De los primeros proyectos que invertí y cansada de recibir emails, ya ni entro... la última vez que lo hice tenía poco más de 70€ pendientes de retirar 😴
Gracias por todos los análisis, haces más de lo que crees. Nos estás librando de una buena, eso de la CNMV debe estar de adorno y en un plazo medio-largo veremos cómo acaban todas estas plataformas con los pufos que están sacando 👎🏽
Sí lo comunicaron el martes, la verdad es que es un alivio, habían hecho una amortización parcial en mayo.
Digo lo de alivio porque en todas las plataformas tengo gafe, van cumpliendo los plazos y casi todas piden prorroga, incluso si está también ha vencido piden extensión.
No sé quizá ya sea el momento, o tal vez haya sido meses antes, de retirarse a los cuarteles de invierno y verlas venir, confiando que se vayan pagando aunque sea con prórrogas lo invertido.
De todos los proyectos últimos el de MADRID ATLAS NUEVO AHIJONES es de los menos malos que han presentado, pero adolece de falta de documentación, les he enviado un correo solicitándosela,
De todos modos hay preguntas que deberían responder en el chat, yo estoy de viaje y no creo que pueda entrar el lunes a las 12 para hacerlas, os las dejo en el siguiente post por si alguno estáis interesados.
Aquí va mi due dilligence:
RESUMEN EJECUTIVO– MADRID ATLAS NUEVO AHIJONES
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.U.)
Promotor/Cooperativa: ATLAS NUEVOS DESARROLLOS S. COOP. MAD.
Gestor: COOPTIMA Servicios Inmobiliarios, S.L. (más de 25 años de experiencia, 5 proyectos previos en wecity, 2 devueltos con éxito, 3 en curso).
Objeto declarado del préstamo: Adquisición de la parcela RMC-11.2 del Sector UZPp 02.03 "Desarrollo del Este - Los Ahijones", Madrid.
Importe del préstamo: 920.000 €.
Plazo: 18 meses (+6 meses de prórroga opcional).
Obligado cumplimiento: 3 meses.
Tipo de interés: 11% anual.
Rentabilidad total estimada: 16,50%.
Pago de intereses: A vencimiento (bullet).
Garantía: Hipoteca de 1er grado sobre el activo.
Tasación ECO (declarada por wecity): 1.624.925,00 €.
LTV (declarado por wecity): 56,61%.
Inversión mínima: 500 €.
Inversión máxima: Sin límite.
Comercialización: 100% de las viviendas adjudicadas (18 de 18).
Salida prevista: Entregas a cuenta de los cooperativistas y/o entrada de financiación bancaria.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (13 de julio de 2026)
ATLAS NUEVOS DESARROLLOS S. COOP. MAD. es propietaria del 100% de la parcela RMC-11.2 desde el 19 de noviembre de 2025 (inscripción 3ª). La compra se formalizó mediante escritura de "escisión parcial de sociedad" el 1 de septiembre de 2025. La superficie registral es de 634,6113 m². La edificabilidad total es de 1.822,82 m². No existen cargas registradas (hipotecas, embargos u otros gravámenes). Existe una afección urbanística por plazo de 7 años (hasta 2032).
Existe una deuda por gastos de urbanización de 633.090,92 € (cuota del 0,121371% del saldo de la cuenta provisional de la reparcelación).
2.2 Consulta Catastral
La referencia catastral es 1816902VK5711F0000XD. La superficie gráfica es de 635 m². La parcela está clasificada como suelo URBANO con uso principal "Suelo sin edificar". No consta año de construcción.
2.3 Certificado de Tasación Gesvalt (24 de febrero de 2026)
El valor de tasación es de 1.604.925,51 € (NO 1.624.925,00 € como indica wecity). La visita se realizó el 27 de enero de 2026 y la tasación caduca el 24 de agosto de 2026. El estado del bien es "Terminado" y la situación de ocupación es "Sin ocupante". El tipo de bien es "Parcelas resultantes en suelo en desarrollo".
El valor por usos se desglosa en: Residencial VPPL: 1.156.830,85 €, Local: 74.790,34 €, Garaje: 322.909,44 €, Trastero: 50.394,88 €. El certificado advierte que "se han adoptado las cargas urbanísticas pendientes de abonar según el certificado de la Junta de Compensación adjunto al presente informe".
La tasación se ha realizado suponiendo un "desarrollo de promoción determinado" y unos "plazos estimados". Si los plazos varían, el valor debe revisarse. El valor de tasación es el valor NETO tras descontar la deuda de urbanización.
2.4 Dossier de la Inversión (wecity, julio de 2026)
El dossier incluye el desglose económico de la operación (página 5): Adquisición del suelo: 1.839.079,00 € (cooperativa aporta 1.021.349,15 €, wecity aporta 817.729,85 €), Estructuración del préstamo: 41.044,15 € (wecity), Comisión wecity: 61.226,00 € (wecity). El total de la operación es de 1.941.349,15 €.
