Si estás buscando las mejores hipotecas variables del mercado, estás en el lugar correcto. En este artículo comparamos en detalle las ofertas de los principales bancos para que puedas tomar la mejor decisión antes de firmar tu préstamo hipotecario. Las hipotecas variables funcionan con un tipo de interés referenciado al euríbor, lo que significa que tu cuota mensual sube o baja en función de cómo evolucione este índice.
ING: Tipos de interés personalizados según perfil.
Antes de entrar en el detalle conviene situar el momento: el euríbor a 12 meses cerró julio de 2026 con una media del 2,855%, el registro más alto del año, después de que el BCE subiera tipos 25 puntos básicos el 11 de junio. Esto cambia el cálculo respecto a los meses anteriores y lo explicamos más abajo.
Ranking de las mejores hipotecas variables
A continuación te presentamos el ranking con las mejores hipotecas variables, ordenadas de menor a mayor TAE Variable con bonificación máxima. En caso de empate técnico entre dos entidades, prima el menor diferencial sobre el euríbor y la ausencia de comisión de apertura. La TAE es el indicador más fiable para comparar el coste real de cada préstamo, aunque cada banco la calcula con supuestos propios de importe, plazo y euríbor de referencia.
*TAE Variable según las condiciones publicadas por cada entidad en sus páginas oficiales. Cada banco calcula su TAE con supuestos propios de importe, plazo y euríbor de referencia, por lo que las cifras no son estrictamente homogéneas entre sí. Kutxabank y Bankinter están en empate técnico. La TAE de ING es personalizada según perfil del solicitante y queda fuera de la ordenación.
Análisis de los bancos con las mejores hipotecas variables
A continuación analizamos en detalle las mejores hipotecas variables que ofrecen los bancos, mostrando las condiciones tanto con bonificación como sin bonificación para que puedas valorar si merece la pena contratar los productos vinculados que exige cada banco.
Hipoteca variable Kutxabank: el diferencial más bajo del mercado
La hipoteca variable de Kutxabank lidera el ranking gracias a su diferencial de solo Euríbor + 0,49% con bonificaciones, el más competitivo entre los grandes bancos españoles. Para acceder a él hay que domiciliar una nómina de al menos 3.000 €, aportar 2.400 € anuales a un plan de pensiones o EPSV de la entidad y contratar el seguro de hogar con Kutxabank Aseguradora.
✅ Sin comisión de apertura.
✅ La diferencia entre el diferencial con y sin bonificación es de 1 punto porcentual.
✅ El seguro de hogar exigido tiene una prima anual de 397,28 €, ya incluida en el cálculo de la TAE.
✅ Exige nómina alta: la bonificación completa está pensada para rentas superiores a 3.000 € mensuales.
Hipoteca variable Bankinter: mismo coste que Kutxabank, pero con comisión de apertura
La hipoteca variable Bankinter se sitúa en un empate técnico con Kutxabank: su TAE Variable bonificada es del 3,66% frente al 3,67% de la vasca, una diferencia de una centésima que queda dentro del margen de los distintos supuestos de cálculo de cada entidad. El diferencial es de Euríbor + 0,50%.
La diferencia real está en las comisiones: Bankinter aplica una comisión de apertura de 500 € que Kutxabank no cobra. Por eso, a igualdad de TAE, situamos a Kutxabank por delante.
✅ Sin bonificación, el diferencial sube notablemente hasta Euríbor + 1,80% y la TAE al 4,66%.
✅ Comisión de apertura de 500 €, la única del ranking junto a la de Unicaja.
✅ Asumen todos los gastos hipotecarios excepto la tasación.
Hipoteca variable MyInvestor: la mejor opción sin vinculaciones
La hipoteca variable MyInvestor es la opción para quienes no quieren atarse a seguros ni productos vinculados. Ofrece Euríbor + 0,79% sin necesidad de contratar nada más.
Su TAE del 3,81% es la cuarta del ranking, pero es la única que no depende de cumplir condiciones: no hay versión bonificada ni penalización por dejar de cumplirlas. Si sumas el coste real de los seguros y planes de pensiones que exigen Kutxabank o Bankinter, la distancia se estrecha o desaparece según tu perfil.
✅ No requiere domiciliar nómina ni contratar seguros u otros productos.
✅ Una sola modalidad: sin vinculaciones, sin letra pequeña.
