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Blog de economía doméstica y pequeñas empresas

Debate de ideas, financiación y formación financiera básica

Actualizaciones de entradas de 2012 - Inmuebles en alquiler III *224*

 

Tercera parte: Contabilidad, control, y algunos

apuntes sobre la fiscalidad.

 

Es continuación de los post’s 221 y 222 ….. y todos ellos son actualización de post publicados en 2012, en colaboración con el forero Jtorres.

 

En primer lugar y relación a esta “tercera parte”, hay un tema jurídico fiscal que hay que considerar, porque una cosa es ser “casero” de forma individual y otra serlo en un/os pro-indiviso/s con familiares o con tercero/s

 

1 – “Caseros individuales”

 

En este caso podremos facturar como personas físicas, sin problema alguno, sean los bienes objeto de alquileres sujetos a IVA (locales de negocio, naves industriales, párquines no vinculados a viviendas o terrenos) o simplemente viviendas. Si bien como se desarrollará mas adelante, nuestra recomendación es que a pesar de ser así, “las cuentas” es bueno que se lleven totalmente separadas de los ingresos de nuestros salarios, pensiones de jubilación o ingresos como autónomos. No es que ni legal o fiscalmente sea obligatorio, no lo es, pero si que tiene sus efectos prácticos.  

 

2 – “Caseros en pro – indiviso”

 

Si nuestra facturación genera IVA nos veremos obligados a constituir una “comunidad de bienes” (C.B.), tener un CIF como si de una empresa se tratase, aun cuando la titularidad jurídica de las fincas no sufrirá variación, éstas seguirán figurando con nuestra titularidad, de alguna forma una “C.B.” es un mero “ente fiscal”, pero no tiene efectos jurídicos como los tendría la aportación de las fincas a una sociedad, fuera ésta limitada o anónima. Técnicamente una “CB” carece de personalidad jurídica.

La necesidad fiscal de la constitución de una “C.B.” responde a que al figurar dicha/s finca/s a favor de varios propietarios, es necesario emitir una sola factura del importe del alquiler, ello para que el receptor pueda deducir el IVA correspondiente, dichas facturas, además del IVA y en función de su importe estará sujeto a retenciones fiscales, en este momento al 19%, si bien en 2015, fue durante 6 meses al 20 y el resto del año al 19,50%.

Si solo tenemos ingresos de viviendas, y por tanto no sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y a cargo de inquilinos que la utilicen como vivienda, porque otra cosa es alquilarla como despacho profesional, o alquilarla a empresas, que en ambos casos estaría sujeto a IVA y en su caso a retenciones, hay quien opina que no es necesario constituir una comunidad de bienes, y es perfectamente correcto percibir los ingresos conjuntamente todos los propietarios, sin necesidad de constituir una C.B., de hecho si unos caseros son residentes en muchas de las comunidades autónomas que conforman España al estar sujetos en régimen de gananciales (caso de matrimonios propietarios) ya existe como tal dicha comunidad de bienes, y aunque se esté sujeto al régimen económico de separación de bienes, ya que el mero hecho de percibir unos alquileres en conjunto sobre una propiedad también conjunta, existe “de facto” una comunidad de bienes, no obstante no tengo yo tan claro que a efectos fiscales el no constituirla no pueda suponer algún que otro problema ante la administración tributaria. Me explico, se registrarán gastos de mantenimiento, adquisiciones de mobiliario o electrodomésticos, etc., y el que tengamos una facturas cuyo detalle del comprador figure solo a nombre de uno de los propietarios, tiene ciertas posibilidades de que la administración tributaria no admita la deducción total, o que una “lectura” extremadamente restrictiva de dicho gasto solo sea aceptada la deducción del porcentaje de la misma que afecta al propietario titular de la vivienda, es decir que si los propietarios de la vivienda “A” son Pedro y María, y en la factura de gastos solo figura “Pedro”, en dicha “lectura restrictiva” solo se admita la deducción del 50% de la misma en la declaración del IRPF de “Pedro” y nada en la de “María”. Y ni os digo si como ocurre en muchas ocasiones en que los propietarios realizan el pago de las facturas de consumos (electricidad, gas, agua, etc.) y posteriormente “re facturan” estos costes a los inquilinos, si bien aquí a efectos prácticos queda mas que demostrada la relación de gasto – ingreso, pero no siempre en fiscalidad es suficiente con las apariencias, aunque éstas sean “mas que demostradas apariencias” .

Por todo ello yo personalmente  (W. Petersen) creo que la mejor garantía fiscal de ausencia de interpretaciones capciosas, es la constitución de una comunidad de bienes, solicitar a todos los proveedores la facturación a cargo de dicha “C.B.”, y obviamente la emisión de recibos de alquiler también generados por las comunidad de bienes. Remarco, en este caso de manera personal, insisto, puede que esta “idea” carezca de base alguna, y sea eso ….. una mera apreciación personal. 

