Os paso mi due dilligence respecto al proyecto MADRID NUEVO LOS BERROCALES, no hay forma de encontrar un proyecto limpio.
RESUMEN EJECUTIVO : Proyecto Madrid Nuevo Los Berrocales (wecity)
El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación pública aportada por la plataforma wecity y en los registros oficiales consultados (Nota Simple del Registro de la Propiedad, certificado de tasación, consulta catastral, contratos y planos).
1. DATOS DE LA OFERTA (según folleto de wecity)
Objeto del préstamo: Adquisición de la parcela RC.8.15.6 en Los Berrocales (Madrid) para posteriormente agruparla con la parcela colindante RC.8.15.5 y desarrollar 48 viviendas VPPL, local comercial, garajes y trasteros.
Importe del préstamo: 1.350.000 euros.
Plazo: 9 meses más 3 meses de prórroga opcional.
Interés anual (TIN): 11,00%.
Rentabilidad total estimada: 8,25% (equivalente al 11% anual durante 9 meses).
Pago de intereses y devolución del capital: A vencimiento (un solo pago al final).
Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el activo.
LTV (Loan to Value): 68,78% (sobre tasación de 1.962.905,67 euros según Gesvalt).
Aportación de la cooperativa: 767.417,76 euros (36,24% del total).
Inversión mínima: 500 euros.
Vías de salida para inversores: Aportaciones de los cooperativistas y/o entrada de financiación bancaria.
2. ANÁLISIS FINANCIERO
Estructura de costes según dossier wecity: El coste total del proyecto asciende a 2.117.417,76 euros. La adquisición del suelo supone 1.757.634,67 euros. La estructuración del préstamo supone 286.275,59 euros. La comisión de wecity supone 73.507,50 euros.
Observación crítica: El desglose no incluye los gastos de urbanización pendientes (648.823,04 euros) que constan en la Nota Simple, ni contempla el coste de cancelación del embargo (165.089,04 euros) ni la extinción del usufructo vitalicio (3,85% de la finca). En la práctica, la cooperativa deberá asumir estos costes adicionales con sus fondos propios (767.417,76 euros), lo que reduce significativamente su margen o, en el peor de los casos, podría hacer inviable la operación.
3. FORTALEZAS (lo que parece bueno en apariencia)
Ubicación en desarrollo de Madrid: Los Berrocales es uno de los desarrollos urbanísticos más importantes del sureste de Madrid (junto con El Cañaveral y Valdecarros). Tiene buenas conexiones viarias (M-45, A-3) y una planificación que incluye zonas verdes, equipamientos y futuras conexiones de transporte.
Alta preventa: 37 de 48 viviendas ya están adjudicadas a cooperativistas (77%). El local comercial también está adjudicado. Esto reduce teóricamente el riesgo comercial de venta.
Garantía hipotecaria de primer grado: En caso de impago, los inversores tienen un derecho real de garantía sobre el activo (aunque sujeto a las cargas previas y a los gastos de ejecución).
LTV aparentemente razonable (68,78%): Existe un colchón de valor del 31% sobre la tasación declarada (1,96M euros vs préstamo de 1,35M euros).
Plazo corto (9-12 meses): La inversión es a corto plazo, lo que reduce teóricamente la exposición a cambios macroeconómicos a largo plazo.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS (lo que se descubre en la documentación real)
4.1. Ausencia de la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) - incumplimiento normativo grave
Lo que la información de la web no dice: No se ha puesto a disposición de los inversores la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (Key Investment Information Sheet o KIIS).
Lo que establece la normativa: El Reglamento Europeo 2020/1503 (artículo 23) exige que todo proveedor de servicios de financiación participativa facilite a los inversores potenciales un documento con la información fundamental de la inversión, de forma clara, estandarizada y resumida (máximo 6 páginas), incluyendo los factores de riesgo. Consecuencias: Sin este documento, el inversor no puede comparar la oportunidad con otras de forma estandarizada.
La plataforma wecity está incumpliendo sus obligaciones legales con el inversor. En caso de inspección de la CNMV, wecity podría ser sancionada. Para el inversor, la omisión implica que no se le ha proporcionado información que la ley considera imprescindible para tomar una decisión informada. La falta de este documento es, por sí misma, una razón para no invertir hasta que sea subsanada.
4.2. Ausencia del informe de tasación completo y deficiencias del certificado de tasación
Lo que dice la información de la web: "Tasación actual (ECO): 1.962.905,67 euros". Lo que no dice es que La tasación aportada es un certificado resumen de 5 páginas, no el informe de tasación completo que exige la Orden ECO/805/2003.
El inversor no tiene acceso a: la descripción detallada del método de valoración, los cálculos completos del valor del suelo, las fotos del inmueble y planos de ubicación, el análisis de mercado de la zona con operaciones comparables, ni la cédula urbanística del Ayuntamiento de Madrid.
El propio certificado de tasación contiene deficiencias graves: el tasador advierte que no ha tenido acceso a la cédula urbanística, por lo que su valoración no tiene en cuenta posibles impugnaciones del planeamiento; advierte que la calificación del suelo como VPPL está "pendiente de autorización expresa de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio"; menciona los gastos de urbanización (648.823,04 euros)
Pero OMITE la servidumbre aeronáutica, OMITE el embargo del Ayuntamiento de Madrid (165.089,04 euros) y OMITE el usufructo vitalicio (3,85% de la finca); reconoce discrepancias de dirección entre el Registro y el Catastro.
Consecuencias: El inversor no puede verificar si el valor de 1,96 millones de euros es correcto o está sobrevalorado. El tasador ha ignorado cargas y servidumbres que afectan directamente al valor del activo. Si el embargo no se cancela, si el usufructo no se extingue, si la servidumbre aeronáutica limita la altura o si la calificación VPPL no se concede, el valor real del suelo sería muy inferior. Un informe de tasación completo habría permitido al inversor conocer los supuestos y limitaciones de la valoración. Al no proporcionarlo, la plataforma impide al inversor realizar un análisis fundamentado.
4.3. Riesgo urbanístico: servidumbre aeronáutica NO considerada
Lo que dice la información de la web : No menciona ninguna limitación aeronáutica.
Lo que dice la Nota Simple: Existe una servidumbre aeronáutica inscrita el 2 de abril de 2024 que limita la altura de las edificaciones por estar bajo las rutas del Aeropuerto de Madrid-Barajas y Cuatro Vientos, con sobrevuelos de aeronaves a baja altura.
Lo que dicen los planos e infografía: El edificio prevé 6 plantas (incluyendo la baja).
Consecuencias: Si la altura máxima permitida por AENA es inferior a la necesaria para 6 plantas, la edificabilidad declarada (2.255 m²) no sería alcanzable. El ruido continuo de los aviones afecta a la demanda y al precio de venta de las viviendas. El folleto omite esta información, lo que es una carencia grave de transparencia.
4.4. Riesgo de titularidad
14 propietarios, NO la cooperativa
Lo que sugiere la información de la web: La cooperativa es la solicitante del préstamo para adquirir. Lo que dice la Nota Simple: La finca pertenece a 14 personas físicas con diferentes porcentajes de participación (desde 2,56% hasta 15,39% cada una). La cooperativa no es propietaria.
Consecuencias: La cooperativa debe negociar la compra con 14 propietarios distintos. Si alguno se niega a vender o no acepta las condiciones, la adquisición se bloquea. El préstamo no se ejecutaría, pero el dinero de los inversores podría quedar bloqueado temporalmente.
4.5. Riesgo de cargas registrales: EMBARGO activo y USUFRUCTO vitalicio
Lo que dice la información de la web : No menciona ninguna carga.
Lo que dice la Nota Simple: Existe un embargo preventivo del Ayuntamiento de Madrid por 165.089,04 euros sobre la participación de 3,84627681% de la finca (anotación letra P, prorrogada por última vez el 30 de diciembre de 2022).
Además, existe un usufructo vitalicio a favor de una persona física sobre otra participación del 3,84627681%.
