y no ha tomado las precauciones imprescindibles por lo que ahora le toca penar y trabajar como un galeote para que le devuelvan el dinero lo antes posible.

Lo que nos cuenta que le ha sucedido solo podría pasar en un país como éste, con una judicatura de risa que no está al nivel de una de las primeras diez potencias del mundo, como hay quien dice que somos. Eso será porque nos miden por el PIB porque si lo hicieran por el nivel de nuestros juzgados seguramente nos clasificarían como del Tercer Mundo. 

Os lo dice un triste usuario habitual de la cosa judicial.

 

                                      

 

A vueltas con la misma cantinela de los registros y de los juzgados.

He de decir que a mí nunca me había pasado ya que con este tema siempre he tenido mucho cuidado y precaución, al igual que con las cargas preferentes, inquilinos, situación real de la finca y otros etcétera, pero si compras mucho y la certificación no te la aportan, el día de la subasta es sábado o festivo y te ha cogido el toro, la vaca y sus retoños... en fin excusas de mal subastero y de buen inversor, pues dices...

la finca me interesa, el precio también, si la cojo a buen precio voy a por ella, según mi experiencia esta finca no tiene cargas y el lugar donde se encuentra es el centro de una gran capital.

Es una ejecución de títulos judiciales del mes de junio del año 2.012.

Pues participé en la subasta con otros licitadores y subimos y subimos, hasta que por fin soy el máximo oferente.

Pido nota simple, pero hasta el lunes no me llegará y para entonces la subasta ya se ha celebrado.

La construcción del piso es del año 2.010, lugar céntrico, todo bueno y caro.

El lunes me llega la nota simple y resulta que el piso no está puesto a nombre de la sociedad deudora, sino al de un particular y que la carga por la que yo me adjudico la subasta no está.  No tiene carga alguna, ni delante, ni detrás y las afecciones que tiene son del año 2.012, año de incoación del procedimiento.

Es una ciudad apartada de la mía a unos 200 kilómetros. Así que me voy al juzgado, hablo con la única persona que había de guardia (son fiestas y el LAJ no se incorpora hasta el 7 de enero) con objeto de que me enseñe el procedimiento para poder actuar en consecuencia.

No se me entrega el procedimiento y no puedo ver nada, así que me voy al registro de la propiedad y les enseño la nota simple que me habían enviado, diciéndoles que el nombre no coincide, que la finca me la había adjudicado recientemente en subasta pública y que el embargo tampoco está inscrito. Les insinúo si no se habrán equivocado de finca.

Me coge la nota simple y a los cinco minutos me viene que todo está en perfecto orden y que lo que ha pasado es que el juzgado no ha renovado el embargo el cual caducó en fecha mes de junio. Que la finca fue transmitida en fecha septiembre del año 2.012 a un particular.

Esta finca me la he adjudicado en fecha mes de diciembre de 2.016 y el LAJ aún no sabe nada.

He estado mirando en los dos portales de subastas de Tristán y en ninguno de ellos viene este supuesto:  AJUDICACIÓN DE FINCA CON EMBARGO CADUCADO HACE 3 MESES Y FINCA TRANSMITIDA HACE 4 AÑOS.  Gracias a que todavía no le han entrado embargos.

Es una buena adquisición, pero si hay que dejarla perder, también se hace, pero se intentará que no sea así.

Pongo este caso ya que es posible que les pase a otros, ya que es un tema recurrente, aunque cada caso es muy particular.

A.- ¿informo al LAJ del problema y que renueve el embargo, antes que le entre algún otro? Hay cantidad sobrada para pagar la renovación.

B.- ¿Pongo abogado y procurador y desisto del procedimiento? Y que me devuelvan la retención.

C.- ¿Espero sin hacer nada hasta que se me apruebe el decreto y entonces presentar una tercería de dominio contra el nuevo propietario?

Por último sino trabajas con grandes márgenes y te pasan estas cosas, no podrás asumirlas cuando te ocurran y a mí cada día me ocurre algo nuevo y mira que tengo cuidado.

Y ahora os habla de nuevo Tristán el Subastero.

