Buenas noches,
Cada vez la documentación es mas liosa, además de faltar cosas imprescindibles. mi due dilliegence para el proyecto Golf View de Mijas
RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO GOLF VIEW (MIJAS)
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: wecity (CITYPRIVE PSFP, S.L.)
Promotor: SKORPIO SAMICA S.L.
Objeto declarado: Compra de 7 viviendas y rehabilitación de 23 viviendas unifamiliares adosadas en la urbanización Riviera del Sol, Mijas (Málaga).
Importe total del préstamo (Todas las fases): 3.200.000 € (Fase I: 1.600.000 €, Fase II: 800.000 €, Fase III: 800.000 €).
Aportación del promotor (declarada): 2.078.671 € (39,38% del total de fondos necesarios).
Plazo: 9 meses (+3 meses de prórroga opcional).
Obligado cumplimiento: 6 meses.
Tipo de interés: 10% anual simple.
Rentabilidad total estimada: 7,5%.
Pago de intereses: a vencimiento.
Inversión mínima: 500 €.
Garantías anunciadas: Hipoteca de primer grado sobre el activo (20 viviendas).
Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.
Contrato de préstamo: No se ha facilitado.
Estudio económico detallado: No se ha facilitado.
Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI): No se ha facilitado. Es un documento OBLIGATORIO según la normativa de la CNMV (Reglamento UE 2020/1503) que debe contener información clave sobre el proyecto, los riesgos y las condiciones de la inversión. Su ausencia es una irregularidad grave.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Notas Simples del Registro de la Propiedad (20 notas simples facilitadas)
SKORPIO SAMICA S.L. es propietaria de 14 viviendas (1, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24).
Otras 6 viviendas son de terceros (Gin 2000 S.L., Topacio Invest S.L., personas físicas) con contratos de arras del 10-60%.
No consta hipoteca a favor de los inversores de wecity en las notas simples facilitadas. La finca no está coordinada gráficamente con Catastro.
2.2 Tasación Eurovaloraciones (Junio 2026)
El valor de tasación actual es de 5.025.277,32 €. El valor H.E.T. (edificio terminado) es de 8.421.372,50 €.
Partes de la tasación están tachadas (ocultas). No se puede ver el contenido completo de la Declaración Responsable ni otros documentos clave. Esto impide conocer las condiciones exactas de la legalización de la obra y los plazos.
El porcentaje de obra realizado según la tasación es del 56,14%.
El coste de reposición pendiente es de 1.694.473,58 €.
Existen advertencias del tasador: no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra, presupuesto de contrata, seguro de daños decenal, certificado de eficiencia energética y la referencia catastral no está coordinada con Catastro.
2.3 Certificación a Origen de Obra (Ingero Obra y Exportación de Materiales SL, 30 de mayo de 2026)
El presupuesto total de la obra es de 3.121.728,00 €.
El porcentaje de obra ejecutado acumulado es del 25,49%, no del 56,14% que indica la tasación.
Faltan 2.326.145,42 € para terminar la obra.
Los capítulos de acabados, pavimentos, zonas comunes, sanitarios y garajes están prácticamente sin ejecutar.
2.4 Licencia de Obras y Declaración Responsable
La licencia original (2021) es para la "legalización y reforma parcial" de un edificio que incumplía la normativa urbanística (invasión de la vía pública y retranqueo incorrecto).
El edificio fue objeto de un expediente disciplinario.
Los plazos de la licencia original han caducado. Se ha presentado una Declaración Responsable en septiembre de 2025 para reanudar las obras.
La Declaración Responsable (Anexo 28) está presentada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GOLF VIEW, no por Skorpio Samica S.L.
El proyecto de rehabilitación está promovido por la Comunidad de Propietarios, no por Skorpio.
2.5 Planos de Reforma
El proyecto incluye una "Propuesta de Ampliación" para la Unidad 16, que puede no estar legalizada.