El dossier afirma que "La cooperativa ha aportado hasta la fecha fondos propios por importe de 1.021.349,15 € destinados a la adquisición del activo". wecity financió el IVA de la operación con un préstamo pignoraticio independiente. La salida de los inversores está prevista con entregas a cuenta y/o financiación bancaria.
2.5 Contrato de Mandato wecity
El contrato de mandato entre el inversor (Mandante) y CityPrive PSFP, S.L.U. (Mandatario) establece que wecity actuará como intermediario para formalizar el préstamo, gestionar cobros y pagos, y en caso de impago, iniciar reclamaciones. El mandato es irrevocable. No se ha facilitado el contrato de préstamo ni el Anexo 1 (Condiciones Particulares) que define el activo y las condiciones específicas del préstamo. El contrato no contiene el destino específico del préstamo ni las condiciones económicas detalladas.
2.6 Contrato de Mandato Indirecto (Agente de Garantías - Global Security Partners, S.L.U.)
Los inversores otorgan un mandato indirecto a Global Security Partners para que actúe como agente de garantías. El Agente de Garantías constituirá, gestionará, administrará y, en su caso, ejecutará la hipoteca en nombre propio pero por cuenta de los inversores. Las instrucciones al Agente de Garantías se canalizan a través de wecity.
Los inversores votan las decisiones clave (ejecución de la hipoteca, aceptación de pagos alternativos, etc.). El contrato no contiene información sobre el activo específico ni sobre el préstamo. No se ha facilitado el contrato de préstamo ni el Anexo 1 que identifica el activo.
3. ANÁLISIS FINANCIERO
3.1 Precio de compra del activo (según el dossier)
El coste total de adquisición declarado es de 1.839.079,00 €. La cooperativa ha aportado 1.021.349,15 €. El préstamo de wecity aporta 817.729,85 € para la adquisición. El valor de tasación actual (1.604.925,51 €) es inferior al coste de adquisición declarado en 234.153,49 € (14,6%).
El valor de tasación declarado por wecity (1.624.925,00 €) también es inferior al coste de adquisición. Esto significa que la cooperativa compró la parcela por un precio superior a su valor de tasación actual.
3.2 LTV real sobre el valor de tasación (Gesvalt)
El importe del préstamo es de 920.000,00 €. El valor de tasación real (Gesvalt) es de 1.604.925,51 €. El LTV real es del 57,32%. El LTV que anuncia wecity (56,61%) se calcula sobre 1.624.925,00 €, que NO es el valor que otorga Gesvalt. La diferencia es de 20.000 €, lo que no es enorme, pero es un indicio de que wecity está utilizando el valor más alto posible.
3.3 LTV real incluyendo los gastos de urbanización
El valor de tasación de Gesvalt ya es NETO de urbanización (es decir, ya descuenta los 633.090,92 € de gastos de urbanización pendientes). Por lo tanto, el LTV del 57,32% es correcto y representa la deuda sobre el valor neto de la parcela.
El valor bruto de la parcela (antes de descontar la urbanización) sería de 2.238.016,43 € (1.604.925,51 + 633.090,92). El LTV sobre el valor bruto sería del 41,11% (920.000 / 2.238.016,43), lo que sería un colchón aún mayor, pero no es el valor relevante porque la deuda de urbanización es real y debe pagarse.
3.4 Destino real del préstamo (refinanciación)
El suelo ya es propiedad de la cooperativa desde el 19 de noviembre de 2025. La nota simple no muestra cargas registradas. El dossier indica que 817.729,85 € se destinan a "Adquisición", pero el suelo ya está adquirido.
La única explicación lógica es que el préstamo se destina a reembolsar a la cooperativa el capital que ya aportó (1.021.349,15 €). Es decir, la cooperativa compró el suelo con sus fondos propios, y ahora pide un préstamo para recuperar ese capital.
El IVA ya fue financiado por separado con un préstamo pignoraticio. El préstamo de 920.000 € no se destina a pagar la deuda de urbanización (633.090,92 €). La deuda de urbanización tendrá que pagarse con otros fondos (nuevas aportaciones de cooperativistas, otro préstamo, etc.).
3.5 Costes reales del proyecto para la cooperativa
La cooperativa ha aportado 1.021.349,15 € de fondos propios. La cooperativa solicita un préstamo de 920.000 €. La cooperativa tiene una deuda de urbanización de 633.090,92 €. El coste total del suelo + urbanización es de 1.839.079,00 + 633.090,92 = 2.472.169,92 €. El valor de tasación bruto (antes de descontar urbanización) es de 2.238.016,43 €.
El activo está sobrevalorado en 234.153,49 € (el coste de adquisición supera el valor bruto de tasación).
3.6 Viabilidad del proyecto
La cooperativa tiene el 100% de las viviendas adjudicadas. Las entregas a cuenta de los cooperativistas deben cubrir los costes de urbanización y la devolución del préstamo. La salida prevista es con las entregas a cuenta y/o financiación bancaria.