Aquí se nos planteará una segunda duda, para los casos en que “convivan” alquileres sujetos a IVA y otros que no, y que la propiedad se las fincas sea idéntica ¿una comunidad de bienes o dos? Una para los bienes sujetos a IVA y otra para los no sujetos, pues menudo lío. Esto tendrá opiniones para todos los gustos, es perfectamente posible una sola comunidad de bienes, solo que a efectos del IVA a deducir tendrá solo esta consideración la parte que afecte a los bienes sujetos, no a los que no lo generan, se llama “prorrata especial”, pero este es un tema mas de especialista en fiscalidad que nuestro, no es que sea complicado, pero hay que considerar ciertas reglas y tener perfectamente comunicado a la Agencia Tributaria que se ha optado por dicha “prorrata especial”.

Si por el contrario tenemos dos comunidades bienes diferenciadas, esto no se plantea, una comunidad de bienes funcionará en su totalidad con la deducción del IVA soportado y la otra sin declaraciones de IVA, considerándose el “soportado” como mayor coste o mayor gasto, aquí el problema es de coste administrativo, si nosotros somos capaces de presentarnos las declaraciones trimestrales, el 184 anual, en su caso el 347, etc., ningún problema, pero si precisamos de asesor fiscal, al margen de lo recomendable que es tener uno al menos cuando hay que hacer las declaraciones anuales del IRPF o del modelo 184 y 347, pensemos que tendremos doble gasto, lo cual no es ni bueno ni malo, solo que debemos saber que puede ocurrir.

 

El control de “la contabilidad”.

 

Para los contables como yo, la mejor manera de llevar “las cuentas” es con un programa de contabilidad, que los hay por poco dinero, incluso por 80 ó 100 €, pero claro para ello es preciso conocer cómo funciona esto de la “doble partida” y aún cuando la contabilidad es bastante simple en estos casos, y muy repetitiva, no todo el mundo conoce sus técnicas (ni tiene porque conocerlas, ni es cuestión de hacer un cursillo para llevas las cuentas de unos pisos que tengo y tal ……). De optar por un programa de contabilidad, como idea para la separación y “control individual” escribí sobre ello en el post de blog http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1032299-contabilidad-por-actividades-negocio-analisis-delegaciones

 

Y para no contables, yo recomiendo una simple hoja Excel con varias columnas, y os pongo un ejemplo para quien le interese:

Se trata de “organizar” la hoja en varias columnas, yo he estimado un total de 12 si no son alquileres sujetos a IVA,  ó 18 si lo estuvieran:

 

  •  Fecha
  •  Forma de pago
  •  Justificante archivo
  •  Ingresos por alquileres
  •  Otros ingresos
  •  Tipo de IVA
  •  IVA repercutido
  •  Número de registro de IVA
  •  Detalle y/o notas
  •  Gastos por reparaciones y conservación
  •  Gastos financieros
  •  Impuestos y tasas (IBI, basuras …)
  •  Suministros
  •  Otros gastos
  •  Amortizaciones
  •  Tipo de IVA
  •  IVA soportado
  •  Número de Registro.

Con menos columnas se puede perfectamente, se trata solo de adaptarlas a los datos que nos solicita la declaración del IRPF, sin embargo “llevar las cuentas” solo para cumplir con las obligaciones fiscales, a nosotros nos parece una contabilidad a la que le falta una pata, porque además de la “justificación” fiscal, entendemos que se precisa de unos datos que además sirvan como gestión, de ahí la propuesta de una  separación de conceptos algo más “generosa”.

Al final de las columnas, sus sumas y un cálculo del rendimiento antes de impuestos, que será una mera suma / resta de ingresos menos gastos.

Y si al final se hacen los cálculos según las “solicitudes” del impreso de presentación del IRPF, ya es la “cuadratura del círculo”, y nos va a permitir tener automáticamente el trabajo hecho en esta parcela de nuestra declaración impositiva.

En el caso de no estar sujetos a IVA, deberemos considerar como mayor gasto el importe pagado como IVA, o sea podremos eliminar las columnas que afectan a IVA y los números de registro.

Esta especie de “columnado” habrá que llevarlo por separado para cada finca, porque tenemos obligación de llevar el control de forma individual sobre cada finca objeto de alquiler, o si se alquila una finca con parquin o con dos (no mas de dos) podrá considerarse a estos efectos una sola en su conjunto.

Como casi todos conocemos, un libro Excel (o cualquier hoja de cálculo de otras empresas proveedoras de software) tiene varias hojas, por tanto es perfectamente posible y viable, una hoja anual para cada finca y enlazarlas con una hoja que agrupe todos los conceptos de las viviendas en un resumen.

Como habrá gastos compartidos para todas las fincas, por ejemplo la comisión bancaria de mantenimiento, habrá que “repartir” este tipo de gastos comunes.

Obviamente nadie obliga a llevar “las cuentas” a través de un ordenador, se puede hacer perfectamente a mano en una libreta, pero en la era informática, convendremos que las hojas de cálculo son un “gran invento”.

La idea es asimismo tener una cuenta bancaria separada de los temas personales, si optamos por una comunidad de bienes, pues es obvio que tendremos una cuenta cuya titularidad será la comunidad de bienes, pero si podemos optar por mantener los ingresos / gastos de alquileres a titularidad personal, sea porque las fincas son propiedad de una sola persona, o porque no queremos optar por la constitución de tal comunidad, al no existir fincas sujetas a IVA, la separación es buena por varios motivos.

