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Participaciones del usuario W. Petersen - Hipotecas

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W. Petersen 13/03/25 16:52
Ha respondido al tema Inversión
Dices: Si no personalizan pues no hay problema, pero hay personas que aparte de la nomina tienen otros factores que hace que vayan a pagar si o si, ayudas familiares con mucho patrimonio etc. Mira, el Santander (en todo el mundo)  tiene 190 millones de clientes https://www.epe.es/es/activos/20250309/samantha-ricciardi-banco-santander-asset-management-115052641  si vamos a esta proporción, el BBVA seran 150 o 160, Caixa Bank dice tener mas de 20 millones en España, con lo cual tanto BBVA como Santander y BBVA en España tendrá posiblemente, 14, 15 o 16 millones, el Sabadell con esta proporción, tal vez 6, 7 millones.¿Que te quiero decir con esto?  que las sistemáticas se hacen para ventas masivas, lo que tu dices de "otros factores" ¿Cuántas operaciones supone al año 20, 200, 2000 ? De las 2.000 ya lo dudo muchisimo, es igual que fueran tales 2.000, no van a organizar un sistema para atender al   0,028571% de los clientes y esto calculado sobre 7 millones de clientes, porque con los 20 millones de Caixa Bank es un   0,010000% ... y da igual lo que se acumulen en pongamos en 10 años, estamos en el 0,2%  (cero coma dos) en el mejor de los casos !!!!!Esto es igual si le propones al Mercadona que venda un producto del cual venderá como mucho 3 unidades a la semana en cada centro, y algunos centros tal vez uno o cero  ...... pero es que en cada paquete vas a ganar el triple de lo que ganas con cualquier pack de 12 Coca Colas ..... pues vale, no interesa, porque el triple de algo que tiene una venta tan pequeña no nos interesa, es mas en control que no amortizaremos en la vida !!!!!!!
W. Petersen 13/03/25 16:40
Ha respondido al tema Inversión
La banca hace años que estandarizó todo, esto ahorra costes, y la idea es montar "productos" que se puedan vender como churros tipo café para todos, y ya si la banca on-line, todavía mas, entonces una estadarización busca lao normal lo que se pude vender de forma masiva, y no se suele entrar en las particularidades. Tampoco pueden estar como antes con la opinión de director de la oficina de turno, uno/a puede ser mas cauto/a y otro/a mas lanzado en asunción de riesgo de pago de créditos o préstamos. Luego si un/a gestor/a viene de derecho y otros de ADE, es evidente que su percepción economica no va a ser la misma, al menos en la formación académica, luego la vida va corrigiendo la teoría que nos enseñan en las universidades. No, un banco, ni cualquier empresa grande puede depender de la buena o mala dirección de su jefe del centro tal o cual, tendrían tantas opiniones como centros u oficinas.Por ello montan unos sistemas automáticos de concesión bajo unos parametros determinados, que se van modivicando y nutriendo las experiencias de otros clientes en sus comportamientos de pagos, si hay expansión económica relajan un poco los requisitos y si hay estancación o crisis los aumentan, ojo .... para toda la empresa y oficinas o centros.Son muchos parametros los que miden, pero resumiendo son que tengas un buen comportamiento económico, esto es sin registros de impagos, correcto movimiento en la cuenta, ni "noticias" de problemas. Luego la capacidad de devolución lo que te indicaba del 30-35% de los ingresos fijos y recurrentes, un alquiler no lo es, pero tampoco es que compute cero, y finalmente analizan la garantía.Entonces, si no pasar el primero, ni se analiza el segundo, y si pasas el primero, pero no el segundo, la garantía o las fincas que puedas tener ni lo miran, porque la idea es cobrar la deuda en la forma acordada, no tener que ir contra el embargo de las garantías u otro patrimonio, esto es por decirlo de algún modo, por si se cae el cielo. Por decirlo de algún modo, podemos ser propietarios de un palacio, con un valor incalcable, pero si solo vivimos de una pensión de 1.500 €, no nos van a conceder un préstamo con una cuota de 750 € al mes, con palacio o sin el, porque la idea no es vender dicho palacio, que tampoco podrían ya que  hipotecar no es comprar ni tener propiedad.  
W. Petersen 13/03/25 14:17
Ha respondido al tema Inversión
No te lo discuto, tu lo puedes ver como quieras, el problema es que los bancos no analizan situaciones puntuales.... tienen una sistemática de concesion basada en unos parámetros determinados, entre ellos lo que comenté del porcentaje de ingresos a destinar al pago de deuda. Obviamente lo puedes corregir a los 1800 que indicas. Tienen todas la entidades unos sistemas automáticos de concesión, si cuando cargan los datos, el sistema dice que no se debe conceder, no hay jefazo que vaya a autorizar un préstamo con informe negativo del sistema del que han provisto para conceder.
W. Petersen 13/03/25 12:59
Ha respondido al tema Arancel Notarial 2.2 F para Cancelacion Hipoteca
Respuesta también a @humilde Tal vez esté en un error, el problema en mi opinión es que los aranceles notariales y registrales viene de la conversión a euros de una Ley con importes incluidos, decretada en pesetas, observar que son tarifas de 3,01, 6,01, 24,04 €, etc. por tanto una antigüedad  (y precios) mínima de 23 años !!!!  Luego en notaria hay escrituras de poco importe, como poderes o testamentos, y de importes respetables de honorarios como ejecución de herencias, compraventas, hipotecas, etc. ..... entonces si de "la buenas" una parte relevante son hipotecas, que desde mitad de 2019 los gastos los asume la banca, aunque luego repectuta ello al cliente vía intereses, en las facturas a aquella, los servicios jurídicos no les dejarán pasar ni media, ni un solo folio que son 3,01  € !!!! , y en mi opinión estas minutas que no se ajustan totalmente a los conceptos facturable viene de ello. No pretendo justificar nada, ni soy notario, ni tengo familia notarios/as, solo explicar una percepción personal.  
