Buenas noches,
Mi due dilligence para el proyecto ALICANTE LAGUNA SALADA, leyéndolo por encima me gustaba, pero al analizar la documentación surgen muchas dudas. Le decisión dependería mucho de si responden y como lo hacen a un grupo de preguntas.
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO ALICANTE LAGUNA SALADA
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: wecity
Promotor: Proyectos Alba Salina SL (Grupo Solimar)
Objeto declarado: Financiación de la compra del suelo y finalización de la obra de 6 viviendas unifamiliares con piscina en Los Montesinos (Alicante).
Importe del préstamo: 1.400.000 €
Aportación del promotor + compradores (declarada): 789.425 € (36,06% del total)
Plazo: 9 meses (+3 meses de prórroga opcional)
Obligado cumplimiento: 6 meses
Tipo de interés: 10% anual
Rentabilidad total estimada: 7,5% (en 9 meses)
Pago de intereses: a vencimiento (bullet)
Inversión mínima: 500 €
Comisión wecity: 74.536 € (cargada al préstamo)
Estructuración del préstamo: 80.869 € (cargada al préstamo)
Interés de demora: 4% adicional anual
Garantías anunciadas: Hipoteca de primer rango sobre el activo (Responsabilidad Hipotecaria del 156%). Agente de Garantías: Global Security Partners, S.L.U. Poder Irrevocable de Venta.
Project Monitor: Sí (empresa externa a wecity supervisa las disposiciones).
Contrato de préstamo: No se ha facilitado a los inversores.
Contrato de compraventa del suelo: No se ha facilitado.
Contratos de arras de compradores: No se han facilitado.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (21 de octubre de 2025)
El titular registral de la finca número 5.689 de Los Montesinos es una persona física (casado/a, nacionalidad española) que la adquirió por segregación el 23 de junio de 2025. La superficie de la parcela es de 1.806,05 m². NO consta hipoteca inscrita a favor de los inversores de wecity (es normal porque el préstamo se desembolsará después de la compra del suelo). Existen múltiples afecciones fiscales por ITP y Sucesiones, todas ellas liberadas mediante autoliquidación. Agropecuaria La Lurda SL solicitó la nota simple, pero NO es la propietaria.
Dato curioso y revelador: En la ficha inicial de wecity aparecía "Via Sacchi 16 (Turín)" como ubicación del proyecto. Este error, aunque parece menor, demuestra una falta de cuidado y atención al detalle por parte de la plataforma. Si no son capaces de copiar correctamente la ubicación de un proyecto que están ofertando, ¿qué otros errores pueden haber pasado por alto? Es una señal de alarma sobre la calidad del trabajo de due diligence.
2.2 Ficha Catastral (2026)
La referencia catastral es 8029113XH9182N0000FF. La superficie es de 1.806 m². La clase es URBANO y el uso principal es "Suelo sin edificar" (a pesar de que la obra está ejecutada al 48,46%). El año de construcción no consta.
2.3 Informe de Tasación VALMESA (29 de julio de 2026)
El valor actual (ECO2) es de 1.343.483,74 €. El valor en hipótesis de edificio terminado (HET) es de 2.584.518,44 €. El valor del suelo es de 778.847,94 €. La superficie construida total es de 649,50 m² y la parcela es de 1.806,05 m². La obra está ejecutada al 48,46% según certificación de obra.
Advertencias importantes de la tasación:
- Falta Declaración de Obra Nueva (DON)
- Falta presupuesto de contrata
- Falta contrato de ejecución de obra
- Licencia de obras con condicionantes pendientes de subsanar
- Discrepancias entre descripción registral y realidad física
- Referencia catastral no coincide con registral
- No se aporta licencia de primera ocupación (es lógico, está en construcción)
2.4 Licencia de Obras (24 de octubre de 2025)
La licencia está concedida para la construcción de 6 viviendas adosadas con piscina (Fase IV de un complejo de 47 viviendas). El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) declarado es de 376.563,88 €. La licencia NO autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo, Alineaciones y Rasantes. El promotor ha pagado el ICIO (21.944,37 €) y la tasa de licencia (620,00 €). Los plazos máximos son: inicio en 6 meses y finalización en 24 meses.