El proyecto depende de que los cooperativistas paguen sus cuotas y de que se conceda la financiación bancaria. El calendario urbanístico: el suelo está en la Etapa II de urbanización de Los Ahijones. La simultaneidad (construcción y urbanización) se estima para el tercer trimestre de 2027.
Las obras de urbanización tienen un plazo estimado de 30 meses (hasta finales de 2028). El proyecto es viable si los cooperativistas pagan y la urbanización avanza según lo previsto.
4. FORTALEZAS
Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo. La nota simple confirma que no hay cargas previas, por lo que la hipoteca será la primera y única. El LTV real es del 57,32%, lo que proporciona un colchón de 684.925,51 € sobre el valor de tasación neto.
Comercialización asegurada: La cooperativa tiene el 100% de las viviendas adjudicadas (18 de 18). Esto elimina el riesgo de comercialización y asegura que los cooperativistas tienen un compromiso de pago firme.
Experiencia del gestor: COOPTIMA tiene más de 25 años de experiencia en promociones en régimen de cooperativa. Ha gestionado 5 proyectos en wecity, de los cuales 2 han sido devueltos con éxito y los otros 3 están en curso dentro del plazo establecido. Esto demuestra que conocen el modelo y el proceso.
Aportación de la cooperativa: La cooperativa ha aportado 1.021.349,15 € de fondos propios, lo que representa el 52,6% del coste de adquisición declarado. Aunque el préstamo le permite recuperar parte de ese capital, sigue teniendo una exposición significativa al proyecto (al menos los 1.021.349,15 € ya están invertidos).
Rentabilidad atractiva: El 16,50% en 18 meses (equivalente al 11% TAE) es una rentabilidad competitiva para un producto de renta fija. Es significativamente superior a los depósitos bancarios o la deuda pública.
Agente de Garantías independiente: Global Security Partners actúa como agente de garantías externo, lo que añade una capa de seguridad. No es wecity quien gestiona directamente la hipoteca, sino una entidad especializada.
Suelo libre de cargas: La nota simple confirma que no hay cargas registradas (hipotecas, embargos, etc.) sobre la parcela. La hipoteca para los inversores será la primera y única.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 Discrepancia en el destino del préstamo (refinanciación no declarada)
El dossier de wecity indica que el préstamo se destina a la "Adquisición" del suelo. Sin embargo, la nota simple demuestra que la cooperativa es propietaria del suelo desde el 19 de noviembre de 2025, sin cargas.
La única explicación es que el préstamo es para reembolsar a la cooperativa el capital que ya aportó a la compra del suelo. Es decir, el inversor está financiando que la cooperativa recupere su capital invertido, no una compra nueva. Esto reduce la exposición de la cooperativa al riesgo (ya ha recuperado 817.729,85 € de los 1.021.349,15 € que invirtió) y aumenta el riesgo para los inversores.
Consecuencia: El promotor tiene menos "piel en el juego". Si el proyecto fracasa, la cooperativa ha perdido solo 203.619,30 € (1.021.349,15 - 817.729,85), mientras que los inversores de wecity perderían 920.000 € más los intereses. El colchón de capital propio del promotor se reduce significativamente.
5.2 Deuda de urbanización no financiada
La nota simple revela una deuda de urbanización de 633.090,92 €. El dossier de wecity no menciona esta deuda. El préstamo de 920.000 € no se destina a pagar la urbanización (se destina a la adquisición/refinanciación).
La cooperativa tendrá que pagar los 633.090,92 € con otros fondos (nuevas aportaciones de los cooperativistas o financiación adicional). Si la cooperativa no tiene liquidez para pagar la urbanización, el proyecto puede paralizarse. La tasación de Gesvalt ya ha descontado esta deuda del valor de la parcela, pero no significa que esté pagada. La cooperativa aún debe pagarla.
Consecuencia: Si la cooperativa no paga la urbanización, la parcela no podrá escriturarse ni dividirse en viviendas. El proyecto se paraliza y el préstamo de wecity no se devuelve. Los inversores podrían ejecutar la hipoteca, pero el valor de la parcela ya tiene descontada la deuda de urbanización, por lo que el importe recuperable sería inferior.
5.3 Falta de transparencia en la documentación
No se ha facilitado el contrato de préstamo (documento núcleo de la operación). No se ha facilitado el informe de tasación completo (solo el certificado resumido). No se ha facilitado la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI), que es obligatoria según el Reglamento (UE) 2020/1503. No se ha facilitado el estudio económico del proyecto. No se ha facilitado el Anexo 1 del contrato de préstamo ni del contrato de mandato, que contiene las condiciones particulares del proyecto.
Consecuencia: El inversor no puede verificar las condiciones legales exactas del préstamo, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución, los gastos asociados, ni la viabilidad económica del proyecto. La falta de documentación clave limita la capacidad de evaluar el riesgo real.
