El Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas (REAV): Mito o Realidad

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Existe multitud de información, opiniones y publicidad en internet referente al régimen especial de Impuesto de Sociedades (IS) que permite reducir un 85% su pago a las empresas que se dedican al arrendamiento de viviendas. Incluso hay empresas especializadas que venden llaves en mano sociedades con ocho viviendas “preparadas” para aplicar este beneficioso régimen.

El objetivo de este artículo es analizar en detalle todos los requisitos y características del REAV, así como ofrecer una visión global de su funcionamiento en comparativa con otros regímenes para arrojar luz y ayudar a resolver las dudas más frecuentes que este asunto genera a multitud de inversores inmobiliarios.


Este es el esquema de todos los puntos que veremos a lo largo del artículo:

1.      Características principales de las sociedades limitadas.
2.      Análisis de las características y requisitos del REAV.
                           i.          Concepto de actividad económica en el Impuesto de Sociedades.
                          ii.          Sobre el número mínimo de viviendas en propiedad.
3.      Comparativa fiscal de la inversión como persona física (IRPF con reducción 60%) VS Sociedad en REAV.
4.      Conclusiones.





1.      Características principales de las sociedades limitadas.


En un artículo anterior de este blog analizaba con detenimiento el funcionamiento y la fiscalidad del arrendamiento de viviendas como particular, tributando en Rendimientos del Capital Inmobiliario de IRPF y hacía una pequeña comparativa de las diferencias entre gestionar el patrimonio como persona física o como sociedad. (Puedes verlo aquí).

En este caso y, previo a adentrarme en todas las particularidades del Régimen Especial de empresas arrendadoras de viviendas, voy a hacer un resumen de las principales características que tienen las entidades mercantiles:

 1)  Tienen personalidad jurídica propia, por lo que la responsabilidad de los socios se limita al capital aportado a la sociedad (¡ojo! En el caso del Administrador puede haber mayor grado de responsabilidades).
 2)  Al tener personalidad jurídica, tiene un patrimonio independiente de los socios y capacidad para actuar por sí misma, es decir, los inmuebles que adquiere son propiedad de la SL.
 3)  Los socios son propietarios de las participaciones sociales que conforman el Capital Social, nunca son propietarios directamente de los inmuebles.
 4)  Las sociedades tienen un órgano de administración: administrador único, varios administradores o consejo de administración. Este órgano es el encargado de representar a la sociedad y de ejecutar las decisiones adoptadas por la Junta de Socios, así como de rendir cuentas de los resultados.
 5)  La Ley de Sociedades de Capital prevé que hay una serie de decisiones que es obligatorio que adopte la Junta de Socios (las de mayor envergadura) y las decisiones rutinarias recaen sobre los administradores.
 6)  Tributan en el Impuesto de Sociedades al tipo general del 25% con posibilidad de aplicar reducciones cumpliendo unos requisitos que más adelante detallaré.
 7)  Los beneficios acumulados en la sociedad después de pagar son titularidad de la propia empresa, por lo que, para traspasarlo a los socios, hay que realizar repartos de dividendos, por lo que los socios tributarán en IRPF en la base del ahorro (entre 19% y 23%). La otra opción de traspasar dinero de la empresa a los socios es fijando nóminas, lo cual tributa en la base general de IRPF.
 

2. Características y requisitos del Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas del Impuesto de Sociedades


Entendido como funcionan las sociedades, me sumerjo en la particularidad fiscal de las empresas que se dedican al arrendamiento de viviendas.

El siguiente texto entrecomillado es la información que figura en la web de la Agencia Tributaria respecto de este beneficioso régimen fiscal:

“El REAV es un régimen opcional del Impuesto de Sociedades y se aplicará a las entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, aunque es compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento. Deben de cumplir los siguientes requisitos:

  • El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a 8.
  • Las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.
  • Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido.
  • En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55%.”
 