No se ha confirmado si estas ampliaciones están incluidas en la licencia.
2.6 Documento de Croquis Catastral
La parcela catastral es de 2.450 m² (no 3.050 m² como indica el proyecto).
La discrepancia puede afectar a la edificabilidad permitida.
La falta de coordinación catastral puede retrasar la venta.
3. ANÁLISIS FINANCIERO
3.1 Precio de compra del activo y costes de obra
El préstamo de 3,2 M€ se destina a comprar 7 viviendas y a la rehabilitación de las 23 viviendas. El coste pendiente de la obra (certificación de Ingero) es de 2.326.145,42 €, lo que deja solo 873.854,58 € para la compra de viviendas. Esto es insuficiente para comprar las 7 viviendas necesarias.
3.2 Discrepancia en el número de viviendas: ¿23 o 24?
El proyecto indica 23 viviendas. La tasación y los planos son de 24 viviendas. El inversor no sabe exactamente cuántas viviendas se están financiando ni cuál es el valor real de la garantía. Esta discrepancia del 4,3% afecta a la valoración y a la viabilidad del proyecto.
3.3 Número real de viviendas que son propiedad del promotor
Según las notas simples, Skorpio Samica S.L. es propietaria de 14 viviendas (1, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24). Otras 6 viviendas son de terceros. El proyecto dice que el promotor ya ha comprado 16 viviendas. Esta discrepancia del 12,5% afecta a la garantía hipotecaria, porque la hipoteca solo se puede constituir sobre viviendas que sean propiedad del promotor o que se compren con el préstamo.
3.4 Posible tasación de las 20 viviendas que se hipotecan
La garantía hipotecaria se constituye sobre 20 viviendas (16 que ya tiene Skorpio + 4 que compra con la Fase I). El valor actual de la garantía (20 viviendas, excluyendo HET) se estima en 4,15 M€. La deuda total es de 3,2 M€. El LTV real sobre la garantía es del 77,1%, no del 63,7% que se publicita (calculado sobre 5,02 M€). El LTV sobre el valor total (24 viviendas) es del 63,7%, pero la garantía son solo 20 viviendas.
No se van a hipotecar viviendas que no están en propiedad hasta fases posteriores. La hipoteca de 1er grado se constituye sobre las 20 viviendas que forman la garantía de la Fase I. Las viviendas que se compran en la Fase II y III no forman parte de la garantía inicial. Esto significa que la garantía real es menor de lo que parece y que el inversor asume el riesgo de que las viviendas de las fases posteriores no se compren o no se hipotequen.
3.5 LTV real incluyendo intereses
Los intereses totales (9 meses) ascenderían a 240.000 € (3,2 M€ x 10% x 9/12). La deuda total más intereses es de 3.440.000 €. El LTV total con intereses sobre el valor actual de la garantía (4,15 M€) es del 82,9%.
3.6 Escenario de ejecución con obra parada tras desembolsar todas las fases
Si la obra se para una vez desembolsadas todas las fases, el activo se encuentra en un estado de obra avanzado (25% real según certificación de Ingero, pero con demoliciones y obras a medias). El valor de liquidación con descuento del 40% sobre el valor actual de la garantía (4,15 M€) sería de 2,49 M€. La deuda total más intereses es de 3,44 M€. El déficit estimado sería de 950.000 €.
3.7 Viabilidad del proyecto
El proyecto es viable si: 1) La obra se completa con un coste no superior a 2,33 M€, 2) Las viviendas se venden a tiempo (en 9-12 meses), y 3) El precio de venta alcanza el volumen total de venta estimado de 8,205 M€. La comercialización está al 0%, la obra real al 25% y el plazo de 9 meses es muy ajustado para completar la obra y vender 23 viviendas. El margen es ajustado y cualquier desviación en los costes o en el plazo puede comprometer la devolución del préstamo.