Consecuencias: La cooperativa debe cancelar el embargo (pagando 165.089,04 euros al Ayuntamiento) y extinguir el usufructo (negociando su compra) para poder adquirir la finca libre de cargas. Si no lo hace, la hipoteca de primer grado no podrá constituirse sobre el 100% del valor. Estos costes adicionales no están reflejados en el desglose económico del folleto.
4.6. Riesgo de deudas urbanísticas pendientes
Lo que dice la información de la web: No menciona cuantía específica.
Lo que dice la Nota Simple: La finca está afecta al pago de la liquidación definitiva por gastos de urbanización, con una cuota de participación del 0,08791731% que asciende a 648.823,04 euros.
Consecuencias: La cooperativa debe asumir este coste (con sus fondos propios o con parte del préstamo). Si no lo paga, la deuda sigue sobre la parcela. El valor de tasación ya descuenta esta deuda, pero si la deuda es mayor por recargos o intereses, el valor real del suelo es menor y el LTV real podría ser peor que el declarado (68,78%).
4.7. Riesgo de desfase de plazos (el más grave estructuralmente)
Lo que dice la información de la web: El préstamo vence a los 9 meses (ampliable a 12). La salida se producirá mediante aportaciones de cooperativistas o financiación bancaria.
Lo que no dice: Los cooperativistas no pueden formalizar su hipoteca personal y pagar el grueso de la vivienda hasta que el edificio esté terminado y se firmen las escrituras.
La construcción de 48 viviendas lleva 18 a 24 meses como mínimo.
La financiación bancaria al promotor tampoco está garantizada.
Consecuencias: Hay un desfase de 12 a 15 meses entre el vencimiento del préstamo (9-12 meses) y el momento en que los cooperativistas pueden pagar (24 meses o más). El promotor necesita una financiación puente que no está garantizada. Si no la consigue, el préstamo de wecity entrará en impago.
4.8. Riesgo de agrupación de parcelas con hipotecas previas
Lo que dice la información de la web: La intención es agrupar esta parcela con la RC.8.15.5 (financiada previamente por wecity en otro proyecto, con un principal actual de 1.225.000 euros).
Lo que no dice: La parcela RC.8.15.5 ya tiene su propia hipoteca constituida. Al agrupar ambas parcelas, las dos hipotecas coexistirían sobre la nueva finca resultante. No puede haber dos "primeros grados" sobre el mismo activo. Habrá que determinar qué rango tiene cada una. Normalmente, la hipoteca más antigua tendría prioridad.
Consecuencias: Si la hipoteca del proyecto anterior (Brezal) tiene prioridad, los inversores actuales quedarían en segundo lugar en caso de ejecución, reduciendo drásticamente su garantía real.
La agrupación requiere el consentimiento de todos los prestamistas (inversores de ambos proyectos). El contrato de préstamo autoriza la agrupación condicionada a que el LTV resultante no supere el 70%, pero no resuelve el problema de los rangos hipotecarios.
4.9. Riesgo de promotor sin solvencia propia
Lo que dice la información de la web: La cooperativa está gestionada por SERPROCOL, que ya ha financiado otros proyectos con éxito en wecity.
Lo que se deduce: LASJASOLANA S. COOP. MAD es una cooperativa creada específicamente para este proyecto (o para el proyecto Brezal previo).
Su patrimonio neto y su historial financiero son limitados. La única garantía real es el suelo (con las cargas que ya conocemos).
SERPROCOL actúa como gestora, pero no como avalista.
Consecuencias: Si el proyecto no sale como está previsto, los inversores no pueden reclamar a SERPROCOL. Solo pueden ejecutar la garantía hipotecaria sobre el suelo (sujeto a las cargas y limitaciones identificadas). No hay un respaldo patrimonial del gestor.
4.10. Riesgo de prioridad de pagos en ejecución hipotecaria
Lo que dice el contrato de mandato con el Agente de Garantías: En caso de ejecución de la garantía, el orden de pago es: (a) honorarios del acreedor hipotecario (Agente), (b) gastos de notarios, abogados, procuradores, (c) capital pendiente, (d) intereses ordinarios, (e) intereses moratorios.
Consecuencias: Si se ejecuta la hipoteca, los gastos legales y honorarios se cobran antes que el capital de los inversores. Si el activo se vende por un importe insuficiente (por ejemplo, por debajo de la tasación por las cargas no consideradas), los inversores pueden recuperar solo una parte de su inversión inicial y perder todos los intereses.
4.11. Riesgo de exoneración de responsabilidad del Agente de Garantías
Lo que dice el contrato de mandato con Global Security Partners: El Agente queda exonerado de toda responsabilidad por la validez de la hipoteca, la exactitud de la información y los posibles errores en la constitución o ejecución.
Además, los inversores deben indemnizar al Agente por cualquier reclamación que surja de su actuación.
Consecuencias: Si el Agente comete un error (por ejemplo, no inscribir la hipoteca a tiempo, ejecutarla incorrectamente o no verificar las cargas), los inversores no pueden reclamarle. Incluso podrían tener que pagar sus costes de defensa. La protección real es mucho menor de lo que aparenta.
5. POSIBLES CONSECUENCIAS DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ
Aunque este proyecto es una promoción inmobiliaria local en Madrid, no puede analizarse aisladamente del contexto macroeconómico global. Un conflicto bélico en Oriente Medio que afecte al Estrecho de Ormuz (por donde transita aproximadamente el 20% del petróleo mundial) tendría impactos significativos en España:
Incremento del coste de los materiales de construcción: La mayoría de los materiales de construcción (acero, cemento, aluminio, plásticos, maquinaria) dependen directa o indirectamente de los precios de la energía. Un aumento del precio del petróleo y del gas encarecería el transporte, la fabricación y la propia obra. El proyecto tiene presupuestado un coste de construcción que podría desviarse significativamente al alza.
Encarecimiento de la financiación futura: Los bancos centrales europeos podrían verse forzados a mantener o incluso subir los tipos de interés para contener la inflación importada por la energía. Esto afectaría directamente a la "vía de salida mediante financiación bancaria" que el promotor contempla. Si los tipos están altos, los bancos prestan menos o exigen condiciones más estrictas, lo que dificultaría la refinanciación del préstamo de wecity.
Encarecimiento de las hipotecas de los cooperativistas: Los cooperativistas que han reservado vivienda deberán solicitar hipotecas personales para pagar el resto del precio. Si los tipos de interés son elevados, algunos podrían no obtener la financiación suficiente o podrían desistir de la compra, lo que afectaría a la "vía de salida mediante aportaciones de los cooperativistas".
Desaceleración económica general: Un conflicto prolongado en Oriente Medio generaría incertidumbre económica, reducción de la inversión y posible caída del empleo. En este contexto, la demanda de vivienda (incluso de protección oficial) podría contraerse, y los precios de venta previstos podrían no alcanzarse.
Riesgo de fuerza mayor: Si el conflicto desemboca en una crisis energética severa (cortes de suministro, racionamiento), las obras de construcción podrían paralizarse por falta de combustible para maquinaria o de materiales importados. Esto extendería los plazos mucho más allá de los 9-12 meses previstos.
No se trata de alarmismo, sino de considerar que un proyecto a 9-12 meses se desarrolla en un entorno geopolítico que puede cambiar radicalmente en ese periodo. La información de wecity no menciona estos riesgos macroeconómicos.
6. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS
Información de la web vs Nota Simple: La Información de la web omite la servidumbre aeronáutica, el embargo, el usufructo y los 14 propietarios.
Consecuencia: El inversor desconoce los riesgos registrales reales.
Información de la web vs Tasación: El folleto da por hecho el valor de 1,96M, pero la tasación es un certificado incompleto que omite cargas y advierte que la calificación VPPL es condicional y que no tiene cédula urbanística.
Consecuencia: El valor no es fiable y el LTV podría ser muy superior al declarado.
Contrato de préstamo vs Nota Simple: El contrato autoriza la agrupación con la otra parcela sin resolver el problema de los rangos hipotecarios.
Consecuencia: Los inversores actuales podrían quedar en segundo lugar detrás de los del proyecto Brezal.
Información de la web vs Contrato de mandato del Agente: El folleto sugiere una garantía sólida, pero el contrato exime de responsabilidad al Agente y obliga a los inversores a indemnizarle.