5.4 Riesgo urbanístico (plazos y permisos)
La parcela se encuentra en la Etapa II de urbanización de Los Ahijones. La simultaneidad (construcción y urbanización) se estima para el tercer trimestre de 2027. Si la simultaneidad se retrasa, la obra de construcción no puede comenzar. El plazo de 18 meses (+6 de prórroga) podría ser insuficiente si los permisos se retrasan. La afección urbanística registral es por 7 años (hasta 2032), lo que significa que la cooperativa tiene plazo para edificar, pero si no se concede la simultaneidad, el proyecto se retrasa y los inversores no cobran a tiempo.
Consecuencia: El plazo de 18+6 meses podría alargarse. Los inversores podrían ver su capital bloqueado durante más tiempo del previsto. Si el retraso es significativo, podría afectar a la viabilidad del proyecto.
5.5 Riesgo de sobreendeudamiento de la cooperativa
La cooperativa tiene una deuda de 920.000 € con wecity y una deuda de urbanización de 633.090,92 €. La deuda total es de 1.553.090,92 €. La cooperativa ha aportado fondos propios de 1.021.349,15 €. El valor de tasación bruto (antes de descontar urbanización) es de 2.238.016,43 €. El nivel de endeudamiento es del 69,4% del valor bruto de tasación. Si se considera que el préstamo de wecity es para reembolsar a la cooperativa, el endeudamiento real sobre el activo es aún mayor.
Consecuencia: La cooperativa tiene un alto nivel de endeudamiento. Si los cooperativistas no pagan sus cuotas, la cooperativa podría no tener liquidez para pagar la urbanización o el préstamo de wecity. El colchón de capital propio es limitado.
5.6 Riesgo de salida (refinanciación bancaria)
La salida prevista para los inversores de wecity es con las entregas a cuenta de los cooperativistas y/o entrada de financiación bancaria. Esto significa que el repago del préstamo depende de que los cooperativistas paguen sus cuotas y/o de que se conceda una hipoteca colectiva al final de la obra. Si los cooperativistas se retrasan en sus pagos, o si la banca no concede la financiación, el préstamo no se devuelve.
Consecuencia: El inversor no tiene garantía de cobro a vencimiento. La salida depende de terceros (cooperativistas y banca). Si el mercado bancario se endurece, el proyecto podría no obtener la financiación necesaria.
5.7 Riesgo de ejecución con el valor descontado
Si la cooperativa incumple, los inversores pueden ejecutar la hipoteca. Sin embargo, el valor de tasación (1.604.925,51 €) ya es neto de urbanización. Si el mercado baja o la parcela no alcanza el valor de tasación, los inversores podrían no recuperar su inversión completa. El colchón de 684.925,51 € (1.604.925,51 - 920.000) parece amplio, pero el valor de tasación es una estimación, no una garantía.
Si la parcela necesita una quita del 30% para venderse rápido, el valor sería de 1.123.447,86 €, lo que aún cubriría el préstamo (pero con poco margen). Una quita mayor podría dejar a los inversores en pérdidas.
Consecuencia: En caso de ejecución, los inversores dependen del valor de venta de la parcela. Si la venta se demora o el valor baja, los inversores podrían recuperar menos de lo invertido.
5.8 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. La tregua existente se ha roto y no se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán.
Posibles consecuencias para el proyecto:
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción de las viviendas. Aunque la cooperativa ya tiene el suelo, los costes de edificación podrían aumentar significativamente si el conflicto se prolonga.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros. Esto podría retrasar la obra y aumentar los costes para los cooperativistas.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas. Esto afectaría a la capacidad de los cooperativistas para obtener financiación bancaria, que es una de las salidas previstas para el préstamo de wecity. Si los cooperativistas no pueden obtener hipotecas, no podrán pagar la totalidad del precio de las viviendas.
Retraso en la comercialización (aunque ya está adjudicada): Aunque las viviendas ya están adjudicadas, los cooperativistas podrían retrasar sus pagos si la situación económica empeora. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los cooperativistas de hacer frente a sus compromisos. Si la obra se retrasa, los cooperativistas podrían retrasar las entregas a cuenta.
Plazo insuficiente: El plazo de 18 meses (+6 de prórroga) es de por sí ajustado. En un escenario de disrupción global, con retrasos en los suministros y aumento de costes, el plazo de 24 meses podría ser claramente insuficiente. El cronograma del proyecto depende de la simultaneidad (tercer trimestre de 2027). Si el conflicto se prolonga, la concesión de permisos y el avance de las obras podrían retrasarse.
5.9 Riesgo de iliquidez
La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (18-24 meses). Si el inversor necesita liquidez, no puede vender su participación. Esto es estándar en crowdfunding inmobiliario, pero es un riesgo que debe considerarse.
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Destino del préstamo (refinanciación vs. adquisición)
Documento A (Dossier wecity): Indica que el préstamo se destina a la "Adquisición" del suelo. El coste de adquisición declarado es de 1.839.079,00 €.
Documento B (Nota Simple): Acredita que la cooperativa es propietaria del 100% de la parcela desde el 19 de noviembre de 2025, sin cargas. La cooperativa ya es propietaria.