2.5 Presupuesto y Porcentaje de Ejecución (3 de julio de 2026)
El PEM desglosado por capítulos suma 376.563,88 €. El Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEM + 6% gastos generales + 13% beneficio industrial) es de 448.111,01 €. El porcentaje de obra ejecutada por vivienda varía entre el 38,86% (VIV 35 y 36) y el 58,01% (VIV 31 y 32). La media ponderada es del 48,46%. Las partidas pendientes incluyen: pinturas, monocapa de fachada, pavimento interior, carpinterías (exterior e interior), vidrios, baños, cocinas, jardinería y pavimento exterior.
2.6 Dossier Informativo (Agosto de 2026)
El dossier incluye un desglose económico que NO aparece en el resto de la documentación oficial. Según este desglose, el precio de compra del suelo es de 503.883,00 € y el coste de obra y asociados es de 1.530.136,70 €. La aportación del promotor + compradores es de 789.425,00 €. El préstamo de wecity es de 1.400.000,00 €. La comisión de wecity es de 74.536,00 € y la estructuración del préstamo es de 80.869,30 €.
2.7 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI)
El promotor es Proyectos Alba Salina SL, con domicilio en Torrevieja y CIF B-42683086. El administrador único es Don José Ignacio Bermejo Sánchez. Los estados financieros del promotor muestran un patrimonio neto de 2.631.173 € en 2025 (frente a 582.406 € en 2023). El promotor declara que no ha tenido incumplimientos en los últimos cinco años, aunque consta un préstamo vencido en el CIRBE de un socio, cancelado y ajeno a la sociedad. Los riesgos declarados incluyen: riesgo de crédito, riesgo del sector, riesgo de incumplimiento, riesgo de rendimiento inferior, riesgo de iliquidez y riesgos operativos.
2.8 Contrato de Mandato (inversor - wecity)
El inversor otorga a wecity un mandato irrevocable para la formalización del Contrato de Préstamo y la administración de cobros y pagos. wecity NO es una entidad de crédito y NO presta asesoramiento ni recomendación. En caso de impago, wecity gestiona el proceso de reclamación extrajudicial y, si procede, la ejecución hipotecaria. Las cantidades cobradas se aplican en el siguiente orden: (a) gastos de reclamación, (b) intereses moratorios, (c) intereses ordinarios, (d) principal. El inversor NO asume ningún coste por la inversión (todos los costes los soporta el promotor).
2.9 Contrato de Mandato Indirecto (Agente de Garantías)
Los inversores nombran a Global Security Partners, S.L.U. como Agente de Garantías para la constitución, conservación, gestión y ejecución de la Hipoteca. El Agente actúa en su propio nombre pero por cuenta de los inversores. El Agente NO asume responsabilidad por la autenticidad de la información remitida por wecity, ni por la validez de la Hipoteca. Los inversores mantendrán indemne al Agente por cualquier gasto o reclamación. La remuneración del Agente y los gastos (notaría, registro, abogados, etc.) son satisfechos por el promotor.
3. ANÁLISIS FINANCIERO
3.1 Precio de compra del suelo
Según el dossier, el precio de adquisición del suelo es de 503.883 €. Este precio es coherente con los datos del mercado: la media provincial en Alicante es de 274,8 €/m² y el precio del proyecto es de 279 €/m². Sin embargo, no se ha aportado el contrato de compraventa ni el contrato de arras que verifiquen esta cifra. La tasación valora el suelo en 778.848 €, lo que supone una plusvalía latente del 54,57% respecto al precio de compra declarado, una revalorización muy elevada para un plazo de apenas unos meses.
3.2 Coste de la obra
El dossier declara un coste de obra y asociados de 1.530.137 €. El PEM declarado en la licencia es de 376.564 € y el presupuesto por contrata es de 448.111 €. Esta discrepancia entre el PEM (ficticio, declarado a la baja para pagar menos impuestos) y el coste real del dossier es de 1.153.573 €, es decir, el coste real es 4 veces superior al PEM. La tasación utiliza el PEM de 376.564 € para sus cálculos, pero advierte que no se ha aportado el presupuesto de contrata real. El coste real de 1.530.137 € representa un coste de 2.356 €/m² construido, lo cual es coherente con las calidades mostradas (piscinas, solárium, aerotermia, carpintería de aluminio).