Control de ingresos, gastos, y su punteo con la cuenta bancaria (de esta forma podremos verificar que no nos olvidamos de nada)

Para no “confundir” nuestros ingresos regulares con los ingresos por rentas.

- Para crear una “reserva” para acometer inversiones o reparaciones que serán necesarias, con cierta periodicidad,  para el mantenimiento de las fincas.

Asimismo un buen control contable, aunque sea mediante un Excel, o a mano en una libreta (las de “toda la vida”) que tenga además un reflejo en una cuenta o cuentas bancarias, ante una inspección o control tributario, es mucho más simple de demostrar la cadena, y por tanto ello redunda en un beneficio propio, aparte del control de nuestra gestión que ello va a suponer.  En este sentido, si somos “manitas” y nos hacemos alguna reparación propia y para ello debemos adquirir material en tiendas de bricolaje, y aun habiendo pagado de nuestro bolsillo, recomendaría guardar los justificantes y de vez en cuando ir al banco y cobrar estos importes de la cuenta de los alquileres, y de esta forma estos gastos tendrían su propio justificante contable y de deducciones.

¿Y esto de la “reserva”? Pues una mera opinión, creemos que “guardar” un porcentaje entre el 5 y el 10% acumulativo (un 5, 6, 7 ó 10% cada año) de los ingresos brutos, nos va a suponer una garantía y provisión de fondos para afrontar un adecuado mantenimiento o derramas comunitarias sin que ello suponga un problema serio en nuestra economía, o por ejemplo el cambio de calderas de calefacción, cosa que ocurre últimamente por la “bastante nueva” reglamentación del gas.

¿Cómo procedemos a retirar los resultados de esta especie de “empresa separada”? Pues aquí cada uno tendrá su sistema, pero por poner uno, se trata de que uno “se anticipe” a si mismo una cantidad a cuenta, con periodicidad mensual o trimestral, y allá por febrero-marzo cuando las cuentas del año anterior ya están digamos “cerradas”, y en el caso de las comunidades de bienes por la presentación el modelo fiscal 184 (que se hace en marzo) retirar la diferencia no anticipada, traspasándola a nuestra cuenta particular. De ahí que se estimaba recomendable, hacer una reserva, en cuyo caso sería retirar el sobrante, menos la “reserva constituida”.

No desearíamos terminar esto, sin  hacer alguna mención de tipo fiscal, aun cuando no es el objeto de estos post’s de blog.

 

Apuntes y consideraciones fiscales

 

No somos nada especialistas en este campo, y pedimos disculpas si hubiera alguna inexactitud en este sentido, en primer lugar unos apuntes en relación a las amortizaciones a las que tenemos derecho a deducirnos como gasto, en términos contables y empresariales a cualquier bien de inversión (bien duradero) se le supone una vida útil, y como estos bienes tienen un ciclo de vida superior a un año, se reparte el gasto en el tiempo de duración que se estima, por ejemplo (siguiendo con las consideraciones que tendría una empresa), por ejemplo los muebles de oficina, se compran por un valor de 10.000 €, y estimamos que tendrán una vida útil de 10 años , por tanto se considerará como gasto anual un 10% (1.000 €) de manera que a los 10 años se hayan amortizado totalmente, luego durarán algo mas o algo menos, y ello también está previsto, esto ya sería mas complejo de detallar, sin embargo sin ello y solo con el ejemplo suponemos que con el ejemplo se entiende perfectamente. Asimismo y como casi siempre la Hacienda Pública tiene que poner su opinión, establece una tablas de porcentajes máximos a aplicar, debemos considerar que la aplicación de estos gastos supone menos recaudación, estas tablas fiscales, por llamarlas de algún modo vienen determinadas por sectores económicos, y existen una serie de activos (bienes) cuyos porcentajes se consideran iguales sea cual sea la actividad económica. Estos porcentuales que estima la Agencia Tributaria suelen coincidir bastante con las vidas útiles de muchos bienes, pero no es así siempre, con lo cual las empresas ya medianas o las grandes aplican unos porcentajes en términos contables y otros distintos en términos fiscales, por el contrario las empresas mas pequeñas para eliminar la complejidad que ello supone aplican directamente las “tablas de la Agencia Tributaria”, en este sentido va nuestra recomendación a nuestros efectos (de ahí la introducción).

Bien … volvemos a las amortizaciones que tenemos derecho a aplicarnos como deducción en nuestras “cuentas” de los alquileres: 

Las amortizaciones no suponen desembolso real de dinero, y en lo que respecta a las fincas, contemplan un 3% del mayor de los valores de dichas fincas, el de compra o el que figura en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), pero atención el recibo en su detalle suele tener dos partes, una en relación al vuelo (parte de construcción) y otra para el suelo (terreno). El 3% solo lo podremos calcular en relación al “vuelo”, los terrenos no se amortizan ¿si el valor de compra es superior, como calculamos los valores, porque en la escritura es muy raro que figuren por separado? Pues con una simple proporción, pongamos un ejemplo que para estas cosas siempre viene bien:

Finca que nos costó 100.000 €, mas gastos de compra o de tramitación/impuestos hereditarios 8.000 €, total 108.000 €.