Consecuencia: La protección real es mucho menor de lo que aparenta.
Información de la web vs Reglamento Europeo: La información de la web no incluye la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) exigida por el Reglamento 2020/1503.
Consecuencia: Incumplimiento normativo de wecity. El inversor no dispone de información estandarizada y comparable.
Información de la web vs Orden ECO/805/2003: La información de la web anuncia una tasación ECO, pero no se ha facilitado el informe de tasación completo, solo un certificado resumen.
Consecuencia: El inversor no puede verificar la metodología, los cálculos ni las limitaciones de la valoración.
7. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
7.1. Transparencia de la plataforma
Wecity ha publicado una información comercial que omite información crítica que solo hemos podido descubrir consultando directamente la Nota Simple del Registro de la Propiedad y el certificado de tasación.
La servidumbre aeronáutica, el embargo de 165.000 euros, el usufructo vitalicio, los 14 propietarios actuales, los 648.000 euros de gastos de urbanización pendientes y la calificación VPPL condicional NO se mencionan en la información.
Además, Wecity no ha puesto a disposición de los inversores la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) exigida por el Reglamento Europeo 2020/1503, ni el informe de tasación completo que exige la Orden ECO/805/2003. Esto es, como mínimo, una transparencia insuficiente y, en mi opinión, un incumplimiento de las obligaciones de información al inversor.
7.2. Viabilidad real del proyecto
La viabilidad del proyecto depende de que la cooperativa resuelva, en un plazo máximo de 3-6 meses antes de constituir la hipoteca: comprar a 14 propietarios distintos, cancelar un embargo del Ayuntamiento de Madrid (165k), extinguir un usufructo vitalicio, pagar 648k de gastos de urbanización, obtener la calificación VPPL de la Consejería, obtener el certificado de AENA que confirme que la altura de 6 plantas es legal.
Si alguna de estas condiciones falla, el préstamo no entra en vigor, pero el dinero de los inversores podría quedar bloqueado temporalmente.
7.3. Protección real del inversor
Aunque formalmente existe una garantía hipotecaria de primer grado, esta no es efectiva hasta que se constituya e inscriba. Y para constituirla, la cooperativa debe resolver todos los problemas registrales identificados.
El Agente de Garantías está exonerado de toda responsabilidad. El inversor no puede revocar el mandato. Las decisiones importantes (ejecución hipotecaria, reestructuración) se toman por mayoría de inversores (los pequeños tienen poco peso). 7
.4. Relación riesgo-retorno
Un 11% anual (8,25% total en 9 meses) es una rentabilidad atractiva, pero NO es excepcional en crowdlending inmobiliario. Proyectos similares en Wecity han ofrecido rentabilidades equivalentes (10,75%-11%) y han presentado riesgos comparables.
Para asumir todos los riesgos identificados (registrales, urbanísticos, de agrupación, de desfase de plazos, geopolíticos, más las deficiencias documentales de la propia plataforma), la rentabilidad debería ser significativamente superior.
7.5. Observación final sobre el perfil del inversor
Este proyecto NO es adecuado para inversores no experimentados que busquen una inversión segura o que no tengan tiempo para realizar su propia due diligence. La documentación pública es incompleta y omite riesgos materiales. Solo inversores con experiencia en crowdlending inmobiliario, familiarizados con la lectura de notas simples, contratos y tasaciones, y que comprendan los riesgos de desfase de plazos y ejecución hipotecaria, deberían considerar esta oportunidad. Y aun así, con mucha cautela y diversificación.
8. CONCLUSIÓN
NO RECOMIENDO INVERTIR EN ESTE PROYECTO EN LAS CONDICIONES ACTUALES.
Motivos principales:
La plataforma wecity no ha puesto a disposición de los inversores la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) exigida por el Reglamento Europeo 2020/1503. Este incumplimiento normativo impide al inversor disponer de información estandarizada y comparable sobre los riesgos del proyecto.
La tasación aportada es un certificado resumen incompleto, no el informe completo exigido por la Orden ECO/805/2003. El inversor no puede verificar la metodología, los cálculos ni las limitaciones de la valoración.
El folleto de wecity oculta información material: no menciona la servidumbre aeronáutica, el embargo, el usufructo, los 14 propietarios ni los gastos de urbanización pendientes. Esto vulnera el deber de transparencia.
La viabilidad del proyecto depende de resolver múltiples contingencias en un plazo muy ajustado: comprar a 14 propietarios, cancelar un embargo, extinguir un usufructo, pagar 648k de gastos de urbanización, obtener la calificación VPPL y el certificado de AENA, todo ello antes de constituir la hipoteca (plazo máximo 3 meses). El margen de error es mínimo.
El desfase de plazos entre el vencimiento del préstamo (9-12 meses) y la capacidad de pago real de los cooperativistas (24 meses) es estructural. El promotor necesita una financiación puente que no está garantizada.
La agrupación con la parcela colindante (que ya tiene su propia hipoteca de 1.225.000 euros) no resuelve el problema de los rangos hipotecarios. Los inversores actuales podrían quedar en segundo lugar detrás de los del proyecto Brezal.
La protección del inversor es ilusoria en la práctica: el Agente de Garantías está exonerado, el inversor no puede revocar el mandato, las decisiones se toman por mayoría, y en ejecución hipotecaria los gastos legales se cobran antes que el capital.
Recomendación alternativa
Si a pesar de todo decides invertir (lo cual no aconsejo), hazlo solo con una cantidad muy pequeña de tu capital total (menos del 5%), diversifica en muchos otros proyectos, y asume que existe una probabilidad significativa (en mi opinión, superior al 30-40%) de que el préstamo entre en impago o se reestructure con plazos más largos y condiciones peores.
En mi opinión, un proyecto con este perfil de riesgo registral, urbanístico, de desfase de plazos y con estas deficiencias documentales por parte de la plataforma debería ofrecer una rentabilidad muy superior al 11% anual (quizás un 15-18%) para ser considerado aceptable.
En las condiciones actuales, el riesgo no compensa la rentabilidad ofrecida. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis es una opinión personal basada en la documentación pública disponible y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Cada inversor es responsable de realizar su propia due diligence y de tomar sus propias decisiones. Invertir en crowdfunding inmobiliario implica riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido.
Como habéis adivinado yo no voy a invertir, pero si alguien quiere podría hacer estas preguntas a wecity:
En la documentación que me han facilitado no aparece la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) que exige el Reglamento Europeo 2020/1503. ¿Pueden facilitármela antes de que tome una decisión?
El certificado de tasación que me han proporcionado es un resumen de 5 páginas, no el informe de tasación completo exigido por la Orden ECO/805/2003. ¿Pueden facilitarme el informe completo de Gesvalt, incluyendo la metodología de valoración, los cálculos detallados, las fotos del inmueble, los comparables de mercado utilizados y la cédula urbanística del Ayuntamiento de Madrid?
En la Nota Simple aparece una servidumbre aeronáutica que limita las alturas de edificación por la proximidad al Aeropuerto de Madrid-Barajas. La infografía muestra un edificio de 6 plantas. ¿Pueden facilitar el certificado de AENA que confirme la altura máxima permitida en esta parcela y confirmar que el proyecto de 6 plantas la respeta?
La Nota Simple muestra que la finca pertenece a 14 personas físicas, no a la cooperativa. ¿Puede la cooperativa acreditar que ya tiene contratos de compraventa firmados y vinculantes con todos y cada uno de esos 14 titulares?
En la Nota Simple consta un embargo preventivo del Ayuntamiento de Madrid por 165.089,04 euros sobre una de las participaciones. ¿Quién asume el pago de esa deuda? ¿Está ya acordada su cancelación con el Ayuntamiento?
En la Nota Simple consta un usufructo vitalicio sobre una participación del 3,85% de la finca. ¿Cómo y cuándo se extingue ese usufructo? ¿Hay ya un acuerdo con la usufructuaria?
La Nota Simple indica que la finca está afecta al pago de 648.823,04 euros en concepto de gastos de urbanización pendientes. ¿Este coste está ya presupuestado dentro de los fondos propios de la cooperativa (767.417,76 euros) o se financiará con parte del préstamo?