W. Petersen 13/03/25 12:48
Ha respondido al tema Recuperar gastos de hipoteca con Caixabank (Caja Madrid)
No, no lo era .... lo del seguro a prima única si se financió dentro del capital de la hipoteca, los juzgados determinaron que no era legal, ahora bien, por lo que se comenta por aquí Caixa Bank no está aceptando por las buenas abonar los gastos de formalización si viene de subrogación de promotor, ni tampoco lo de los seguros de prima única. Me temo que tendrás que ir por la vía judicial y asumir los honorarios de abogado/a y procurador/a y luego, si hay condena en costas, lo cual no es automático, recuperar tales importes. Yo, que no soy abogado, supongo que como las setencias hablan de formalización de hipotecas, incluso la del Tribunal Superior de Justícia de la U.E., técnicamente en las subrogaciones, tales formalizaciones las realizaron las promotoras, lo del embargo es irrelevante en este sentido, y lo de  los clientes fue una adhesión a una hipoteca existente y formalizada con anterioridad, pues eso .... no es una formalización de hipoteca, pero ojo esto es solo mi opinión.Este documento que pone "obligatorio" creo que puede ser estremadamente importante, no siempre o raramente uno puede demostrar tal "obligatoriedad", tu si puedes !!!!!!!!!!!!!!
W. Petersen 13/03/25 12:01
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Ya .... reconociendo que el cálculo de precios máximos es una chapuza de libro, que no considera detalles muy importantes y en ocasiones da lo mismo que tenga parquing a que no, si un primero o segundo tener asecensor no sirve de casi nada, en lugar de computar temas como reforma de cocina, baños, en que fecha, etc., preguntan si buen estado o no tan bueno, y la respuesta va a ser siempre "perfecto estado" aunque sea una cueva, esta información se cae por su propio peso .... porque es estadísticamente imposible qué, en un 25% de la oferta, se prefiera tener ingreso cero, mejor dicho negativo por los gastos de comunidad, IBI, consumos mínimos, etc., a tener el 70-80% de lo que tenia hace unos pocos meses.Lo que ocurre es otra cosa, habla con API'S y te lo contarán, muchos ni se publicitan, va al revés, tienen interesados y les llaman para evitar tener decenas de entrevista y visitas para un solo piso. Pero vamos, ya sé que tu no vas a aceptar eso  .... lo escribo para otra gente que lee estos foros, tu opinión de lo que realmente ocurre en Catalunya, no te la voy a variar, ni lo pretendo. 
W. Petersen 12/03/25 20:14
Ha respondido al tema Reforma integral.. por donde empezar? - Reforma Vivienda
Un 1% es muy poco, claro que se puede, pero ante cualquier "tapon" ... ese bajo porcentaje no ayuda. Hemos estado en obras, ya solo quedan detalles, pero lo tengo muy "fresco".
W. Petersen 12/03/25 16:49
Ha respondido al tema Inversión
Me cuesta ver que con ingresos de 3.200 € de los cuales ya tienes comprometidos 550 €, te hagan otra hipoteca, porque si calculas el 30% de 3.200 € son 960 menos 550 = 410 € .. pero para eso tiene que consierar los alquileres como si fuera un salario, y los bancos no lo suelen hacer, porque no son recurrentes como un nómina. pero si un banco te lo ahce, solo puedes pedir una hipoteca que te suponga unos 400 de cuota
W. Petersen 12/03/25 16:36
Ha respondido al tema Reforma integral.. por donde empezar? - Reforma Vivienda
Una cosa es mover la cocina y otra integrarla en el comedor como un solo espacio, luego estás proponiendo poner un segundo baño, lo cual podrás hacerlo solo en el lugar que tengas los bajantes y además necesitas un mínimo de pendiente, no descartes tener que tener un inodoro con un escalón para poder dale pendiente hacia el desagüe del otro baño.Una reforma de este tipo precisa de como mínimo un arquitecto técnico. 
W. Petersen 12/03/25 14:14
Ha respondido al tema Recuperar gastos de hipoteca con Caixabank (Caja Madrid)
Ninguna sentencia ampara el pago de los impuestos de la formalización de hipoteca... otra cosa es que tras las sentencias de los gastos, recordemos, 50% de notaria, y 100% de gestoria, registro y tasación, se promulgase una nueva ley, la 5/2019 de 15 de marzo,  por la cual a partir de entonces, no antes, los gastos e impuestos de formalización de hipoteca serían a cargo del banco y los de cancelación del cliente. Aunque en realidad en banco va a repercutir estos gastos e impuestos al cliente vía intereses, es un negocio, los gastos se repercuten como en cualquier actividad económica.Dicho ello, lo que se puede reclamar son los intereses que supone "el tiempo" transcurrido entre que tu pagaste los gastos y cuando te los han devuelto, al interés legal del dinero. A mi la calculadora que más me gusta es la de la comunidad autónoma...  lo digo porque raramente puede suponer oposición.https://seu.atc.gencat.cat/es/Utilitats/Paginas/Siminteressos.aspxSupongo que todas las CC.AA tienen algo similar.  Y ojo, calcular el legal, no el de demora .....y se puede imprimir el resultado.