El recibo de IBI indica: Valor Catastral: 84.216,00 Valor del suelo: 21.500, Valor del vuelo o valor de construcción: 62.716.

En este caso convendremos que nos interesa contabilizar el 3% del valor de compra, simplemente porque es superior, entonces hacemos una regla de tres con los valores del IBI, y determinaremos que la Hacienda Pública considera que esta finca el 25,53% corresponde al terreno (84.216 x 25,53% = 21.500,34 €) por lo tanto aplicamos la proporción al valor de compra 108.000 x 25,53% = 27.572,40 es lo que vamos a considerar el valor del suelo, y el resto, o sea 108.000 – 27.572,40 = 80.427,60 el importe a aplicar el 3% de amortización en concepto de gasto por dicho finca.

En el caso de que lo recibamos en herencia, no podremos considerar el valor que consta en su aceptación, por tanto atenderemos al valor catastral- 

En una contabilidad empresarial, los importes aplicados a amortización a lo largo de los años, nunca pueden superar el valor de adquisición, o sea que en este caso tras algo más de 33 años, tendríamos que dejar de aplicar este gasto, al considerase el bien totalmente amortizado. Ello no es así a efectos fiscales en lo que respecta a la presente exposición, lo cual no deja de ser curioso, y por el reglamento al parecer se podrá amortizar este 3% (o los porcentajes que se puedan legalmente determinar en el futuro) de una forma permanente.

Ello en virtud de lo que indica el artículo 14 del reglamento

A)   Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

B)   Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento” 

Por lo tanto en su virtud, para el caso las amortizaciones de otros elementos permanentes, bienes de naturaleza mobiliaria, como serán el mobiliario, electrodomésticos, etc. deberemos atender a las tablas fiscales de amortización para cada tipo de elemento, si bien en muchos coincidirá con el 10% anual de su valor (mobiliario) y deberemos llevar un control de lo que vayamos amortizando, de manera a los 10 años (caso del 10%) tendremos que dejar de amortizar. Obviamente si tenemos que sustituir los bienes tendremos que amortizar en dicho momento lo que nos quede, pero esto ya daría para unos cálculos muy técnicos (nada complicados) y si alguien tiene interés no me importa redactar un ejemplo a dicha pregunta.

Y para ambos casos (inmueble y los demás enseres, que técnicamente se llaman “bienes muebles” y no se refiere solo a mobiliario),  los gastos sean de amortización o de cualquier otra “derivada” solo son deducibles si la finca está generando ingresos, si solo la tenemos alquilada unos meses, los gastos solo serán deducibles estos meses, o si no podemos determinar con exactitud los importes, se hará de manera proporcional.

También debemos considerar que aun cuando estemos tributando como comunidad de bienes, se nos considera “personas físicas”, contamos con una deducción del 60% si la vivienda constituye residencia permanente de nuestro inquilino (no valen contratos de temporada), lo cual debemos convenir es un excelente apoyo fiscal al alquiler, pero como todo tiene “su contra” y es que en algunos casos no podremos compensar rendimientos negativos de unas fincas con rendimientos positivos de otras, tampoco supone que siempre vayamos a perder estas deducciones, porque está prevista su digamos “compensación” en los 4 años posteriores y sobre la misma finca, pero esto ya es entrar en consideraciones fiscales, de lo que no somos nada especialistas, y desde luego daría para otro “ladrillo” como este.

En el aspecto tributario también debemos conocer lo que indica la ley del IRPF, aún cuando estos aspectos se pueden perfectamente “subcontratar” a un asesor fiscal, no siempre es un “buen negocio” el ahorro en estos temas, dicho ahorro para quien no tenga esto mucho “por mano” o se desenvuelva bien con leyes y reglamentaciones, le puede suponer un problema con la Agencia Tributaria en algunos casos, o no optimizar fiscalmente los resultados económicos, o sea “mal negocio” en dicho apartado.

Artículo 23 Gastos deducibles y reducciones

1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º

2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será igualmente deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Es  interesante resaltar, la diferencia que hace la Ley entre los gastos del apartado 1 y los demás gastos, ello, ya que supone ciertas limitaciones en cuanto a su deducción, o al menos de manera inmediata, tal como se ha comentado con anterioridad.

Asimismo y sobre los saldos de dudoso cobro, creemos también que unos apuntes son pertinentes, porque puede ser algo controvertida su justificación a efectos fiscales. Dice el reglamento:

Artículo 13. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

e. Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

 1.    Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

 2.   Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización  del  período  impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

 

Asimismo en las  consultas vinculantes que registra la Agencia Tributaria (petete) está la V0046-07, que indica:

 

De lo anteriormente expuesto cabe concluir lo siguiente:

1º. Los consultantes deberán imputar en cada período impositivo como rendimiento íntegro del capital inmobiliario las cantidades correspondientes al arrendamiento del local, incluso aunque no hayan sido percibidas.

