Wecity

Pues a mí juicio, el que tenga un préstamo del mismo proyecto todavía sin devolver, de pignoración de IVA para mí es una red flag. Al final si acumulan préstamos se va a hacer más difícil la devolución.
Que si, que posiblemente cuando hacienda le ingrese lo del IVA ya podrá devolverlo pero bueno.

Buenos días, 

A pesar de que subieron la ficha de datos de la inversión el viernes ante mi petición y que me dijeron que subirían el resto, a esta hora aún no han subido el informe de tasación completo, ni el contrato del préstamo, si no los suben a tiempo de analizarlos yo no invertiría, según os puse con anterioridad.

Buenas noches, 

Al final subieron los documentos pedidos, sinceramente el proyecto ha mejorado. Os paso mi due diligence definitiva:

RESUMEN EJECUTIVO – MADRID ATLAS NUEVO AHIJONES 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.U.) 

Promotor/Cooperativa: ATLAS NUEVOS DESARROLLOS S. COOP. MAD. 

Gestor: COOPTIMA Servicios Inmobiliarios, S.L. (más de 25 años de experiencia, 5 proyectos previos en wecity, 2 devueltos con éxito, 3 en curso). 

Objeto declarado del préstamo: Adquisición de la parcela RMC-11.2 del Sector UZPp 02.03 "Desarrollo del Este - Los Ahijones", Madrid. 

Importe del préstamo: 920.000 €. 

Plazo: 18 meses (+6 meses de prórroga opcional). 

Obligado cumplimiento: 3 meses. 

Tipo de interés: 11% anual. 

Rentabilidad total estimada: 16,50%. 

Pago de intereses: A vencimiento (bullet). 

Garantía: Hipoteca de 1er grado sobre el activo. 

Tasación ECO (declarada por wecity): 1.624.925,00 €. 

LTV (declarado por wecity): 56,61%. 

LTV real (sobre tasación Gesvalt): 57,32%. 

Inversión mínima: 500 €. 

Inversión máxima: Sin límite. 

Comercialización: 100% de las viviendas adjudicadas (18 de 18). 

Salida prevista: Entregas a cuenta de los cooperativistas y/o entrada de financiación bancaria. 


 

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 

Gracias a la documentación completa facilitada y analizada, hemos podido verificar todos los aspectos clave de la operación: 

2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (13 de julio de 2026) 

ATLAS NUEVOS DESARROLLOS S. COOP. MAD. es propietaria del 100% de la parcela RMC-11.2 desde el 19 de noviembre de 2025. La superficie registral es de 634,61 m² y la edificabilidad total es de 1.822,82 m². No existen cargas registradas (hipotecas, embargos u otros gravámenes). Existe una afección urbanística por plazo de 7 años (hasta 2032). Existe una deuda por gastos de urbanización de 633.090,92 € (cuota del 0,121371% del saldo de la cuenta provisional de la reparcelación). La nota simple más reciente (13 de julio de 2026) refleja la situación actual y ha permitido confirmar que la adquisición de la parcela por la cooperativa ya está completamente inscrita. 

2.2 Consulta Catastral 

La referencia catastral es 1816902VK5711F0000XD. La superficie gráfica es de 635 m². La parcela está clasificada como suelo URBANO con uso principal "Suelo sin edificar". Coincide con la nota simple y confirma el estado del activo. 

2.3 Certificado de Tasación Gesvalt (24 de febrero de 2026) 

El valor de tasación real es de 1.604.925,51 € (NO 1.624.925,00 € como indica wecity). El valor es neto de urbanización, es decir, ya descuenta los 633.090,92 € de deuda de urbanización. El LTV real es del 57,32% (no del 56,61% que anuncia wecity). La tasación caduca el 24 de agosto de 2026. 

2.4 Informe de Tasación completo (Gesvalt, 24 de febrero de 2026) 

El informe completo revela que el tasador ha utilizado el método Residual Dinámico para valorar el suelo, considerando una promoción de 16 viviendas VPPL (no 18 como indica wecity). El plazo estimado de construcción y comercialización es de 5 años (hasta 2031). El coste de urbanización adoptado por el tasador es de 327.369,99 €, cifra que NO coincide con los 633.090,92 € de la nota simple. Esta discrepancia es relevante porque si el coste real de urbanización es el de la nota simple, el valor de la parcela sería inferior al tasado y la viabilidad del proyecto se resentiría. 

2.5 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI) 

La FDFI confirma que el préstamo se destina a la "cancelación del pago del precio aplazado para la adquisición del 100% del pleno dominio del Activo". Es decir, el préstamo es para pagar el 50% del precio aplazado al vendedor (RENZO HERITAGE, S.L.), no para refinanciar a la cooperativa. La FDFI reconoce los riesgos de urbanización y retraso registral. 

2.6 Contrato de Préstamo 

El contrato establece las condiciones legales del préstamo entre inversores y cooperativa. Confirma el plazo de 18+6 meses, el interés del 11% anual (pago a vencimiento), la hipoteca de 1er grado y el poder irrevocable de venta en caso de impago. Los inversores tienen derecho de voto para decisiones clave (ejecución de hipoteca, reestructuración, etc.). El contrato confirma que la finalidad del préstamo es el pago del precio aplazado. 

2.7 Convenio Urbanístico y PGOU 

El sector UZPp 02.03 "Los Ahijones" se ejecuta por 6 etapas, con un convenio urbanístico firmado en 2015. La parcela RMC-11.2 está en la Etapa 2, cuyo plazo de ejecución es de 30 meses. El sector tiene retrasos significativos (el convenio es de 2015 y la Etapa 2 solo tiene un 28,29% ejecutado). La urbanización es una obligación legal de la Junta de Compensación, y la cooperativa debe pagar su cuota (633.090,92 €) para que la parcela sea edificable. 

2.8 Documentación gráfica 

Fotografías, plano urbanístico e imagen satelital confirman el estado físico de la parcela: suelo sin edificar, urbanización en curso (Etapa 2 con 28,29% ejecutado), buena accesibilidad a M-45, M-50 y R-3. 


 

3. ANÁLISIS FINANCIERO 

3.1 Coste de adquisición declarado 

El dossier declara un coste de adquisición de 1.839.079,00 €. La cooperativa aporta 1.021.349,15 € (55,5%) y el préstamo de wecity aporta 817.729,85 € (44,5%). El préstamo total es de 920.000 €, de los cuales 102.270,15 € se destinan a estructuración (41.044,15 €) y comisión de wecity (61.226,00 €). 

3.2 Destino real del préstamo 

La FDFI y el contrato de préstamo confirman que el destino es el pago del precio aplazado al vendedor (RENZO HERITAGE, S.L.), no una refinanciación de la cooperativa. La cooperativa mantiene su capital invertido. 

3.3 LTV real 

El valor de tasación real (Gesvalt) es de 1.604.925,51 €. El préstamo es de 920.000 €. El LTV real es del 57,32%, proporcionando un colchón de 684.925,51 € sobre el valor de tasación neto. 

3.4 Deuda de urbanización 

La nota simple registra una deuda de urbanización de 633.090,92 €. El informe de tasación adopta un coste de urbanización de 327.369,99 € (discrepancia de 305.720,93 €). La deuda de urbanización NO está financiada por el préstamo de wecity y deberá ser pagada por la cooperativa con otros fondos. 

3.5 Costes de estructuración y comisión 

De los 920.000 €, 102.270,15 € (11,1%) se destinan a gastos de estructuración y comisión de wecity. El importe neto destinado a la adquisición (pago al vendedor) es de 817.729,85 €. 

3.6 Viabilidad del proyecto 

El proyecto es viable si se cumplen las condiciones: concesión de la simultaneidad en Q3 2027, avance de la urbanización de la Etapa 2, pago por parte de los cooperativistas y obtención de financiación bancaria. El plazo de 18+6 meses es ajustado y el proyecto depende de los plazos urbanísticos. 

 

4. FORTALEZAS 

Garantía hipotecaria de primer rango – El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo. La nota simple confirma que no hay cargas previas. El LTV real es del 57,32%, proporcionando un colchón de 684.925,51 € sobre el valor de tasación neto. 

Comercialización asegurada – La cooperativa tiene el 100% de las viviendas adjudicadas (18 de 18). Elimina el riesgo de comercialización. 

Experiencia del gestor – COOPTIMA tiene más de 25 años de experiencia en promociones en régimen de cooperativa. Ha gestionado 5 proyectos en wecity, 2 devueltos con éxito y 3 en curso. 

Aportación de la cooperativa – La cooperativa ha aportado 1.021.349,15 € de fondos propios, lo que representa el 55,5% del coste de adquisición declarado. Mantiene su capital invertido. 

Rentabilidad atractiva – El 16,50% en 18 meses (equivalente al 11% TAE) es competitivo. 

Agente de Garantías independiente – Global Security Partners actúa como agente de garantías externo, lo que añade seguridad. 

Destino del préstamo aclarado – La FDFI y el contrato de préstamo confirman que es para el pago del precio aplazado, no para refinanciación encubierta. 

Documentación completa ahora disponible – Ahora se cuenta con la FDFI, el contrato de préstamo y el informe de tasación completo, lo que permite una evaluación rigurosa. 


 

5. DEBILIDADES Y RIESGOS 

Discrepancia en los costes de urbanización – El informe de tasación adoptó un coste de urbanización de 327.369,99 €, mientras que la nota simple refleja 633.090,92 €. Esta diferencia de 305.720,93 € (casi el doble) es significativa. Si el coste real es el de la nota simple, el valor de la parcela sería inferior al tasado y la viabilidad del proyecto se resentiría. La cooperativa deberá pagar esta cantidad, que no está financiada por el préstamo de wecity. 

Deuda de urbanización no financiada – Los 633.090,92 € deberán ser pagados por la cooperativa con otros fondos. Si no tiene liquidez, el proyecto puede paralizarse. 

Plazos urbanísticos ajustados y retrasos – La Etapa 2 tiene un plazo de 30 meses. El sector tiene retrasos significativos (el convenio es de 2015). La Etapa 2 solo tiene un 28,29% ejecutado. Si la urbanización se retrasa, la obra no puede comenzar y el préstamo no se devuelve. 

Plazo de construcción de 5 años – La tasación estima que la promoción se completará en 5 años (hasta 2031). La salida de los inversores (18+6 meses) depende de las entregas a cuenta de los cooperativistas o de financiación bancaria, no de la venta final de las viviendas. 

Falta de transparencia inicial – El dossier no mencionaba la deuda de urbanización y presentaba el destino del préstamo como "Adquisición" sin aclarar que era un pago aplazado. La FDFI ha corregido esto. 