A continuación, desgrano todos puntos importantes que contiene este breve texto:
 

2.1- Concepto de actividad económica del IS


El primer requisito que nos establece el legislador radica en que, a efectos fiscales, tengamos una empresa que desarrolla una actividad económica y no se trate de una mera gestión de patrimonio. 
Siempre explico que, para cualquier actividad, Hacienda presupone que, si constituimos una empresa, vamos a desarrollar una actividad económica salvo que nos dediquemos al arrendamiento de inmuebles, en cuyo caso establece unos requisitos añadidos.
El artículo 5 de la ley de IS regula el concepto de actividad económica y dice:
“Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.”

Como vemos, la empresa debe tener, al menos un trabajador contratado. Que especifique que debe ser contrato laboral significa que debe estar dado de alta en Régimen General de la Seguridad Social y devengar un salario fijado por la legislación laboral. En el caso del sector inmobiliario opera el “Convenio Colectivo estatal para las empresas de gestión y mediación inmobiliaria”. Este convenio fija un salario mínimo de 14.000€ anuales, lo que conlleva un pago de Seguridad Social de unos 4.400€ anuales. Es decir, cumplir escrupulosamente este requisito tiene un coste de aproximadamente 18.400€ al año.

Queda totalmente excluida la posibilidad de considerar que los socios de la empresa cubran el puesto de la persona contratada, ya que la Seguridad Social considera que cualquier socio que posea más del 50% de la empresa (o más del 25% y sea administrador) tiene un control efectivo de la sociedad y, por tanto, no nos encontramos ante una relación laboral con ajenidad tal como nos obliga el artículo expuesto.


            ¿Cuestionan los Tribunales la obligación de tener una persona contratada?

Es cierto que hay varias sentencias relativamente recientes(STSJ de Cataluña nº663/2019, por ejemplo) en las que los Tribunales dan la razón al contribuyente y eliminan la liquidación paralela emitida por Hacienda tras realizar una inspección a la empresa y verificar que no había persona contratada.

Estas sentencias, pese a ser recientes, están basadas en ejercicios fiscales anteriores al 2015, año en el que se introdujo la descripción actual del concepto de actividad económica del IS. Previo al 2015, la ley de IS no especificaba explícitamente el concepto y, únicamente, hacía referencia al concepto de actividad económica del IRPF.

Al ver Hacienda que la inconsistencia le podía hacer perder los juicios, optó por modificar la ley, quedando redactada con un literal incuestionable y no interpretable.

Es decir, a día de hoy esas sentencias favorables al contribuyente no constituyen doctrina consolidada para poder aplicar el beneficio fiscal sin tener trabajador y poder defendernos antes una inspección de Hacienda.

Existen también varias consultas vinculantes en las que el legislador reconoce la no necesidad del trabajador contratado, pero siempre hay una casuística concreta, por ejemplo, en la V-2826/16 se le reconoce la no necesidad de contratar un trabajador a una empresa dedicada a la gestión de un centro comercial, entendiendo que disponiendo de un patrimonio relevante para el cual se requeriría de una persona contratada a tiempo completo sin ninguna duda, opta por la subcontratación a una sociedad especializada por motivos de eficiencia.

Bajo mi punto de vista, estos casos concretos no pueden ser comparables a la situación que aquí analizamos que es la gestión de un patrimonio pequeño o mediano de viviendas.

Por tanto, queda claro que, si nos dedicamos al arrendamiento de viviendas y no tenemos un trabajador contratado, nuestra empresa tendrá consideración de entidad patrimonial y no podremos aplicar el REAV, salvo que tengamos un patrimonio verdaderamente importante, en cuyo caso perderá mucha relevancia este requisito, ya que será una necesidad real del negocio.

 
                                          Cotización en Autónomos del administrador

Otro requisito implícito que conlleva el concepto de actividad económica fiscal es que la sociedad debe contar con, al menos, un administrador que cotice Seguridad Social.