Consecuencia: El préstamo es para reembolsar a la cooperativa el capital que ya aportó (refinanciación). wecity no lo presenta así, lo que es una falta de transparencia. Los inversores están financiando que la cooperativa recupere su capital invertido.
La cooperativa reduce su exposición al riesgo (de 1.021.349,15 € a 203.619,30 €) y los inversores asumen más riesgo.
Discrepancia 2: Valor de tasación
Documento A (Dossier wecity): Anuncia una tasación de 1.624.925,00 € y un LTV del 56,61%.
Documento B (Certificado Gesvalt): El valor de tasación real es de 1.604.925,51 €.
Consecuencia: wecity utiliza el valor más alto para anunciar un LTV más bajo. La diferencia es de 20.000 € (1,25% del valor), lo que no es enorme, pero es un indicio de que la plataforma infla ligeramente los datos. El LTV real es del 57,32%, no del 56,61%.
Discrepancia 3: Deuda de urbanización no mencionada
Documento A (Dossier wecity): No menciona la deuda de urbanización.
Documento B (Nota Simple): Revela una deuda de urbanización de 633.090,92 €.
Documento C (Tasación Gesvalt): Confirma que se han adoptado las cargas urbanísticas pendientes de abonar.
Consecuencia: La cooperativa tiene una deuda de 633.090,92 € que no está financiada por el préstamo de wecity. Si la cooperativa no tiene liquidez para pagarla, el proyecto puede paralizarse. Los inversores no son conscientes de este riesgo porque la plataforma no lo menciona. La tasación de Gesvalt ya ha descontado esta deuda, pero no significa que esté pagada.
Discrepancia 4: Falta de documentación clave
Documento A (Contrato de Mandato wecity): Se remite al Anexo 1 (Condiciones Particulares) del Contrato de Préstamo.
Documento B (Contrato de Mandato Agente de Garantías): Se remite al Anexo 1 (Condiciones Particulares) del Préstamo.
Documento C (Realidad): No se ha facilitado el Contrato de Préstamo ni el Anexo 1 de ninguno de los contratos.
Consecuencia: El inversor no puede conocer las condiciones legales exactas de la operación. El Contrato de Préstamo es el documento núcleo que vincula al promotor con los inversores. Sin él, el inversor invierte sin conocer las condiciones reales del préstamo, el calendario de pagos, las condiciones de vencimiento anticipado, ni los supuestos exactos de impago.
La Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI) es obligatoria según el Reglamento (UE) 2020/1503 y no se ha facilitado. El informe de tasación completo (no solo el certificado) no se ha facilitado. El estudio económico del proyecto no se ha facilitado.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. La tregua existente se ha roto y no se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto.
Posibles consecuencias para el proyecto:
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción de las viviendas de Los Ahijones. Aunque la cooperativa ya tiene el suelo, los costes de edificación podrían aumentar significativamente. Los cooperativistas tendrían que asumir los sobrecostes, lo que podría afectar a su capacidad de pago.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas (especialmente el Canal de Suez), encareciendo y retrasando los suministros. Las obras de urbanización y construcción de Los Ahijones podrían sufrir retrasos significativos.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés para contenerla, encareciendo las hipotecas. Esto afectaría a la capacidad de los cooperativistas para obtener la financiación bancaria prevista como salida para el préstamo de wecity. Si los cooperativistas no pueden obtener hipotecas, el préstamo de wecity no se devuelve.
Retraso en la comercialización y cobro de entregas a cuenta: Aunque las viviendas ya están adjudicadas, los cooperativistas podrían retrasar sus pagos si la situación económica empeora. La incertidumbre geopolítica podría generar desconfianza y retrasar las entregas a cuenta. La salida de los inversores de wecity depende de que los cooperativistas paguen a tiempo.
Plazo insuficiente: El plazo de 18 meses (+6 de prórroga) es ajustado de por sí. La obra depende de la concesión de la simultaneidad (tercer trimestre de 2027). Si el conflicto se prolonga, los permisos podrían retrasarse y la obra podría comenzar más tarde de lo previsto. Los 24 meses totales podrían ser claramente insuficientes en un escenario de disrupción global. Si el proyecto se retrasa, el préstamo de wecity no se devuelve a tiempo y los inversores podrían verse forzados a aceptar una prórroga o ejecutar la hipoteca en un mercado incierto.
8. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor?
El inversor está financiando la refinanciación del suelo que la cooperativa ya compró con sus fondos propios. La cooperativa recupera 817.729,85 € de los 1.021.349,15 € que invirtió, reduciendo su exposición al riesgo. El inversor no está financiando la compra del suelo (ya está pagada), ni el IVA (ya financiado por separado), ni la urbanización (633.090,92 € que la cooperativa aún debe pagar con otros fondos).
¿Es viable el proyecto?