✅ MyInvestor asume todos los gastos hipotecarios.
✅ Exige ingresos netos mínimos de 4.000 € mensuales por unidad familiar.
Hipoteca variable Sabadell: el TIN más bajo del primer año
La hipoteca variable de Sabadell ofrece el TIN de salida más bajo del ranking: 1,50% durante los primeros 12 meses, y Euríbor + 0,50% a partir del segundo año con bonificación total.
Ese TIN de entrada es atractivo, pero su TAE del 3,98% es la quinta del ranking, lo que indica que el peso de las vinculaciones en el coste total es relevante. Es un buen ejemplo de por qué conviene mirar la TAE y no solo el reclamo del primer año.
✅ Sin comisión de apertura en ambas modalidades.
✅ Gastos de gestoría y Registro de la Propiedad incluidos.
✅ Revisión semestral del tipo a partir del segundo año, no anual.
✅ Bonificación ligada a nómina y seguros de vida, hogar y protección de pagos.
Hipoteca variable Unicaja: condiciones segmentadas por nivel de ingresos
La hipoteca variable de Unicaja segmenta sus condiciones según el nivel de ingresos. Para nóminas superiores a 2.000 € netos mensuales, el diferencial bonificado es de Euríbor + 0,55%.
Es la hipoteca con la TAE más alta del grupo de diferenciales bajos (4,21%), en parte por su comisión de apertura del 0,15% y por unas vinculaciones amplias: nómina, recibos, tarjeta activa, seguros de hogar y vida, y aportaciones a fondos o plan de pensiones.
✅ Segmenta las condiciones según el nivel de ingresos del titular.
✅ La diferencia en TAE entre bonificada y sin bonificar es menor que en otros bancos.
✅ Es la única del ranking, junto a Bankinter, que cobra comisión de apertura.
Hipoteca variable Abanca: el caso en el que bonificar sale más caro
La hipoteca Mari Carmen variable de Abanca es el ejemplo más claro del ranking de que bonificar no siempre compensa: su TAE bonificada (5,11%) es superior a la no bonificada (4,43%), porque el coste de los productos vinculados supera el ahorro en el diferencial.
Con máxima bonificación el diferencial es Euríbor + 0,60%; sin ninguna, sube a Euríbor + 1,60%. Si te interesa esta hipoteca, echa cuentas de los seguros antes de firmar la versión bonificada.
✅ Única del ranking donde la TAE bonificada supera a la no bonificada.
✅ Analiza detenidamente el coste de los productos vinculados antes de contratar.
✅ Asume el coste de tasación y está abierta a negociar la financiación concedida.
Con bonificación
Sin bonificación
TIN 1er año
2,05%
3,05%
TIN a partir del 2º año
Euríbor + 0,60%
Euríbor + 1,60%
TAE Variable
5,11%
4,43%
La TAE con bonificación puede ser superior a la TAE sin bonificación porque incluye el coste de los productos vinculados (seguros, planes de pensiones, alarmas) en el cálculo total del préstamo. Cuando eso ocurre, la versión bonificada sale más cara pese a tener un diferencial más bajo.
Hipoteca variable Naranja ING: tipo personalizado según perfil
La hipoteca variable Naranja de ING queda fuera de la ordenación por TAE porque no publica un precio de lista único: tus ingresos, el valor de la vivienda, el plazo y los productos que contrates determinan el tipo final.
Eso la hace difícil de comparar en una tabla, pero interesante para perfiles con buena situación financiera que puedan negociar por debajo del precio de escaparate.
✅ Tipos personalizados: el tipo final depende de tu perfil, no de un precio de lista único.
✅ Sin comisión de apertura en ninguna modalidad.
✅ Gestión 100% online — sin necesidad de ir a una oficina.
✅ Financiación hasta el 80% en primera vivienda, 75% en segunda residencia.
Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario cuyo tipo de interés cambia a lo largo del tiempo en función de un índice de referencia, generalmente el euríbor a 12 meses. A diferencia de las hipotecas fijas, cuya cuota permanece constante, en una hipoteca variable pagarás más si el euríbor sube y menos si baja.
La estructura de una hipoteca variable incluye dos partes: un tipo fijo durante el primer año (TIN primer año) y, a partir del segundo año, un diferencial fijo más el euríbor vigente. Por ejemplo, una hipoteca con euríbor + 0,50% te cobrará ese 0,50% adicional sobre el valor del euríbor en el momento de la revisión.