3.8 Estructura del préstamo wecity
El desglose de la Fase I (1,6 M€): 170.000 € para adquisición, 1.285.562,50 € para construcción, 57.317,50 € para estructuración del préstamo y 87.120 € para honorarios wecity. Esto significa que solo 1.285.562,50 € (80,35%) se utilizan realmente para la obra. El resto se destina a adquisición (que es el objeto del préstamo) y a gastos.
4. FORTALEZAS
Garantía hipotecaria de primer grado - El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer grado sobre 20 viviendas, con un LTV del 77,1% sobre el valor actual de la garantía. El colchón es de 950.000 € (valor actual de la garantía - deuda total).
Ubicación prime - El proyecto se encuentra en Riviera del Sol, Mijas, una zona residencial consolidada con demanda de viviendas.
Capital propio del gestor - El promotor ha comprometido 2.078.671 € en el proyecto (39,38% del total de fondos). Su capital está por delante en el riesgo.
Riesgo de construcción reducido - Al tratarse de una rehabilitación sobre una estructura existente, el riesgo constructivo es menor que en una obra de nueva planta.
Agente de Garantías independiente - Global Security Partners, S.L.U. actúa como agente de garantías.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 Riesgo urbanístico grave
El edificio fue construido ilegalmente (invadiendo la vía pública) y se ha tenido que legalizar. La licencia de obras se concedió para "legalización y reforma parcial" tras un expediente disciplinario. La Declaración Responsable de 2025 está presentada por la Comunidad de Propietarios, no por Skorpio. La obra está bajo un régimen de legalización excepcional.
5.2 Discrepancia en el porcentaje de obra ejecutada
La tasación indica 56,14% de obra ejecutada, pero la certificación de obra de Ingero indica 25,49%. Esta diferencia es de 30,65 puntos porcentuales y afecta al valor real del activo. El 56,14% es una estimación del tasador, mientras que el 25,49% es una medición real de obra ejecutada. La certificación es más fiable.
5.3 Discrepancia en el número de viviendas: 23 vs 24
El proyecto indica 23 viviendas, pero la tasación y los planos son de 24 viviendas. Esta discrepancia del 4,3% afecta a la valoración y a la viabilidad del proyecto. El inversor no sabe exactamente cuántas viviendas se están financiando ni cuál es el valor real de la garantía.
5.4 Discrepancia en la superficie de la parcela
El proyecto indica una parcela de 3.050 m², pero Catastro indica 2.450 m². La discrepancia del 24,5% puede afectar a la edificabilidad permitida y a la valoración de la garantía.
5.5 Discrepancia en el número de viviendas propiedad del promotor
Skorpio Samica S.L. solo es propietaria de 14 viviendas, no de 16 como indica el proyecto. Esta discrepancia del 12,5% afecta a la garantía hipotecaria, porque la hipoteca solo se puede constituir sobre viviendas que sean propiedad del promotor o que se compren con el préstamo.
5.6 Licencia de obras caducada y vigencia de la Declaración Responsable
La licencia de obras de 2021 ha caducado. La Declaración Responsable de 2025 permite continuar las obras, pero no tiene un plazo de finalización. El promotor no está obligado a terminar la obra en un plazo determinado, lo que puede alargar el proyecto y retrasar la devolución del préstamo.
5.7 Estructura societaria y propiedad de las viviendas
Skorpio Samica S.L. solo es propietaria de 14 viviendas, no de 16 como indica el proyecto. Las otras 6 viviendas (3, 4, 5, 7, 8, 9) son de terceros (Gin 2000 S.L., Topacio Invest S.L., personas físicas) con contratos de arras del 10-60%. El préstamo se destina a completar la compra de estas viviendas. La garantía hipotecaria de 1er grado depende de que los propietarios de estas viviendas firmen la hipoteca. Si no lo hacen, la garantía se reduce a las 14 viviendas de Skorpio.