El proyecto es viable si se cumplen todas las condiciones: la simultaneidad se concede en el tercer trimestre de 2027, la urbanización avanza según lo previsto, los cooperativistas pagan sus entregas a cuenta, la banca concede la financiación al final de la obra, y no hay retrasos significativos por el conflicto geopolítico. El margen es ajustado. Cualquier desviación (retraso en permisos, aumento de costes de urbanización o construcción, impago de los cooperativistas, endurecimiento bancario) puede afectar la capacidad de la cooperativa para devolver el préstamo de wecity.
¿Es segura la inversión?
La inversión tiene un riesgo medio-alto. El colchón de la garantía hipotecaria es sólido (LTV 57,32%), pero el inversor debe considerar que:
La cooperativa está recuperando su capital, reduciendo su exposición al riesgo. La deuda de urbanización no está financiada y podría poner en riesgo el proyecto. El plazo es ajustado y depende de la concesión de permisos que están en manos de la administración. El conflicto geopolítico añade una capa de incertidumbre que puede afectar a los costes, los plazos y la financiación. La falta de documentación clave limita la capacidad de evaluar el riesgo real.
¿Qué protege al inversor?
La garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo. El colchón del LTV (57,32%). El Agente de Garantías independiente. La experiencia del gestor (COOPTIMA).
¿Qué NO protege al inversor?
La refinanciación de la cooperativa (recupera su capital). La deuda de urbanización no financiada. La falta de documentación clave. Los riesgos geopolíticos. El riesgo de retraso en los permisos. El riesgo de que los cooperativistas no paguen a tiempo. El riesgo de que la banca no conceda la financiación.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad
La oportunidad presenta varias señales de alerta que deben considerarse:
El destino del préstamo no está claro. La nota simple demuestra que el suelo ya es propiedad de la cooperativa, pero el dossier sigue diciendo "Adquisición". La única explicación lógica es que se trata de una refinanciación para que la cooperativa recupere su capital. Esto debería estar claramente explicado en la documentación, pero no lo está. La falta de transparencia es un riesgo en sí misma.
La deuda de urbanización de 633.090,92 € es un riesgo real. No está financiada por el préstamo de wecity. Si la cooperativa no tiene liquidez para pagarla, el proyecto puede paralizarse. La plataforma no menciona esta deuda, lo que es una omisión significativa. El inversor solo conoce esta deuda porque ha solicitado la nota simple.
El plazo de 18+6 meses es ajustado. La simultaneidad está estimada para el tercer trimestre de 2027. Si se retrasa, la obra no puede comenzar y el préstamo no se devuelve en el plazo previsto. Los retrasos en la administración son comunes en este tipo de proyectos.
El conflicto geopolítico añade un riesgo sistémico. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto entre Israel e Irán. Si el Estrecho de Ormuz es bloqueado, los costes de construcción se dispararán, los suministros se retrasarán, la inflación subirá y la banca endurecerá las condiciones. El plazo de 24 meses podría ser insuficiente en este escenario.
La falta de documentación clave es preocupante. No se ha facilitado el contrato de préstamo, ni la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión, ni el estudio económico, ni el informe de tasación completo. Sin estos documentos, el inversor no puede evaluar el riesgo real de la operación.
Comparación con la rentabilidad anunciada
La rentabilidad del 16,50% en 18 meses (11% TAE) es atractiva y superior a la de la renta fija tradicional. Sin embargo, hay que considerar los riesgos de impago, retraso, sobreendeudamiento de la cooperativa, no financiación de la urbanización, y la incertidumbre geopolítica. La rentabilidad compensa el riesgo asumido? No está claro. La falta de transparencia sobre el destino real del préstamo y la deuda de urbanización sugiere que el riesgo es mayor de lo que parece.
Recomendación
Invertir con cautela, únicamente si se obtienen aclaraciones completas. La oportunidad es interesante por la garantía hipotecaria, la experiencia del gestor y el 100% de viviendas adjudicadas. Sin embargo, las discrepancias en la documentación son significativas y deben resolverse antes de invertir.
No invertir si la plataforma no responde satisfactoriamente a todas las preguntas planteadas. El inversor debe exigir transparencia total: el contrato de préstamo, la FDFI, el informe de tasación completo, el estudio económico, y una explicación clara del destino del préstamo y el plan de pago de la urbanización.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo medio-alto. La garantía hipotecaria protege al inversor en caso de impago, pero el plazo, la urbanización y el conflicto geopolítico añaden incertidumbre. El inversor debe tener claro que su capital estará bloqueado durante 18-24 meses y que el repago depende de múltiples factores externos.
El Tramo Único. A diferencia de otros proyectos con tramos senior y mezzanine, este proyecto tiene un único tramo de 920.000 € con la misma garantía hipotecaria para todos los inversores. Todos los inversores comparten el mismo colchón (57,32% LTV) y el mismo riesgo.
Posible recomendación alternativa: invertir una cantidad moderada. Si el inversor está interesado en el proyecto y confía en la solvencia de la cooperativa y en la experiencia de COOPTIMA, podría invertir una cantidad moderada que no comprometa su cartera. La diversificación es clave en crowdfunding. La inversión máxima no tiene límite, pero invertir una cantidad significativa en un solo proyecto con estas características no es aconsejable.
10. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "Madrid Atlas Nuevo Ahijones" presentada por wecity presenta una garantía hipotecaria sólida (LTV 57,32%) y una comercialización asegurada (100% de viviendas adjudicadas), pero adolece de una transparencia insuficiente sobre el destino real del préstamo, la deuda de urbanización y la viabilidad del proyecto.
El inversor debe exigir la documentación faltante (contrato de préstamo, FDFI, estudio económico, informe de tasación completo) y obtener aclaraciones sobre las discrepancias identificadas antes de tomar una decisión.
El conflicto geopolítico en Oriente Medio y la posibilidad de un bloqueo en el Estrecho de Ormuz añaden un riesgo sistémico que puede afectar a los costes, los plazos y la financiación del proyecto. La rentabilidad anunciada del 16,50% es atractiva, pero el riesgo es medio-alto y el inversor debe ser consciente de que está financiando una refinanciación de capital propio de la cooperativa.
Recomendación final: No invertir sin aclaraciones. Invertir con mucha cautela y una cantidad moderada si se obtienen respuestas satisfactorias a todas las preguntas planteadas.
11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma en el marco de un ejercicio de análisis y debate sobre una oportunidad de inversión. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación, análisis y evaluación antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. El inversor es el único responsable de sus decisiones de inversión.
Os adjunto preguntas para el chat por si estáis interesados:
1. El dossier indica que 817.729,85 € del préstamo se destinan a la "Adquisición". Si el suelo ya es propiedad de la cooperativa desde noviembre de 2025, ¿este importe se utiliza para reembolsar a la cooperativa el capital que ya aportó (1.021.349,15 €)? En caso afirmativo, la cooperativa solo mantendría expuestos 203.619,30 € de su capital inicial y el préstamo sería una refinanciación, no una adquisición. ¿Es correcto? ¿Por qué el dossier no lo especifica?
2. Si el coste de adquisición declarado es de 1.839.079,00 € y la cooperativa aportó 1.021.349,15 €, el saldo pendiente sería de 817.729,85 €. ¿Por qué el préstamo es de 920.000 € y no de 817.729,85 €? ¿El excedente de 102.270,15 € se destina íntegramente a gastos de estructuración (41.044,15 €) y comisión de wecity (61.226,00 €)?
3. La Nota Simple registra una deuda de urbanización de 633.090,92 € (confirmada por la tasación de Gesvalt, que ya la descuenta del valor). ¿Cómo tiene previsto la cooperativa financiar este importe? ¿Está incluido en el préstamo de 920.000 €? En caso negativo, ¿con qué fondos se pagará y cómo han planificado el pago de las derramas de la urbanización a lo largo de los 30 meses estimados?
4. La salida prevista es con entregas a cuenta de los cooperativistas y/o financiación bancaria. ¿Pueden detallar el calendario de entregas a cuenta comprometidas y el importe total previsto? ¿Existe riesgo de impago por parte de los cooperativistas? En el contexto actual de endurecimiento crediticio, ¿tienen algún compromiso de financiación bancaria o es solo una estimación?
5. ¿La hipoteca de 1er grado se constituirá antes o después de la inscripción de la deuda de urbanización? ¿La responsabilidad hipotecaria cubrirá únicamente el principal e intereses del préstamo de wecity o también otros conceptos?
6. Además del contrato de préstamo, el informe de tasación completo y el estudio económico, la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión es de obligada entrega según el Reglamento (UE) 2020/1503. ¿Cuándo van a publicarla?
7. Dado el conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz, con el consiguiente encarecimiento de materiales y posible endurecimiento de las condiciones crediticias, ¿han evaluado estos riesgos? ¿Existe un plan de contingencia si los costes de construcción se disparan o la financiación bancaria no se concede?
Actualizando el estado de los proyectos “Barcelona-Premiá de Dalt I, II y III”, cuya previsión actual es cancelar el préstamo íntegramente junto con sus intereses de demora antes del 31 de julio de 2026.
Yo también lo he recibido, ojalá sea verdad, en realidad hoy vencía la prórroga de 6 meses que pidieron y aun les faltan meses para acabar la obra, por lo que la gestión no parece que haya sido óptima.
No echo las campanas al vuelo pues la oferta que dicen tener es no vinculante, a ver como acaba todo.
Como os informé les envié un correo señalándoles la falta de documentación y he recibido respuesta, vienen a decir que antes de la apertura la tendremos, ahora me pregunto ¿por qué no la han subido? pues tenerla la tienen que tener.
#1168
Re: Wecity
Buenos días @Sparrow In Jail . El proyecto que has analizado, Madrid Atlas Nuevo Ahijones, sabes si corresponde a la misma empresa o a la misma cooperativa y además es el mismo sobre el terreno que el proyecto Madrid Atlas Ahijones o el proyecto Madrid Orión Ahijones. Lo digo porque esos proyectos que son de devolución de Iva aún no han finalizado y puede ser un motivo más para no entrar en este proyecto. Creo que has nombrado algo de eso en tu analisis pero no me ha quedado claro si, aunque sea la misma cooperativa, es el mismo proyecto.Gracias
Este gestor ya ha financiado a través de wecity 5 proyectos en régimen de cooperativa, de los cuales 2 han sido devueltos con éxito y los otros 3 siguen su curso dentro del plazo establecido.