Recordar que si esto le ha sucedido a unn pedazo de profesional como es mfmelo, imaginad lo que puede pasaros a vosotros si se os ocurre pasearos por las subastas sin haberos formado. menudo desastre.

Para evitarlo no os quedará más remedio que matricularos en mi inminente curso online de subastas Triunfa Con Las Subastas.

A ver, tú, sí tú, empieza apuntándote en la lista de espera y así te aseguras ser el primero en ser informado de todo lo relativo al curso.

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136 comentarios (mostrando del 41 al 60)

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  1. #41

    Fcalvo

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    No tienes que sentir nada por mi
    Es una opinión mía personal nada descabellada
    Y si hablaras en un lenguaje inteligible todos te entenderíamos mejor
    1 derivada 2 derivada o 3 derivada me parece una chorrada. Es propio del que nada tiene que decir

  2. #42

    cdsioux

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Inversus, sería interesante que expusieras esas 3 derivadas que comentas, para que todos, en especial los más novatos, podamos ir aprendiendo algo nuevo. ;-)

  3. #43

    Tristán el subastero

    en respuesta a cdsioux
    Ver mensaje de cdsioux

    Ejem, ejem, no creo que eso sea lo más conveniente. Más que nada porque no hay nada como la propia experiencia

  4. #45

    Nuva12

    Dice Inversius:

    "El gran problema de la carga caducada, es que como la nave esté vendida (pues no hay cargas posteriores), el acreedor correrá y el adjudicatario se quedará sin nada".

    Perdonar mi desconocimiento, pero qué puede hacer el acreedor?

    Saludos

  5. #46

    Inversius

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Carbón número treinta y uno, en Leganés, al sitio llamado La Dehesa Nueva. MIDE: 684,50 metros cuadrados. LINDA: al Norte, en línea de 18 metros, con las parcelas 5 y 20 de la misma manzana; al Sur, en línea de 18 metros, con la calle C; al Este, en línea de 38,03 metros, con la parcela número 1 de igual manzana; y al Oeste, en línea de 38,03 metros, con la parcela 3 de la citada manzana. CUOTA: 0,38 por ciento.

    Sobre dicha parcela se ha construido la siguiente edificación: NAVE INDUSTRIAL diáfana, de planta rectangular y de cubierta metálica, con un adosado en su parte frontal destinado a oficinas y servicios. Las dimensiones exteriores de la nave son de treinta metros el parámetro de mayor longitud, por doce metros de ancho, con una SUPERFICIE construida de 360 metros cuadrados, y una altura libre en nave de seis metros. Las fachadas laterales y posterior están compuestas por el correspondiente parámetro de un pie de espesor de ladrillo cerámico visto, y serán ciegos.

    Constan inscritos los Estatutos de la Comunidad del Polígono.

    Esta finca no está coordinada gráficamente con el catastro, a los efectos del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria en la redacción establecida por la Ley 13/2015 de 24 de junio.

    TITULARES

    XIFABRIK SA con C.I.F. A81587610, titular del pleno dominio de 100,000000% de esta finca, por título de Compra, al Tomo 918, Libro 76, Folio 73, por la Inscripción 3ª.

    CARGAS DE LA FINCA

    Procede por segregación de la finca nº 57811 de Leganés Común. Inscripción 3ª, Tomo 751, Libro 751, Folio 1 de fecha diez de septiembre de mil novecientos noventa.: TIENE A SU FAVOR servidumbre constituida en la inscripción 4ª de la finca 12.988 del Archivo Común: Las zonas destinadas a vía de servicios y en general viales -registrales 57.805 y 57.507- así como las destinadas a iguales fines, hasta el momento de cesión al Ayuntamiento, se consideran como servicio y elemento común de las parcelas de la urbanización -registrales 57.809 a 57.825, impares-. En las viales van el colector de saneamiento y las canalizaciones para las redes de agua, energía eléctrica y alumbrado. Estas canalizaciones se considerarán servidumbre de las que serán predio sirviente los viales -registrales 57.807 y 57.809- y predios dominantes las parcelas que constituyen la urbanización -registrales 57.809 a 57.825-.