2º. Del rendimiento íntegro computado podrán ir deduciendo como gasto los saldos de dudoso cobro, a medida que vaya transcurriendo el plazo de seis meses exigido reglamentariamente, teniendo en cuenta que el total de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros.

No somos nada especialistas en fiscalidad, ninguno de los dos, pero se nos ocurre que una parte de la controversia nos puede venir con la demostración suficiente a criterio de la AEAT de esto que entendemos “algo vaga definición” de “el momento de la primera gestión de cobro realizada”  ¿es suficiente un buró fax, o es preciso un requerimiento notarial?, y otra cuestión es de suponer que si hay desahucio la deuda va a quedar perfectamente demostrada con el fallo del juez, sin embargo si es lo que ocurre en ocasiones que al final el inquilino se va con impagos y sin necesidad de un desahucio (a menudo en estos casos puede considerarse de las soluciones menos malas) ¿Dónde lo localizamos para las comunicaciones? …. En fin creemos que si puede suponer cierta controversia.

También debemos recordar que hay un impuesto sobre “el contrato”, ello en virtud del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre  (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), por el cual deberemos liquidar el impuesto atendiendo a la tabla que se incluye en el enlace siguiente:    http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/rdleg1-1993.t1.html#a7

Para ilustrar esto, de nuevo, mejor con unos ejemplos:

Alquiler por temporada: 6 meses a razón de 1.000 € al mes, entonces 1.000 x 6 = 6.000 €, por tanto la tasa de este impuesto es de 30,77 € (*).

Alquiler de vivienda: 1 año a razón de 700 € al mes, sería 700 x 12 = 8.400, con lo cual si la tarifa alcanza solo hasta 7.692,95 €, deberemos aplicar el exceso de 707,05 €, cuyo cálculo es 707,05 : 6,01 = 117,64 x 0,024040 = 2,83 € adicionales a liquidar. (*)

(*) De estos “timbres” podemos encontrar impresos con el impuesto ya liquidado en los estancos, y si no disponen de ellos, se les puede solicitar y en pocos días los van a tener a nuestra disposición, sin embargo me temo que en buena parte de los casos tendremos que liquidar este impuesto en la oficina de liquidadora de nuestra comunidad autónoma, dónde los “delegados” suelen ser los registradores de la propiedad. Los impresos se pueden descargar por internet, en la propia oficina liquidadora nos pueden dar razón del modelo a descargar. 

Y para el caso de que sea un alquiler de vivienda a un año, pero con la posibilidad de prórroga hasta los 3 años, entraríamos en un debate muy interesante:

¿La posibilidad del inquilino de quedarse en la vivienda hasta 3 años, se consideraría a estos efectos como prórroga forzosa?  Recordemos que es un derecho que ostenta el inquilino de manera unilateral y la obligación de liquidar este impuesto (el sujeto pasivo) es la parte arrendadora, que no es precisamente el que ostenta dicho derecho. 

Alquiler de vivienda / residencia habitual del futuro inquilino: Importe de la renta 600 € al mes, contrato a un año, pero con posibilidad de prórroga hasta los 3 años, por tanto liquidaríamos 3 años, atendiendo a dicha “lectura asimilable” ……  600,00 € x 36 = 21.600,00 €, que equivale a una tasa de 30,77 € (*) que corresponden al importe hasta la cifra contractual de 7.692,95 €, luego la cantidad restante a razón de 0,024040 € por cada 6,01 € de exceso.

21.600 – 7.692,95 = 13.907,05 : 6,01 = 2.313,99 € x 0,024040 = 55,63 € que sumados a los 30,77 = 86,40 €.

Aquí podemos observar que la tarifa está pensada todavía en pesetas, de ahí los decimales, ya que parece que en su momento el legislador se limitó simplemente a su conversión de 1 euro = 166,386 pesetas, observemos su importe máximo por tramos termina en 7.692,95 € equivalente a 1.280.000 ptas., cifra que para un alquiler de tres años, y en algunas poblaciones pues será bastante difícil de encontrar, a pesar de la crisis, y ello nos obliga a unos cálculos que podrían perfectamente evitarse con una actualización de la tabla a importes mas adecuados con los precios de los alquileres, pero tal vez no es bueno que demos ideas, porque si este impuesto es revisado, la posibilidad de su aumento es mas que probable.

En todo caso, si alguno de los lectores de este post de blog, puede aportar algo sobre esta cuestión, lo agradeceríamos, ciertamente la cosa quedaría mucho mas completa.

Si el alquiler está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.), este impuesto no debe liquidarse.

Entendemos que es hora de terminar, no esperamos que haya sido amena su lectura, de hecho no lo es nada, pero si creemos que estos “tres ladrillos” puedan servir a alguien que haya tenido la santa paciencia de leernos, porque lo que sí es un hecho irrefutable es que nuestra capacidad de síntesis es bastante mejorable.

Agradecimientos a los foreros Empty  y Maltijo  por su colaboración. Se trata de dos foreros que hoy ya no están por aquí, al menos con estos nick.