El contrato de préstamo autoriza expresamente la agrupación de esta parcela con la RC.8.15.5, que ya tiene un préstamo vigente de wecity por 1.225.000 euros con su propia hipoteca constituida. En caso de agrupación, ¿qué rango hipotecario tendrá este nuevo préstamo en relación con el anterior? ¿Quedará subordinado al préstamo del proyecto Brezal? ¿Se ha contactado ya con los inversores del proyecto Brezal para obtener su consentimiento? ¿Qué ocurre si no se logra la agrupación? ¿El proyecto de 48 viviendas es viable solo con la parcela RC.8.15.6?
La calificación como VPPL que aparece en la tasación está indicada como "pendiente de autorización expresa de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio". ¿Se ha obtenido ya dicha autorización? En caso negativo, ¿qué valor de tasación tendría el suelo si finalmente no se concede la calificación VPPL?
El plazo del préstamo es de 9-12 meses, pero la construcción de 48 viviendas lleva 18-24 meses y los cooperativistas no pueden pagar hasta que la obra esté terminada. ¿Cuál es el plan concreto y garantizado para que los inversores recuperen su dinero en 9-12 meses si los cooperativistas no pueden pagar hasta pasado ese plazo?
¿Pueden facilitar el Poder Irrevocable de Venta que menciona el contrato de préstamo (Anexo 0) antes de que el contrato entre en vigor?
¿Pueden aclarar si Global Security Partners, como Agente de Garantías, ha verificado la Nota Simple y tiene constancia del embargo, el usufructo y la servidumbre aeronáutica? En caso afirmativo, ¿por qué el contrato de mandato los exonera de toda responsabilidad sobre la validez de la hipoteca?
¿pueden explicar cómo se resolverá el conflicto técnico y registral de que dos hipotecas de primer grado (la del proyecto Brezal por 1.225.000 euros y la de este proyecto por 1.350.000 euros) coexistan sobre un mismo suelo agrupado? ¿Qué rango de prioridad tendrá cada una? En caso de ejecución hipotecaria, ¿cobrarían primero los inversores del proyecto Brezal por ser la hipoteca más antigua, dejando a los inversores actuales en segunda posición?
¿han considerado en su análisis de riesgos cómo afectaría un conflicto bélico en Oriente Medio a este proyecto? En concreto, un aumento del precio del petróleo encarecería los materiales de construcción y el transporte; unos tipos de interés más altos dificultarían la obtención de la financiación bancaria prevista como vía de salida; una crisis energética podría paralizar las obras; y una recesión económica reduciría la demanda de vivienda incluso protegida. ¿Pueden facilitar el análisis de sensibilidad de estos escenarios?
Este hombre se nos rompe la cadera, circulando sin agarrarse 😬
#1104
Re: Wecity
En ese caso, con lo que yo se, considero que wecity ha obrado bien. Como he dicho, los 3 meses o el tiempo que haya sido(quizás algo menos) me da "igual" que el dinero haya estado bloqueado y puedo entender que no es culpa de la plataforma pues postergaron la firma esperando por el dinero que el promotor aseguraba tener. Aún así Wecity ha dicho que se le va a reclamar los intereses de ese periodo. En el diario dw inversión ponía claro que estaba pendiente de firma pero que ya había comenzado el devengo de intereses. Por eso digo que bien por Wecity. En el análisis publicado creo que el punto fuerte era la solvencia del promotor, y al final como vemos hay cosas que se nos pueden escapar. Este era el ultimo proyecto en el que había invertido con Wecity, anteriormente había invertido en unos AAA de devolución de IVA que pintaban bien(uno ya lo ha finalizado). Por tanto llevo tiempo sin invertir en proyectos de Wecity, a partir de vuestros análisis y de otras cosas no me han convencido. En general estoy bajando mi inversión en inmobiliario, aparte de que no va de plataformas sino de proyectos en concreto. Pero también cuando una plataforma hace algo bien quiero decirlo sin ser un fan boy de la misma y mucho menos de recomendar una u otra.
#1105
Re: Wecity
Buenas tardes, se sabe algo de los dos proyectos relacionados que salen mañana?
Os paso mi due dilligence del proyecto MADRID COLLADO BERROCALES, el otro no creo que me de tiempo a analizarlo, es un buen truco no dejar tiempo para estudiar los proyectos.
RESUMEN EJECUTIVO: OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN "MADRID COLLADO BERROCALES"
1. DATOS DE LA OFERTA
Promotor: COLLADO DE SUEÑOS S. COOP. MAD, cooperativa gestionada por INGESCASA (más de 15.000 viviendas desarrolladas).
Objeto del préstamo: Adquisición de las parcelas 6.12.1 y 6.12.2, Etapa III del Proyecto de Reparcelación de Los Berrocales, Madrid, para construir 26 viviendas.
Importe del préstamo: 2.150.000 €.
Aportación promotor: 900.908,26 € (29,52%).
Garantía: Hipoteca de 1er grado sobre el activo, con LTV declarado del 73,15% sobre tasación de 2.939.090,54 €.
Plazo: 6 meses (+3 de prórroga), con 3 meses de obligado cumplimiento.
Interés: 10% anual.
Rentabilidad estimada: 5% total en 6 meses.
Pago de intereses: A vencimiento.
Tasación ECO: 2.939.090,54 € (Valor Actual). Valor en H.I.T. (Hipótesis de Inmueble Terminado): 11.454.211,24 €.
Rating: A.
Salida: Aportaciones de cooperativistas y/o financiación bancaria.
Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.
2. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE GARANTÍAS
Valor del Suelo vs. Valor en H.I.T. (Clave)
El valor de la garantía real es el del suelo, no el del edificio terminado. La tasación desglosa:
Valor del Suelo (Método Residual): 3.003.594,48 €.
Valor de Tasación Actual: 2.939.090,54 € (coincide con el valor del suelo porque la obra está al 0% de ejecución, aunque la tasación le asigna un 6,95% de realización que corresponde a la parte proporcional del suelo).
Valor de Mercado en H.I.T.: 11.454.211,24 € (valor si el edificio estuviera terminado, condicionado a la obtención de la licencia de obras).
Conclusión: El LTV del 73,15% se calcula sobre el valor del suelo, no sobre el valor en H.I.T., lo cual es correcto para un préstamo de adquisición de suelo. LTV Real Incluyendo Cargas El valor neto de la garantía se ve afectado por:
Gastos de urbanización pendientes sobre la parcela RC 6.12.1: 137.249,61 € (certificado Junta Compensación 15/04/2026).
Hipoteca preexistente:995.937 € de principal sobre la finca 29914 (inscripción 12ª de 7/03/2025, vencida el 9/10/2025), más intereses ordinarios (171.465,54 €), intereses de demora (157.690,03 €) y costas (63.327,01 €). Total de la carga: 1.388.419,58 €.
LTV real incluyendo gastos de urbanización: 2.150.000 / (3.003.594,48 - 137.249,61) = 75,01%.
LTV incluyendo hipoteca preexistente no cancelada: 3.145.937 / (3.003.594,48 - 137.249,61) = 109,76%. Si la hipoteca previa no está cancelada, la deuda total que grava el activo supera el valor neto del suelo. En una ejecución, los inversores de wecity quedarían subordinados a esa deuda prioritaria.
3. FORTALEZAS
1. Entorno de alto crecimiento. Los Berrocales es el segundo mayor desarrollo urbanístico de Madrid: 22.285 viviendas, 8,3 millones de m², 161.000 empleos acumulados, impacto de 12.170 millones de euros en el PIB madrileño. La Etapa 3 (donde se ubica el proyecto) ya ha recibido autorización de simultaneidad para edificación.
2. Experiencia del promotor. INGESCASA es un gestor consolidado con más de 15.000 viviendas desarrolladas, especializado en cooperativas. Gestiona la promoción "Collado de Sueños" con 26 viviendas, de las cuales 23 ya están adjudicadas a cooperativistas.
3. Avance urbanístico. Obras de urbanización de la Etapa III ejecutadas al 75%, con autorización de simultaneidad (9/04/2026) y garantías depositadas por 18,26 M€.