3.3 Estructura de la inversión
El proyecto se financia con 1.400.000 € de los inversores de wecity y 789.425 € de aportación del promotor + compradores. Del préstamo de wecity, 350.000 € se destinan a la compra del suelo, 894.595 € a obra, 80.869 € a estructuración y 74.536 € a comisión de wecity. Es decir, de los 1.400.000 € que aportan los inversores, solo 1.244.595 € (el 88,9%) van realmente al suelo y la obra. El resto se consume en comisiones e intereses.
3.4 LTV real sobre el valor actual
El LTV que publicita wecity es del 67,39% para la primera disposición de 905.405 €, pero el LTV total real sobre el valor actual (ECO2) es del 104,20% (1.400.000 / 1.343.484). Esto significa que si el proyecto se paralizara hoy, la garantía no cubriría el préstamo. El LTV HET del 54,17% es el que wecity publicita, pero solo es relevante si el proyecto se completa. Si el proyecto se completa, el préstamo se devuelve y el LTV no es necesario. Si el proyecto falla, el valor real es el actual, no el HET.
3.5 LTV real incluyendo intereses
Los intereses totales del préstamo (9 meses al 10%) ascienden a 105.000 €. La deuda total más intereses es de 1.505.000 €. El LTV total con intereses sobre el valor actual es del 112,0%. Esto significa que si el proyecto se paraliza después de 9 meses, la deuda total supera el valor actual de la garantía en 161.516 €.
3.6 Viabilidad del proyecto
El coste total del proyecto es de 2.189.425 € y los ingresos previstos por venta (HET) son de 2.584.518 €. El beneficio bruto del promotor es de 395.093 €, lo que supone un margen bruto del 15,3%. El margen neto estimado después de impuestos (25%) sería de 296.320 € (11,5% sobre ventas). La rentabilidad del promotor sobre su capital propio (789.425 €) sería del 37,5% en 9 meses.
3.7 Escenario de sobrecostes
El margen bruto del 15,3% es muy ajustado. Si el coste total aumenta un 10% (218.942 €), el beneficio bruto se reduce a 176.151 € (6,8% sobre ventas). Si el coste total aumenta un 18% (394.096 €), el proyecto entra en pérdidas. Los sobrecostes pueden provenir de: aumento de precios de materiales, retrasos en obra, problemas con la licencia de primera ocupación, o incidencias constructivas. El proyecto es viable solo en el escenario perfecto: sin sobrecostes, sin retrasos y con todos los compradores pagando a tiempo.
3.8 Escenario de ejecución hipotecaria
Si el promotor incumple y se ejecuta la hipoteca, el activo se subasta por su valor actual (ECO2), no por el HET. El valor actual es de 1.343.484 €, inferior al préstamo de 1.400.000 €. Además, los gastos de ejecución (abogados, procuradores, tasas) se detraen del importe de la subasta. Los inversores recuperarían menos del 100% de su capital. La pérdida estimada podría ser del 10-20% del capital invertido.
4. FORTALEZAS
Promotor con experiencia. Grupo Solimar lleva más de 40 años en el sector inmobiliario y ha desarrollado múltiples promociones en la Costa Blanca. Tiene un historial de proyectos similares financiados a través de crowdlending.
Obra avanzada. La obra está ejecutada al 48,46%, con estructuras completas, cerramientos, enlucidos y parte de las instalaciones. Las fotos confirman obra real en ejecución. El riesgo de que el proyecto no se termine es menor que si estuviera en fase de proyecto.
Calidad constructiva alta. Las viviendas cuentan con piscina privada, solárium, aerotermia para ACS, carpintería de aluminio con rotura de puente térmico, aislamiento XPS y calificación energética A/B. Estos elementos justifican un precio de venta más elevado.
Ventas declaradas al 100%. El promotor afirma que las 6 viviendas ya están vendidas. Si es cierto, el riesgo de comercialización es bajo. No obstante, no se han aportado los contratos de arras.
Plusvalía del suelo. El precio de compra declarado (503.883 €) es inferior al valor de tasación del suelo (778.848 €), lo que genera una plusvalía latente de 274.965 €. Esto proporciona un colchón adicional al proyecto.