Y a Batiscafo, por indicarme una modificación fiscal relevante que no tuve en consideración en el momento de redactar el prsente post.

www.yoreklamo.com
  1. #1

    batiscafo

    Sobre la reducción del 60% o del 100% en alquileres destinados a vivienda. Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

    Hasta 31.12.14

    2. 1.º En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
    2.º Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
    El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.
    Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este número 2.º.

    Desde 01.01.15

    2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

    Como verás en la nueva normativa que entró en vigor el año pasado, la reducción del 100% pasó a mejor vida.

    Un saludo.

  2. #2

    W. Petersen

    en respuesta a batiscafo
    Ver mensaje de batiscafo

    Mie........... he copiado de un post de 2012 que todavía hablaba del 50% .... corrijo ya, con texto legal incluido ... gracias.

  3. #3

    W. Petersen

    en respuesta a batiscafo
    Ver mensaje de batiscafo

    Por cierto, tengo presentada una consulta vinculante ante la Dirección General de Tributos, en relación a los alquileres para estudiantes, es evidente que conforma su residencia habitual, están más de 183 días al año, y los contratos son a un año, aunque al menos yo, agosto se bonifica, la renta es cero, pagan consumos pero no renta. De alguna forma es un contrato a un año pero con 11 pagos de renta ¿que opinas al 60% o no?

    Algunos se empadronan, básicamente para temas de salud o beneficios municipales como el aparcamiento barato.

  4. #5

    batiscafo

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Yo apostaría por el sí del 60%.

    En principio, no veo que la normativa hable que para aplicarse la reducción tenga que constituir la residencia habitual del arrendatario, sino que solamente la destine a vivienda.

    En la consulta V1478-08, aunque e habla de más temas de los que planteas, puedes ver algún tema coincidente con tu caso. Pon atención a la parte última de la contestación:

    http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=11919&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+(V1478-08)&Pos=0&UD=1

    Un saludo.

  5. #6

    W. Petersen

    en respuesta a batiscafo
    Ver mensaje de batiscafo

    Me parece bastante ilustrativa la respuesta, por tanto supongo que la misma irá en este sentido .... lo que me preocupa es el tema del plazo, porque normalmente los contratos son de uno de septiembre a 31 de agosto,y el último mes no se paga, con lo cual alguien de la AEAT puede entender que realmente es un contrato a 11 meses.

    A efectos meramente comerciales, si un estudiante quiere irse en junio, no hay problema, ya que las penalizaciones por salida antes del contrato suelen coincidir con la LAU, que son 6 meses obligatorios, por tanto el que se vayan en junio no cambia el contrato ....

  6. #7

    Cachilipox

    Un matiz sobre la amortización del "vuelo". Dices en el texto principal que se aplica igual amortización por inmuebles "(o que recibimos en herencia)".
    En tal caso de adquisición lucrativa (herencia, donación,...), como el único "coste efectivamente satisfecho" (tal y como dice la Ley) acostumbra a ser el propio impuesto y los fedatarios públicos, la amortización en la práctica solo se aplicará sobre el valor catastral.
    La valoración del inmueble recibido por herencia sí es válida como precio de adquisición a efectos de la ganancia o pérdida patrimonial, pero no es una cifra a tener en consideración a efectos de la amortización del vuelo en rendimiento del capital inmobiliario. Matices del IRPF.

  7. #10

    W. Petersen

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    No es un nuevo impuesto, existe desde el año de la catapún, yo hablaba de él en el post que muy similar a éste, publiqué en 2012, lo que ocurre es que había quedado en desuso, de hecho los estancos vendían impresos para contratos, que tenían un timbre y esos se usaban.

    En mi oponión, por tanto puedp estar en un error, con la inflación ya no había impresos del importe adecuado, y había que pagar el impuesto a metálico, cosa que no se hacía, en muchos casos se utilizaban tales impresos sin considerar el importe a pagar. Como no pasaba nada, ni habían sanciones, ni control .... muchos caseros y asesorías siguieron así, hasta que alguien de la administración se percató de su existencia y no aplicación, con lo cual han localizado una fuente de ingresos existente y no aplicada.

    Yo, al margen de mis temas particulares administro un bloque de viviendas de alquiler, propiedad de varias famílias, y tengo en los archivos contratos antiguos con tales impresos.

  8. #12

    W. Petersen

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Hace años "que paso" de impresos oficiales .... folios por una parte, y por otra bajarse el programita de modelo 600, el mismo que usan las notarías y gestorías, rellenas las casillas, te calcula, te vas al banco, pagas, y acto seguido al registro de la propiedad en la parte que es oficina liquidadora de la comunidad autónoma ... y ya que has ido al banco, de paso ingresas la fianza .... esta misma mañana he hechos dos gestiones contractuales de eso ..... en uno de estos dos contratos, un inquilino se niega a pagar el 100% de esto, entiende que va a medias, y al final se acordó así .... mira hay quien negocia el precio del alquiler y otros que estos gastos, y como por mi parte no tengo inquilinos, sino clientes, con todo lo que ello conlleva, pues eso, estamos ante un cliente, y se habla con él igual que haría la empresa x con su cliente tal, si interesa se acepta y sino pues no .... como todo.

