Wecity

Buenas tardes, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Madrid-Aranjuez, preguntas no he redactado porque cada vez dan menos tiempo para ver los proyectos antes de las preguntas, ya he escrito en el grupo de Telegram al respecto.

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO WECITY MADRID-ARANJUEZ I 

1. DATOS ECONÓMICOS DE LA OFERTA 

2. GARANTÍA Y COBERTURA 

3. ANÁLISIS DE FORTALEZAS 

Primera fortaleza. La garantía hipotecaria es de primer grado y la finca está actualmente libre de cargas, según la nota simple registral aportada. 

Segunda fortaleza. El LTV sobre el valor del edificio terminado (30,50 %) es muy conservador, lo que en un escenario de obra finalizada ofrece un colchón elevado frente a caídas de precios. 

Tercera fortaleza. El contrato de préstamo y los contratos de mandato (con wecity y con Global Security Partners como Agente de Garantías) están bien estructurados jurídicamente y son estándares en el sector. 

Cuarta fortaleza. Existe un Agente de Garantías profesional (Global Security Partners, S.L.U.) que actúa como titular fiduciario de la hipoteca en nombre de los inversores, lo que permite la ejecución de la garantía sin necesidad de que cientos de pequeños inversores aparezcan directamente en la escritura. 

Quinta fortaleza. Los inversores tienen derecho de voto (mayoría simple del 50 % para decisiones clave, como la ejecución de la hipoteca o la reestructuración del préstamo), y wecity no puede tomar esas decisiones sin su autorización. 

Sexta fortaleza. La tasación ha sido realizada por una sociedad inscrita en el Banco de España (Gloval Valuation, nº 4311), con fecha de caducidad el 30 de octubre de 2026, y sus cifras coinciden con las publicadas por wecity. 

Séptima fortaleza. El promotor tiene concedidas tanto la licencia de derribo como la licencia de obra para el nuevo edificio, según consta en la tasación. 

Octava fortaleza. La localización es buena (Aranjuez, cerca del Palacio Real, el río Tajo y con buenas conexiones de Cercanías con Madrid), y la oferta de obra nueva con garaje en el casco histórico es escasa, lo que puede favorecer la comercialización. 

4. DEBILIDADES Y RIESGOS 

Primer riesgo (crítico). LTV real sobre valor actual. Aunque el LTV sobre HET es del 30,50 %, el LTV sobre el valor actual de la garantía (suelo + ruina) es del 66,24 % para la Fase I. Si se activa la Fase II (segundo tramo de 1.000.000 €), la deuda total garantizada ascenderá a 2.000.000 €, mientras que el valor actual del activo es de solo 1.509.595 €. Esto arroja un LTV conjunto sobre valor actual del 132,48 %, lo que significa que la deuda es superior al valor real de la garantía en caso de que la obra se paralice antes de tiempo. 

Segundo riesgo (comercial). Solo 3 de las 25 viviendas (12 %) están reservadas mediante contrato privado con una entrada del 10 %. La comercialización comenzó en abril de 2026, pero el proyecto no ha validado su demanda real. La devolución del préstamo depende íntegramente de la venta de las 25 viviendas en un plazo de 18 a 24 meses. El riesgo de que las ventas no se produzcan al ritmo esperado es muy elevado. 

Tercer riesgo (ejecución de obra). El edificio existente está en situación legal de ruina (declarada por el Ayuntamiento en 2022), y la obra se encuentra al 0,92 % de ejecución según la tasación. No se ha aportado un cronograma detallado de obra. Además, al estar en el Conjunto Histórico de Aranjuez (declarado BIC), es obligatorio conservar parte del muro de fachada, lo que añade complejidad y riesgo de sobrecostes o retrasos. 

Cuarto riesgo (financiero del promotor). Según los estados financieros no auditados proporcionados por el propio promotor en la FDI, el endeudamiento del promotor al cierre de 2025 era del 87,3 % (pasivo de 1.385.969 € frente a un activo de 1.587.342 €). El patrimonio neto ha disminuido de 237.781 € en 2024 a 201.373 € en 2025. La empresa opera con un margen de maniobra muy ajustado (apenas 115.552 € de diferencia entre activo corriente y pasivo corriente). Si la obra se retrasa o los costes aumentan, el promotor tiene una capacidad muy limitada para absorber imprevistos. 