5.8 Riesgo de sobreendeudamiento
El LTV total sin intereses es del 77,1% sobre el valor actual de la garantía (20 viviendas). Con intereses (9 meses), el LTV es del 82,9%. Si el activo se deteriora en un 20% por una obra parada o por una mala ejecución, el LTV superaría el 100% y la deuda no estaría cubierta. Con obra parada y descuento del 40%, el déficit estimado es de 950.000 €.
5.9 Riesgo de comercialización
La comercialización está al 0% (0 de 23 unidades vendidas). El plazo de 9 meses es muy ajustado para completar la obra (que está al 25% real) y vender 23 viviendas. Si no se venden a tiempo, el promotor no podrá devolver el préstamo y los inversores tendrán que ejecutar la hipoteca.
5.10 Riesgo de ejecución con obra parada
Si la obra se para después de desembolsar todas las fases, el activo se encuentra en un estado de obra avanzado pero no terminado (25% real, pero con demoliciones y obras a medias). El LTV total con intereses es del 82,9% y en liquidación forzosa el déficit estimado es de 950.000 €.
5.11 Riesgo de viabilidad económica
El margen neto estimado no está claramente definido en la documentación. El precio de venta estimado de 8,205 M€ es muy superior al valor H.E.T. de la tasación (8,42 M€) y al valor actual de la garantía (4,15 M€). El margen es ajustado y cualquier desviación en los costes o en el precio de venta puede comprometer la devolución del préstamo. El coste de construcción pendiente de 2,33 M€ es muy elevado para una obra que está al 25%.
5.12 Ausencia de certificado de eficiencia energética
La tasación de Eurovaloraciones advierte que no se ha aportado el certificado de eficiencia energética, que es un requisito legal para la venta de la vivienda. Esto podría retrasar la comercialización futura.
5.13 Falta de documentación clave
No se han facilitado el contrato de préstamo, el contrato de agente de garantías, la ficha de datos fundamentales de la inversión (DFI) ni un estudio económico detallado. La DFI es un documento OBLIGATORIO según la normativa de la CNMV (Reglamento UE 2020/1503). Su ausencia es una irregularidad grave. Los inversores no pueden conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución o los gastos asociados.
5.14 Ocultación de información (partes tachadas)
Partes de la tasación y otros documentos están tachados (ocultos). Esto impide conocer las condiciones exactas de la legalización de la obra, los plazos y otros detalles clave. La ocultación de información es una práctica que reduce la transparencia y aumenta el riesgo para el inversor.
5.15 Riesgo de iliquidez de la inversión
La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (9-12 meses). Si el proyecto se retrasa, el inversor no puede recuperar su dinero.
5.16 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Aunque existe una tregua frágil, se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción. La subida del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales, retrasando la comercialización. El plazo de 9 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
5.17 Riesgo de la advertencia del estudio de mercado
El estudio de mercado de la tasación no está detallado y advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros, y que las previsiones no constituyen una garantía de resultados futuros. Esto limita la fiabilidad de los testigos de venta utilizados para justificar el precio objetivo.
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Porcentaje de obra ejecutada
La tasación indica 56,14% de obra ejecutada, pero la certificación de obra de Ingero indica 25,49%. Esta diferencia del 30,65% afecta al valor real del activo. El inversor está financiando una obra que está mucho menos avanzada de lo que parece. Si la obra se para, el valor de liquidación es menor de lo esperado.
Discrepancia 2: Número de viviendas (23 vs 24)
El proyecto indica 23 viviendas, pero la tasación y los planos son de 24 viviendas. El inversor no sabe exactamente cuántas viviendas se están financiando ni cuál es el valor real de la garantía. Esta discrepancia del 4,3% afecta a la valoración y a la viabilidad del proyecto.
Discrepancia 3: Superficie de la parcela
El proyecto indica una parcela de 3.050 m², pero Catastro indica 2.450 m². La discrepancia del 24,5% puede afectar a la edificabilidad permitida y a la valoración de la garantía.