  9. #13

    Franz

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Lo entiendo, es un lio que parece interminable. Y no digamos el de un arrendador que se niega a bajar el IPC como en otros puntos que 'pa que contar' al arrendatario y ya sabemos como lo hacen "guardando silencio y dejando pasar el tiempo" y después echando culpas a quien sea, menos a él o ellos mismos. Y lo peor del caso que se pone delante de su letrado, sabe dios, con cuantos embustes. Y ahí tienes al arrendatario, delante también de su letrado. Pensando en ese gran día que termine toda estas trifulcas que parece que sea "de un siglo", son de esos cuentos que termina uno y al unísono empieza otro.
    Saludos

  10. #14

    W. Petersen

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    A ver Franz, lo que hacen los demás, en algunos casos lo sé, y otros me lo imagino, y en este negocio hay demasiado rentista, y poco empresario, considerando "rentista" al de cobrar y poco gasto, y empresario el que considera esto como una actividad como otra y tiene clientes, no inquilinos. Soy muy pesado con esto, pero es la base del negocio, como en todo tipo de ellos, el alquiler al margen de consideraciones fiscales, no deja de ser la venta de un producto, de un servicio.

    En estos momentos administro exactamente 26 unidades, hasta hace un par de años eran 28, (no son todos míos ni mucho menos !!!!!!) obviamente tengo a colaboradores, uno solo no puede hacer estas cosas ..... y solo tengo tres casos en los que hubiera bajado el IPC, obviamente se hizo y se ha hecho en la última revisión ¿y los demás? Pues la crisis motivó que tuviéramos que renegociar contratos, con lo cual se confecciona un anexo por el cual se pacta durante 12, 18 o 24 meses una renta fija, obviamente menor que la contractual. En algunos casos ya alcanzaba el vencimiento final de los 5 años a los que tenía derecho el inquilino (que ahora son 3) y en otros casos no llegaba, creo que fueron 6 o puede que 7, una vez llegada la finalización del pacto temporal, en dos, que yo recuerde, se actualizó con todos los IPC, positivos y negativos, en otros casos se ha prorrogado el pacto hasta vencimiento, y tras él nuevos precios o nuevos inquilinos.

    Te lo digo en serio, me encanta los que buscan inquilinos, mientras los que buscamos clientes seamos unos pocos, el resultado es que nosotros alquilamos sin problema, y los otros se siguen lamentando de dicha crisis, porque el día que todos hagamos las cosas medianamente bien, sobrarán pisos, y esto a mi no me interesa para nada !!!!!

    Te parecerá increíble, de las 28 unidades, que ahora son 26, desde el inicio de la crisis, el período más largo de una unidad sin alquilar fueron 45 días, lo habitual 10-20 días, y una de las últimas, el pasado enero, el cliente nos comunica que se va después de reyes, y tuve que pedirle por favor que me permitiera mostrar el piso, porque tenía inquilinos para el día 10, no hubo problema, y precisaba de 3 días como poco para limpieza y pequeñas reparaciones.....

    Y no, no todos son en Barcelona, que como se dice hay gente paaaa too, algunos, concretamente 5, están en población que la demanda es infinitamente menor. Éste de los 3 días están en tal población, a la que lo presenté al API habitual, tenía a tres clientes interesados, ... el API sabe que no somos baratos, pero no ponemos problemas, por ejemplo en esta finca en concreto, desde enero no ha llamado 4 veces por pequeños arreglos, la lavadora, nueva y en paz (acabamos antes, que las reparaciones en una de 5 años, no son muy recomendables, porque la pagaremos 2 veces) dos de los baños, y un tema que le dije que esto no nos correspondía que era un error del cliente, lo entendió, de hecho al final lo que quería era el teléfono de nuestro lampista, lo que ocurre que como buen cliente, tenía que intentar a ver si el casero lo pagaba igualmente.

    En este 2016 tendremos 4 vencimientos ¿sabes que haremos? pues una reforma integral, al objeto de conseguir mejores perfiles, si cabe, buen producto, mayor precio, esto si es negocio, no lo es "racanear", a medio plazo es un mal asunto, y para reformar tendremos que solicitar financiación bancaria, pues vale ....

  11. #15

    Franz

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Referente al IPC por lo que se ve les gusta el positivo no el negativo, por ejemplo, el año pasado.
    Se lo duro que es buscar e inclusive alquilar o vender una vivienda y me refiero a los profesionales API. Bien sabemos que todos quieren ganar dinero en este mundo y lo peor es que sea de forma ilegal y bien sabes que no hay uno hay un millón + uno. Por el que trabajo se dificulta mucho mas a los profesionales o colaboradores que de buena fe, ayudan en su labor.
    Una reforma integral se refiere a una vivienda en un mismo edificio o el edificio completo, por ejemplo si el edificio consta de 10 viviendas o pisos, es normal que se deje uno o dos pisos al virulé, o sea sin hacer reforma alguna. ¿Eso es correcto?.
    Saludos

  12. #16

    W. Petersen

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    En nuestro caso queremos reformar todo el edificio, bueno en realidad es la escalera, el recibidor .... y los pisos, pero claro, no podemos rescindir los contratos vigentes, por tanto a la que van quedando pisos libres, sea por vencimiento del contrato o porque algún cliente se va, se hacen las actuaciones. Se trata de una actuación a varios años vista, hay un problema económico, los propietarios están acostumbrados a recibir ingresos cada mes, una cosa es "recortar" tales ingresos, y otra dejarles a dos velas, de proponerlo en la junta ya me sé la respuesta, con lo cual uno debe considerar que se puede hacer, que no es posible y obviamente los plazos. Y luego está lo de presionar a los inquilinos para que se vayan, este "negocio" no nos interesa, hay que ser de una pasta especial (en negativo). En "negocios" de este tipo, ni yo ni los propietarios tenemos interés.