LTV HET conservador. El LTV sobre el valor HET es del 54,17%, lo que significa que el préstamo está cubierto en un escenario de venta al valor de tasación. Si el proyecto se completa, hay margen de sobra para devolver el préstamo.
Estados financieros sólidos. El promotor ha aumentado su patrimonio neto de 582.406 € en 2023 a 2.631.173 € en 2025, lo que indica una buena evolución financiera.
Agente de Garantías designado. Global Security Partners, S.L.U. es una entidad profesional encargada de la constitución, gestión y ejecución de la hipoteca.
Project Monitor. Una empresa externa supervisa las certificaciones de obra y los desembolsos, reduciendo el riesgo de desviaciones.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 Falta el contrato de compraventa del suelo. El promotor no ha aportado el contrato de compraventa del suelo firmado con el actual propietario. Sin este contrato, no hay certeza de que la compra se materialice. Si el promotor no puede comprar el suelo, no se puede constituir la hipoteca y los inversores no tienen garantía real. Es la pieza clave que falta para dar seguridad a la operación.
5.2 Sin contratos de arras de compradores. El 100% de ventas es una declaración sin respaldo documental. No se sabe el precio de venta real de cada vivienda ni cuánto han pagado los compradores en concepto de arras. Si los compradores se echan atrás, el promotor no tiene ingresos para devolver el préstamo.
5.3 Sin contrato de préstamo facilitado. Los inversores no pueden conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución o los gastos asociados.
5.4 PEM irreal. El Presupuesto de Ejecución Material declarado en la licencia (376.563 €) es 4 veces inferior al coste real declarado en el dossier (1.530.137 €). Esta discrepancia oculta el verdadero coste de la obra. Si el coste real es superior al declarado, el margen del promotor se reduce o desaparece.
5.5 Coste de obra no verificado. El coste de 1.530.137 € no está respaldado por un presupuesto de contrata firmado. Es una declaración del promotor. Si el coste real es superior, el margen del promotor se reduce.
5.6 Licencia con condicionantes pendientes. La licencia no autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo. No se ha confirmado que esta acta esté firmada. Si no lo está, la obra podría paralizarse.
5.7 Margen del promotor ajustadísimo. El 15,3% de margen bruto es bajo. Un sobrecoste del 18% (394.096 €) hace que el promotor entre en pérdidas. Cualquier imprevisto reduce su incentivo para terminar la obra.
5.8 LTV actual >100%. El préstamo total (1.400.000 €) supera el valor actual de la garantía (1.343.484 €). Si el proyecto se paraliza hoy, los inversores perderían dinero al ejecutar la hipoteca.
5.9 Sin Declaración de Obra Nueva (DON). La obra no está registrada en Catastro. Esto puede retrasar la obtención de la licencia de primera ocupación y la venta de las viviendas.
5.10 Error en la ficha de wecity: "Via Sacchi 16 (Turín)". La ficha inicial del proyecto mencionaba erróneamente Turín como ubicación. Este error, aunque parece menor, demuestra una falta de cuidado y atención al detalle por parte de la plataforma. Si no son capaces de copiar correctamente la ubicación de un proyecto que están ofertando, ¿qué otros errores pueden haber pasado por alto? Es una señal de alarma sobre la calidad del trabajo de due diligence.
5.11 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz. La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Posibles consecuencias:
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Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la obra entre un 10% y un 30%.
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Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
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Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.
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Reducción de la demanda internacional. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en la Costa Blanca.
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Retraso en la comercialización. Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
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Plazo insuficiente. El plazo de 9 meses (+3 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
5.12 Riesgo de iliquidez. La inversión no tiene mercado secundario. El inversor no puede recuperar su capital antes del vencimiento (9-12 meses).
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Precio del suelo. El dossier declara un precio de compra de 503.883 €, pero no se ha aportado la escritura. La tasación valora el suelo en 778.848 €, una diferencia del 54,57%. Consecuencia: Si el precio de compra real es superior al declarado, el margen del promotor se reduce. Si el valor de tasación es inferior al declarado, el LTV empeora.
