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Hace un tiempo publiqué varios post’s sobre la gestión de alquileres, concretamente estos:

Y aunque algunos detalles ahí indicados, pueden haber sufrido alguna modificación, entiendo que en grandes líneas siguen siendo vigentes.

Ayer en Idealista, además de alguna otra web, se nos habla de la reciente sentencia del Tribunal Supremo en relación a las deducciones en los rendimientos de viviendas alquiladas que fueron recibidas por donación o herencia. 

Aunque por fortuna no estoy en esta situación, es más que probable que por simple Ley de vida, me afecte en unos años, espero que bastantes, pero a pesar de ello voy a poner mi reflexión sobre el asunto y al mismo tiempo completar los post’s antes enlazados. 

Por lo que yo interpreto, a efectos de amortización de los inmuebles, que en los alquileres de vivienda es un 3% sobre el mayor de dos valores, del valor catastral o del valor de adquisición de la fica, ojo, que solo en la parte que afecta al vuelo (construcción) porque los terrenos o en pisos, la parte alícuota de terreno que les corresponde en el total de la finca, no son amortizables.

Realmente este gasto deducible en los rendimientos por lo que se tributan los ingresos por alquileres, no es precisamente baladí, es una buena cifra a deducir, repito, como gasto, en el resultado contable de ingresos (alquileres) menos los gastos realizados para su obtención.

Para calcular el valor de la parte del terreno de una compra, cuando en la escritura no se han detallado los valores de construcción y terreno por separado, que raro es una escritura con tal separación de valor, lo detallé en el post  Actualizaciones de entradas de 2012 - Inmuebles en alquiler III *224* por la mitad del escrito en el párrafo que comienza con:

Las amortizaciones no suponen desembolso real de dinero, y en lo que respecta a las fincas, contemplan un 3% del mayor de los valores de dichas fincas, el de compra o el que figura en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), pero atención el recibo en su detalle suele tener dos partes, una en relación al vuelo (parte de construcción) y otra para el suelo (terreno). El 3% solo lo podremos calcular en relación al “vuelo”, los terrenos no se amortizan ¿si el valor de compra es superior, como calculamos los valores, porque en la escritura es muy raro que figuren por separado? Pues con una simple proporción, pongamos un ejemplo que para estas cosas siempre viene bien ………

Por lo que parece o interpreto, el criterio de la Agencia Tributaria era que solo se podría amortizar considerando como inversión las cantidades realmente pagadas por la adquisición de la finca, es decir, en una donación o herencia no se habrá pagado el valor de la finca, se ha donado sea intervivos o mortis causa, con lo cual el único desembolso realizado serán los impuestos, gastos notariales y de registro. Por tanto, la amortización a practicar sobre el valor de la finca a efectos fiscales, será bastante baja, si se recibió por línea directa (de padres, abuelos o hijos), que en algunas Comunidades Autónomas está muy bonificada a efectos de impuestos.

Salvo error por mi parte, y aquí me atrevo a pedir “el apoyo” a foreros fiscalistas como @mbmbmb , @cachilipox , @juan-lackland , @leopol72 , @bacalo  ......  por ejemplo, que son foreros con los que me he cruzado en diversas ocasiones,  porque y salvo error por mi parte, incluso si el título de propiedad de una herencia o la percepción de una legítima, ha supuesto una demanda judicial, los gastos incurridos para la consecución de los bienes recibidos, no se podía considerar dentro de tales gastos de adquisición  a los efectos de amortización.

Con esa reciente sentencia del Tribunal Supremo todo apunta a qué el cálculo para las amortizaciones no tendrá en consideración se la finca se pagó o no, en el caso de donaciones o sucesiones, el valor que figure en la declaración del impuesto, junto a los gastos e impuestos, será la base para tal cálculo. 

Según lo que indica Idealista concretamente es: 

...... el gasto en concepto de amortización, que los contribuyentes pueden deducir en su IRPF, debe calcularse sobre el valor real de la vivienda, declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), y no sobre el valor de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición, tal y como estimaba Hacienda

Bienvenido sea por tanto este criterio del T.S. 
 
  1. en respuesta a W. Petersen
    -
    #3
    04/10/21 10:28
    Yo entiendo que han sido gastos necesarios para la obtención de esas fincas, pero, no me pongo en la piel del técnico que lo fuera a revisar...
  2. en respuesta a leopol72
    -
    #2
    01/10/21 14:23
    Gracias .... te pongo un ejemplo:

    Un hermano en una herencia recibe un legado, pero el mismo es insuficiente, el heredero entiende que no es así, y el legatario interpone una demanda judicial para obtener lo que se desprende, según sus cálculos, el importe correcto de tal legítima. Acaba obteniendo más bienes, además del legado, pero para ello habrá incurrido en unos costes legales que fueron necesarios para la obtención de otras fincas, que no hubiera obtenido sin pleitear.

    Obviamente, estas nuevas fincas se destinan a alquiler, de hecho, algunas ya estaban alquiladas y hay subrogacion de los contratos.

    ¿Qué opinas? 
  3. #1
    01/10/21 13:46
    El nuevo criterio (cuando lo acepten en la AEAT), es como dices, mas beneficioso para el contribuyente, ya que se podrá calcular la amortización sobre un valor (el declarado como de adquisición en la herencia o donación) generalmente mayor que el catastral.

    Respecto al párrafo:
    ... porque y salvo error por mi parte, incluso si el título de propiedad de una herencia o la percepción de una legítima, ha supuesto una demanda judicial, los gastos incurridos para la consecución de los bienes recibidos, no se podía considerar dentro de tales gastos de adquisición  a los efectos de amortización. 
    Yo entiendo que todos los gastos necesarios para la adquisición de un bien se pueden y podían meter como mas valor, incluidos los judiciales, en la proporción correspondiente, pero siempre que el litigio fuera necesario para la obtención de los mismos, es decir, por ejemplo, que se estuviera decidiendo el ser heredero o no, pero no lo serían si por ejemplo el litigio versara sobre la valoración de la herencia pero no sobre quién hereda o no.

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