Discrepancia 4: Número de viviendas propiedad del promotor
Skorpio Samica S.L. solo es propietaria de 14 viviendas, no de 16 como indica el proyecto. Esta discrepancia del 12,5% afecta a la garantía hipotecaria, porque la hipoteca solo se puede constituir sobre viviendas que sean propiedad del promotor o que se compren con el préstamo.
Discrepancia 5: Licencia de obras
El folleto indica "licencia de obras concedida", pero la licencia original ha caducado y se ha presentado una Declaración Responsable. El inversor no sabe si la obra está realmente legalizada.
Discrepancia 6: Propiedad del activo y estructura societaria
La Nota Simple acredita a SKORPIO SAMICA S.L. como propietaria de 14 viviendas, pero no de las otras 6. La Declaración Responsable está presentada por la Comunidad de Propietarios, no por Skorpio. El inversor no sabe quién es el verdadero promotor de la obra ni quién tiene el control sobre las viviendas.
Discrepancia 7: Objeto del préstamo
El folleto habla de "compra de 7 viviendas y rehabilitación", pero el desglose de la Fase I muestra que solo 170.000 € se destinan a adquisición y 1.285.562,50 € a construcción. El inversor no sabe exactamente cuánto se destina a cada concepto ni si el dinero se utilizará realmente para la obra.
Discrepancia 8: Estado de la licencia
La licencia de obras se concedió para "legalización y reforma parcial", pero los planos muestran una "Propuesta de Ampliación". Si la licencia no cubre estas ampliaciones, las obras podrían ser ilegales.
Consecuencias de las discrepancias: Falta de transparencia, riesgo de que el proyecto no sea viable, riesgo de que la obra no se termine a tiempo, riesgo de que la garantía no sea suficiente y riesgo de que el inversor pierda su inversión.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.
Posibles consecuencias para el proyecto:
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la reforma.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo.
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente nórdicos) de invertir en la Costa del Sol.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta de 9 meses podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
Plazo insuficiente: El plazo de 9-12 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. El inversor asume el riesgo de que el proyecto no pueda completarse en el plazo previsto.
8. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor?
El inversor está financiando la compra de 7 viviendas y la rehabilitación de un edificio que ya existía, pero que se construyó ilegalmente y ha tenido que ser legalizado. La obra real está al 25,49%, no al 56,14%. El inversor está financiando una obra que está mucho menos avanzada de lo que parece y que depende de la compra de viviendas que aún no son del promotor.
¿Es viable el proyecto?
El proyecto es viable si se completa la obra con un coste no superior a 2,33 M€, si las viviendas se venden a tiempo (en 9-12 meses) y si el precio de venta alcanza el volumen total de venta estimado de 8,205 M€. El margen es ajustado y cualquier desviación en los costes o en el plazo puede comprometer la devolución del préstamo. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
¿Es segura la inversión?
La inversión es de alto riesgo. La obra real está al 25%, el promotor no es propietario de todas las viviendas, la garantía hipotecaria no está inscrita, la licencia de obras ha caducado, el proyecto presenta discrepancias significativas, el sobreendeudamiento es elevado, el precio de venta objetivo es muy ambicioso y el conflicto geopolítico añade incertidumbre.
¿Qué protege al inversor?
La garantía hipotecaria de primer grado (una vez constituida e inscrita). El colchón del LTV sobre el valor actual de la garantía (77,1% sin intereses, 82,9% con intereses). La aportación de capital del promotor (39,38% del total de fondos).
¿Qué NO protege al inversor?
La situación de legalización excepcional del edificio y la posible caducidad de la licencia. La falta de coordinación catastral. El hecho de que el promotor no sea propietario de todas las viviendas. El sobreendeudamiento del activo (LTV del 82,9% con intereses). La falta de documentación clave (contrato de préstamo, DFI, estudio económico). Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad
La oportunidad presenta múltiples banderas rojas:
Riesgo urbanístico grave: El edificio fue construido ilegalmente y se ha tenido que legalizar. La licencia original ha caducado y se ha presentado una Declaración Responsable que no tiene plazo de finalización.