Si la empresa tiene consideración de entidad patrimonial a efectos fiscales y, por tanto, no desarrolla actividad económica la Seguridad Social permite que no haya ningún administrador cotizando, pero si queremos aplicar REAV, no cabe duda que tendremos que cotizar.

 

  ¿Existe alguna excepción a la norma o variantes que reflexionar respecto del trabajador                                         contratado y la cotización de Autónomos?

La ley reconoce una situación en la que Hacienda admite la aplicación del REAV sin trabajador contratado: el grupo empresarial o “estructura holding”. Cuando una empresa dedicada al arrendamiento de viviendas pertenece a un grupo empresarial en el que otras empresas del grupo tienen trabajadores contratados, Hacienda aplica el requisito a nivel de grupo, por lo que no exige que el trabajador esté contratado en la empresa arrendadora, pudiéndolo estar en cualquier empresa del grupo.

Otra situación que genera una reflexión interesante para no duplicar el requisito de administrador cotizando y trabajador contratado es la siguiente: En los casos de empresas en los que uno de los socios posee menos del 25%, se puede fijar a esta persona como administradora y cotizará en Régimen General Asimilado de Administradores en vez de en Autónomos, por lo que aglutinaremos en la misma persona los dos requisitos, no teniendo que contratar una segunda persona. 

 

2.2- El número mínimo de viviendas en posesión


El texto de la ley de IS establece el número mínimo de viviendas en posesión en “…al menos ocho…” aunque no es del todo verdad. Me explico, en numerosas consultas vinculantes Hacienda establece otro requisito que no especifica explícitamente en la ley que es que la empresa deberá acreditar que tiene un volumen de trabajo suficiente para contratar a una persona a jornada completa. Ello nos lleva a reflexionar que la gestión de 8 arrendamientos difícilmente da de sí para un puesto de trabajo de 40 horas a la semana.

Es decir, la ley nos dice que tenemos que disponer de 8 viviendas para aplicar el régimen, pero es perfectamente real que tengamos 9, nos hagan una inspección y nos impidan aplicar este régimen de bonificación alegando que el puesto del trabajador contratado es simulado y no existe realmente, siendo la única finalidad de esta contratación el acceso a beneficios fiscales. En las citadas consultas vinculantes, Hacienda no especifica el número mínimo de viviendas que permite acreditar esta situación y únicamente hace referencia a que será el contribuyente quien lo deberá acreditar por cualquier medio de prueba en derecho.

En mi opinión, en el entorno de 14 o 15 viviendas y una buena planificación y registro de todas las tareas desarrolladas por el empleado, ya es posible acreditarlo perfectamente.


2.3- Resumen de los requisitos REALES del REAV para poder estar tranquilo


El resto de las estipulaciones establecidas son más claras y no tienen trasfondo oculto, hacemos un pequeño resumen:

                 i. Tener una sociedad limitada con, al menos un Administrador que cotice Seguridad Social. Generalmente será en régimen de Autónomos. (Unos 4.500 euros/ año).

                ii. Tener contratado un trabajador a jornada completa. (Unos 18.400 euros/año).

               iii. Disponer, al menos, de unas 14 o 15 viviendas en propiedad para ofrecer en alquiler.

               iv. Llevar una contabilidad individualizada y detallada por cada vivienda.

                v. Que la actividad principal de la empresa sea el arrendamiento a largo plazo de viviendas, es decir, no es posible alquiler de temporada o vacacional. Hacienda considera que se cumple el requisito de actividad principal cuando más del 55% de los ingresos brutos de la empresa se corresponden con arrendamientos a largo plazo, pudiendo corresponder el 45% restante a cualquier otra actividad accesoria.

 

3. Comparativa IS (REAV) VS IRPF (Reducción 60%): Ejemplo práctico


Si has leído hasta aquí, ya te habrás dado cuenta que no es oro todo lo que reluce en cuanto al REAV, ya que lleva implícitas una serie de obligaciones muy restrictivas.

Para terminar, voy a realizar una comparativa fiscal de la gestión de arrendamientos a través de una SL que tributa en IS frente a una gestión como particular que lo hace en IRPF.