4. Garantía hipotecaria de primer grado sobre el suelo. Aunque el LTV real supera el 100% si se incluye la hipoteca preexistente, sin esa carga el colchón de seguridad es del 28,4% sobre el valor del suelo.
5. Contrato con protección para el inversor. El contrato de préstamo incluye condición suspensiva (la hipoteca debe constituirse antes de la entrada en vigor), vencimiento anticipado por incumplimiento de declaraciones y poder irrevocable de venta en caso de impago.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS
Riesgo Crítico 1: Hipoteca Preexistente No CanceladaContradicción documental: El contrato de préstamo declara que "el Activo está libre de cargas hipotecarias". La Nota Simple muestra una hipoteca de 995.937 € (inscripción 12ª, vencida desde el 9/10/2025). La Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI) admite: "Hay una hipoteca; si dicha hipoteca no llegase a cancelarse... nuestra garantía hipotecaria perdería rango registral en favor de esta."
Consecuencia: Si no se cancela, la garantía hipotecaria de los inversores no es de primer grado, sino subordinada a la deuda de 995.937 €. El LTV real supera el 100%. El Agente de Garantías no es responsable de verificar la cancelación: "La válida constitución de la Hipoteca... es responsabilidad exclusiva de la Sociedad Promotora y de los Inversores." Riesgo Crítico 2:
Licencia de Obras No Obtenida El informe de tasación advierte: "No se ha dispuesto de licencia de obras vigente. Ésta será IMPRESCINDIBLE... La validez del Valor en H.I.T. está supeditada a la obtención de licencia de obras." Aunque la simultaneidad está autorizada (9/04/2026), la licencia individual de edificación para esta promoción no se ha obtenido. Si se retrasa, el proyecto se paraliza y el valor en H.I.T. no es alcanzable.
Riesgo 3: Financiación de la Construcción El préstamo cubre solo la adquisición del suelo. El promotor debe obtener financiación bancaria para construir las 26 viviendas. Si no la consigue, el proyecto fracasa. La salida de los inversores depende de las aportaciones de cooperativistas o de esa financiación.
Riesgo 4: Declaraciones Falsas del Promotor El contrato de préstamo incluye declaraciones que la documentación contradice: "El Activo está libre de cargas hipotecarias" y "La tasación no incluye condicionantes". Estas falsedades constituyen supuestos de vencimiento anticipado (Cláusula 17.3), pero el inversor debe confiar en que wecity las ha verificado antes de activar la inversión.
Riesgo 5: Dependencia de Cooperativistas Aunque 23 de 26 viviendas están adjudicadas, si algún cooperativista no cumple con sus aportaciones, el proyecto podría necesitar financiación adicional o retrasarse.
Riesgo 6: Riesgos Físicos y Ambientales El inmueble está afectado por servidumbre aeronáutica (limitación de alturas por aeropuertos) y riesgos de desertización (MEDIO) e incendio forestal (MEDIO ALTO), superiores a los de los comparables utilizados en la tasación.
5. DISCREPANCIAS ENTRE DOCUMENTOS Y CONSECUENCIAS
El dossier comercial afirma "Hipoteca de 1er grado", pero la Nota Simple muestra una hipoteca previa de 995.937 €. Si no se cancela, la garantía no es de 1er grado. Esta es una omisión crítica.
El dossier comercial dice "Licencia solicitada 30/10/2025" , pero la tasación advierte que no se ha dispuesto de licencia de obras vigente. El proyecto no puede iniciarse sin licencia, y el valor en H.I.T. está condicionado a su obtención.
El Contrato de Préstamo declara "El Activo está libre de cargas hipotecarias" , pero la Nota Simple demuestra que es falso. Esta declaración falsa constituye un incumplimiento contractual (Cláusula 17.3).
La FDFI menciona el riesgo de hipoteca previa pero no cuantifica el importe ni calcula el LTV real. El inversor no puede evaluar el riesgo sin leer la Nota Simple.
El dossier comercial dice "Obras de urbanización 75%" , pero no están recepcionadas y no se podrán entregar viviendas hasta su recepción. Esto genera riesgo de retraso en la salida.
Consecuencia principal: La omisión de la hipoteca preexistente en el dossier comercial es una falta de transparencia. El inversor que solo lee el dossier no es consciente del riesgo principal. El inversor que lee la FDFI sabe que existe, pero no puede cuantificarlo sin la Nota Simple. El inversor que analiza toda la documentación puede calcular el LTV real del 109,76%.
6. RIESGO GEOPOLÍTICO: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ (CONTEXTO JUNIO 2026)
Situación actual (junio 2026): El 14 de junio de 2026, el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, anunció que se había alcanzado un acuerdo con Irán para poner fin al conflicto y reabrir el estrecho de Ormuz . El memorando de entendimiento (MoU) se firmará formalmente el 19 de junio en Ginebra . El alto el fuego se extenderá 60 días, durante los cuales se negociarán los detalles de un acuerdo final, incluyendo el programa nuclear iraní y el levantamiento de sanciones .
Incertidumbres persistentes: Las condiciones reales del acuerdo aún no se conocen . Varios puntos clave siguen sin resolverse: el programa nuclear iraní, el desbloqueo de activos congelados (estimados en 25 mil millones de dólares), y la posición de Israel, que ha calificado el acuerdo de "terrible para Israel" y mantiene fuerzas en el sur de Líbano . El propio Trump señaló que "los barcos están empezando a moverse... pero el viernes estará completamente abierto" , lo que indica que la reapertura total no es inmediata.
Consecuencias para los Costes de Construcción en España
Precio del petróleo: El crudo Brent cayó aproximadamente un 4% tras el anuncio , lo que alivia temporalmente las presiones inflacionarias.
Gas y aluminio: Aún no se ha restablecido el flujo normal. QatarEnergy declaró fuerza mayor, y las plantas de aluminio en la región (Alba, Qatalum) aún no han reanudado la producción normal .
Costes de construcción: El sector de la construcción en España ha acumulado subidas superiores al 32% desde 2020. Aunque el acuerdo alivia la presión a corto plazo, la normalización total puede llevar semanas. Si el acuerdo se rompe durante los 60 días de negociación, los precios podrían dispararse de nuevo.
Financiación: Si el acuerdo se mantiene, los bancos centrales podrían moderar los tipos de interés, abaratando la financiación para proyectos inmobiliarios.
Riesgo para el Proyecto: El proyecto de 26 viviendas, que aún no ha iniciado la construcción, podría beneficiarse de la caída de los precios de los materiales si el acuerdo se consolida. Sin embargo, la incertidumbre sobre las condiciones finales y la postura de Israel suponen un riesgo a la baja. El presupuesto de construcción de 5.306.185 € podría quedar obsoleto si la normalización no es completa. El propio informe de tasación ya advertía del riesgo de sobrecostes: "No se ha dispuesto de presupuesto de contrata... los costes de construcción se han estimado en base a ratios medias del sector... donde se conoce que pudieran existir cavernas encareciendo el precio de la cimentación." La guerra añadió más incertidumbre a esos costes; su fin provisional la reduce.
7. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
El principal problema es que el dossier comercial omite la hipoteca preexistente, un hecho material que afecta directamente a la garantía hipotecaria que se ofrece a los inversores. La FDFI la menciona, pero no la cuantifica ni calcula el LTV real.
Esto crea una asimetría de información: el inversor que no revisa la Nota Simple y la FDFI no es consciente del riesgo real. El inversor que las revisa puede calcularlo.
¿Es una inversión "mala" o "buena"? Depende de un factor clave: ¿está o no cancelada la hipoteca de 995.937 €?
Si está cancelada y se acredita: La inversión es atractiva (LTV sobre el suelo del 75% incluyendo gastos de urbanización, proyecto en zona de alto crecimiento, promotor con experiencia, rentabilidad del 5% en 6 meses, y un acuerdo geopolítico que reduce los costes de construcción).
Si no está cancelada: Es una inversión de alto riesgo, porque la garantía no es de primer grado y la deuda total supera el valor del suelo (LTV real >100%).
¿Puede el inversor confiar en la declaración del promotor?