Salida prevista (financiación bancaria) – Depende de la concesión de hipotecas a los cooperativistas. En el contexto actual de endurecimiento crediticio, el riesgo de que la banca no financie es real. 

Riesgo de iliquidez – La inversión es ilíquida durante 18-24 meses (sin posibilidad de venta anticipada). 

Riesgo geopolítico – El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz pueden disparar los costes de construcción, retrasar los suministros y endurecer las condiciones crediticias. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. 


 

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS 

Discrepancia 1: Valor de tasación 

El dossier de wecity anuncia una tasación de 1.624.925,00 €, mientras que Gesvalt fija el valor en 1.604.925,51 €. La diferencia es de 20.000 €. El LTV real es del 57,32%, no del 56,61%. La diferencia es menor y no cambia la valoración general, pero es un indicio de que la plataforma utiliza el valor más alto posible. 

Discrepancia 2: Costes de urbanización 

El informe de tasación adopta 327.369,99 €, mientras que la nota simple refleja 633.090,92 €. Esta discrepancia es relevante porque afecta directamente al valor de la parcela. Si el coste real de urbanización es el de la nota simple, el valor de la parcela sería inferior al tasado. La cooperativa deberá pagar esta cantidad con fondos propios o financiación adicional. 

Discrepancia 3: Número de viviendas 

El dossier de wecity menciona 18 viviendas, mientras que la tasación considera 16 viviendas (basándose en la edificabilidad de 1.671,89 m² y una superficie media de 110 m²). Si realmente son 18 viviendas, la superficie media sería menor (93 m²), lo que podría afectar al valor de venta unitario. 

Discrepancia 4: Plazos de construcción 

La tasación estima 5 años para completar la construcción y comercialización. El préstamo de wecity es a 18+6 meses. La salida de los inversores depende de las entregas a cuenta o financiación bancaria, no de la venta final. 

Discrepancia 5: Condición resolutoria y retraso registral 

La nota simple no refleja la condición resolutoria. La FDFI lo admite como riesgo (retraso en la inscripción). La nota simple del tasador (23/02/2026) confirma que la compra a RENZO HERITAGE, S.L. estaba pendiente de despacho en esa fecha, lo que explica la explicación de wecity. 


 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La tregua existente se ha roto y no se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. 

Posibles consecuencias para el proyecto: 

 

8. MEJORAS EN LAS CONCLUSIONES CON LA DOCUMENTACIÓN COMPLETA 

Conclusiones anteriores (sin documentación completa): 

Conclusiones actualizadas (con documentación completa):
 

Mejora de la conclusión: La operación es más transparente y legítima de lo que parecía inicialmente, pero los riesgos de urbanización y plazos siguen siendo significativos.

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Análisis de la oportunidad 

La oportunidad presenta una garantía hipotecaria sólida (LTV 57,32%) y una comercialización asegurada (100% de viviendas adjudicadas). La FDFI y el contrato de préstamo han aclarado el destino del préstamo (pago del precio aplazado al vendedor), descartando la refinanciación encubierta que se sospechaba inicialmente. La cooperativa mantiene su capital invertido (1.021.349,15 €), lo que alinea sus intereses con los de los inversores. 

Las principales mejoras respecto a la conclusión inicial son: 

Sin embargo, los riesgos siguen siendo significativos:
 

Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 16,50% en 18 meses (11% TAE) es atractiva y superior a la de la renta fija tradicional. Sin embargo, los riesgos de urbanización, plazos y geopolíticos son significativos. La rentabilidad compensa el riesgo asumido? Depende del perfil de cada inversor.

Recomendación

La entrada de dinero es mañana y ya no es posible obtener más información. Por tanto, la decisión debe tomarse con la documentación disponible.

No invertir si el inversor quiere evitar riesgos no cuantificables. El principal riesgo es la deuda de urbanización de 633.090,92 €, que no está financiada por el préstamo y cuyo pago no está garantizado por la cooperativa. Si la cooperativa no tiene liquidez para pagarla, el proyecto puede paralizarse, y aunque la hipoteca protege a los inversores, la recuperación del capital podría demorarse más de lo previsto.

Invertir con cautela si el inversor confía en la solvencia de la cooperativa, asume el riesgo de retraso y acepta que su capital puede estar bloqueado más de 24 meses. La garantía hipotecaria (LTV 57,32%) es sólida, y la comercialización está asegurada. En este caso, se recomienda invertir una cantidad moderada que no comprometa la cartera.

Preguntas clave que NO han podido resolverse antes de la entrada de dinero:
 

 

10. CONCLUSIÓN 

Dicho esto, mi conclusión personal es clara: YO NO INVERTIRÍA en esta oportunidad. 

No porque la operación sea ilegal o fraudulenta, sino porque el riesgo no está suficientemente compensado. La rentabilidad del 16,50% es atractiva sobre el papel, pero los riesgos reales son significativos y varios de ellos no están cuantificados ni garantizados. 

El principal motivo es la deuda de urbanización de 633.090,92 €. Esta cantidad NO está financiada por el préstamo y la cooperativa tendrá que pagarla con otros fondos. No sabemos si los tiene. Si no los tiene, el proyecto se paraliza y los inversores, aunque tienen una hipoteca de primer grado, verán su capital bloqueado durante meses o años mientras se ejecuta la garantía. En un escenario de ejecución, el valor de la parcela ya tiene descontada esa deuda, por lo que el colchón real es menor de lo que parece. 

El segundo motivo son los plazos. El sector lleva retrasos desde 2015. La Etapa 2 solo tiene un 28,29% ejecutado. La estimación de simultaneidad para el tercer trimestre de 2027 es una previsión, no una garantía. Cualquier retraso administrativo alarga el proyecto y mantiene el capital bloqueado más allá de los 18+6 meses previstos. 

El tercer motivo es la salida. Depende de que los cooperativistas paguen sus entregas a cuenta y de que la banca conceda la financiación. En el contexto actual de endurecimiento crediticio, esto no está garantizado. Si los cooperativistas no obtienen hipotecas, el préstamo no se devuelve y los inversores tienen que ejecutar la garantía. 

El cuarto motivo es el conflicto geopolítico. El bloqueo del Estrecho de Ormuz puede disparar los costes de construcción, retrasar los suministros y endurecer aún más las condiciones crediticias. Este es un riesgo sistémico que no controla nadie y que puede afectar gravemente a un proyecto ya de por sí ajustado en plazos. 

Sí, la garantía hipotecaria es sólida (LTV 57,32%). Sí, las viviendas están adjudicadas. Sí, COOPTIMA tiene experiencia. Pero el riesgo de que el dinero no vuelva en el plazo previsto —o que no vuelva en su totalidad— es real y, en mi opinión, no está suficientemente compensado por un 16,50% de rentabilidad. 

Por tanto: NO INVERTIRÍA. 

Si a pesar de todo decides invertir, hazlo con una cantidad simbólica, asumiendo que tu capital puede estar bloqueado mucho más tiempo del previsto. 

 

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. 

Ha volado, ni un minuto ha durado. Me ha fallado el pago con tarjeta y no he podido entrar.

En esta pensaba invertir por el incentivo de 50€ por primera inversión, y he flipado que a las 12 ya ponía cerrada

Nueva oportunidad el viernes.

Buenos días, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Malaga Benavís, como siempre últimamente faltaban la ficha, estudio económico y contrato, les he escrito, han subido el contrato, pero me responden que el resto no lo tienen disponible aún,  que lo subirán antes de la inversión.

No me parece normal que lancen ofertas sin tener toda la documentación, ¿por qué no esperan a tener todo? el sentido de que lo hagan se me escapa.

 

RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO MÁLAGA - BENAHAVÍS (WECITY) 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

Plataforma: wecity 

Promotor: ALQAVIA COSTA S.L. 

Objeto declarado: Financiación de los costes de construcción de un chalet unifamiliar en Benahavís, Málaga (calle Chopo 280). La vivienda contará con cuatro dormitorios, cinco baños, salón-cocina-comedor, porches, terrazas, piscina privada, solárium, almacén y zona técnica. 

Importe del préstamo: 1.000.000 € 

Aportación del promotor (declarada): 754.129,13 € (43% del total) 

Plazo: 12 meses (+6 meses de prórroga opcional) 

Tipo de interés: 10,50% anual 

Rentabilidad total estimada: 10,50% (a vencimiento) 

Pago de intereses: a vencimiento (bullet) 

Inversión mínima: 500 € 

Garantías anunciadas: Hipoteca de primer grado sobre el activo. Tasación ECO actual: 1.452.116,34 €. Tasación ECO HET: 3.423.250,45 €. LTV HET: 29,21%. LTV 1ª Disposición: 34,46%. 

Rating asignado: AA 

Documentación disponible en la plataforma: Contrato de Préstamo, Contrato de Mandato, Contrato de Agente de Garantías, Nota Simple, Informe de Tasación, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución, Certificaciones de Obra, Licencia de Obras, Ficha Urbanística, Consulta Catastral, Planos, Dossier Comercial, Informe de Rating. 

Documentación NO disponible en la plataforma (exigida por ley): Ficha de Datos de la Inversión (KIIS) y Estudio Económico del Proyecto. 


 

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 

2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (6 de febrero de 2026) 

ALQAVIA COSTA S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 1178 de Benahavís desde el 15 de mayo de 2024. La superficie registral es de 1.935 m². No constan hipotecas ni embargos previos. La finca NO está coordinada con Catastro. Existe una servidumbre por su origen y una afección al ITP de 4.260 € con plazo de 5 años. 

2.2 Consulta Catastral 

La referencia catastral es 7791303UF1379S0001RY. La superficie de la parcela es de 1.456 m². El uso principal es "suelo sin edificar". La coordinación catastral SÍ existe (la Nota Simple está desactualizada). 

2.3 Informe de Tasación (ALIA TASACIONES, S.A., 14 de febrero de 2026) 

El valor de tasación actual es de 1.452.116,34 €. El valor en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) es de 3.423.250,45 €. La visita se realizó el 12 de febrero de 2026 y la tasación caduca el 14 de agosto de 2026. La superficie comprobada por el tasador es de 404,21 m² construidos (213,31 m² en planta baja + 190,90 m² en semisótano). El porcentaje de obra ejecutada es del 37,46%. 

Advertencias del tasador: 

2.4 Licencia de Obras (Ayuntamiento de Benahavís, 24 de octubre de 2024)

La licencia fue concedida a ALQAVIA COSTA S.L. para la construcción de vivienda unifamiliar aislada en la parcela 280 de la Urbanización El Paraíso. La licencia exige que la obra se ejecute "conforme al proyecto presentado" y que se aporte el proyecto de ejecución visado antes del inicio de las obras. El plazo para iniciar es de 1 año (cumplido) y para terminar de 3 años (cumplido).