Wecity financió a través de un préstamo pignoraticio el IVA de esta operación en el proyecto llamado Madrid - Atlas Ahijones.
En el caso de la pignoración del IVA es una cosa distinta pues no está respaldada por la hipoteca.
Por otro lado, Wecity, supongo que ante mi petición por correo al menos ha subido la FDI y esto cambia bastante el análisis:
Lo que CAMBIA
1. La cooperativa NO recupera su capital
Antes pensábamos que la cooperativa había puesto 1.021.349,15 € y que el préstamo de wecity le permitía recuperar 817.729,85 €, dejando solo 203.619,30 € expuestos. Eso era un riesgo porque el promotor tenía menos "piel en el juego".
Ahora sabemos que la cooperativa sigue teniendo 1.021.349,15 € invertidos. El préstamo de wecity no va a la cooperativa, va al vendedor para pagar el precio aplazado. La cooperativa NO recupera su capital. Su exposición al riesgo sigue siendo la máxima.
2. El préstamo tiene un destino claro y legítimo
Antes era una caja negra: "Adquisición" decía el dossier, pero el suelo ya era de la cooperativa. Ahora la FDFI explica que es el pago del precio aplazado. Es una operación normal y común en el sector inmobiliario. No hay nada opaco ni sospechoso.
3. El riesgo de refinanciación desaparece
El principal riesgo que habíamos identificado (refinanciación encubierta) ha quedado descartado. El perfil de riesgo de la operación es más favorable de lo que parecía.
Lo que NO CAMBIA
1. La deuda de urbanización de 633.090,92 € sigue existiendo
La FDFI la menciona como un riesgo: "las fincas están afectas, con carácter real, al pago de los costes de urbanización". La cooperativa sigue debiendo ese dinero. Sigue sin estar financiado por el préstamo de wecity. El riesgo es real, aunque la FDFI lo reconoce.
2. La falta de transparencia inicial fue un problema
La FDFI corrige la falta de claridad, pero el dossier (el documento que la plataforma publica para atraer inversores) seguía hablando de "Adquisición" sin aclarar que era un pago aplazado. Eso es mejorable.
3. La documentación sigue incompleta
El contrato de préstamo y el informe de tasación completo siguen sin estar disponibles. La FDFI no sustituye a esos documentos.
4. El conflicto geopolítico sigue siendo un riesgo sistémico
Aunque la operación sea más clara, los riesgos derivados del conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz siguen vigentes y podrían afectar al proyecto.
Nueva conclusión
La FDFI mejora significativamente la percepción de la operación porque:
Despeja la duda principal sobre el destino del préstamo.
Descarta la refinanciación encubierta, lo que reduce el riesgo de que el promotor se desentienda del proyecto.
Reconoce los riesgos (urbanización, retraso registral) en la propia ficha, lo que añade transparencia.
Sin embargo, la operación sigue teniendo riesgos:
La deuda de urbanización (633.090,92 €) no está financiada por el préstamo.
El contrato de préstamo y el informe de tasación completo no se han facilitado.
Los riesgos geopolíticos siguen siendo una incógnita.
El plazo de 18+6 meses sigue siendo ajustado y depende de la concesión de la simultaneidad para el tercer trimestre de 2027.
MI RECOMENDACIÓN PERSONAL
Dado que la FDFI ha aclarado el destino del préstamo y ha descartado larefinanciación encubierta, la operación es más atractiva que hace unos días.
Sin embargo, yo personalmente no invertiría hasta tener:
El contrato de préstamo para conocer las condiciones exactas.
El informe de tasación completo para ver los comparables y las advertencias del tasador.
Una confirmación escrita de que el pago del 50% aplazado se realizará antes del vencimiento y que la condición resolutoria quedará cancelada.
Si si se obtienen esto documentos y las respuestas son satisfactorias, la inversión es interesante. Si wecity no te los facilita, yo no invertiría.
Las preguntas ahora se reducirían a 3:
1. "La FDFI confirma que el préstamo se destina al pago del precio aplazado. El desembolso está previsto para el martes 21 de julio. ¿Pueden confirmar que el pago se hará efectivo inmediatamente después del desembolso y que la condición resolutoria quedará cancelada? ¿Se extenderá simultáneamente la hipoteca?"
2. "La FDFI menciona el riesgo de retraso en la inscripción de la condición resolutoria. ¿Pueden confirmar que la condición resolutoria se cancelará una vez pagado el precio aplazado, sin necesidad de inscribirla previamente?"
3. "¿Pueden facilitar el contrato de préstamo y el informe de tasación completo para completar la documentación?"