El contrato de préstamo incluye una declaración formal del promotor de que "el Activo está libre de cargas hipotecarias". Pero la Nota Simple demuestra que es falsa. Esta declaración es un presupuesto esencial del contrato.
Si es falsa, constituye un incumplimiento. Sin embargo, el inversor no tiene forma de verificar la cancelación hasta que se presente la documentación registral actualizada.
8. CONCLUSIÓN La oportunidad "Madrid Collado Berrocales" presenta aspectos atractivos: proyecto en una de las zonas de mayor crecimiento de Madrid, promotor con experiencia, garantía hipotecaria sobre suelo con un LTV del 73,15% (sin cargas) y rentabilidad del 5% en 6 meses.
El anuncio del acuerdo entre EE.UU. e Irán, aunque aún provisional, reduce los riesgos de inflación de costes de construcción que se habían acumulado desde febrero de 2026.
Sin embargo, el riesgo principal sigue siendo la hipoteca preexistente de 995.937 € que no se menciona en el dossier comercial y que, si no está cancelada, haría que la garantía hipotecaria perdiera rango, elevando el LTV real por encima del 100%. A esto se añaden la ausencia de licencia de obras y los gastos de urbanización pendientes.
Recomendación: No invertir sin obtener confirmación documental (Nota Simple actualizada a junio de 2026) de la cancelación de la hipoteca preexistente. La falta de transparencia en la comunicación comercial de este riesgo es un factor que debe tenerse muy en cuenta. Si la hipoteca no se cancela, la inversión deja de ser recomendable en términos de relación riesgo-rentabilidad.
DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario y en fuentes públicas de información. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida, leer detenidamente los documentos contractuales y evaluar los riesgos conforme a su perfil de inversión, pudiendo consultar a un asesor financiero independiente. Ni el autor ni la plataforma wecity son responsables de las decisiones de inversión que se tomen a partir de este análisis.
Aunque tarde, no doy para más, os paso mi due dilligence sobre el proyecto MADRID-COLLADO ESTE" (PRÉSTAMO IVA)
RESUMEN EJECUTIVO: OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN "MADRID-COLLADO ESTE" (PRÉSTAMO IVA)
1. DATOS DE LA OFERTA
Promotor: COLLADO DE SUEÑOS S. COOP. MAD, cooperativa gestionada por INGESCASA (más de 15.000 viviendas desarrolladas).
Objeto del préstamo: Financiación del IVA de la adquisición de la parcela 6.12.2, Etapa III del Proyecto de Reparcelación de Los Berrocales, Madrid, para construir 26 viviendas.
Importe del préstamo: 280.000 €.
Aportación cooperativa: 51.957,09 €.
Garantía: Pignoración de la devolución del IVA por parte de la AEAT.
Garantía adicional: INGESCASA GESTIÓN BERROCALES SL responde personalmente de la gestión diligente de la devolución del IVA.
Plazo: 6 meses (+3 de prórroga), con 3 meses de obligado cumplimiento.
Interés: 10% anual.
Rentabilidad estimada: 5% total en 6 meses.
Pago de intereses: A vencimiento.
Rating: AAA (otorgado por MOORE IBÉRICA CONSULTORES S.L.).
Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.
Salida: Devolución del IVA por parte de la AEAT.
2. ANÁLISIS DE LA OPERACIÓN: PRÉSTAMO PARA EL IVA
2.1. Naturaleza de la operación
Este préstamo NO financia la construcción. Financia el IVA de la compra del suelo. La lógica es simple: el promotor compra una parcela, paga el IVA correspondiente (259.544,10 €), solicita un préstamo de 280.000 € para cubrir ese IVA y los gastos asociados, y cuando la AEAT devuelve el IVA (en el mismo ejercicio fiscal), con esa devolución se amortiza el préstamo y los inversores recuperan su capital más los intereses.
2.2. ¿De qué depende la devolución del IVA?
La devolución del IVA por parte de la AEAT depende de:
Que el promotor haya realizado correctamente la declaración del IVA.
Que la operación sea efectivamente una adquisición de suelo sujeta a IVA.
Que el promotor esté al corriente de sus obligaciones fiscales.
Que no existan deudas tributarias previas que permitan a la AEAT compensar la devolución.
Que el promotor esté inscrito en el Registro de Devolución Mensual (REDEME) si quiere una devolución más rápida.
3. FORTALEZAS
3.1. La devolución del IVA es un derecho del promotor Siempre que se cumplan los requisitos legales, la AEAT está obligada a devolver el IVA soportado en la adquisición de suelo. No es una concesión discrecional, sino un derecho del contribuyente. Esto otorga una base jurídica sólida a la operación.
3.2. Entorno de alto crecimiento Los Berrocales es el segundo mayor desarrollo urbanístico de Madrid, con 22.285 viviendas proyectadas. La Etapa III ya ha recibido autorización de simultaneidad para edificación y las obras de urbanización están ejecutadas al 75%. Esto refuerza la solidez del proyecto subyacente, aunque no afecta directamente a la devolución del IVA.
3.3. Experiencia del promotor INGESCASA es un gestor consolidado con más de 15.000 viviendas desarrolladas, especializado en cooperativas. Gestiona la promoción "Collado de Sueños" con 26 viviendas, de las cuales 23 ya están adjudicadas a cooperativistas. Esto indica que el promotor tiene experiencia en la gestión fiscal de este tipo de operaciones.
3.4. Garantía adicional de INGESCASA INGESCASA GESTIÓN BERROCALES SL responde personalmente del cumplimiento de la gestión diligente de la devolución del IVA, renunciando a los beneficios de excusión, división y orden. Si el promotor no tramita correctamente la devolución, INGESCASA responde.
3.5. Garantía pignoraticia La prenda sobre la cuenta bancaria donde se recibirá la devolución del IVA cubre el 159% del importe del principal del préstamo (unos 445.000 €). Esto significa que, si la AEAT devuelve el IVA, hay suficiente margen para cubrir el préstamo y los intereses.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS (ANALIZADOS EN RELACIÓN CON LA DEVOLUCIÓN DEL IVA)
4.1. Riesgo Crítico 1: La AEAT puede retener o compensar la devolución del IVA
La Agencia Tributaria NO está obligada a devolver el IVA si el promotor tiene deudas tributarias, con la Seguridad Social o con la Administración. En este caso, existen dos factores que podrían activar una retención o compensación:
Gastos de urbanización pendientes sobre la parcela 6.12.1: 271.842,82 €. Si esta deuda está reconocida por la Administración, la AEAT podría retener el IVA para compensarla.
Afecciones fiscales: La nota simple de la parcela 6.12.1 indica que la finca está afecta al pago de impuestos durante 5 años. Si el promotor no ha pagado el IBI o la plusvalía, la AEAT podría retener la devolución.
Consecuencia: Si la AEAT retiene o compensa la devolución del IVA, los inversores no cobran. La garantía pignoraticia solo es efectiva si la AEAT devuelve efectivamente el importe.
4.2. Riesgo 2: Hipoteca preexistente sobre la parcela 6.12.1
La parcela 6.12.1 (que se agrupará con la 6.12.2 para el proyecto) tiene una hipoteca de 995.937 € de principal (inscripción 12ª de 7/03/2025), más intereses ordinarios (171.465,54 €), intereses de demora (157.690,03 €) y costas (63.327,01 €). Total de la carga: 1.388.419,58 €. Esta hipoteca venció el 9 de octubre de 2025.
Influencia en la devolución del IVA:
Si el acreedor hipotecario ejecuta su garantía, la parcela 6.12.1 podría ser embargada o subastada. Esto podría bloquear la agrupación de parcelas y, por tanto, la correcta identificación del sujeto pasivo del IVA.
La AEAT podría retener la devolución del IVA si existen deudas pendientes del promotor que afecten a la finca.
Consecuencia: Si la hipoteca no está cancelada, la devolución del IVA podría verse afectada por litigios o bloqueos sobre la titularidad de la parcela.
4.3. Riesgo 3: Declaraciones falsas en el Contrato de Préstamo
El Contrato de Préstamo contiene las siguientes declaraciones que son falsas a la luz de la documentación registral:
Cláusula 16.8.1: "El Activo está libre de cargas hipotecarias" (falso, hay una hipoteca de 995.937 € sobre la parcela 6.12.1).
