W. Petersen
13/01/26 15:43
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Opciones de alquiler. Junto a universidades, hospitales, etc...
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W. Petersen
13/01/26 15:34
Ha respondido al tema
Opciones de alquiler. Junto a universidades, hospitales, etc...
A mi juicio el problema de todo esto es que si bien es necesario legislar en la vivienda, porque es un problema muy grave de nuestra sociedad, lo que no se puede hacer son normativas que no contemplen los intereses de todas las partes, porque más allá que es lo recomendable en términos de justicia social, si se hace sin tener en cuenta las características y necesidades, en este caso de caseros/as e inquilinos/as, el tema no va funcionar. Esto es muy complejo y no basta con unas pocas medidas, sería la combinación de muchas y desde luego en ningún caso atendiendo como un dogna de fe a todas y cada una de las peticiones de pseudo sindicado de inquilinas (que por cierto, no hay inquilinos ????) ya eue son solo una parte del asunto, muy interesada en ello, pero una sola parte del total de dicha cuestión, del mismo modo que no se puede legislar atendiendo solo a las peticiones (y conservadurismo tradicional) de la propiedad. Y todo esto de los grandes tenedores, de los fondos buitre, etc., queda muy bien de cara la galería, pero la realidad es que mas del 90% del parque es propiedad de particulares que tiene, dos, tres, cuatro … viviendas, los fondos que son señalados no llegan ni al 10% del total, https://www.larazon.es/economia/grandes-caseros-espana-quienes-son-cuantas-viviendas-tienen_2024031665f5f44e649e3a0001652e15.html con lo cual ya sería hora que de una vez se legisle considerando esta circunstancia. Luego las manifestaciones que valen para lo que valen, de que quien tiene 2 o 3 viviendas es un/a especulador/a … y da igual si tiene su casa igual que los que les acusan de especuladores, otra que compraron y un tercera de herencia de sus padres y en proindiviso con algún/a hermano/a. Aunque al final esto da bastante igual porque no se va a legislar distinto si te tildan de especulador o de ahorrador. Voy a poner dos ejemplos recientes nuestros (mi esposa y yo) No somos grandes tenedores, que son 5 en zonas tensionadas o 10 en total (tensionadas o no), vamos, ni lo uno ni lo otro. Vivienda que hasta hace un año ocupaba nuestra hija, 60 m2 en el centro de una población media catalana considerada tensionada, muy buena zona, comunicada, ventanas y balcón orientación sur ….. . Por tanto al no existir referencia de alquiler anterior y no ser grandes tenedores al módulo de población y zona que da unos 510 € al mes, es barato, pero la ley hay que cumplirla. A partir de ahí ya ves que el módulo se ha calculado con el culo y éste de vacaciones, da igual que la eficiencia energética sea E (que lo es) a que te equivoques y pongas G, le precio por m2 no varía, da igual que pongas en perfecto estado a que necesita reformas, el precio sigue siendo el mismo, y ya la repera, si alquilas con el parquin el máximo son casi 530, se incrementa algo menos de 20 €, con lo cual ni en broma íbamos a alquilar … porque solo con el ahorro de tiques de aparcamiento cuando vamos por la ciudad nos sale a cuenta mantenerlo para nosotros. Supongo que el legislador pensó que si pretendíamos alquiler sin parquin nos sería mas complicado contratar, con lo cual nos veríamos obligados a considerar todo un conjunto, porque es difícil de entender cosa distinta, poca gente alquilará un parquin en una ciudad por 20 €, pero estamos hablando de zona tensionada, lo que significa “falta de producto, falta de oferta”, por ello es obvio que se podrá alquilar con dos parquin, con uno, con ninguno o con uno solo para una motocicleta. Solución, el parquin se alquiló a 70 € a vecino con dos vehículos, (57,85 € más iva en este caso) ante la ilegalidad que hubiera supuesto alquilarlo a los inquilinos de la vivienda por un precio superior a estos algo menos de 20 €, (19 y algunos céntimos). Pero es que no es solo eso, si da igual el precio "en buen estado" que en situación “de necesita reformas”, cuando los inquilinos nos indican que quiere un nuevo sofá, en otras circunstancias ya lo tendrían en casa, nunca debatí este tipo de cosas, pero si la limitación es a 500 y poco, la respuesta es lo siento, hay este, si quieren otro tendrán que adquirirlo ustedes por su cuenta, por tanto, se está consiguiendo un mal mantenimiento, porque si es necesario reformar la cocina o el baño y el precio no varía, a ver quién reforma ??????????????? El segundo ejemplo es con pisos para estudiantes, si por habitaciones, la suma de rentas tiene que ser igual que el precio para piso completo, pues si, es una idea buena a primera vista, pero resulta que la penalización máxima legal es un mes por año que no se haya cumplido, y por otro lado creo que se puede obligar a pagar los primeros 6 meses, por tanto si alquilar es septiembre y se te van el 30 de mayo, ya han pagado 6 meses y si la penalización es un mes por año, y el contrato es a un año, un 25% de una renta, es decir, estas cobrando unos 8 días de alquiler como penalización, y no vas