2.5 Proyecto Básico

La edificabilidad máxima permitida es de 394,20 m². La ocupación máxima es de 365,00 m². La superficie de la parcela es de 1.460 m² (según el proyecto). La vivienda se distribuye en cuatro niveles escalonados que se adaptan a la topografía del terreno.

2.6 Ficha Urbanística

Se confirma que la edificabilidad neta es de 394,20 m² (0,27 m²/m²). La ficha afirma que "SE CUMPLEN TODOS LOS PARAMETROS URBANISTICOS". Sin embargo, la realidad es que el proyecto de ejecución tiene 404,21 m², lo que supone un exceso de 10,01 m² (o 11,09 m² sobre la superficie catastral de 1.456 m²).

2.7 Contrato de Ejecución de Obra (11 de marzo de 2025)

El contrato se titula "CONTRATO EL PARAISO ALTAIR_MODIFICADOFF". El presupuesto es de 1.200.000 € (sin IVA). El plazo de ejecución es de 14 meses. El contrato afirma que el proyecto de ejecución está "debidamente visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Andalucía Oriental". Sin embargo, el tasador confirma que el proyecto de ejecución NO está visado.

2.8 Certificaciones de Obra (Certificación 4-F)

Las certificaciones confirman que se está ejecutando una superficie de 404,21 m². El importe total ejecutado hasta la fecha es de 506.878,89 € (41,25% del presupuesto).

2.9 Ficha de Datos de la Inversión (KIIS) - DOCUMENTO OBLIGATORIO NO DISPONIBLE

La Ficha de Datos de la Inversión (Key Investment Information Sheet - KIIS) es un documento OBLIGATORIO según el artículo 23 del Reglamento (UE) 2020/1503. Debe contener información clara sobre el proyecto, los riesgos, los costes, el tipo de interés, el plazo, las garantías y el perfil del inversor. Sin este documento, el inversor no puede tomar una decisión informada. Wecity NO ha puesto este documento a disposición de los inversores.

2.10 Estudio Económico del Proyecto - DOCUMENTO OBLIGATORIO NO DISPONIBLE

El estudio económico es un documento que debe contener el análisis de viabilidad del proyecto, los costes detallados, los ingresos previstos, el flujo de caja, el punto de equilibrio y el análisis de sensibilidad. Wecity NO ha puesto este documento a disposición de los inversores.

2.11 Práctica de wecity de lanzar ofertas sin documentación completa

El inversor solicita la documentación y wecity responde: "No todos los documentos los recibimos en el mismo momento, por lo que no los podemos subir a la vez. Tendréis disponible toda la documentación en la plataforma antes de la apertura de la oportunidad."

Análisis de esta respuesta:
 
Wecity reconoce que NO tiene toda la documentación cuando lanza la oferta. Esto significa que los inversores deben decidir si invierten sin tener acceso a documentos OBLIGATORIOS como la KIIS y el estudio económico. Esta práctica es habitual en wecity (el inversor dice que "se repite siempre"). Wecity está incumpliendo la normativa de transparencia y colocando a los inversores en una posición de desventaja informativa.

 

3. ANÁLISIS FINANCIERO 

3.1 Precio de compra del activo 

El coste de adquisición declarado es de 355.000 €. El valor de tasación actual (1.452.116 €) supera el coste de adquisición en 1.097.116 € (309%), lo que es positivo. 

3.2 Comparativa con el valor HET 

El valor HET estimado es de 3.423.250 €. El precio de venta objetivo es de 2.850.000 €, lo que supone un descuento del 16,7% sobre el valor HET. Este descuento proporciona un colchón de seguridad. 

3.3 LTV real sobre el valor actual 

La deuda total (préstamo wecity) es de 1.000.000 €. El valor de tasación actual es de 1.452.116 €. El LTV total es del 68,9%. El LTV sobre la primera disposición (500.524 €) es del 34,46%. 

3.4 LTV real incluyendo intereses 

Los intereses totales del préstamo (12 meses) ascienden a 105.000 €. La deuda total más intereses es de 1.105.000 €. El LTV total con intereses es del 76,1% sobre el valor actual. 

3.5 Escenario de ejecución con obra parada y demolición 

Si la obra se para y hay que demoler lo construido, el valor real que se recuperaría sería el valor del suelo actual (1.010.153 €) menos el coste de demolición estimado (18.180 €), lo que da un valor neto de 991.973 €. El préstamo de 1.000.000 € quedaría prácticamente sin cubrir. 

3.6 Escenario de ejecución hipotecaria en subasta 

En caso de ejecución hipotecaria, el valor de subasta suele situarse entre el 50% y el 70% del valor de tasación. En el mejor caso (70% de 1.452.116 € = 1.016.481 €), el préstamo quedaría cubierto. En el caso realista (60% = 871.270 €), la pérdida sería de 128.730 € (12,9%). Si la obra está parada y solo se subasta el suelo, la pérdida podría ser del 39,4%. 

3.7 Rentabilidad del proyecto para el promotor 

El beneficio estimado para el promotor es de 933.392 € (según el informe de rating). La rentabilidad sobre su capital propio (754.129 €) es del 123,8% en 12-18 meses. 

3.8 Estructura del préstamo wecity 

De los 1.000.000 € invertidos, 893.983 € (89,4%) se destinan a costes de obra, 39.467 € (3,9%) a estructuración del préstamo y 66.550 € (6,7%) a comisión de wecity. 

 

4. FORTALEZAS 

Garantía hipotecaria de primer grado. El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer grado sobre el activo. El LTV sobre el valor HET es del 29,21%, lo que proporciona un amplio colchón de seguridad si la obra se termina. 

Ubicación prime. Benahavís es uno de los enclaves residenciales más exclusivos de la Costa del Sol. La demanda de compradores internacionales de alto poder adquisitivo es constante. 

Capital propio del promotor. El promotor ha comprometido 754.129 € en el proyecto (43% del coste total). Su capital está por delante en el riesgo, lo que alinea sus intereses con los de los inversores. 

Promotor con experiencia. ALQAVIA COSTA S.L. ha desarrollado ocho proyectos residenciales en Benahavís desde 2017. No es un promotor novato. 

Precio de venta conservador. El precio de venta objetivo (2,85 M €) es inferior al valor HET (3,42 M €), lo que proporciona un margen de seguridad. 

Obra en ejecución activa. Las fotografías y certificaciones confirman que la obra está en ejecución y no paralizada. No hay signos de abandono. 

Avance de obra real superior al declarado. El informe de tasación es conservador (37,46%). La obra real está entre el 45% y el 55% según las certificaciones. 

Materiales de calidad. Las instalaciones incluyen Geberit, suelo radiante, aerotermia y climatización centralizada. 

Project Monitor. La supervisión de las certificaciones de obra y los desembolsos reduce el riesgo de desviaciones. 


 

5. DEBILIDADES Y RIESGOS 

5.1 Riesgo urbanístico grave (exceso de edificabilidad) 

El proyecto de ejecución tiene 404,21 m², mientras que la edificabilidad máxima permitida es de 393,12 m² (calculada sobre la superficie catastral de 1.456 m² y el coeficiente de 0,27 m²/m²). El exceso es de 11,09 m² (2,82% más de lo permitido). Este exceso NO está regularizado. 

Consecuencia: Si el Ayuntamiento detecta el exceso de edificabilidad, la Licencia de Primera Ocupación puede ser DENEGADA. El promotor tendría que solicitar un Proyecto Básico Modificado (trámite de 3-6 meses) y pagar una sanción económica. En el peor caso, podría tener que demoler el excedente de 11,09 m². 

5.2 Discrepancia entre el Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución 

Los planos del proyecto de ejecución difieren del básico con el que se obtuvo la licencia. El tasador lo confirma. No existe proyecto básico modificado. La superficie del proyecto de ejecución (404,21 m²) es superior a la del proyecto básico (394,20 m²). 

Consecuencia: El promotor está construyendo algo diferente a lo que el Ayuntamiento aprobó. La licencia de obras exige que la obra se ejecute "conforme al proyecto presentado". Esta discrepancia es una irregularidad que puede invalidar la licencia. 

5.3 Proyecto de ejecución NO visado 

El contrato de ejecución afirma que el proyecto está "debidamente visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Andalucía Oriental". Sin embargo, el tasador confirma que el proyecto de ejecución NO está visado. 

Consecuencia: La licencia de obras fue concedida condicionada a la presentación del proyecto de ejecución visado. Esta condición NO se ha cumplido. El Ayuntamiento podría, en cualquier momento, exigir la paralización de las obras o, en el peor caso, la demolición. 

5.4 Licencia de obras condicionada 

La licencia de obras fue concedida condicionada a la presentación del proyecto de ejecución visado. El promotor NO ha cumplido esta condición. 

Consecuencia: La licencia NO es firme. El Ayuntamiento podría revocarla si detecta el incumplimiento. 

5.5 Falta de Seguro Decenal 

No se ha contratado el seguro de daños decenal. El promotor se acoge a la excepción de "autopromotor", pero cuando venda la vivienda, tendrá que contratarlo retroactivamente. 

Consecuencia: Coste adicional (5.000-10.000 €) y posible retraso en la venta. 

5.6 Falta de certificado de eficiencia energética 

No se ha aportado el certificado de eficiencia energética, que es un requisito legal para la venta. 

Consecuencia: Posible retraso en la comercialización. 

5.7 Ausencia de documentación clave (KIIS y Estudio Económico) - RIESGO GRAVE 

No se ha facilitado la Ficha de Datos de la Inversión (KIIS) ni el Estudio Económico, documentos OBLIGATORIOS según el artículo 23 del Reglamento (UE) 2020/1503. 

Consecuencia: El inversor no puede tomar una decisión informada. Wecity está incumpliendo la normativa de transparencia. Esta práctica habitual de wecity (lanzar ofertas sin documentación completa) es una mala práctica que coloca a los inversores en una posición de desventaja. 

5.8 El promotor afirma que el proyecto está visado (FALSO) 

El contrato de ejecución dice que el proyecto está visado. El tasador dice que NO está visado. Esta contradicción indica que el promotor está ocultando información o ha cometido una irregularidad. 

Consecuencia: Si el promotor ha hecho declaraciones falsas, los inversores podrían tener derecho a reclamar. Pero reclamar requiere tiempo y dinero. 

5.9 Falta de comercialización 

El promotor no ha empezado la comercialización de la vivienda. 

Consecuencia: Cuando la obra esté terminada, el promotor tendrá que empezar desde cero el proceso de venta, lo que añade tiempo. 