Pros
Cuotas iniciales más bajas: el interés del primer año suele ser inferior al de las hipotecas fijas o mixtas.
Diferenciales históricamente bajos: los mejores están entre el 0,49% y el 0,60%.
Comisiones más reducidas: suelen tener menores costes por amortización anticipada o subrogación.
Contras
Cuotas variables: el importe puede cambiar en cada revisión.
Riesgo de subidas: con el euríbor al alza, las revisiones actuales están encareciendo las cuotas.
Menor estabilidad: es más difícil prever cuánto pagarás a largo plazo.
¿Cómo afecta el euríbor a las hipotecas variables?
El euríbor es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Cuando el euríbor sube, las hipotecas variables se encarecen; cuando baja, se abaratan las cuotas mensuales.
Si tienes una hipoteca de 200.000 € a 25 años con Euríbor + 1%, y el euríbor pasa del 2% al 3%, tu cuota mensual subirá aproximadamente entre 80 y 100 euros dependiendo del capital pendiente.
El escenario ha cambiado respecto a los últimos dos años. El euríbor a 12 meses cerró julio de 2026 con una media mensual del 2,855%, el registro más alto del año, frente al 2,245% de enero: una subida de 0,610 puntos en seis meses. El detonante fue la subida de tipos del BCE de 25 puntos básicos el 11 de junio de 2026, la primera desde que arrancó el ciclo de recortes en 2024.
Para quien ya tiene una hipoteca variable, esto significa que las revisiones actuales traen subidas de cuota, no bajadas. Y para quien está pensando en contratar, que conviene simular el escenario de un euríbor por encima del 3% antes de decidirse.
¿Cuándo se revisan las hipotecas variables y qué pasa en la próxima revisión?
La revisión de las hipotecas variables se realiza de forma periódica, normalmente cada 6 o 12 meses, según lo estipulado en el contrato. En cada revisión, el banco aplica el euríbor medio del mes anterior al de la revisión y lo suma al diferencial pactado.
Por ejemplo, si tu hipoteca se revisa cada enero, el banco tomará el euríbor medio de diciembre del año anterior para calcular tu nueva cuota. Es importante que anotes bien la fecha de revisión de tu hipoteca para anticipar cuánto subirán o bajarán tus mensualidades.
¿Suben o bajan las hipotecas variables en la próxima revisión?
Las hipotecas variables suben cuando el euríbor sube. Con el índice cerrando julio en el 2,855% de media, quien tenga revisión anual verá un encarecimiento respecto al 2,079% de julio de 2025. Quien la tenga semestral también notará subida, porque en enero de 2026 la media era del 2,245%. En ambos casos, la próxima revisión traerá una cuota más alta, no más baja.
¿Cómo elegir la mejor hipoteca variable?
Ahora que ya conoces cómo funcionan las hipotecas variables, la siguiente pregunta es: ¿cómo saber si una oferta es realmente competitiva? Desde Rankia consideramos que una hipoteca variable puede ser una buena opción si, al menos, cumple con estos criterios:
Fíjate en la TAE variable, no solo en el TIN: la TAE incluye comisiones y gastos, por lo que permite comparar mejor entre hipotecas. Sabadell tiene el TIN de entrada más bajo del ranking y, aun así, la quinta TAE.
Calcula el coste real de las vinculaciones: suma la prima anual de los seguros y las aportaciones a planes de pensiones. En Abanca, ese coste hace que la versión bonificada salga más cara que la no bonificada.
Mira cada cuánto se revisa el interés: normalmente cada 6 o 12 meses. Con el euríbor al alza, una revisión semestral te traslada la subida antes.
Revisa las comisiones: especialmente las de apertura, amortización anticipada y subrogación. Bankinter cobra 500 € de apertura y Unicaja un 0,15%.
Simula el escenario adverso: calcula la cuota con el euríbor al 3,5% o al 4% y comprueba que te sigue cabiendo en el presupuesto.
🗣️ Si tienes dudas sobre qué hipoteca elegir, nuestro servicio de asesoramiento hipotecario te ayudamos a comparar las diferentes ofertas del mercado para encontrar la hipoteca que mejor encaje contigo y conseguirte el mejor tipo de interés.