Cláusula 16.9.1: "Toda la información suministrada es veraz, correcta y completa" (falso, se omiten cargas y deudas).
Cláusula 16.15: "La Sociedad Promotora no ha realizado ofertas de financiación participativa en los últimos 12 meses" (falso, existe otro préstamo de 2.150.000 € sobre el mismo activo).
Influencia en la devolución del IVA:
Estas declaraciones falsas no afectan directamente a la AEAT. Sin embargo, revelan un problema de falta de transparencia y rigor en la gestión del promotor. Si el promotor ha ocultado cargas y deudas a los inversores, ¿qué más puede haber ocultado a la AEAT?
En caso de que la AEAT investigue la operación, la existencia de cargas ocultas podría llevar a la Administración a considerar que la operación no es limpia y retrasar o denegar la devolución.
Consecuencia: La falta de transparencia del promotor es un indicador de riesgo que puede afectar a la confianza en su gestión fiscal.
4.4. Riesgo 4: Incoherencia documental entre contratos de mandato y la realidad
Tanto el Contrato de Mandato a favor de WECITY como el Contrato de Mandato a favor de GLOBAL SECURITY PARTNERS S.L.U. se refieren a una "hipoteca inmobiliaria" sobre el Activo. Sin embargo, este préstamo es pignoraticio (sobre la devolución del IVA), no hipotecario.
Influencia en la devolución del IVA:
Esta incoherencia no afecta directamente a la AEAT. Pero puede generar confusión en caso de impago: si la AEAT no devuelve el IVA, los contratos de mandato facultan a WECITY y al Agente de Garantías para ejecutar una hipoteca que no existe, lo que puede retrasar la ejecución de la prenda sobre el IVA.
El Agente de Garantías (Cláusula 4.3) queda exonerado de responsabilidad si la garantía no es válida. Si los contratos de mandato no se corrigen, el Agente podría argumentar que no tiene facultades para ejecutar la prenda porque su mandato se refiere a una hipoteca.
Consecuencia: Esta incoherencia documental es un riesgo jurídico que puede complicar la ejecución de la garantía si la AEAT no devuelve el IVA.
4.5. Riesgo 5: Rating AAA basado en un análisis incompleto
El informe de rating de MOORE IBÉRICA CONSULTORES S.L. asigna una calificación AAA (Óptima) pero admite: "En este caso, al financiar únicamente el IVA del proyecto, no se tendrá en cuenta este análisis [del proyecto y del préstamo]".
También afirma que la garantía es "hipotecaria de primer grado" (falso). La calificación se basa únicamente en la experiencia de INGESCASA, sin analizar estados financieros de la cooperativa.
Influencia en la devolución del IVA:
El rating no afecta directamente a la AEAT. Pero da una falsa sensación de seguridad al inversor. Un rating AAA no significa que la AEAT vaya a devolver el IVA. Simplemente refleja la opinión de MOORE IBÉRICA sobre la solvencia del promotor, basada en un análisis que admite ser incompleto.
Consecuencia: El inversor no debe confundir el rating AAA con una garantía de que la AEAT devolverá el IVA.
4.6. Riesgo 6: Falta de coordinación catastral
La nota simple de la parcela 6.12.2 indica: "ESTADO DE COORDINACIÓN GRÁFICA CON EL CATASTRO... PENDIENTE DE COORDINACIÓN". La referencia catastral no consta en el registro.
Influencia en la devolución del IVA:
La falta de coordinación catastral no afecta directamente a la devolución del IVA, que es un procedimiento fiscal basado en las facturas y declaraciones del promotor. Sin embargo, si la AEAT solicita información adicional sobre la finca, la falta de coordinación puede generar retrasos o requerimientos.
Para agrupar las parcelas 6.12.1 y 6.12.2, será necesaria la coordinación catastral. Si no se completa, el proyecto podría retrasarse, aunque esto no debería afectar a la devolución del IVA de la compra del suelo.
Consecuencia: Riesgo menor, pero puede añadir retrasos administrativos.
4.7. Riesgo 7: Dependencia de la gestión administrativa del promotor
El préstamo se amortiza con la devolución del IVA. Esto depende de que el promotor:
Presente correctamente la declaración del IVA.
Esté al corriente de sus obligaciones fiscales.
Solicite la devolución en el plazo adecuado.
Esté inscrito en el Registro de Devolución Mensual (REDEME) para agilizar el proceso.
Influencia en la devolución del IVA:
Si el promotor comete errores en la declaración, la AEAT puede retrasar o denegar la devolución.
Si el promotor no está al corriente de sus obligaciones fiscales, la AEAT puede compensar la devolución con otras deudas.
Consecuencia: La devolución del IVA depende de la diligencia del promotor. Si el promotor es negligente, los inversores no cobran.
5. DISCREPANCIAS ENTRE DOCUMENTOS Y SUS CONSECUENCIAS
5.1. Garantía: ¿Hipotecaria o Pignoraticia?
Dossier comercial: Menciona "Pignoración devolución de IVA" pero incluye una nota a pie de página que define la "garantía hipotecaria".
FDFI: Correctamente indica "Préstamo con garantía pignoraticia".
Contrato de Préstamo: Correctamente indica garantía pignoraticia.
Contrato de Mandato a WECITY (Cláusula 4.4): "Actuaciones relacionadas con la constitución, mantenimiento y ejecución de la hipoteca... En aquellos Préstamos con garantía hipotecaria".
Contrato de Mandato a GLOBAL SECURITY (Expositivo II): "el Préstamo estará garantizado con un derecho real de hipoteca inmobiliaria (la 'Hipoteca') sobre el Activo".
Informe de Rating (MOORE): "habiéndose tenido en cuenta la garantía hipotecaria de primer grado".
Influencia en la devolución del IVA:
Esta incoherencia no afecta directamente a la AEAT. Pero crea confusión sobre qué garantía se ejecutará si la AEAT no devuelve el IVA.
5.2. Cargas del Activo
Contrato de Préstamo (Cláusula 16.8.1): "El Activo está libre de cargas hipotecarias".
Nota Simple (Finca 29914 - Parcela 6.12.1): Muestra una hipoteca de 995.937 € (inscripción 12ª, vencida el 9/10/2025) y gastos de urbanización de 271.842,82 €.
Influencia en la devolución del IVA:
La AEAT podría retener el IVA si existen deudas pendientes del promotor que afecten a la finca. La hipoteca y los gastos de urbanización son deudas que podrían activar una retención.
6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
6.1. La devolución del IVA no es automática
Aunque el promotor tenga derecho a la devolución del IVA, la AEAT no está obligada a pagarla inmediatamente. La devolución puede retrasarse por:
Errores en la declaración.
Requerimientos de información adicional.
Compensación con otras deudas fiscales o con la Seguridad Social.
Inspecciones o comprobaciones.
Consecuencia: El plazo de 6 meses es optimista. Si la AEAT se retrasa 3, 6 o 12 meses, los inversores pueden no cobrar en el plazo previsto y verse forzados a prórrogas o a ejecutar la garantía.
6.2. La garantía pignoraticia es menos segura que una hipoteca
La prenda sobre la devolución del IVA es una garantía eficaz si la AEAT devuelve el importe. Pero si la AEAT no devuelve, no hay activo real (inmueble) que ejecutar. En caso de concurso del promotor, los inversores tienen crédito ordinario, no privilegiado.
6.3. El problema de la hipoteca previa y los gastos de urbanización
Si la hipoteca de 995.937 € no está cancelada, el acreedor hipotecario tiene prioridad absoluta sobre el activo. La AEAT podría retener el IVA si existen deudas pendientes del promotor. La deuda de urbanización de 271.842,82 € también podría activar una retención.
La pregunta clave es: ¿están canceladas estas cargas? Sin una nota simple actualizada que lo acredite, el inversor no puede saberlo.
6.4. El riesgo de que la devolución del IVA no llegue a la cuenta pignorada
El contrato establece que el IVA se ingresará en la cuenta bancaria pignorada. Pero si el promotor tiene deudas con la AEAT, la Agencia puede compensar la devolución sin ingresarla en la cuenta, dejando la garantía sin efecto.