Discrepancia 2: Coste de obra. El PEM declarado en la licencia (376.563 €) y el coste real declarado en el dossier (1.530.137 €) difieren en 1.153.573 € (4 veces). Consecuencia: El promotor declara un PEM ficticio para pagar menos impuestos. El coste real no está verificado. Si el coste real es superior al declarado en el dossier, el margen del promotor se reduce o desaparece.
Discrepancia 3: Estado de la licencia. La licencia no autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo. La tasación indica que la obra está al 48,46%. Consecuencia: Si el Acta de Replanteo no está firmada, la obra se ha ejecutado sin el requisito legal. Esto podría invalidar la licencia y obligar a paralizar la obra.
Discrepancia 4: Propiedad del suelo. El promotor NO es propietario del suelo. El titular registral es un particular. Consecuencia: Si el promotor no tiene un contrato de compraventa firmado, la compra no está asegurada. Sin compra, no hay hipoteca y los inversores no tienen garantía real.
Discrepancia 5: Ventas. El 100% de ventas declarado no está respaldado por contratos de arras. Consecuencia: Si los compradores no han pagado arras significativas, pueden echarse atrás sin penalización. El promotor no tiene ingresos asegurados para devolver el préstamo.
Discrepancia 6: LTV publicitado vs. LTV real. wecity publicita un LTV del 67,39% para la primera disposición y del 54,17% sobre HET. Consecuencia: El LTV total real sobre el valor actual es del 104,20%, lo que significa que el préstamo NO está cubierto por la garantía actual. Si el proyecto se paraliza, los inversores pierden dinero.
Discrepancia 7: Ubicación del proyecto (Turín). La ficha de wecity mencionaba "Via Sacchi 16 (Turín)". Consecuencia: Un error tan básico demuestra falta de cuidado en la elaboración de la documentación y genera dudas sobre la calidad del proceso de verificación de wecity.
7. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR
Rentabilidad anunciada. Tipo de interés: 10% anual. Plazo: 9 meses. Rentabilidad total estimada: 7,5%. Si inviertes 10.000 €, tu beneficio bruto estimado sería de 750 € (sin incluir comisiones, porque el inversor no paga comisiones). El rendimiento anualizado equivalente (TAE) sería del 10%.
Escenario 1: Éxito (venta al HET y sin sobrecostes). Probabilidad: Media-baja. El promotor vende las viviendas al precio de tasación (2,58 M€), los costes se mantienen en los presupuestados y el promotor devuelve el préstamo a los 9 meses. Rentabilidad para el inversor: 7,5% en 9 meses (10% TAE). El inversor recupera capital + intereses.
Escenario 2: Sobrecostes (el riesgo gordo). Probabilidad: Alta. La obra sufre retrasos (3 meses adicionales) o aumentos de precios de materiales (10-15%). El margen del promotor (15,3%) se reduce drásticamente o desaparece. El promotor tiene dificultades para devolver el préstamo. El inversor puede recuperar su capital con retraso (12-15 meses) o con una quita (reducción del capital). Rentabilidad: 0% a 7,5% (dependiendo del retraso). Riesgo: El promotor podría no pagar los intereses completos.
Escenario 3: Caída de ventas (venta inferior al HET). Probabilidad: Baja (el mercado de Alicante está fuerte). Las viviendas se venden por un precio inferior al HET (por ejemplo, 10% menos, 2,33 M€). El promotor no genera suficientes ingresos para devolver el préstamo. El inversor puede recuperar parte del capital (ejecución hipotecaria) con una pérdida del 10-20%. Rentabilidad: negativa (-10% a -20% de pérdida de capital).
Escenario 4: Impago y ejecución hipotecaria. Probabilidad: Muy baja (pero posible si ocurre el escenario 2 o 3). El promotor incumple y se ejecuta la hipoteca. El activo se subasta por su valor actual (ECO2), que es de 1.343.484 €, inferior al préstamo de 1.400.000 €. Los gastos de ejecución (abogados, procuradores, tasas) se detraen del importe de la subasta. Los inversores recuperan entre el 80% y el 90% de su capital. Rentabilidad: negativa (-10% a -20% de pérdida de capital).