5.10 Plazo poco realista 

El contrato de ejecución prevé 14 meses de obra. Wecity anuncia 12 meses (+6 de prórroga). Además, la regularización del exceso de edificabilidad puede añadir 6-12 meses. 

Consecuencia: El dinero podría estar bloqueado 24-30 meses en lugar de los 12-18 meses prometidos. 

5.11 Riesgo de iliquidez de la inversión 

La inversión es ilíquida. No se puede vender la participación a otro inversor. 

Consecuencia: El inversor no puede recuperar su dinero antes del vencimiento. 

5.12 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz 

La tregua en Oriente Medio se ha roto y el conflicto entre Israel e Irán ha escalado. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos. Se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. 

Posibles consecuencias para el proyecto: 

Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz (por donde transita el 30% del petróleo mundial) dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción. 

Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros. 

Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo. 

Reducción de la demanda internacional. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente británicos, alemanes y nórdicos) de invertir en la Costa del Sol. 

Retraso en la comercialización. Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo. 

Plazo insuficiente. El plazo de 12-18 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 

5.13 Riesgo de deterioro del valor de la vivienda 

El mercado de lujo de la Costa del Sol se ha revalorizado significativamente en los últimos años. Una corrección del mercado (por subida de tipos, inflación o incertidumbre geopolítica) podría afectar al precio de venta. 

Consecuencia: Si el precio de venta es inferior al estimado, el promotor podría no tener fondos suficientes para repagar el préstamo. 

5.14 Riesgo de ejecución de la hipoteca 

La ejecución de la hipoteca requiere votación de los inversores (5-15 días hábiles), la intervención del Agente de Garantías y la contratación de abogados. Los gastos de ejecución se descuentan de lo que se recupere. 

Consecuencia: El proceso de ejecución puede llevar meses y los costes reducen la cantidad recuperada. 


 

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS 

Discrepancia 1: Superficie construida 

El Proyecto Básico y la Ficha Urbanística indican 394,20 m² (máximo permitido). El Proyecto de Ejecución, la Tasación y las Certificaciones de Obra indican 404,21 m². La diferencia es de 10,01 m² (o 11,09 m² sobre la superficie catastral). 

Consecuencia: El promotor está construyendo 11,09 m² más de lo permitido. Este exceso NO está regularizado. La Licencia de Primera Ocupación puede ser denegada. 

Discrepancia 2: Visado del Proyecto de Ejecución 

El contrato de ejecución afirma que el proyecto está "debidamente visado en el Colegio Oficial de Arquitectos". El tasador confirma que NO está visado. 

Consecuencia: El promotor ha hecho una declaración falsa en el contrato. La licencia de obras fue concedida condicionada al visado. Esta condición NO se ha cumplido. 

Discrepancia 3: Licencia de obras 

La licencia fue concedida condicionada al proyecto de ejecución visado. El promotor NO ha cumplido esta condición. 

Consecuencia: La licencia NO es firme. El Ayuntamiento podría revocarla. 

Discrepancia 4: Superficie de la parcela 

La Nota Simple indica 1.935 m² (registral). El Proyecto Básico indica 1.460 m². La Consulta Catastral indica 1.456 m² (oficial). 

Consecuencia: La superficie oficial es 1.456 m², lo que reduce la edificabilidad máxima a 393,12 m². El exceso de edificabilidad es aún mayor. 

Discrepancia 5: Avance de obra 

El informe de tasación indica 37,46%. Las certificaciones de obra indican 41,25% (sobre presupuesto). Las fotos muestran capítulos que el informe dice que están al 0% pero que ya están ejecutados (fontanería, climatización, piscina). 

Consecuencia: La obra está más avanzada de lo que dice el informe. Esto es positivo, pero reduce el colchón de tiempo. 

Discrepancia 6: Ficha Urbanística 

La ficha afirma que "SE CUMPLEN TODOS LOS PARAMETROS URBANISTICOS". Esto es FALSO, porque el proyecto de ejecución tiene 404,21 m² y el máximo permitido es 393,12 m². 

Consecuencia: La ficha urbanística es incorrecta o está desactualizada. El promotor no está cumpliendo con la normativa. 

Discrepancia 7: Rating AA 

El informe de rating (Moore Ibérica) califica el proyecto como "AA". Sin embargo, el rating no refleja el exceso de edificabilidad, la licencia condicionada, el proyecto no visado ni el riesgo de denegación de la Licencia de Primera Ocupación. 

Consecuencia: El rating es ENGAÑOSO. No refleja los riesgos reales del proyecto. 

Discrepancia 8: Documentación disponible (KIIS y Estudio Económico) 

Wecity publica la oferta sin tener disponibles la Ficha de Datos de la Inversión (KIIS) y el Estudio Económico, documentos OBLIGATORIOS según el Reglamento (UE) 2020/1503. El inversor lo solicita y wecity responde que "no todos los documentos los recibimos en el mismo momento". 

Consecuencia: Wecity está incumpliendo la normativa de transparencia. Los inversores no pueden tomar una decisión informada. Esta práctica habitual (el inversor dice que "se repite siempre") es una mala práctica que coloca a los inversores en una posición de desventaja. 

 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO 

La tregua en Oriente Medio se ha roto. El conflicto entre Israel e Irán ha escalado. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos. Se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. 

Posibles consecuencias para el proyecto: 

Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz (por donde transita el 30% del petróleo mundial) dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción. 

Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros. 

Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo. 

Reducción de la demanda internacional. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente británicos, alemanes y nórdicos) de invertir en la Costa del Sol. 

Retraso en la comercialización. Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo. 

Plazo insuficiente. El plazo de 12-18 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 


 

8. CONSIDERACIONES FINALES 

¿Qué está financiando realmente el inversor?

El inversor está financiando la construcción de una vivienda de lujo en Benahavís. Pero esta construcción excede la edificabilidad máxima permitida en 11,09 m². El proyecto de ejecución NO está visado. La licencia de obras es condicionada y el promotor no ha cumplido la condición. Wecity ha publicado la oferta sin tener disponibles la KIIS y el Estudio Económico, documentos OBLIGATORIOS. 

¿Es viable el proyecto?

El proyecto es viable si se termina la obra y se vende por el precio estimado (2,85 M €). Sin embargo, el exceso de edificabilidad puede impedir la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, lo que haría imposible la venta. Si la licencia es denegada, el valor del activo se reduce al del suelo (1,01 M €), que apenas cubre el préstamo. 

¿Es segura la inversión?

La inversión NO es segura. El activo tiene un exceso de edificabilidad NO regularizado. La licencia es condicionada y el proyecto de ejecución NO está visado. El riesgo de que la Licencia de Primera Ocupación sea DENEGADA es REAL y MUY ALTO. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional. Wecity no está cumpliendo con la normativa de transparencia al no poner a disposición la KIIS y el Estudio Económico. 

¿Qué protege al inversor?

La garantía hipotecaria de primer grado (una vez constituida e inscrita). El bajo LTV sobre el valor HET (29,21%). El Project Monitor. La aportación del promotor (754.129 €). 

¿Qué NO protege al inversor?

El exceso de edificabilidad NO regularizado. La licencia condicionada NO cumplida. El proyecto de ejecución NO visado. La posibilidad de que la Licencia de Primera Ocupación sea DENEGADA. El riesgo de demolición del excedente. El conflicto geopolítico y sus consecuencias económicas. La falta de documentación obligatoria (KIIS y Estudio Económico). La práctica de wecity de lanzar ofertas sin documentación completa. 


 

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Análisis de la oportunidad

La oportunidad presenta múltiples banderas rojas: 

Riesgo urbanístico grave. El proyecto de ejecución tiene 404,21 m², mientras que la edificabilidad máxima permitida es 393,12 m². El exceso es de 11,09 m² (2,82% más de lo permitido). Este exceso NO está regularizado. Si el Ayuntamiento lo detecta, la Licencia de Primera Ocupación puede ser DENEGADA. 

Licencia de obras condicionada. La licencia fue concedida condicionada a la presentación del proyecto de ejecución visado. El promotor NO ha cumplido esta condición. La licencia NO es firme. 

Proyecto de ejecución NO visado. El contrato de ejecución dice que está visado, pero el tasador confirma que NO lo está. El promotor ha hecho una declaración falsa. 

Discrepancia entre el Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución. El promotor está construyendo algo diferente a lo que el Ayuntamiento aprobó. 

Ausencia de documentación clave (KIIS y Estudio Económico). Wecity ha publicado la oferta sin tener disponibles documentos OBLIGATORIOS según el Reglamento (UE) 2020/1503. El inversor lo solicita y wecity responde que "no todos los documentos los recibimos en el mismo momento", lo que confirma que es una práctica habitual. 

Rating engañoso. El rating "AA" no refleja los riesgos reales del proyecto. 

Riesgos geopolíticos. El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz pueden disparar los costes de construcción y reducir la demanda. 

Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 10,5% anual es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El exceso de edificabilidad puede hacer que la Licencia de Primera Ocupación sea denegada, lo que haría imposible la venta y el repago del préstamo. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional. 

Recomendación

NO INVERTIR en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. La irregularidad urbanística (exceso de edificabilidad) es GRAVE y NO está regularizada. La licencia de obras es condicionada y el promotor no ha cumplido la condición. El proyecto de ejecución NO está visado. La documentación clave no está disponible. Los riesgos geopolíticos añaden incertidumbre. 

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo urbanístico grave, que la licencia de obras puede ser revocada, que la Licencia de Primera Ocupación puede ser denegada, que el proyecto de ejecución no es legal, que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto, que la inversión es ilíquida durante 12-18 meses (o más) y que wecity no está cumpliendo con la normativa de transparencia. 

 

10. CONCLUSIÓN 

La oportunidad de inversión "Málaga - Benahavís" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral, urbanística y documental. 

El activo tiene un exceso de edificabilidad de 11,09 m² (2,82% más de lo permitido). La licencia de obras es condicionada y el promotor no ha cumplido la condición. El proyecto de ejecución NO está visado. La documentación clave (KIIS y estudio económico) no está disponible y wecity reconoce que no tiene toda la documentación cuando lanza la oferta, una práctica que el inversor confirma que "se repite siempre". El rating "AA" no refleja los riesgos reales. 

El conflicto geopolítico en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz añaden un riesgo adicional. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Las consecuencias económicas pueden afectar a los costes de construcción y a la demanda. 

La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 10,5% anual no compensa el riesgo asumido, especialmente el riesgo urbanístico que puede hacer ilegal la construcción y provocar la denegación de la Licencia de Primera Ocupación. 

Recomendación: NO INVERTIR. 