cobrar nada del resto de junio, julio y de agosto … bueno a lo mejor encuentras a alguien que te alquile en verano, pero olvidarte de AirB&B, no tienes licencia de turístico !!!!! Al final y al mismo precio te interesa alquilar a una familia, al menos van a residir ahí en junio, julio y agosto, es decir un cobro anual real del 25% superior. Resultado: problemas para los estudiantes, dejarán de ser un mercado interesante. De acuerdo que se puede contratar a 5 años, y de esto modo si se van pagaran un mes por año no transcurrido, y si te aceptan, ya tenemos el pago de un alquiler de los meses de verano de forma encubierta, pero ojo cuando al cuarto se acaba la carrera, solo podrás penalizar un mes, estamos otra vez igual, tres meses que no percibes, y solo uno de indemnización. No digo que nadie vaya a alquilar a estudiantes, porque tiene otras ventajas, la primera es que los impagos son pocos o ninguno, la segunda es que la posibilidad de “inquiokupa” es muy remota, la tercera es que raramente hay desperfectos relevantes, al menos en mi experiencia, otra cosa es que en alguna ocasión la escoba y la fregona tenga que pasarse dos o tres veces.Diculpad del "ladrillo".
W. Petersen
12/01/26 17:09
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Hipotecas y españa
Si en lugar de comprar una vivienda ya construida lo que quieres es construir una en un terreno de tu propiedad, tendrás que pedir una hipoteca de autopromoción, para que te financien el terreno tiene que ser tuyo, técnicamente se pueden financiar terrenos, pero los bancos no suelen prestar para dicha compra. Te pedirán el proyecto y la licencia de obras, y en base a ello te harán una tasación de la vivienda futura …. Y con ello te van a indicar el máximo que te pueden prestar … cuando tengáis claro que importe precisáis y el banco os acepte tal importe analizando vuestra solvencia, podréis formalizar una hipoteca del importe acordado que como máximo será del 80% del valor de tasación futura, pero no te van a ingresar en la cuentan, te irán entregado dinero a medida que avance la obra, para lo cual tendrás que entregar una certificación del volumen de obra a emitir por tu arquitecto/a y una tasación intermedia que tendrás que pagar el gasto si o sí …………….. y probablemente entre el 15 y el 20% del total prestado no te lo darán hasta el final de obra y la cédula de habitabilidad, cosa que tendrás que comentar a tus industriales que aquellas cosas del “está acabado, solo falta esto ….”, el “solo” puede ser un problema serio, aunque solo falte una minucia, no tendrás la cédula, la primera ocupación y por tanto, el tasador del banco no te certificará el final de obra, no te abonará el 15 o 20% final y tus industriales cabreados, tiene que tener muy claro que el dinero no lo pintas, que las condiciones de banco son esas. Hace mas o menos 1 año en una instalación de aerotermia de una vivienda que hemos reformado, me llamaba el gerente de la empresa, que quería cobrar el 15% final, y yo que no … “es que está acabado, solo falta ….” Concretamente faltaba que viniera el técnico oficial de Samsung (nada menos) y hasta que no pone en marcha la instalación, no se considera como tal (en marcha) … pues me negué a pagar esta cifra y solo al día siguiente de la visita del dicho oficial, procedí al pago. Pues este creo que es un buen ejemplo para que entiendas que si falta un requisito el banco hará esto mismo, y “no los vas a girar”. Por cierto, solo pagarás intereses del dinero que te entreguen y por los días de utilización y no empezarás a devolver capital hasta que acabes la obra, para la que te concederán 18 meses o dos años a lo sumo, no les interesan garantías (casas) a medio terminar. Empezaras a pagar el total de los intereses cuando te hayan entregado todo el dinero pactado. Ajusta muy bien los presupuestos y por como poco un 15 o 20% de imprevistos, pero tal como te indiqué antes el 80% de la tasación futura es el máximo y algunos bancos solo al 70% en autoconstrucción. Luego ampliar la hipoteca puede ser un problema serio, y no conozco a nadie que sea capaz de ajustarse a un presupuesto en la construcción de su casa, supongo que gente habrá como todo, por serán excepciones …. Hay un concepto presupuestario que deberías recordar, se llama “el poyaqué” y te pude costar entre el 10 y el 20% fácil, fácil Concepto “Poyaqué: Pues ya que estamos en obras, estas ventanas si las hacemos mas gruesas, tendremos mejor aislamiento …. Esta cocina presupuestada por Leroy Merlín o Ikea, tu has visto las que hace esta empresa de Sabadell ¿???? Es que tiene un diseño super pensado y estudiado … total solo son 2.000 € mas ¿Cuántas casas construiremos en la vida? No vendrá de esto …. Oye y aquel parquet de suelo, total son solo 4 € más el m2 …. Por 150 metros de la casa ¿De qué estamos hablando? 600 €, solo 600 € de diferencia !!!!! … etc., etc. …. Todos estos “poyaqué” te van a poner un 15 o 20% de lo que pensaste !!!!!!!, incluso proponiéndote ser un/a tacañon/a en la construcción nadie consigue no sobrepasar.Por cierto, para una autoconstrucción, olvídate de bancos on-line tipo ING o OpenBank, no les suele interesar este tipo de hipotecas.