Comparativa con otras inversiones. La rentabilidad del 10% TAE es atractiva en comparación con depósitos bancarios (2-3%) o bonos del Estado (3-4%). Sin embargo, el riesgo es mucho mayor. La inversión en crowdlending inmobiliario tiene un riesgo medio-alto. Actualmente, en el mercado de crowdlending inmobiliario en España, las rentabilidades máximas que se pueden obtener están en el entorno del 10-12% anual para proyectos con garantía hipotecaria. Por encima de ese rango, solo se encuentran productos de crowdfunding sin garantía real (equity) o con riesgos mucho mayores. Esta inversión se sitúa en la parte alta de la horquilla de rentabilidad para productos con garantía hipotecaria, lo que ya es un indicio de que el riesgo percibido por el mercado es elevado.
8. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán.
Posibles consecuencias para el proyecto:
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Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo (posiblemente por encima de los 100-120 $/barril) y de todos los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la obra entre un 10% y un 30%. El PEM ficticio de 376.563 € se quedaría aún más lejos de la realidad.
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Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, vidrio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas a través del Canal de Suez y el Estrecho de Ormuz, encareciendo y retrasando los suministros. Los plazos de obra se alargarían y los costes se dispararían.
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Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación en toda la eurozona. El BCE podría verse obligado a subir los tipos de interés para contener la inflación. Esto encarecería las hipotecas y reduciría la demanda de viviendas, especialmente en el segmento de lujo (dependiente de compradores internacionales con financiación).
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Reducción de la demanda internacional. El mercado de la Costa Blanca depende en gran medida de compradores internacionales (británicos, alemanes, nórdicos, etc.). La incertidumbre geopolítica, la subida de los tipos de interés y la posible recesión económica podrían disuadir a estos compradores, retrasando la venta de las viviendas.
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Retraso en la comercialización. Si el mercado se contrae, los plazos de venta de 9 meses podrían alargarse a 12-18 meses. El promotor tendría que pagar intereses adicionales (10% anual) y podría tener dificultades para devolver el préstamo.
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Plazo insuficiente. El plazo de 9 meses (+3 de prórroga) podría ser totalmente insuficiente en un escenario de disrupción global. Si la obra se retrasa 3-6 meses por falta de materiales y la comercialización se alarga otros 6 meses, el promotor podría necesitar 18-24 meses para completar el proyecto. Los intereses del préstamo (10% anual) devorarían el margen del promotor.
El riesgo geopolítico no se descuenta en los números de wecity. La tasación (julio 2026) y el dossier (agosto 2026) no consideran escenarios de disrupción global. El análisis de wecity parte de que el mundo sigue funcionando con normalidad. Si el conflicto se intensifica, los números del proyecto dejarán de ser válidos.
9. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor? El inversor está financiando la compra del suelo y la finalización de la obra de 6 viviendas unifamiliares. Pero la compra del suelo NO está formalizada (falta el contrato de compraventa) y el coste real de la obra es 4 veces superior al declarado en la licencia. El inversor está financiando una operación cuyo coste real no está verificado y cuya garantía (la hipoteca) se constituirá después de la compra del suelo.
¿Es viable el proyecto? El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta de 2,58 M€ y no hay desviaciones significativas en los costes. Sin embargo, el margen es muy ajustado (15,3% bruto, 11,5% neto). Cualquier desviación (sobrecoste del 10%, retraso de 3 meses, caída del precio de venta del 5%) reduce drásticamente la rentabilidad del promotor y afecta a su capacidad de devolver el préstamo.
¿Es segura la inversión? La inversión es de alto riesgo. No se ha aportado el contrato de compraventa del suelo, no se han aportado los contratos de arras de compradores, el coste real de obra no está verificado, el LTV actual es >100% y el margen del promotor es muy ajustado. El conflicto geopolítico añade un riesgo sistémico que no está descontado en los números.
¿Qué protege al inversor? La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita). El colchón del LTV HET del 54,17% (si el proyecto se completa). El Project Monitor. El Agente de Garantías (Global Security Partners). El Poder Irrevocable de Venta.