 

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.

Y otra prórroga, y otra ampliación, y otra votación... No sé como no se les cae la cara de vergüenza.....

Mientras acaben pagando el principal y los intereses de demora no me importa que se retrasen 3, 6 meses o incluso 12 meses.

El que invierta dinero en estas plataformas tiene que hacerse a la idea de que no va a disponer del dinero en por lo menos el doble del plazo inicial y no debería invertir dinero que le pueda hacer falta.

Lo mismo que en el otro hilo de SEGO (donde cuando se podía invertir porque llegaban a verse los proyectos), acaban pagando, pero algunos con retraso y algunos ayuntamientos con más meses de retraso que los meses iniciales del preśtamo y ganando más de intereses de demora que 
de ordinarios.. 

Creo que una razón de invertir en préstamos de facturas de administraciones públicas (aparte de que acaban pagando por ser administraciones públicas), es que eran casi seguros los retrasos e intereses brutos como del 11%

aunque también había sorpresas de algunos ayuntamientos que pagaban antes de plazo y apenas se sacaban intereses.

Personalmente prefiero invertir 500 euros en uno de crowfunding que estar pendiente de las facturas a ver si salen, porque creo que pierdo más tiempo que los intereses que se le sacan

Málaga  Benahavís: más de 20 minutos y para 1 millón no pasa del 75%

Antes cosas así no duraban ni 10 segundos.

Creo que cada vez hay más lectores en este foro

Nuevo proyecto en Wecity Lérida  Pi i Margall 

A primera vista parece simple, un edificio de 1965 a reformar y vender (ya han demolido el interior).

Leyendo informes resulta que tiene una "quinta planta no registrada",  por lo que el edificio está fuera de ordenamiento (esa quinta planta supera la altura máxima)

Tendrían que hacer una declaración de obra nueva por antigüedad para legalizar esos 2 pisos (prescritos por los años que deben tener), ya que en caso contrario no existen legalmente y no  se pueden hipotecar y no servirían para calcular el LTV que indican.. 

De eso no mencionan nada, solo leyendo la tasación te enteras :)

Añado que en el catastro aparecen 4 pisos de 184 metros + 2 locales con almacenes en la planta baja, por lo que la reforma consisten en dividir cada planta en 2 pisos. No sale nada de la quinta planta.

Cada vez encuentro más sorpresas... Creo que me voy de vacaciones ...

Buenas tardes, 

Vamos con la Due Dilligence de Wecity Lérida, cada vez más raro todo.

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO LÉRIDA PI I MARGALL 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

Plataforma: wecity. 

Promotor: TERRANEST CAPITAL S.L. 

Objeto declarado: Financiación de las obras de rehabilitación de un edificio de 10 viviendas y 2 locales comerciales en la calle Pi i Margall, 40, en Lérida. 

Importe del préstamo: 800.000 €. 

Aportación del promotor (declarada): 688.423 € (46,2% del total del proyecto). 

Plazo: 18 meses (+6 meses de prórroga opcional). 

Tipo de interés: 11,25% anual. 

Rentabilidad total estimada: 16,87%. 

Pago de intereses: a vencimiento (bullet). 

Inversión mínima: 500 €. 

Garantías anunciadas: Hipoteca de primer grado sobre el activo (LTV 68,14% sobre tasación actual). Agente de Garantías: Global Security Partners S.L.U. 

Rating: A. 

Project Monitor: Sí, por una empresa externa a wecity. 

Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI): No se ha facilitado. 

Estudio económico del proyecto: No se ha facilitado. 

Proyecto de obra completo: No se ha facilitado. 

Memoria de calidades: No se ha facilitado. 

Presupuesto detallado: No se ha facilitado. 


 

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 

2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (12 de junio de 2026)

TERRANEST CAPITAL S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 1749 de Lérida desde el 23 de octubre de 2025. La superficie de la parcela es de 204 m². La descripción registral indica una casa de planta baja (almacén) y cuatro plantas más destinadas a viviendas. Existen cargas por régimen de propiedad horizontal y servidumbre aeronáutica. No consta hipoteca a favor de los inversores de wecity en la fecha de la nota simple. La finca no está coordinada con catastro. 

2.2 Ficha Catastral

La superficie de la parcela es de 201 m². La superficie construida es de 1.006 m². El año de construcción es 1965. La distribución catastral incluye almacén, local de ocio/hostel, viviendas y comercios. 

2.3 Informe de Tasación de Sociedad de Tasación S.A. (visita 5 de mayo de 2026): 

Valor de tasación actual: 1.174.042,00 €. 

Valor del suelo: 717.005 €. 

Valor de la edificación actual: 457.037 €. 

Depreciación del edificio: 58,21%. 

Estado de conservación: "Requiere adecuaciones importantes" y "Requiere reformas importantes". La distribución interior ha sido demolida completamente. 

Advertencia clave (Código ST: OU.M14 y OU.16): "El inmueble no se adecúa a la normativa urbanística vigente ya que dispone de una planta más de las que la actual normativa permite". 

Documentación necesaria: En la tabla de documentación, la "Licencia de obra" aparece con un guión (-), indicando que no se ha aportado. El "Proyecto visado por colegio profesional" también aparece con un guión. 

Contradicción interna: En las Cautelas (página 14), el tasador afirma: "En inmueble dispone de licencia de obras para su reforma completa en su actual configuración". Esta afirmación contradice la tabla de documentación, donde no se ha aportado la licencia. 

Valoración de terrazas (CTR): La tasación incluye tablas de valoración de espacios exteriores (coeficiente CTR) que no deberían estar en un edificio en ruinas. 

Valor de obra terminada (VRES): La tasación incluye una tabla que calcula un valor de mercado del inmueble habitable de 2.250.000 €, contradiciendo la advertencia de la página 12: "Conceptualmente no procede calcular Valor Residual del inmueble en hipótesis de edificio terminado". 

2.4 Proyecto Arquitectónico (Comunicación Previa, diciembre de 2025): 

Tipo de trámite: "COMUNICACIÓ PRÈVIA: CODI 12 REDISTRIBUCIÓ INTERIOR D'HABITATGES EN EDIFICI PLURIFAMILIAR DE PB+4PP+SOTACOB". 

Alcance: Redistribución interior de viviendas. No incluye obras de estructura, cubierta, fachada o instalaciones. 

Plantas: PB+4PP+SOTACOB (6 plantas), lo que confirma la planta de más. 

Justificación urbanística: La tabla de justificación indica que la parcela es anterior al PGOU (amparada por antigüedad), pero el número de plantas se determina en los planos de ordenación, que no se han aportado. La parcela no cumple el frente mínimo de 12 m (tiene 10,35 m), pero está amparada por antigüedad. 

2.5 Fotografías de la Tasación (Anexo Aspecto Exterior e Interior): 

Exterior: Edificio de 6 plantas (PB+5) con fachada envejecida, barandillas oxidadas y ausencia total de ventanas y cristales. El edificio ha estado abierto a la intemperie durante mucho tiempo. 

Interior: El interior está totalmente demolido. No hay tabiquería, ni instalaciones, ni acabados. Los forjados de madera están expuestos, con signos de humedad, podredumbre y agujeros. Se han colocado puntales metálicos (apeos) para sujetar la estructura, lo que indica que la estructura no es autoportante en su estado actual. 

2.6 Dossier de la Oportunidad (wecity, julio de 2026): 

Licencia: Afirma que la licencia está "Concedida". 

Comercialización: Afirma que se han reservado 4 de las 10 viviendas (40%). 

Valor de obra terminada: Afirma un valor de 2.253.056,00 € y un LTV futuro del 35,50%. En la letra pequeña, el dossier admite: "Valoración de mercado (no ECO). Al tramitarse las obras mediante comunicación previa, la normativa de valoración imposibilita la emisión de la hipótesis de valor de edificio terminado". 

2.7 Contrato de Préstamo (LÉRIDA-PI Y MARAGALL): 

Declaraciones de la Sociedad Promotora (Cláusula 16.9.1 y 16.9.4): El promotor declara que el inmueble cumple con la normativa urbanística y que la tasación se ha efectuado conforme a la Orden ECO/805/2003 y no incluye condicionantes. Ambas declaraciones son incompatibles con las advertencias de la tasación. 

Anexo 0: Incluye un modelo de Poder Irrevocable de Venta que permite al Agente de Garantías vender el Activo por un precio mínimo de principal + intereses + 6 meses de intereses de demora. 

2.8 Contrato de Mandato a favor de WECITY: 

Cláusula 3.4: WECITY declara no responder de la solvencia de la Sociedad Promotora ni garantizar la capacidad de la misma. El inversor asume todo el riesgo. 

2.9 Contrato de Mandato Indirecto a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners): 

Cláusula 4.3: El Agente de Garantías se exonera de cualquier responsabilidad sobre la validez del Préstamo y de la Hipoteca, dejando toda la responsabilidad en la Sociedad Promotora y los Inversores. 

 

3. ANÁLISIS FINANCIERO 

3.1 Precio de adquisición del activo: El dossier indica que el promotor ha aportado 688.423 € para la adquisición, costes técnicos, demolición interior y licencias. El desglose de la página 5 del dossier muestra que la adquisición fue de 555.000 € y los costes técnicos de 138.423 €. El valor de tasación actual (1.174.042 €) supera el coste de adquisición en 619.042 € (111,5%), lo que es positivo. 

3.2 Comparativa con el valor post-reforma estimado: El valor post-reforma estimado es de 2.253.056 € (según el dossier de wecity), pero esta cifra es una "Valoración de mercado (no ECO)", es decir, una estimación no verificada. El dossier no detalla el precio de venta de las viviendas ni el beneficio del promotor. La ausencia de estudio económico impide evaluar la viabilidad real del proyecto. 

3.3 LTV real sobre el valor actual: El LTV sobre el valor de tasación actual es del 68,14% (800.000 € / 1.174.042 €). El LTV sobre el valor del suelo (717.005 €) es del 111,6% (800.000 € / 717.005 €). 

3.4 LTV real incluyendo intereses: Los intereses totales del préstamo (18 meses) ascienden a 135.000 € (800.000 € x 11,25% x 18/12). La deuda total más intereses es de 935.000 €. El LTV total con intereses sobre el valor de tasación actual es del 79,6% (935.000 € / 1.174.042 €). El LTV sobre el valor del suelo es del 130,4% (935.000 € / 717.005 €). 

3.5 Escenario de ejecución con obra parada: Si la obra se para, el activo se encuentra en un estado peor que el inicial por las demoliciones y obras a medias. El valor estimado con obra parada sería inferior a 1.174.042 €. Con una deuda total + intereses de aproximadamente 935.000 €, el déficit estimado con un deterioro del 20-30% sería significativo. 