Quinto riesgo (control sobre la Fase II). El contrato de préstamo permite al promotor solicitar un segundo tramo de 1.000.000 € para completar la financiación global de 2.000.000 €. Aunque wecity debe autorizar este segundo tramo (Cláusula 13.3.1) y los inversores pueden votar decisiones clave, el promotor sigue siendo el propietario de la finca. No existe en el contrato una obligación expresa de que los inversores de la Fase I deban consentir individualmente la ampliación de la hipoteca para cubrir la Fase II. Esto introduce un riesgo de dilución de la garantía si el segundo tramo se activa sin que el valor del activo haya aumentado lo suficiente. 

Sexto riesgo (iliquidez). No existe un mercado secundario para vender la participación en el préstamo. El inversor debe mantener la inversión hasta el vencimiento (18 a 24 meses) salvo que encuentre a un tercero dispuesto a comprar su crédito, lo cual es muy difícil en la práctica. 

Séptimo riesgo (costes de ejecución hipotecaria). En caso de ejecución de la garantía, el orden de pago establece que primero se pagan los honorarios del Agente de Garantías, notarios, abogados y procuradores, y solo después se destina el resto a intereses moratorios, intereses ordinarios y principal. Si el activo se subasta por un precio bajo, el inversor podría recuperar menos de lo invertido o incluso nada después de deducir los costes. 

Octavo riesgo (falta de documentación clave). No se ha aportado la licencia de obra para su verificación independiente, ni el cronograma detallado de la construcción, ni un plan de comercialización con previsiones de ventas. El dossier comercial no incluye los estados financieros completos del promotor, sino solo un resumen no auditado. 

Noveno riesgo (geopolítico). Aunque el proyecto es local, cualquier escalada del conflicto entre Irán e Israel podría afectar a la economía española a través del precio de la energía. Si Irán bloquea o amenaza el estrecho de Ormuz (por donde transita aproximadamente el 20 % del petróleo mundial), los precios del petróleo y el gas se dispararían. España es un país altamente dependiente de las importaciones energéticas. Un aumento sostenido de los costes energéticos elevaría los precios de los materiales de construcción (acero, cemento, aluminio, plásticos) y del transporte, lo que podría generar sobrecostes imprevistos para el promotor. Además, una subida generalizada de los tipos de interés por parte del BCE para contener la inflación encarecería las hipotecas de los compradores finales, reduciendo la demanda de vivienda y dificultando aún más la venta de las 25 viviendas en el plazo previsto. Aunque este riesgo es sistémico y afecta a todo el sector inmobiliario, no está contemplado en la documentación de la oferta y debe ser considerado como un factor externo de posible impacto significativo. 

5. DISCREPANCIAS Y SUS CONSECUENCIAS 

Primera discrepancia. El dossier comercial presenta el LTV sobre HET (30,50 %) como indicador principal de seguridad, pero omite el LTV conjunto sobre valor actual una vez activada la Fase II (132,48 %). Consecuencia: un inversor que solo lea el dossier puede creer que la garantía es mucho más sólida de lo que realmente es durante la fase de construcción. 

Segunda discrepancia. La FDI establece que la responsabilidad hipotecaria será el 171 % del principal del préstamo, pero no especifica si ese principal se refiere solo a la Fase I (1.710.000 €) o al total de la financiación global (3.420.000 €). El contrato de préstamo sugiere que el segundo tramo estará cubierto por las mismas condiciones generales, pero no hay una declaración expresa e inequívoca de que la responsabilidad hipotecaria inscrita desde el primer momento sea de 3.420.000 €. Consecuencia: incertidumbre jurídica sobre si la garantía cubrirá totalmente el segundo tramo o si será necesario modificar la escritura de hipoteca con el consiguiente riesgo de que los inversores de la Fase I pierdan control sobre la ampliación. 

Tercera discrepancia. El dossier afirma que el promotor "tiene la Licencia de Obra concedida", pero este documento no se ha subido a la plataforma para su verificación. Consecuencia: el inversor no puede comprobar si la licencia está en vigor, si tiene condiciones especiales o si ha sido recurrida. 

Cuarta discrepancia. Los estados financieros del promotor proporcionados en la FDI no están auditados, y el propio documento advierte que el rating puede basarse en cuentas no auditadas. Consecuencia: el inversor no tiene garantía de que los datos financieros reflejen fielmente la situación real del promotor. 

6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Este proyecto presenta una estructura de garantía hipotecaria jurídicamente correcta y un Agente de Garantías profesional. La tasación es reciente y fiable, y el interés del 10,50 % anual es atractivo en el contexto actual. Sin embargo, los riesgos superan con creces las fortalezas. 