¿Qué NO protege al inversor? La falta de contrato de compraventa del suelo (si no se compra, no hay hipoteca). La falta de contratos de arras (si los compradores no pagan, no hay ingresos). El LTV actual >100% (si el proyecto se paraliza, los inversores pierden dinero). El margen ajustado del promotor (cualquier sobrecoste reduce su capacidad de pago). La falta de verificación del coste real de obra. Los riesgos geopolíticos (no descontados en los números de wecity). El error de "Turín" en la ficha de wecity, que demuestra falta de cuidado en la elaboración de la documentación.
OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad. La oportunidad presenta múltiples banderas rojas que deben ser consideradas:
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Falta el contrato de compraventa del suelo. El promotor no ha aportado el contrato de compraventa del suelo ni un compromiso de compraventa o una opción de compra que garantice la adquisición. Sin este documento, no hay certeza de que la compra se materialice. Si el promotor no puede comprar el suelo, no se puede constituir la hipoteca y los inversores no tienen garantía real. Es la pieza clave que falta para dar seguridad a la operación. Una respuesta favorable aquí sería el principal catalizador para cambiar mi opinión.
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El préstamo es mayor que el valor actual de la garantía. Esta es la realidad objetiva e innegable de la operación. El valor actual del activo (tasación ECO2) es de 1.343.484 €, mientras que el préstamo total asciende a 1.400.000 €. Esto significa que el LTV total real es del 104,20%. Si el proyecto se paraliza hoy, la garantía no cubre el préstamo. Los inversores confían en que la obra se complete para que el valor del activo aumente hasta el HET (2,58 M€), que es el único escenario en el que el préstamo está totalmente cubierto.
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Discrepancia en el coste de obra. El PEM declarado en la licencia es 4 veces inferior al coste real declarado en el dossier. Esta discrepancia oculta el verdadero coste de la obra y el margen real del promotor. Si wecity explica esta diferencia y aporta el presupuesto de contrata real, este riesgo disminuiría notablemente.
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Margen muy ajustado. El 15,3% de margen bruto es bajo. Un sobrecoste del 18% hace que el promotor entre en pérdidas. Cualquier imprevisto reduce su incentivo para terminar la obra.
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Falta de documentación clave. No se han facilitado el contrato de compraventa del suelo, los contratos de arras de compradores, ni el contrato de préstamo. Sin estos documentos, el inversor no puede evaluar el riesgo real.
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Error de "Turín" en la ficha de wecity. La ficha inicial del proyecto mencionaba erróneamente Turín como ubicación. Este error, aunque parece menor, demuestra una falta de cuidado y atención al detalle por parte de la plataforma. Si no son capaces de copiar correctamente la ubicación de un proyecto que están ofertando, ¿qué otros errores pueden haber pasado por alto? Es una señal de alarma sobre la calidad del trabajo de due diligence.
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Riesgos geopolíticos. El conflicto en Oriente Medio añade incertidumbre y puede disparar los costes de construcción y retrasar la comercialización.
Comparación con la rentabilidad anunciada. La rentabilidad del 7,5% en 9 meses (10% TAE) es atractiva en términos absolutos, pero es insuficiente para compensar los riesgos asumidos. Actualmente, en el mercado de crowdlending inmobiliario en España, las rentabilidades máximas que se pueden obtener están en el entorno del 10-12% anual para proyectos con garantía hipotecaria. Por encima de ese rango, solo se encuentran productos de crowdfunding sin garantía real (equity) o con riesgos mucho mayores. Esta inversión se sitúa en la parte alta de la horquilla de rentabilidad para productos con garantía hipotecaria, lo que ya es un indicio de que el riesgo percibido por el mercado es elevado. El 10% TAE no compensa los riesgos identificados en el estado actual de la información disponible.
Recomendación actual (con la información disponible). No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto en relación con la rentabilidad ofrecida. Las incógnitas sobre el contrato de compraventa del suelo, el coste real de obra, la falta de documentación y el ajustado margen del promotor hacen que la inversión sea poco recomendable.
Si las respuestas a las preguntas clave son favorables. Si wecity confirma que existe un compromiso de compraventa o una opción de compra firmada, que el acta de replanteo está firmada, que los condicionantes de la licencia están subsanados, que los contratos de arras de los compradores están firmados y que el coste real de obra está presupuestado, mi opinión cambiaría radicalmente. La inversión pasaría a ser de riesgo moderado y la rentabilidad del 10% TAE sería razonable. En ese escenario, recomendaría invertir con prudencia y diversificando, siguiendo muy de cerca la evolución del proyecto, especialmente la compra del suelo y la constitución de la hipoteca.