3.6 Viabilidad del proyecto: El presupuesto de obra es de 707.776 € (según el dossier). Sin embargo, las fotografías y la tasación indican que la estructura de madera está dañada, la cubierta no es estanca, no hay instalaciones y el edificio ha estado abierto a la intemperie. El coste real de la rehabilitación se estima entre 1.040.000 € y 1.730.000 €, lo que significa que el presupuesto disponible es insuficiente. La ausencia de estudio económico impide una evaluación precisa. 

3.7 Estructura del préstamo wecity: De los 800.000 € invertidos, 707.776 € (88,5%) se destinan a obra y 92.224 € (11,5%) a comisiones y gastos de estructuración. 

 

4. FORTALEZAS 

 

5. DEBILIDADES Y RIESGOS 

5.1 Riesgo urbanístico grave: El activo se encuentra en situación de ilegalidad urbanística porque tiene una planta de más. La propia tasación advierte que el inmueble no se adecúa a la normativa vigente. La Comunicación Previa solo permite redistribución interior, no obras de estructura, cubierta, fachada o instalaciones. Si la administración descubre que se han ejecutado obras ilegales, podría ordenar la demolición de todo lo construido. La parcela tampoco cumple el frente mínimo de 12 m (tiene 10,35 m), aunque está amparada por antigüedad. 

5.2 Ausencia de licencia de obras: No hay licencia de obras. El proyecto es una Comunicación Previa para redistribución interior, que no cubre las obras necesarias (estructura, cubierta, fachada, instalaciones). El dossier de wecity afirma que la licencia está "Concedida", pero la tasación y el proyecto demuestran que es una Comunicación Previa. 

5.3 Contradicción en la tasación: La tasación afirma en la tabla de documentación que no se ha aportado la licencia de obra, pero en las Cautelas afirma que el inmueble dispone de licencia. Esta contradicción invalida la fiabilidad del informe. 

5.4 Presupuesto insuficiente: El presupuesto de obra (707.776 €) es insuficiente para una rehabilitación integral de un edificio de 1.006 m² con forjados de madera dañados, cubierta no estanca y sin instalaciones. El coste real se estima entre 1.040.000 € y 1.730.000 €. La ausencia de estudio económico impide una evaluación precisa. 

5.5 Estado ruinoso del edificio: Las fotografías muestran un edificio en estado ruinoso. Los forjados de madera están podridos, con agujeros y apeos metálicos. La cubierta no es estanca. La fachada tiene desconchones y humedades. Las ventanas han sido arrancadas. El edificio ha estado abierto a la intemperie durante mucho tiempo. 

5.6 Discrepancia en el número de plantas: La Nota Simple describe un edificio de PB+4 plantas (5 plantas en total), pero la realidad y el proyecto indican PB+4PP+SOTACOB (6 plantas en total). Esta discrepancia confirma la ilegalidad urbanística. 

5.7 Riesgo de sobreendeudamiento: El LTV total sin intereses es del 68,14% sobre el valor de tasación actual, pero el LTV sobre el valor del suelo es del 111,6%. Si el promotor incumple, el valor actual de la edificación (457.037 €) no cubre el préstamo. 

5.8 Riesgo de comercialización: El dossier no detalla el precio de venta de las viviendas. El valor de obra terminada de 2.253.056 € es una estimación no verificada (no ECO). Si el precio de venta objetivo no se alcanza, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo. 

5.9 Estructura societaria sin historial: TERRANEST CAPITAL S.L. se constituyó el 24 de diciembre de 2024, con un capital social de 3.000 € y un administrador único, Vladan Krejci, sin experiencia conocida en promociones inmobiliarias. El dossier de wecity presenta una descripción genérica de la empresa que no se corresponde con su breve trayectoria. 

5.10 Ausencia de documentos preceptivos y esenciales: No se ha facilitado la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI), que es un documento preceptivo y obligatorio. Tampoco se ha aportado el estudio económico del proyecto, el proyecto de obra completo, la memoria de calidades, el presupuesto detallado, la licencia de obras, el certificado de eficiencia energética ni los contratos de reserva de las viviendas. Esta ausencia de documentación impide una evaluación completa y rigurosa de la operación. 

5.11 Riesgo de iliquidez de la inversión: La inversión es ilíquida durante 18-24 meses. 

5.12 Riesgo de la advertencia del dossier de wecity: El dossier admite que el valor de obra terminada es una "Valoración de mercado (no ECO)" y que la normativa de valoración imposibilita la emisión de la hipótesis de valor de edificio terminado. Esto significa que el LTV futuro del 35,50% se basa en una estimación no verificada. 

5.13 Riesgo geopolítico: Posibles efectos del conflicto en Oriente Medio sobre el proyecto. El escenario internacional presenta un nivel de incertidumbre elevado. La reciente ruptura de la tregua en Oriente Medio, con los consiguientes daños a las infraestructuras petroleras de Irán, introduce un factor de riesgo sistémico que podría afectar a la economía española y, por tanto, a la viabilidad de este proyecto. Se estima que la recuperación completa de la capacidad de producción energética en la región podría requerir un plazo de aproximadamente dos años, lo que supera el horizonte temporal de la inversión. A continuación, se detallan las posibles vías de transmisión de este riesgo al proyecto: 

 

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS 

Discrepancia 1: Licencia de obras. El dossier de wecity afirma que la licencia está "Concedida". La tasación y el proyecto demuestran que es una Comunicación Previa para redistribución interior. El inversor no sabe si la licencia está obtenida o no. Si la licencia no se obtiene, el proyecto no puede comenzar. Si la licencia es parcial, las obras ejecutadas pueden ser ilegales. Consecuencia: Riesgo de paralización de la obra por parte del Ayuntamiento. Riesgo de demolición de lo construido. 

Discrepancia 2: Alcance de las obras. El dossier habla de "rehabilitación". El proyecto es una "redistribución interior" (Comunicación Previa). Las fotografías muestran demolición total y forjados de madera dañados. Consecuencia: Las obras reales son mucho más ambiciosas y costosas de lo que permite la Comunicación Previa. Riesgo de que el Ayuntamiento paralice las obras por exceder el alcance de la comunicación. 

Discrepancia 3: Número de plantas. La Nota Simple describe PB+4 plantas. El proyecto y las fotografías muestran PB+5 plantas. Consecuencia: Confirmación de la ilegalidad urbanística. Riesgo de sanción y demolición. 

Discrepancia 4: Tasación. La tasación dice que no se ha aportado la licencia (tabla), pero en las Cautelas dice que el inmueble dispone de licencia. Consecuencia: Invalida la fiabilidad del informe de tasación. La garantía hipotecaria se basa en un valor que puede no ser real. 

Discrepancia 5: Valor de obra terminada. La tasación dice que no procede calcular el valor de edificio terminado. El dossier de wecity presenta un valor de 2.253.056 € como si fuera una tasación. Consecuencia: El LTV futuro del 35,50% es engañoso. El inversor no tiene una tasación oficial que respalde el valor post-reforma. 

Discrepancia 6: Documentación preceptiva. La normativa exige la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI) y un estudio económico. Ninguno de estos documentos se ha facilitado. Consecuencia: El inversor no puede evaluar la viabilidad del proyecto ni conocer los riesgos reales. La operación incumple la normativa de financiación participativa. 


 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. 

Posibles consecuencias para el proyecto: 

 

8. CONSIDERACIONES FINALES 

¿Qué está financiando realmente el inversor? 

El inversor está financiando la rehabilitación de un edificio que se encuentra en situación de ilegalidad urbanística. Las obras necesarias (estructura, cubierta, fachada, instalaciones) no están cubiertas por la Comunicación Previa. El promotor no ha obtenido la licencia de obras. 

¿Es viable el proyecto? 

No se puede determinar porque no se ha facilitado el estudio económico ni el presupuesto detallado. La información disponible indica que el presupuesto de obra (707.776 €) es insuficiente para una rehabilitación integral. Las fotografías muestran un edificio en estado ruinoso con forjados de madera dañados. 

¿Es segura la inversión? 

La inversión es de muy alto riesgo. El activo está en situación de ilegalidad urbanística. Las obras incluyen demoliciones y nuevas construcciones que la ley prohíbe. La licencia no está obtenida. El presupuesto es insuficiente. El valor de obra terminada es una estimación no verificada. La tasación contiene contradicciones. La estructura societaria no tiene historial. La ausencia de documentos preceptivos (DFI, estudio económico) impide una evaluación completa. 

¿Qué protege al inversor? 

La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita). El colchón del LTV del 68,14% sobre el valor de tasación actual. El Project Monitor. El Agente de Garantías. 

¿Qué NO protege al inversor? 

La situación de ilegalidad urbanística. La posible demolición de lo construido. La invalidez de la Comunicación Previa para las obras necesarias. El sobreendeudamiento del activo (deuda total > valor del suelo). La falta de licencia de obras. El valor de obra terminada no verificado. La ausencia de estudio económico. Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos. 

  

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Análisis de la oportunidad: La oportunidad presenta múltiples señales de alerta que, en su conjunto, la convierten en una operación de riesgo elevado: 

Riesgo urbanístico grave: El activo está en situación de ilegalidad urbanística y los planos muestran demoliciones y nuevas construcciones prohibidas. 

Ausencia de licencia de obras: No hay licencia. La Comunicación Previa no cubre las obras necesarias. 

Contradicción en la tasación: Invalida la fiabilidad del informe. 

Presupuesto insuficiente: El coste real de la rehabilitación es muy superior al presupuesto disponible. 

Estructura societaria sin historial: El promotor es una empresa de reciente creación sin experiencia conocida. 

Ausencia de documentos preceptivos: La falta de DFI y estudio económico impide evaluar la viabilidad y el cumplimiento normativo. 

Riesgos geopolíticos: Añaden incertidumbre y pueden disparar los costes. 

Comparación con la rentabilidad anunciada: La rentabilidad del 11,25% anual (16,87% total) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. 

Recomendación: No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. 

El riesgo es demasiado alto. La ausencia de licencia de obras, la ilegalidad urbanística, el presupuesto insuficiente, la contradicción en la tasación, la falta de historial del promotor y la ausencia de documentos preceptivos hacen que la operación sea inviable desde una perspectiva prudente. 

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo urbanístico grave, que la garantía hipotecaria puede ser insuficiente y que la inversión es ilíquida durante 18-24 meses. 


 

10. CONCLUSIÓN 

La oportunidad de inversión "Lérida Pi i Margall" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral, urbanística y documental.