W. Petersen
12/01/26 12:52
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Opciones de alquiler. Junto a universidades, hospitales, etc...
Llevo alquilando a estudiantes desde 2007, en Barcelona .... problemas ni uno, salvo en alguna ocasión la empresa de limpieza tener que pasar la escoba y la fregona 2 veces :-) Si dejan sucio, se les cobra la factura de la limpieza, en la vida nos hemos quedado con una fianza, pero si restar limpieza en alguna ocasión, pocas, la verdad. No es cierto que no te paguen 2 meses, porque si se van en junio no se lo reservo para septiembre, se les alquila en dicho septiembre si está libre, pero a principios de agosto mucha gente se mueve y paga el mes o medio mes de agosto, porque si esperan a septiembre les queda lo que les queda para alquilar y no suele ser lo bueno. A veces una habitación que queda libre de otros que han alquilado piso completo, pero el contrato va a nombre de los iniciales, con lo cual "el/la que se acopla" no tiene documento a su nombre, por tanto si hay alguna ayuda a transporte, o beca de algún tipo, si no figura en contrato tienen un problema. Incluso en un par de ocasiones he alquilado a hijos/as de padres separados y pagan el 50% cada progenitor, ni un problema !!!!!! Durante la Covid o antes en lo mas duro de la crisis, 2010, 2011, hasta 2015, en el tema del verano acordamos que se les reservaba el piso para el curso siguiente pagando julio y no agosto, que iba a nuestro cargo, es decir, 50% … aceptaron sin problema. Nosotros hacemos los contratos a 13 meses, pero a partir de junio se pueden ir sin penalización alguna, porque fiscalmente si es vivienda habitual de los/as inquilinos/as, porque están ahí mas de 183 días al año y ello fiscalmente tiene bonificación del 50% en impuestos ….. una de las condiciones para ser residencia es que viva ahi 183 o mas días por año y que el contrato figure a mas de un año, pero ojo con esto, en tal caso si quieren prorrogar el contrato, podrán hacerlo hasta 5 años. Y nunca “mezclo” estudiantes con trabajadores/as, los ritmos de estudio y compatibilidad de edades es importante, si mezclas perfiles, corres en riesgo de que se te vayan y no te interesa. Finalmente, y es muy importante a mi entender, no tengas “inquilinos”, ten “clientes”, como concepto, a un cliente se le mima, se le atiende, no se le manda al cuerno si te llama por algo que no funciona, no se le dice “búscate la vida”, cosa muy habitual en “caseros/as tradicionales” … porque cuando se va uno/a te manda a su primo, su conocido, su hermana que irá a estudiar ….. llevo años que nos llama gente y les alquilamos, que viene porque tal conocido o familiar estuvo en el piso cuando estudiaba no sé que ….. Y esto ocurre si les has tratado bien, les devolviste la fianza, etc. , no se trata de ser una ONG o “casero sin fronteras”, es buen negocio alquilar a gente de la que puedes obtener referencias !!!!!!
W. Petersen
08/01/26 08:13
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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Me temo que va a ser muy difícil, porque @screenfull hizo su última intervención en 2023.
W. Petersen
02/01/26 21:37
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Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Tibiamente o con respeto indicar lo que es ??Lo otro que indicas, es también realidad y me temo que el PP que obviamente es un partido de gobierno, no está aprovechando bien la oportunidad.