Las mejores hipotecas variables ofrecen diferenciales de entre Euríbor + 0,49% y Euríbor + 0,85% con bonificaciones, lo que se traduce en TAE de entre el 3,66% y el 5,11%. Sin vinculaciones, el diferencial suele situarse entre Euríbor + 1,49% y Euríbor + 1,80%.
Muy probablemente sí. El euríbor cerró julio de 2026 en el 2,855% de media, frente al 2,079% de julio de 2025 y al 2,245% de enero de 2026. Tanto si tu revisión es anual como semestral, el índice de referencia es hoy más alto que en tu última actualización, por lo que la cuota subirá.
Depende del perfil del comprador y de la evolución prevista del euríbor. Con el índice en máximos anuales y el BCE volviendo a subir tipos, las hipotecas fijas han recuperado atractivo para quien priorice la certeza en la cuota. Las hipotecas variables compensan si confías en una moderación del euríbor a medio plazo.
Para encontrar la hipoteca variable más barata hay que ir más allá del TIN del primer año y fijarse en tres variables clave: el diferencial sobre el euríbor, la TAE Variable y el coste real de las vinculaciones. Con este análisis, Kutxabank se posiciona como la opción más barata, con un diferencial de Euríbor + 0,49%, una TAE Variable del 3,67% y sin comisión de apertura. Bankinter está en empate técnico (3,66% TAE), pero cobra 500 € de apertura.
Las hipotecas variables afrontan un cambio de ciclo. Tras dos años de bajadas, el euríbor ha vuelto a repuntar y cerró julio en máximos del año, lo que devuelve atractivo a las hipotecas fijas para los perfiles que priorizan la estabilidad. Kutxabank y Bankinter encabezan el ranking en empate técnico con diferenciales desde Euríbor + 0,49%, Ibercaja se cuela en el podio como la que mejor ha resistido la subida, y MyInvestor se mantiene como la alternativa más transparente para quienes no quieren vinculaciones.
Antes de decidir, compara siempre la TAE Variable (no solo el TIN del primer año), calcula el coste real de los productos que exige cada banco como condición de bonificación y simula tu cuota con el euríbor por encima del 3%. La hipoteca más barata no es siempre la que mejor encaja con tu perfil.
Ahora mismo ambas hipotecas están disparadas. El que quiera comprar un vivienda lo tiene cada vez mas difícil.
Y para aquellos que pillan una hipoteca para ponerlo en alquiler lo más seguro es que se topen con inquilinos morosos.
en respuesta a
Geoff007
-
#167
28/01/24 08:53
Eso está bien si prefiere una deuda al 10% y no al 5%. Esto es, contratar al fijo es de entrada pagar mucho mas. Cuando los tipos están a punto de bajar en 2024, no me parece buena idea que un prestatario pacte un fijo. El banco: feliz.
#166
01/08/23 18:15
Ahora las hipotecas variables disparadas, y las fijas tambien, parece que el mejor momento ya paso
#165
09/12/22 13:28
Hola, En relación a una hipoteca sin comisión de desistimiento PARCIAL pero con comisión de desistimiento TOTAL ¿podría realizar amortizaciones parciales sin pagar comisión y realizar una amortización total cuando el capital pendiente de amortización sea mínimo? ¿o la comisión de amortización TOTAL se aplica sobre el capital prestado inicialmente? Gracias y saludos.
en respuesta a
Geoff007
-
#163
23/04/22 00:49
Buenas, Geoff007:
Si no es mucho abusar, podrías desarrollar un poco más las ideas que comentas? Lo de perder dinero sí o sí con tipo variable, la ayuda que supone la inflación con un tipo fijo y lo de la refinanciación a tasa fija.
Gracias de antemano y un saludo,
#162
04/09/21 08:51
Soy un trader de Hipoteca.. NO hay tal cosa como "buenas hipotecas variables".. Lo siento amigo por ser directo. Esto es un error terrible.
Si firmas una Hipotecas variable, perderas dinero si o si. Pero si lo haces a una tasa fija, la misma inflacion sera una bendicion que te podra hacer rico si la persona usa el cerebro.
Es por este motivo que el 99% de los inversores Inmobiliarios compran con prestamos al 10% anual (intereses solos) con un pago global en 5 a 10 años.. La Idea es poder refinanciar a una tasa fija y expandir el tiempo del prestamo *(Time value of money)..
Yo entiendo que este post tiene buenas intenciones, pero realmente es peligroso para el lector comun.
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