El riesgo principal no es jurídico, sino comercial y de ejecución. El promotor tiene un nivel de endeudamiento muy elevado (87 %), apenas ha vendido 3 de 25 viviendas, la obra está al 0,92 % de ejecución y la garantía real vale hoy menos que la deuda prevista si se activa la Fase II. La escasa tracción comercial es el indicador más preocupante: con solo 12 % de reservas, el proyecto no ha validado su demanda real, y el plazo de 18 meses es ajustado para construir y vender 25 viviendas desde cero. 

La discrepancia sobre la responsabilidad hipotecaria (si cubre 1,71 M€ o 3,42 M€) es un factor de incertidumbre jurídica que debería aclararse antes de invertir. Un inversor prudente exigiría una confirmación por escrito de que la hipoteca que se inscriba en el Registro tendrá una responsabilidad máxima de 3.420.000 € desde el primer momento, sin necesidad de modificaciones posteriores que requieran el consentimiento del promotor. 

La posible escalada del conflicto en Oriente Medio y el bloqueo del estrecho de Ormuz añaden un riesgo sistémico no contemplado en la oferta. Un aumento de los precios energéticos encarecería la construcción y, si el BCE sube los tipos de interés, encarecería las hipotecas de los compradores, dificultando las ventas. Este riesgo afecta a todo el mercado, pero en un proyecto con márgenes tan ajustados y tan pocas reservas, el impacto podría ser desproporcionado. 

7. CONCLUSIÓN 

La inversión es de alto riesgo. El inversor no debe confiar en el LTV sobre HET (30,50 %) como indicador de seguridad, porque ese dato solo es relevante si el edificio está terminado. El riesgo real está en lo que sucede antes: que la obra se retrase, que los costes aumenten o que las viviendas no se vendan al ritmo necesario. 

La garantía hipotecaria es una protección, pero no es un seguro. En un escenario de paralización temprana de la obra, el valor de la garantía es insuficiente para cubrir la deuda prevista. La decisión de invertir depende de la confianza que el inversor tenga en la capacidad del promotor para terminar la obra y vender 25 viviendas en un plazo de 18 a 24 meses partiendo de solo 3 reservas. 

La recomendación, desde un punto de vista prudente, es no invertir hasta que se aclare por escrito la responsabilidad hipotecaria total y se aporten la licencia de obra, un cronograma detallado y un plan de comercialización con previsiones realistas. Si a pesar de todo se decide invertir, debe hacerse con la absoluta certeza de que se puede perder la totalidad del capital invertido y que la rentabilidad prometida solo se materializará si todo sale perfectamente. 

8. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública proporcionada por wecity y el promotor. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor es el único responsable de su decisión y debe formular su propio juicio crítico antes de invertir. 

 

Buenas tardes, 

Fijaos que profesionalidad y diligencia en Wecity, lo puse en el chat y mirad la respuesta. 

“Cada vez estoy más perplejo sobre la actuación de wecity respecto a las preguntas y los plazos, enviar un email anunciando un proyecto pasadas las12h y pretender que a las 16h del mismo día se le hagan preguntas y que el proyecto se abra a las 24 horas me parece absurdo. Es  imposible en ese tiempo analizar la documentación, por lo que pocas preguntas se pueden hacer para poder hacer una inversión informada. Mi  única pregunta es ¿a qué vienen estas prisas? ¿No se pueden abrir los proyectos a la inversión con posterioridad o facilitar la información antes?, en las condiciones actuales decidir si invertir o no sería una cuestión de puro azar.” 

Respuesta: En este canal respondemos a preguntas relacionadas con aquellos aspectos técnicos de la oportunidad de inversión. Sin embargo, agradecemos el comentario y tomamos nota de todo lo que nos traslada. Muchas gracias por compartir tu opinión de manera tan transparente y constructiva. 

Y se han quedado tan anchos. 

Pues otro igual.
Para mañana mismo.😆😆

Buenas tardes, 

Yo extranjeros no miro ninguno, como si no hubiera inversores allí, en todo caso me parece una tomadura de pelo que pongan los proyectos de un día para otro. No quieren que la gente los estudie.

Vaya ritmo de sacar proyectos a cascoporro. Y ahora mismo, va mejor el cierre en Turín que en Aranjuez 

yo soy de Aranjuez, conozco la zona, y es el mismo centro, zona muy golosa para gente con pasta. No dudo de que se venda, lo demás no entiendo, pero venderse se va a vender bien.