Salvedad importante en cualquier escenario. Aunque las respuestas sean favorables, la realidad objetiva e innegable es que el préstamo (1.400.000 €) es mayor que el valor actual de la garantía (1.343.484 €). El inversor confía en que la obra se complete para que el valor del activo aumente hasta el HET (2,58 M€). Si la obra se retrasa o se para, el valor actual de la garantía no cubre el préstamo. Esta es la naturaleza de la inversión: una apuesta a la finalización del proyecto. No hay garantía real que proteja al inversor en el escenario de impago antes de la finalización de la obra. Por tanto, aunque las respuestas sean favorables, la inversión sigue siendo de riesgo moderado-alto, y la rentabilidad del 10% TAE debe valorarse en ese contexto.
CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "Alicante Laguna Salada" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias entre la información comercial y la documentación oficial. El proyecto tiene fundamentos sólidos (promotor solvente, obra avanzada, calidades altas), pero el riesgo es elevado debido a:
- La falta de un contrato de compraventa del suelo. El promotor no ha acreditado documentalmente que tiene un compromiso firme para comprar el suelo. Sin este contrato, la operación no tiene garantía real.
- Las discrepancias en los costes de obra. El PEM declarado en la licencia es 4 veces inferior al coste real declarado en el dossier, lo que oculta el verdadero margen del promotor.
- El LTV actual >100%. El préstamo supera el valor actual de la garantía. Esta es la realidad objetiva e innegable de la operación.
- El margen muy ajustado del promotor (15,3% bruto). Cualquier sobrecoste reduce drásticamente su capacidad de pago.
- La falta de contratos de arras de compradores. El 100% de ventas no está verificado.
- El error de "Turín" en la ficha de wecity. Demuestra falta de cuidado en la elaboración de la documentación.
- Los riesgos geopolíticos. El conflicto en Oriente Medio puede disparar los costes y retrasar el proyecto.
La rentabilidad del 7,5% en 9 meses (10% TAE) es insuficiente para compensar estos riesgos en el estado actual de la información. Actualmente, en el mercado de crowdlending inmobiliario, las rentabilidades máximas con garantía hipotecaria están en el entorno del 10-12% anual. Esta inversión se sitúa en la parte alta de esa horquilla, lo que ya es un indicio de que el riesgo percibido es elevado.
Recomendación final con la información disponible: No invertir.
Si las respuestas a las preguntas clave son favorables (compromiso de compraventa firmado, acta de replanteo firmada, contratos de arras verificados y coste de obra presupuestado), la conclusión cambiaría radicalmente: la inversión pasaría a ser de riesgo moderado y la rentabilidad del 10% TAE sería razonable. En ese escenario, la recomendación sería invertir con prudencia y diversificando, siguiendo muy de cerca la evolución del proyecto, especialmente la compra del suelo y la constitución de la hipoteca.
Por tanto, la decisión final depende de las respuestas que obtenga de wecity. Sin ellas, el riesgo es excesivo. Con ellas, la oportunidad es viable y potencialmente atractiva.
Salvedad importante: en cualquier escenario. Aunque las respuestas sean favorables, la realidad objetiva e innegable es que el préstamo (1.400.000 €) es mayor que el valor actual de la garantía (1.343.484 €). El inversor confía en que la obra se complete para que el valor del activo aumente hasta el HET (2,58 M€).
Si la obra se retrasa o se para, el valor actual de la garantía no cubre el préstamo.
Esta es la naturaleza de la inversión: una apuesta a la finalización del proyecto. No hay garantía real que proteja al inversor en el escenario de impago antes de la finalización de la obra. Por tanto, aunque las respuestas sean favorables, la inversión sigue siendo de riesgo moderado-alto, y la rentabilidad del 10% TAE debe valorarse en ese contexto.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo siendo plenamente consciente de que está asumiendo el riesgo de que la obra se complete y de que, en caso de impago, la garantía no cubre el préstamo.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