Para ello vamos, vamos a realizar la comparativa con dos tamaños de patrimonio, uno de 10 viviendas y otro de 35 viviendas, y los siguientes supuestos de simplificación:

  ·  El valor medio de adquisición de las viviendas (gastos incluidos) es de 100.000 euros.
  ·  Rentamos las viviendas obteniendo una rentabilidad contable antes de impuestos del 5%. (Rentabilidad contable= [ingresos – gastos- amortización]/ valor total patrimonio).
  ·  En la variante persona física pagamos rendimientos del capital inmobiliario y aplicamos la reducción del 60% por tratarse de alquileres a largo plazo.
  ·  El total de los beneficios obtenidos por la empresa se reparten al socio en forma de dividendos, por lo que, en la variante sociedad, la empresa paga IS y el socio paga IRPF por recibir los dividendos.
  ·  Los inmuebles están libres de cargas e hipotecas.
  ·  La persona vive en la Comunidad Autónoma de Aragón y obtiene unos rendimientos por su trabajo superiores a 60.000 euros anuales, por lo que tiene un tipo marginal de IRPF del 42,50%.

He escogido para el ejemplo un residente en Aragón por ser una Comunidad Autónoma con fiscalidad media alta y un contribuyente con una renta alta para que sea el ejemplo más gravoso en IRPF, así, podemos observar que siempre pagaremos menos impuesto directo como particulares, ya que la reducción del 60% de arrendamientos a largo plazo de IRPF hace que el tipo marginal de nuestra inversión se sitúe en este caso en el 17%, mientras que el tipo conjunto de IS bonificado + IRPF por los dividendos se sitúa en un 25%.

Si te fijas, ni siquiera he tenido en cuenta el coste incremental de contratar un trabajador y cotizar autónomos, ya que el coste fiscal es directamente superior en la sociedad.

 

      Entonces, ¿Cuándo interesa invertir con sociedad y aplicar el REAV?: IMPUESTO DE                                                        PATRIMONIO E IMPUESTO DE SUCESIONES

Como has podido observar, la fiscalidad de IRPF para alquiler a largo plazo de viviendas es muy beneficiosa gracias a la reducción del 60%, lo que la hace imbatible frente a cualquier régimen del Impuesto de Sociedades.

En España, además de IRPF e IS (Imposición directa) existe un impuesto que grava la tenencia de bienes (Impuesto de Patrimonio: IP) y otro que grava la transmisión hereditaria (Impuesto de Sucesiones). Estos dos impuestos son menos conocidos que IS o IRPF ya que inciden sobre muchos menos contribuyentes, pero son la clave en el análisis fiscal de invertir como persona física o como sociedad en el ámbito del arrendamiento de viviendas.

La clave está en que las participaciones de las sociedades que desarrollan una actividad económica están exentas del pago de ambos impuestos. Ojo, hay que cumplir una serie de requisitos añadidos, pero podríamos concluir que el 99% de las entidades que aplican el REAV no tienen problemas para cumplir la exención de Patrimonio y Sucesiones. Por el contrario, si poseemos los inmuebles a título particular tributarán en ambos impuestos sin ninguna reducción.

Voy a ampliar el ejemplo anterior incluyendo el impacto de los impuestos de Patrimonio y de Sucesiones en el caso de que declaremos como personas físicas (si declaramos como sociedad que cumple los requisitos, el coste sería prácticamente cero):

Para el cálculo aproximado del impuesto de Sucesiones he supuesto el caso de herencia de todos los bienes por parte de dos hijos.

 
Como puedes observar en el caso del patrimonio de 10 viviendas, apenas tienen incidencia ambos impuestos. Este análisis cambia mucho en función de la Comunidad Autónoma de residencia de la persona: Madrid tiene una bonificación del 99%, por lo que prácticamente ni existen ambos impuestos, Andalucía prevé una reducción del 99% en Sucesiones, Galicia establece un límite exento de un millón de euros, etc.