Discrepancia en la obra ejecutada: La tasación indica 56,14% de obra ejecutada, pero la certificación de obra indica 25,49%. El inversor está financiando una obra que está mucho menos avanzada de lo que parece.
Discrepancia en el número de viviendas: 23 vs 24. El inversor no sabe exactamente cuántas viviendas se están financiando.
Discrepancia en la superficie de la parcela: El proyecto indica 3.050 m², pero Catastro indica 2.450 m². La discrepancia del 24,5% puede afectar a la edificabilidad permitida y a la valoración.
Discrepancia en el número de viviendas propiedad del promotor: Skorpio solo es propietaria de 14 viviendas, no de 16.
Estructura societaria inconsistente: Skorpio Samica S.L. solo es propietaria de 14 viviendas, no de 16. Las otras 6 viviendas son de terceros. La Declaración Responsable está presentada por la Comunidad de Propietarios, no por Skorpio.
Licencia caducada: La licencia de obras de 2021 ha caducado. La Declaración Responsable permite continuar las obras, pero no establece un plazo de finalización.
Sobreendeudamiento: El LTV total con intereses es del 82,9% sobre el valor actual de la garantía (20 viviendas). En liquidación forzosa, el déficit estimado es de 950.000 €.
Falta de documentación clave: No se han facilitado el contrato de préstamo, la DFI (obligatoria) , ni el estudio económico.
Ocultación de información: Partes de la tasación y otros documentos están tachados.
Riesgos geopolíticos: Añaden incertidumbre y pueden disparar los costes.
Comparación con la rentabilidad anunciada
La rentabilidad del 10% anual (7,5% total en 9 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
Recomendación
No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. El proyecto presenta discrepancias graves entre la información comercial y la realidad documental. La obra real está al 25% y la comercialización al 0%. El promotor no es propietario de todas las viviendas. La licencia ha caducado. Los plazos son muy ajustados. El conflicto geopolítico añade incertidumbre.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo urbanístico grave, que la garantía hipotecaria protege al inversor pero la obra real está al 25%, que el precio de venta objetivo es muy ambicioso, que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto y que la inversión es ilíquida durante 9-12 meses.
10. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "Proyecto Golf View" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral y documental.
La obra real está al 25,49% (según certificación de Ingero), no al 56,14% que indica la tasación. El promotor solo es propietario de 14 viviendas, no de 16. La licencia de obras original ha caducado. La Declaración Responsable está presentada por la Comunidad de Propietarios, no por Skorpio. La parcela catastral es de 2.450 m², no 3.050 m². El proyecto indica 23 viviendas, pero la tasación y los planos son de 24. El préstamo de 3,2 M€ no alcanza para comprar 7 viviendas (necesita 873.854 € para compras) y terminar la obra (faltan 2,33 M€) simultáneamente. El sobreendeudamiento es elevado (LTV del 82,9% con intereses). La comercialización está al 0% y el plazo de 9 meses es muy ajustado para completar la obra y vender 23 viviendas.
El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional que puede afectar a los costes de construcción, a la demanda de viviendas de lujo y a los plazos de venta.
No se han facilitado el contrato de préstamo, ni la ficha de datos fundamentales de la inversión (DFI) (OBLIGATORIA) , ni un estudio económico detallado. Hay partes de documentos ocultas (tachadas).
La DFI es un documento OBLIGATORIO según la normativa de la CNMV (Reglamento UE 2020/1503). Su ausencia es una irregularidad grave que impide al inversor conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución o los gastos asociados.
La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 10% anual (7,5% total en 9 meses) no compensa el riesgo asumido, especialmente el riesgo urbanístico, la discrepancia en la obra ejecutada, la falta de propiedad de todas las viviendas y la incertidumbre sobre la viabilidad del proyecto.
Recomendación: No invertir.
11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