El activo se encuentra en situación de ilegalidad urbanística por tener una planta de más. No existe licencia de obras, sino una Comunicación Previa para redistribución interior que no cubre las obras necesarias.

El presupuesto de obra no se ha facilitado,  La tasación contiene contradicciones que invalidan su fiabilidad. El valor de obra terminada es una estimación no verificada.

El promotor es una empresa sin historial. No se han facilitado documentos preceptivos y esenciales como la DFI, el estudio económico, el proyecto de obra completo, la memoria de calidades o el presupuesto detallado.

El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional de encarecimiento de materiales, subida de tipos de interés y contracción de la demanda.

La inversión es de muy alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 11,25% anual (16,87% total en 18 meses) no compensa el riesgo asumido.

Recomendación: No invertir. 

 

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.


Dadas las características no redacto preguntas.

y justo despues van y sacan otro:  Madrid Santa Isabel 

Que a primera vista ya canta tambien

3 tramos, el primero para cancelar la deuda que tiene el promotor y la comisión y coste del préstamo.

si sumas los tres tramos el LTV se va a más del 100%

ni con un palo.

me voy de vacaciones...

Buenas noches,

Yo ya no entiendo nada, de verdad, casi parece que como están seguros que todos los proyectos se llenan, les da igual todo, la verdad es que me llama mucho la atención que en dos años que llevo invirtiendo en 5 plataformas aun no se ha dado el caso de que una oferta no se complete.

Mi due dilligence sobre el proyecto  MADRID-SANTA ISABEL I 

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO MADRID-SANTA ISABEL I (WECITY) 

 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.U.) 

Promotor: VELTRION INVESTMENTS S.L. (gestionado por Jamison Group) 

Objeto declarado: Cancelación de deuda y rehabilitación de un edificio en C/ Santa Isabel 18 (Madrid) para construir 18 viviendas y 2 locales comerciales, destinados a alquiler de media duración (contratos de hasta 11 meses). 

Importe del préstamo (Fase I): 2.750.000 € 

Importe total del préstamo (Fase I + II + III): 4.500.000 € 

Aportación del promotor (declarada): 2.587.088,50 € (36,50% del total) 

Plazo: 9 meses (+3 meses de prórroga opcional) 

Obligado cumplimiento: 6 meses 

Tipo de interés: 10,75% anual 

Rentabilidad total estimada: 8,06% (sobre 9 meses) 

Pago de intereses: a vencimiento (bullet) 

Inversión mínima: 500 € 

Garantías anunciadas: Hipoteca de primer grado sobre el activo (responsabilidad hipotecaria del 158%). Poder irrevocable de venta. Agente de Garantías: Global Security Partners S.L.U. Project Monitor (no identificado). Contrato de préstamo: NO FACILITADO. 


 

2. HALLAZGOS CRÍTICOS: LO QUE WECITY HA OCULTADO O MAQUILLADO 

2.1. LA HIPOTECA PREVIA: ESTÁ VENCIDA, ES MAYOR QUE EL PRÉSTAMO Y QUEDA SIN PAGAR 

La Nota Simple (25 de junio de 2026) revela una hipoteca previa de 3.470.000 € constituida el 5 de noviembre de 2025. Su fecha de vencimiento es el 12 de marzo de 2026, es decir, la hipoteca está VENCIDA desde hace más de 4 meses en el momento de la nota simple. El promotor pide 2.750.000 € a wecity para "cancelar la deuda", pero ni con su aportación extra de 300.000 € llega a los 3.050.000 €. Faltan 420.000 € para cancelar la hipoteca. Nadie sabe de dónde saldrán. 

Consecuencia: La hipoteca de wecity NO PUEDE SER DE PRIMER GRADO porque la hipoteca previa no se cancela. Si el banco ejecuta su hipoteca (que ya está vencida y en impago), los inversores de wecity cobrarán DESPUÉS del banco, si es que queda algo. 

2.2. LA OPCIÓN DE COMPRA: UN MISIL APUNTANDO A LA GARANTÍA 

La Nota Simple muestra una opción de compra inscrita (desde 2025) y modificada el 5 de noviembre de 2025, con vencimiento el 12 de marzo de 2027. Esta opción tiene rango registral ANTERIOR a la hipoteca que wecity pretende constituir. 

Consecuencia: Si el beneficiario de la opción de compra la ejecuta, la propiedad se transmite al optante. La hipoteca de wecity podría ser cancelada por ser incompatible con un derecho anterior, o quedar en segundo plano. El inversor de wecity puede perder su garantía por completo. 

2.3. PÁGINAS COMPLETAS TACHADAS ¿QUÉ QUIEREN OCULTAR?

El informe de tasación de Savills incluye páginas enteras tachadas en las secciones de "Solicitud de Licencia", "Ficha de Protección" y "Fotos del Visor Urbanístico". No son tachaduras por protección de datos (nombres, DNI), son páginas completas con información clave. 

Consecuencia: wecity te ha entregado un documento manipulado y censurado. Te han ocultado deliberadamente la documentación que acredita si el proyecto es legal, si tiene licencia o si la CIPHAN ha autorizado las obras. Esto es una práctica fraudulenta. 

2.4. LA LICENCIA DE OBRAS: NO EXISTE, A PESAR DE LO QUE DICE EL DOSSIER 

El dossier dice "Licencia de obra: Solicitada". El tasador de Savills (página 13) dice: "No se ha dispuesto de proyecto de ejecución visado, licencia de obra o declaración responsable." "Solicitada" no es "concedida". El promotor no tiene licencia y la obra es ilegal. 

Consecuencia: Sin licencia, el Ayuntamiento puede paralizar la obra en cualquier momento. Además, la tasación de Savills está CONDICIONADA a la obtención de licencia; sin ella, el valor de 4,5 M € NO ES VÁLIDO. 

2.5. DISCREPANCIA CATASTRAL: EL SOLAR ES LA MITAD DE LO QUE DICE EL REGISTRO 

Registro: 685,55 m². Catastro: 321 m². La diferencia es de 364,55 m² (más del doble) . El tasador de Savills ha usado la superficie catastral (321 m²) para la valoración. 

Consecuencia: El valor de la garantía se basa en una superficie real de 321 m², no en los 685 m² del Registro. La discrepancia debe ser regularizada, un proceso largo y costoso que puede reducir aún más el valor del activo. 

2.6. EL EDIFICIO ESTÁ CATALOGADO Y LOS PLANOS PREVEN ELIMINAR PILARES 

El edificio tiene protección patrimonial Nivel 3 (fachada intangible). Cualquier obra en fachada o estructura necesita autorización de la CIPHAN. Los planos del proyecto indican "ELIMINAR ESTOS PILARES". Esto es una intervención estructural grave. 

Consecuencia: Si la CIPHAN deniega la autorización, el proyecto no es viable y la obra se para. El edificio queda apuntalado (como se ve en las fotos) y su valor de liquidación se desploma. 

2.7. LA OBRA ESTÁ AL 35% Y SIN FONDOS ASIGNADOS 

La tasación indica que la obra está al 35,398% y los acabados más caros (instalaciones, fontanería, electricidad, climatización) están al 0%. La Fase I del préstamo (2,75 M €) se destina casi íntegramente a cancelar deuda (91,6%). No hay ni un euro para la obra. La obra depende de las Fases II y III (1,75 M €), que no están aseguradas. 

Consecuencia: Si no se alcanzan las siguientes fases, la obra se para. El inversor ha pagado la deuda del promotor, pero no ha financiado la construcción. 

2.8. EL LTV TOTAL ES DEL 99,39% (Y EN LIQUIDACIÓN, DEL 193%) 

El LTV del 60,74% que publicita wecity solo corresponde a la Fase I (2,75 M €). Si se consideran todas las fases (4,5 M €), el LTV sobre el valor actual es del 99,39%. En caso de parada de obra (valor de liquidación estimado: 2,33 M €), el LTV se dispara al 193%. 

Consecuencia: No hay colchón de seguridad. La deuda total es prácticamente igual al valor actual del inmueble. 

2.9. EL RIESGO REGULATORIO SOBRE EL ALQUILER DE MEDIA DURACIÓN 

El modelo de negocio del promotor se basa en explotar el edificio mediante "alquiler de media duración" (contratos de hasta 11 meses), una estrategia para eludir la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la protección al inquilino. Este modelo está en el centro de la tormenta perfecta: 

a) Presión social y política: El alquiler de temporada es considerado una de las principales causas de la crisis de vivienda en Madrid. Se ha multiplicado por siete entre 2019 y 2023. Nueve de cada diez inquilinos en Madrid y Barcelona tienen contratos temporales. El Sindicato de Inquilinas y la FRAVM han organizado multitudinarias manifestaciones exigiendo su regulación. 

b) Cambio normativo inminente: El Gobierno está ultimando un decreto ley para regular los alquileres de temporada y de habitación. Se pretende que los contratos temporales tengan una causa justificada y acreditable, por la que no puedan superar los 12 meses de duración. Si no se justifica la temporalidad, el contrato pasaría a ser considerado un alquiler habitual con efectos retroactivos. 

c) Licencia de actividad obligatoria: Para explotar el edificio como alquiler de media duración (una actividad económica), se requiere una licencia de actividad o, como mínimo, una comunicación previa y el cumplimiento de la normativa sectorial de la Comunidad de Madrid. La nueva Ley 2/2026 exige que el edificio no pueda dividirse horizontalmente ni destinarse a domicilio habitual. 

Consecuencia: El modelo de negocio del promotor muy probablemente legalmente inviable tal como está planteado. Es muy probable que antes de que se termine la obra, la normativa que permite este negocio habrá desaparecido. Si los contratos se reclasifican como vivienda habitual, el promotor pierde el control sobre la renta y la duración, dinamitando su modelo. Sin la generación de rentas previstas, no podrá refinanciar el préstamo con un banco y los inversores no cobrarán. 

 

3. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN (HALLAZGOS CLAVE) 

3.1. Nota Simple del Registro de la Propiedad (25 de junio de 2026) 

3.2. Referencia Catastral
 

3.3. Informe de Tasación Savills (8 de julio de 2026)
 

3.4. Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI)
 

3.5. Contrato de Mandato (wecity)
 

3.6. Contrato de Mandato Indirecto (Agente de Garantías)
 

 

4. FORTALEZAS (APARENTES) 

Garantía hipotecaria: El préstamo está respaldado por una hipoteca sobre el activo. La Fase I tiene un LTV del 60,74% sobre el valor actual. 

Tasación profesional: Realizada por Savills, una sociedad homologada de primer nivel. 

Ubicación prime: Calle Santa Isabel, en el distrito Centro de Madrid, junto al Barrio de las Letras. 