En la simulación del patrimonio de 35 viviendas, al incidir el impacto de Patrimonio y Sucesiones, ya adquiere mucho sentido realizar un estudio detallado para analizar una proyección a largo plazo de los costes fiscales y poder tomar la decisión óptima.

A estos efectos, se pone de manifiesto también la importancia de establecer con tiempo la estrategia y la planificación sucesoria para que todos los esfuerzos realizados en la construcción de un patrimonio no se vean lastrados por la fiscalidad leonina el Impuesto de Sucesiones. Te doy varios puntos sobre los que profundizar y reflexionar para mejorar la estrategia sucesoria:

      1) Seguros de vida que garanticen al heredero la liquidez para hacer frente al pago de Sucesiones. Puede tener sentido para personas de mediana edad que todavía no se encuentran en una situación inminente de sucesión pero que, como cualquier persona, no están exentas de sufrir un accidente o una enfermedad repentina.

      2) Donaciones en vida con objeto de aprovechar bonificaciones en donaciones de padres a hijos y descargar patrimonio de cara a la futura sucesión.

      3) Bonificación en Sucesiones por inicio de actividad económica. Muchas comunidades prevén bonificaciones elevadas si el heredero inicia una actividad con los bienes recibidos en la herencia. Es decir, es viable que una persona tuviera los inmuebles a título particular sin cumplir los requisitos de actividad económica y sus herederos puedan reducir mucho el pago de Sucesiones con el compromiso de iniciar actividad económica y cumplir los requisitos desde el momento de la herencia.


4. Conclusiones finales


1)      El REAV conlleva una serie de requisitos muy estrictos que hacen que no sea siempre la decisión óptima desde el punto de vista fiscal (puede haber otros parámetros no fiscales para adoptar la decisión), además, las sociedades conllevan una complejidad de gestión y una burocracia superior frente a la gestión a título particular y los elevados requisitos hacen que muchas veces no sean rentables los potenciales beneficios fiscales que ofrecen para patrimonios de viviendas de hasta, al menos, 2,5 millones de euros netos.

2)     Las sociedades puedes ser vehículos idóneos para gestionar grandes patrimonios, donde la necesidad de estructura societaria y organizativa junto con el ahorro en Impuesto de Patrimonio y Sucesiones tienen verdadera importancia. Estos son los indicadores que debes fijarte en el análisis y que hacen más interesante la opción sociedad:
     ·Cuanto más valiosos sean las viviendas y menos rentabilidad ofrezcan.
     ·Cuanto menos endeudamiento exista, ya que el Impuesto de Patrimonio se paga por el patrimonio neto= bienes- deudas.
     ·Para contribuyentes situados en Navarra, ya que en su normativa foral no existe la reducción del 60% para los rendimientos del capital inmobiliario de IRPF.
     ·Si la finalidad del inversor es no extraer ni un solo euro de la sociedad, ya que, en ese caso, se podría comparar como homogéneo el coste de IRPF VS el coste del Impuesto de Sociedades bonificado por el REAV, ya que no habría que pagar IRPF por el reparto de dividendos de la sociedad.

3)      Este artículo está redactado con base en la legislación y el estudio de la doctrina vigente en el momento actual, no existe una bola mágica que nos diga si en un futuro desaparecerá la reducción de IRPF, acaben eliminando el Impuesto de Patrimonio, se armonice Sucesiones o si los tribunales acabarán tumbando el requisito de la persona contratada, ello no elimina la necesidad de analizar nuestra situación y tomar decisiones en el presente.


Soy Miguel Arribas y me dedico al asesoramiento fiscal inmobiliario. ¿Qué tema te gustaría que trate en el siguiente artículo? (dímelo en los comentarios ;))
  1. #1
    26/04/21 13:55
    Muy interesante, cuantas vueltas le habré dado yo a este tema y siempre me queda la duda de y si....en fin, con números se ve muy claro.

    Muchas gracias.

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