    Gravada con la anotación preventiva de embargo letra A tomada a favor de Don JOSE ANTONIO PULIDO MARTÍNEZ y de Don RAFAEL PULIDO MARTÍNEZ, sobre el pleno dominio de la finca propiedad de la entidad Xifabrik, S.A., según resulta de autos de ejecución de títulos judiciales 797/2007, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 59 de Madrid. La finca de este número responde de 14.191 euros de principal, más la cantidad de 4.275 euros presupuestadas para intereses y costas de ejecución. Tomada como anotación letra A de fecha 27 de mayo de 2008 en virtud de mandamiento expedido 14 de marzo de 2008 por Doña Teresa Carrión Castillo, Secretaria de dicho Juzgado.

    Prorrogada por 4 años desde el día 2 de abril de 2012, la anotación preventiva de embargo letra A de esta finca, por la anotación letra B de prórroga de fecha 2 de abril de 2012, practicada en virtud de mandamiento expedido el 15 de febrero de 2012 por Doña Teresa Carrión Castillo, Secretaria del Juzgado de Primera Instancia número 59 de Madrid.

    Expedida el 10 de Diciembre de 2.014 la CERTIFICACIÓN de dominio y cargas prevenida en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para el procedimiento de ejecución de títulos judiciales 797/2.007 seguido en el Juzgado de Primera Instancia 59 de Madrid, a que se refiere la anotación letra A, al ordenarlo dicho Juzgado. Así resulta de un mandamiento expedido el 24 de Noviembre de 2.014 por Doña María Teresa Carrión Castillo, Secretaria de tal Juzgado, que motivó la nota extendida el 10 de Diciembre de 2.014 al margen de tal anotación letra A.

    Según nota al margen de la Anotación B, esta finca queda AFECTA durante el plazo de CINCO años, al pago de la liquidación o liquidaciones que puedan girarse, habiéndose alegado exención en el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Leganés, a 2 de Abril de 2012.

  6. #47

    Inversius

    el mecanismo es el siguiente:

    1. El deudor vende pero no lo inscribe
    2. El acreedor reclama cantidad
    3. El licitador novato puja con sus ahorrillos de toda la vida
    4. El licitador paga
    5. El acreedor cobra y sale corriendo
    6. Cuando va a inscribirlo el licitador se encuentra que no se ha inscrito y puede haberse vendido
    7. Va a intentar que el acreedor haga algo, pero como ya ha cobrado

  7. #48

    cdsioux

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Bueno esperaré a realizar tu curso de subastas a ver si ahi se desvelan las 3 derivadas jejeje. Espero con ansias que llegue el periodo de matriculación ;-)

  8. #49

    Tristán el subastero

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    A veces los viejos del lugar nos expresamos con doble sentido para que no todos lo entendáis todo.

  9. #50

    Nuva12

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    En cargas, además de las servidumbres(que habría que verlo más detenídamente) , sólamente está el embargo que se ejecuta, no? Dicho embargo está caducado (caducó el 2 abril de 2016). Bién, con el mandamiento de cancelación de cargas el registrador no cancelaría las cargas posteriores si las hubiese al estar el embargo caducado, pero tampoco cancelaría el embargo que se ejecuta?