Aportación del promotor: 2.587.088,50 € (36,50% del total). 



 

5. DEBILIDADES Y RIESGOS (REALES) 

5.1. RIESGO DE PÉRDIDA TOTAL DE LA GARANTÍA POR LA OPCIÓN DE COMPRA 

La opción de compra tiene rango registral ANTERIOR a la hipoteca de wecity. Si el optante ejecuta su derecho, la hipoteca de wecity puede ser cancelada o quedar en segundo plano. 

Consecuencia: El inversor puede perder su garantía hipotecaria por completo. El "primer grado" que publicita wecity es FALSO. 

5.2. RIESGO DE EJECUCIÓN POR LA HIPOTECA PREVIA VENCIDA 

La hipoteca previa de 3,47 M € está VENCIDA desde el 12 de marzo de 2026. El banco puede ejecutar su hipoteca en cualquier momento. Cobraría primero. Los inversores de wecity cobrarían después, si queda algo. 

Consecuencia: El inversor puede perder toda su inversión si el banco ejecuta su hipoteca antes de que wecity pueda inscribir la suya. 

5.3. RIESGO DE FRAUDE POR OCULTACIÓN DE DOCUMENTACIÓN 

Las páginas completas tachadas en la tasación demuestran que wecity ha manipulado y censurado la documentación. Te han ocultado la licencia, la ficha de protección y las fotos del visor urbanístico. 

Consecuencia: Estás invirtiendo sin conocer la información clave. Esta ocultación es una práctica fraudulenta que invalida la transparencia de la oferta. 

5.4. RIESGO DE ILEGALIDAD URBANÍSTICA 

No hay licencia de obras ni proyecto visado. La obra es ILEGAL. El edificio está catalogado (Nivel 3). El proyecto prevé eliminar pilares sin autorización de la CIPHAN. 

Consecuencia: El Ayuntamiento puede paralizar la obra. Si se ejecutan obras ilegales, pueden ordenar la demolición. El inversor financia una actividad que la ley prohíbe. 

5.5. RIESGO DE INSOLVENCIA DEL PROMOTOR 

No se han aportado estados financieros del promotor. La hipoteca previa está vencida y no se ha pagado, lo que indica problemas de liquidez. 

Consecuencia: Si el promotor quiebra, la obra se para y el inversor pierde su dinero. 

5.6. RIESGO DE SOBREENDEUDAMIENTO 

La deuda total de wecity (4,5 M €) es el 99,39% del valor actual del inmueble. La deuda total (wecity + hipoteca previa) es de 7,97 M €, superior al valor HET (7,82 M €). 

Consecuencia: El activo está sobreendeudado. No hay colchón para absorber ni un solo imprevisto. 

5.7. RIESGO REGULATORIO SOBRE EL ALQUILER DE MEDIA DURACIÓN 

El modelo de negocio del promotor se basa en explotar el edificio mediante "alquiler de media duración" (contratos de hasta 11 meses), una estrategia para eludir la LAU y la protección al inquilino. Este modelo está en el centro de la tormenta perfecta: 

a) Presión social y política: El alquiler de temporada es considerado una de las principales causas de la crisis de vivienda en Madrid. Se ha multiplicado por siete entre 2019 y 2023. Nueve de cada diez inquilinos en Madrid y Barcelona tienen contratos temporales. El Sindicato de Inquilinas y la FRAVM han organizado multitudinarias manifestaciones exigiendo su regulación. 

b) Cambio normativo inminente: El Gobierno está ultimando un decreto ley para regular los alquileres de temporada y de habitación. Se pretende que los contratos temporales tengan una causa justificada y acreditable, y que no puedan superar los 12 meses de duración. Si no se justifica la temporalidad, el contrato pasaría a ser considerado un alquiler habitual con efectos retroactivos. 

c) Licencia de actividad obligatoria: Para explotar el edificio como alquiler de media duración, se requiere una licencia de actividad o, como mínimo, una comunicación previa y el cumplimiento de la normativa sectorial. La nueva Ley 2/2026 exige que el edificio no pueda dividirse horizontalmente ni destinarse a domicilio habitual. 

Consecuencia: El modelo de negocio del promotor va a convertirse en legalmente inviable. Antes de que se termine la obra, la normativa que permite este negocio muy probablemente habrá desaparecido. Si los contratos se reclasifican como vivienda habitual, el promotor pierde el control sobre la renta y la duración, dinamitando su modelo. Sin la generación de rentas previstas, no podrá refinanciar el préstamo con un banco y los inversores no cobrarán. 

5.8. RIESGO DE LIQUIDEZ 

No hay mercado secundario. La inversión es ilíquida durante 9-12 meses. Si el inversor necesita recuperar su dinero, no puede. 

5.9. RIESGO GEOPOLÍTICO 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz pueden disparar los costes de construcción y la inflación, encareciendo la refinanciación y retrasando el proyecto. 

Consecuencia: El plazo de 9-12 meses puede ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 

 

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS 

Discrepancia 1: "Hipoteca de primer grado" – La Nota Simple muestra una hipoteca previa de 3,47 M € (VENCIDA) y una opción de compra anterior. Consecuencia: FALSO. La garantía no es de primer grado. El inversor puede perder su garantía. 

Discrepancia 2: "Licencia de obra: Solicitada" – El tasador confirma que NO hay licencia ni proyecto visado. Consecuencia: ENGAÑOSO. La obra es ilegal. La tasación no es válida. 

Discrepancia 3: Páginas tachadas – Se han ocultado la solicitud de licencia, la ficha de protección y las fotos del visor. Consecuencia: FRAUDE DOCUMENTAL. El inversor no tiene toda la información. 

Discrepancia 4: Superficie del solar – Registro: 685 m², Catastro: 321 m². Consecuencia: GRAVE. El valor de la garantía se basa en una superficie que es la mitad de la registral. 

Discrepancia 5: Destino de los fondos – La Fase I se destina a cancelar deuda (91,6%), no a la obra. Consecuencia: ENGAÑOSO. El inversor paga la deuda del promotor, no la obra. 

Discrepancia 6: Obligado cumplimiento de 6 meses – El plazo de 9 meses es irreal. Consecuencia: IRREAL. La obra no se termina en 9 meses. 

Discrepancia 7: Alquiler de media duración – Es una estrategia para eludir la LAU y está en el punto de mira del legislador. Consecuencia: RIESGO LEGAL EXTREMO. Si un juez reclasifica los contratos o la nueva normativa los prohíbe, el modelo de negocio se derrumba. 

Discrepancia 8: Fases II y III – No están aseguradas. Consecuencia: PARADA DE OBRA. Si no se alcanzan, la obra se para y el inversor pierde su dinero. 


 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La tregua existente se ha roto y la situación sigue siendo inestable. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. 

Posibles consecuencias para el proyecto: 

Aumento de los costes de construcción: Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes), encareciendo la rehabilitación. 

Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas. 

Inflación y subida de tipos de interés: El encarecimiento de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo la refinanciación bancaria que el promotor necesita para devolver el préstamo. 

Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en Madrid. 

Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta o alquiler se alargarían, afectando a la generación de rentas y a la refinanciación. 

Plazo insuficiente: El plazo de 9-12 meses es muy ajustado. Cualquier disrupción global prolongada lo haría inviable. 

8. CONSIDERACIONES FINALES 

¿Qué está financiando realmente el inversor? 

El inversor está financiando la cancelación de una deuda previa (2.518.409 €, 91,6% del préstamo). Solo 231.590 € (8,4%) se destinan a gastos de estructuración y comisiones. No hay fondos para la obra en la Fase I. El inversor está pagando una deuda ajena sin garantía real de primer grado. 

¿Es viable el proyecto? 

El proyecto es viable solo si se obtiene la licencia de obras, se superan las restricciones de protección patrimonial, se ejecuta la obra sin sobrecostes y se consigue la refinanciación bancaria para devolver el préstamo. La deuda total (wecity + hipoteca previa) supera el valor HET, lo que hace muy difícil obtener financiación bancaria. 

¿Es segura la inversión? 

NO. La inversión es de alto riesgo extremo. La garantía no es de primer grado por la hipoteca previa (VENCIDA) y la opción de compra. No hay licencia de obras ni proyecto visado. La obra está al 35% con problemas estructurales. El modelo de negocio es incierto y legalmente cuestionable. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional. Las páginas tachadas son la prueba de que wecity ha ocultado información clave. 

¿Qué protege al inversor? 

Nada. La garantía no es de primer grado, la licencia no existe, la obra es ilegal, el promotor es insolvente y la deuda supera el valor del activo. El inversor está comprando un billete de lotería, no un préstamo con garantía. 

¿Qué NO protege al inversor? 

 

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Análisis de la oportunidad: 

La oportunidad presenta múltiples banderas rojas que la convierten en una inversión de riesgo extremo, calificable como fraudulenta o inviable: 

Comparación con la rentabilidad anunciada:

La rentabilidad del 8,06% en 9 meses es atractiva sobre el papel, pero los riesgos son catastróficos:
 

La rentabilidad NO compensa el riesgo. Es una apuesta, no una inversión.

Recomendación:

NO INVERTIR. La inversión es inviable, insegura y no se ajusta a las condiciones de transparencia y seguridad que exige un préstamo con garantía hipotecaria. Wecity ha ocultado información clave y ha maquillado la realidad. Esta oportunidad es una trampa para inversores minoristas.


 

10. CONCLUSIÓN 

La oportunidad de inversión "Madrid-Santa Isabel I" presentada por wecity presenta múltiples irregularidades graves que la convierten en una inversión de riesgo extremo: 

La inversión es de riesgo extremo. La rentabilidad anunciada del 8,06% en 9 meses no compensa el riesgo de pérdida total de la inversión.

Recomendación:

NO INVERTIR.

Esta inversión es inviable, insegura y no se ajusta a las condiciones de transparencia y seguridad que exige un préstamo con garantía hipotecaria. Wecity ha ocultado información clave y ha maquillado la realidad. El inversor está financiando una deuda ajena sin garantía real y con un altísimo riesgo de pérdida total.
 

  

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.

Resumiendo ...

y por si alguien quiere segundas opiniones, hasta ahora yo me fiaba de estos informes (no es publicidad es para que comparéis):

https://sumainversion.com/analisis-y-valoracion-proyecto-madrid-santa-isabel-de-wecity

Le dan un 7.25 de nota lo que es una nota de las más altas que he visto. 

Vamos que cuanto peor es la cosa más nota le dan.

Ya no les voy a hacer caso más y me voy a leer bien yo todo porque creo que lo único que buscan son bonus por "planes amigo" al igual que muchas webs de "análisis de productos" que solo buscan el click de afiliado de amazon..