    El problema de las inversiones en reformas, es que te comes el IVA, a no ser que consigas clientes de empresa, y como esto de "pagar" al gerente el piso, con el tema de la regulación de rendimientos en especie se ha vuelto muy excepcional, pues si, un problema, tienes un 21% de coste adicional.

    Para estas cosas, es bueno aplicar lo que comento "de la reserva" en los post de blog, generas un ahorro para este tipo de cosas ....

  13. #17

    Franz

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    ¿Y en el caso que hagan daño en la vivienda al inquilino?, ¿se repara o no se repara? Porque en mi caso, no han reparado absolutamente nada y ten en cuenta que han realizado obras por todas partes, menos en mi vivienda. Asimismo te podría contar mas historias, por ejemplo, un, dos, desahucios.
    Saludos

  14. #18

    W. Petersen

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Si se hacen obras, al industrial hay que exigirle que tenga un seguro de responsabilidad civil, con lo cual de tales daños el inquilino reclamará al casero, sus relaciones son con él, nada tiene que ver con la constructora, pero luego será el "casero" quien podrá exigir al constructor tales responsabilidades.

    De hecho lo habitual, si se hacen las cosas bien, es que al industrial no le paga todo hasta el final, se le pueden dar importes a cuenta, pero nunca el 100% de la obra, debe reservarse un 10 ó 15% a liquidar una vez finalizado todo, de esta forma uno se cubre de los posibles desperfectos.

    Ahora bien si el casero tiene dos pisos, repara uno, contratado a algún empresario sin una mínima estructura de negocio, no tiene que ser una empresa grande, puede incluso ser un autónomo, pero con unos mínimos, no hay problema. Otra cosa es lo siempre, contrato al chapuzas del barrio, que es barato, además me hace una parte en dinero negro, y claro es lo del anuncio, pero no solo lo de sin iva, sin escuelas, sin hospitales, es además sin garantías ..... !!!! eso si se ahorra mucho ..... menos problemas se ahorra casi todo, pues lo siento, algunos no queremos problemas .... los problemas son caros !!!!

  15. #19

    Franz

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Por lo visto, no tenían un seguro de responsabilidad civil, y aunque se le enseñó en su día los daños a los respectivos dueños que realizaron las obras, ya fueran en paredes, techos, etc... si te he visto no me acuerdo.
    Probablemente, seria chapuceros o que se yo. Lo que si es cierto es que han cambiado la estructura de las respectivas viviendas.
    Y siguen bromeando con el IPC como antes te he mencionado y con la comunidad de propietarios que no mencionan o escriben por carta el conceptos o conceptos durante años de lo que se debe de abonar. Y podría seguir contando historias.
    Saludos


  16. #20

    W. Petersen

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Es que me lo imaginaba!!!! vamos a ver, el problema de estas cosas, y ahora me pongo "el mono de inquilino", porque además tengo una pequeña participación en una empresa que es inquilina, con tan mala suerte que el "casero" tuvo problemas económicos serios y para pagar al banco les entregó la nave, ya te puedes imaginar lo que es tener a un banco como casero, se está muy "intranquilo" sencillamente porque no tienen ni puñetera idea de fincas, el primer problema fue pagar las rentas, al principio no puedes ni pagar, porque nadie del banco sabe quien caray gestiona esto !!!!!.

    Pero claro con un banco no te enfrentas a ninguna persona en concreto, sino con empleados del banco, por tanto inicias una reclamación y tarde o temprano vas a solucionar el tema.

    En caso de un casero particular, es evidente que puedes iniciar una reclamación por los destrozos y por lo del IPC, y aún cuando garantías no hay, yo diría que es como la situación liguera del Barça, que es más fácil que gane la liga a que la pierda, pero de momento no la ha ganado .... pues eso lo mismo, es más fácil ganar que perder, sin embargo esto te supone enfrentamiento con el casero, y en ello dependes del nivel de deportividad que tenga, por lo que intuyo, va a tener más bien poco ...... por tanto si puedes ganar la reclamación, pero no sé si te compensa el enfrentamiento que tendrás que provocar ... ya que si cada vez que tengas un problemas tienes que reclamar por escrito, te puedes encontrar que para cualquier sandez te diga que escribas "como siempre", y mientras tanto el problema te lo estás comiendo tu.

    Como dice el amigo Jtorres "hay más pisos que gatos descalzos" ... la solución es irse ....

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