    Saludos,

  10. #51

    Fcalvo

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Además, amigo Inversius, te he de estar agradecido por el grado en el que me incluyes (entre las personas con experiencia). Imagino que tú estarás en la derivada 3 (los que tienen mucha experiencia y mucha información) que es el grado máximo de tu escala de valores.
    No sé por qué pero me huele a que has podido ser tú el que ha pujado por semejante porquería la friolera de más de 8.000 euros a lo que hay que sumar la carga preferente. Porque es que si no me cuesta trabajo leer tu comentario en el que me relegas al tramo 2 de tu escala y tú te autoconcedes el tramo 3.
    En las subastas digitales, como en cualquier otra, entran en juego muchos factores, por supuesto que el más información tiene es el que está en mejores condiciones de competir, pero si te sale un Kamikaze o un loco, por mucha información que tengas de nada te va a servir porque el "loco" no entiende de conocimientos, ni de análisis, ni de cargas asociadas a la compra, ni del tiempo que se requiere para tenerlo disponible y poder vender, ni cómo te vas a encontrar la vivienda y el dinero que tendrás que invertir para dejarla en condiciones de venta, ni tiene puñetera idea de nada y es capaz de subir y subir sin considerar que hay que comprar con margen, porque para comprar a precio de mercado o por encima, como estoy viendo, no tengo necesidad de participar en ninguna subasta, porque me voy a cualquier inmobiliaria y regateo el precio.
    Y no quiero decir con esto que huyo de la información que pueda ofrecerme la informática, ni los datos estadísticos, ni la secuencia de esos datos estadísticos. Para mí la única información válida es la que me suministran mis ojos.

  11. #52

    Nuva12

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Jajaaa, Fcalvo, menudo pique tienes por la tontería de las derivadas.

    Inversius, mira la que has liado, has enfurruñado a Fcalvo, porque cree que lo has metido en el grupo de la segunda derivada. Venga hombre, llevátelo a la 3ª derivada contigo, a ver si se le pasa el disgusto.

    Mejor nos dejamos de derivar e integramos (sumamos).

    Saludos.

  12. #53

    Inversius

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    disculpa Fcalvo, yo también estoy en la segunda derivada muy a mi pesar.

    Mi intención no es ofenderte, es mas, sabes que si alguna vez tuviera una duda te llamaría para pedirte consejo.

    Totalmente contigo en los márgenes.

    Mi queja es de la poca transparencia en esto de las subastas y no sabemos realmente lo que ocurre detrás, solo eso.

    Pero fundamentalmente por falta de información, y eso nos afecta a todos.

  13. #54

    Nuva12

    Lo subo

    En cargas, además de las servidumbres(que habría que verlo más detenídamente) , sólamente está el embargo que se ejecuta, no? Dicho embargo está caducado (caducó el 2 abril de 2016). Bién, con el mandamiento de cancelación de cargas el registrador no cancelaría las cargas posteriores si las hubiese al estar el embargo caducado, pero tampoco cancelaría el embargo que se ejecuta?

    Saludos,

  14. #55

    mfmelo

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Bien analizado Inversius, pero..
    A MI NO ME DEJES EN LA PRIMERA DERIVADA, YO QUIERO LA 3ª, que estoy estudiando mucho.

  15. #56

    Inversius

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    bueno, acabo de meterme y se ha dado por 101.001,00 euros

    los reyes han repartido carbón por valor de 101.001,00 euros en la SUB-JA-2016-41446

  16. #57

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Yo, en cambio, estoy obviamente en la primera derivada porque todos los días aprendo algo nuevo. Ayer, por ejemplo, aprendí en Subastanomics que cuando le compras un piso a un residente extranjero, le tienes que practicar una retención sobre el precio de compra y luego entregarle ese dinero a Hacienda. Antes de ayer, ni idea de eso.

  17. #58

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Yo propongo que a Mfmelo se le conceda la tercera derivada. Yo también estoy estudiando mucho y sin embargo no llego aún ni a la primera. Debe ser porque soy constante (dc = 0). 😂😂😂😂😂

  18. #59

    Fcalvo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Sí, pero esto nada tiene que ver con el análisis de una subasta que es de lo que estamos hablando
    Y, si te consideras que estás en la primera derivada, cómo vas a dar un curso de subastas que dices que es la "hostia". A ver si nos entendemos. Aclárate, porque si estás en la primera derivada yo no hago el curso. Yo estoy en la segunda derivada y quiero llegar a la tercera derivada. Si tú estás por debajo de mi, qué me vas a enseñar, joder, .....jejeje

  19. #60

    Nuva12

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    A ver, que yo me entere, el problema de esa subasta con embargo caducado (pero sin cargas posteriores), es que puedan plantear una tercería de dominio, no? El embargo que se ejecuta (aúnque caducado) se anularía con el mandamiento de cancelación de cargas?

    Saludos,

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  • Tristán el subastero

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