W. Petersen
02/01/26 14:43
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Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Es más que evidente que este gobierno no pasará a la historia, si bien es cierto que se han conseguido algunos logros económicos como una reforma laboral que a pesar de sus problemas y cuestiones que quedaron en el tintero, también por el acierto en los incrementos del salario medio, por la mejora de PIB de estos últimos dos años, y algunas otra mejoras relevantes, no obstante en la parte negativa hay demasiados temas, empezando por la vivienda que a pesar de las múltiples promesas se ha hecho poco o nada, intentando poner en la espalda de los/as caseros/as el problema con la excusa de los “grandes tenedores” y “fondos buitre” que ciertamente existen, pero que no es ni mucho menos la propiedad de la mayoría del parque de viviendas en alquiler, que son de tenedores de una, dos o tres viviendas, muchos/as personas físicas, ni siquiera son sociedades, y con “la excusa” de los “grandes tenedores” se está legislando sin hacer una justa compensación en deberes y derechos de los/as inquilinos/as versus propietarios/as, provocando una inseguridad jurídica y una litigiosidad que va veremos como acaba en 2, 3 o 4 años. Mientras tanto las promesas de parque público de viviendas no empieza o es meramente testimonial, más allá de anuncios de miles de viviendas a futuro, que no vemos ni empezadas, salvo insisto, unas pocas de manera más testimonial que efectiva. A ello hay que sumarle los temas de corrupción clara y con indicios muy firmes según los sumarios judiciales que se van instruyendo. O en otros casos sin que se pueda considerar así en términos legales, “la moralidad” de algunas actuaciones políticas o en los círculos políticas mas cercanos a las posiciones de poder, sea estatal, autonómico o municipal, dejan mucho que desear y como poco habrá que calificarlo de impresentable. Por si no fuera suficiente solo nos faltaba la aparición de otros impresentables, eso si de un calado distinto, en su relación con personas del sexo contrario, considerando al menos presuntamente que su posición les daba del derecho a tratar a sus subordinadas con vejaciones verbales, cuando no actitudes que si no alcanzaron la presunta calificación de agresiones sexuales, poco les iba faltar. Y ¿Qué hace la oposición ante todo ello? Lo que hizo siempre que estuvo ahí y al menos yo no tengo tan claro que sea la mejor forma de hacer tal oposición, echarse las manos a la cabeza, anunciar el diluvio universal en algunos casos o el apocalipsis en otros, sin ofrecer alternativas reales de gobierno, sus programas sus ideas distintas al partido de gobierno y las actuaciones que considerar que están mal, indicando que es concretamente lo que si fuera correcto y adecuado según su posición política. No me sorprende que actúen así, lo hicieron siempre y les funcionó consiguiendo un cambio de color políticos en las siguientes elecciones, no obstante en la ecuación hay una nueva incógnita que no estuvo en 1996 cuando Aznar formó su primer gobierno, tampoco en el siguiente de 2004 o 2011 con Mariano Rajoy, renovado su gobierno en 2015, me refiero a la concurrencia de VOX en un número considerable de escaños en cualquiera de los parlamentos, el estatal o los autonómicos, con lo cual esto “los anuncios” del diluvio, la apocalipsis, la rotura de España y no sé cuántas sandeces un poco menores les va a servir para gobernar en la próxima contienda electoral con una mayoría suficiente para desarrollar su programa que es de suponer que lo tienen y para todas las facetas de la actividad política y económica. Como es lógico VOX va a pedir su cuota de poder y de opinión sobre las actuaciones, como hace cualquier partido cuando su concurrencia es necesaria, y estos como muchos de los planteamientos populistas sea de derecha o de izquierda, suelen tener (mejor dicho afirmar que no es igual de tener) soluciones simples a problemas muy complejos, que cuando hay que aplicarlas no acaban de funcionar adecuadamente.
W. Petersen
02/01/26 14:05
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Escritura.
Creo que en Balerares, pero no estoy seguro la donación es prácticamente gratuita (bonifciada al 95 o 99%) de impuestos, solo hay que pagar la escritura de la notaria.No soy balaear, a ver si alguien lo confirma, en enlace lo puedes ver:https://kreston.es/blog/deduccion-impuesto-sobre-donaciones-baleares/
W. Petersen
24/12/25 20:55
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Nueva ley antiocupacion
No me suena que se hubiera modificado la ley, que exista un anteproyecto puede ser, pero aprobado por el parlamento, creo que de momento no.
W. Petersen
22/12/25 16:52
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Alemania prohíbe a N26 conceder nuevas hipotecas en Países Bajos por “graves deficiencias” en la gestión de riesgos
Este de montar un banco a traves de esta nueva figura del neobanco, no es tan fácil por lo que parece.