7. CONCLUSIÓN
La oportunidad "Madrid-Collado Este" es un préstamo para financiar el IVA de la compra de una parcela en una zona de alto crecimiento, con un promotor experimentado y una garantía pignoraticia sobre la devolución del IVA.
La rentabilidad del 5% en 6 meses es atractiva para una operación a corto plazo. Sin embargo, los riesgos son significativos:
La AEAT puede retener o compensar la devolución del IVA si el promotor tiene deudas fiscales, con la Seguridad Social o con la Administración (como los gastos de urbanización de 271.842,82 €).
La parcela 6.12.1 tiene una hipoteca de 995.937 € que, si no está cancelada, puede bloquear la operación y afectar a la devolución del IVA.
La garantía pignoraticia es menos segura que una hipoteca. Si la AEAT no devuelve el IVA, el inversor no tiene un inmueble que ejecutar.
El contrato de préstamo contiene declaraciones falsas sobre la ausencia de cargas y la información completa.
Los contratos de mandato son incoherentes con la realidad del préstamo (hablan de hipoteca cuando es pignoraticio).
El rating AAA es engañoso porque se basa en un análisis incompleto y afirma que la garantía es hipotecaria.
La devolución del IVA no es automática. Puede retrasarse por requerimientos de la AEAT, inspecciones o errores en la declaración.
Recomendación
No invertir sin obtener confirmación documental (Nota Simple actualizada a junio de 2026) de:
La cancelación de la hipoteca de 995.937 € sobre la parcela 6.12.1.
El pago de los gastos de urbanización (271.842,82 €).
La correcta inscripción del promotor en el Registro de Devolución Mensual (REDEME).
Además, exigir a WECITY:
Una rectificación formal de los contratos de mandato para que se refieran a la garantía pignoraticia.
Una rectificación del informe de rating para eliminar la referencia a la "garantía hipotecaria de primer grado".
Una confirmación escrita de que, si la AEAT retiene la devolución del IVA por deudas del promotor, la garantía adicional de INGESCASA cubrirá el impago.
La falta de transparencia en la comunicación de estos riesgos es un factor que debe tenerse muy en cuenta. Si las cargas no están canceladas, la inversión no es recomendable en términos de relación riesgo-rentabilidad.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por la plataforma y en fuentes públicas de información. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida, leer detenidamente los documentos contractuales y evaluar los riesgos conforme a su perfil de inversión. Ni el autor ni la plataforma WECITY son responsables de las decisiones de inversión que se tomen a partir de este análisis.
Ya no sé de dónde sacar tiempo, os paso mi due dilligence sobre el proyecto Murcia-Santa Rosalía Apartamentos (Fase I).
En este proyecto el riesgo se acrecienta por la estrategia del promotor que actualmente tiene ya en marcha al menos 3 proyectos en la plataforma, se ve que ha establecido una escalera de proyectos donde el crowlending es su modus operandi.
A mi entender son demasiados para la estructura que tiene y esto dispara el riesgo, yo mismo he invertido en 2 de ellos porque consideré que la relación rentabilidad/riesgo era adecuada, cosa que no habría hecho si hubiera sabido que iba a sacar tantos que se solapan, de tal forma que un proyecto con problemas puede contaminar al resto,
Además esta primera fase acumula todos los riesgos de las fases 2 y 3, haciendo que la LTV se disparé por encima de cualquier valor admisible.
RESUMEN EJECUTIVO
Oportunidad de Inversión: Murcia-Santa Rosalía Apartamentos (Fase I)
1. DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA
La operación consiste en un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado por importe de 1.000.000 € (Fase I de un total de 3.000.000 €) para financiar la cancelación de una carga hipotecaria existente y el pago de obras de una promoción de 40 apartamentos turísticos en Santa Rosalía (Torre Pacheco, Murcia). El plazo es de 9 meses con posible prórroga de 3 meses, al 11% de interés anual (rentabilidad total estimada del 8,25%), con pago de intereses a vencimiento.
El activo tiene 6.784 m² y la promoción cuenta con 5 edificios, piscina, zonas comunes y un edificio de recepción con cafetería y gimnasio. El promotor ha vendido 30 de las 40 unidades (75%) a un precio aproximado de 293.000 € cada una. La licencia de obra fue concedida el 30/09/2025 y las obras se encuentran al 27,42% de avance según la tasación de TasaSur.
El promotor ha aportado 500.000 € en fondos propios y los compradores han aportado 3.358.158,12 € en entregas a cuenta con seguros de afianzamiento. La inversión mínima es de 500 €.
2. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN
Valor de Tasación
Valor actual (ECO): 4.288.735,87 €
Valor HET (Hipótesis de Edificio Terminado): 10.655.771,40 €
Deuda Total del Proyecto
Hipoteca existente (Nota Simple): 1.228.150,00 €
Préstamo wecity Fase I: 1.000.000,00 €
Préstamo wecity Fase II: 1.000.000,00 €
Préstamo wecity Fase III: 1.000.000,00 €
LTV por Escenario
Solo hipoteca existente: 28,63%
Hipoteca + Fase I: 51,95%
Hipoteca + Fase I + II: 75,27%
Hipoteca + Fase I + II + III: 98,59%
Responsabilidad Hipotecaria
162% del principal (cubre principal, intereses y costes de ejecución).
Poder Irrevocable de Venta
El promotor otorgará un poder irrevocable de venta a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners) en caso de impago, permitiendo la venta directa del activo sin necesidad de ejecución judicial.
Tasador
TasaSur, Sociedad de Tasaciones S.A. (nº 4494 del Banco de España).
Agente de Garantías
Global Security Partners, S.L.U. (servicios fiduciarios profesionales, no puede renunciar al cargo).
3. FORTALEZAS
Preventas sólidas. El 75% de las unidades ya están vendidas (30 de 40), con aportaciones de compradores por 3,35M €. Esto reduce el riesgo de comercialización y asegura un flujo de caja previsible.
Garantía hipotecaria de primer grado. Con responsabilidad del 162% del principal, cubriendo intereses y costes de ejecución. Es una garantía real sobre un activo tangible.
Poder Irrevocable de Venta. Permite la venta directa del activo sin necesidad de un largo proceso judicial de ejecución hipotecaria. Esto acelera la recuperación del capital en caso de impago.
LTV inicial bajo. La Fase I aislada presenta un LTV muy bajo del 23,31% (o 51,95% considerando la hipoteca existente), lo que ofrece un amplio colchón de seguridad.
Obra avanzada y proyecto viable. La obra está al 27,42% de avance, con licencia concedida y pagada, y el proyecto cumple con toda la normativa (CTE, eficiencia energética A, etc.). Las fotografías del reportaje de tasación confirman que la estructura está ejecutada y hay actividad en la obra.
Promotor con historial en la plataforma. Orbesol tiene experiencia en promociones similares en la misma zona (Santa Rosalía Lake, Santa Rosalía Lake II, etc.) y ha demostrado capacidad de generar liquidez a corto plazo, realizando pagos anticipados en otros proyectos. Contratos robustos. La estructura legal (Préstamo + Mandato Agente de Garantías + Mandato WECITY) protege al inversor: las decisiones sobre reestructuración las toman los inversores, los inversores cobran antes que WECITY en caso de impago, y el Agente de Garantías no puede renunciar a su cargo.
Responsabilidad hipotecaria del 162%. La hipoteca cubre no solo el principal, sino también intereses, costes de ejecución y gastos asociados.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS
Riesgo Estructural: El LTV se Dispara con las Fases II y III.
Si el promotor solicita las fases II y III (2M € adicionales), la deuda total garantizada será de 4,228M € (hipoteca existente + 3 fases), lo que representa un LTV del 98,59% sobre el valor actual. En una subasta judicial (que suele ser al 50-60% del valor de tasación), la garantía no cubriría la deuda total. Su inversión en la Fase I comparte la misma hipoteca con las fases II y III. Si se dispone el préstamo total, su colchón de garantía se diluye por completo.
Riesgo de Plazo y Reestructuración.
El historial del promotor en otros proyectos (Santa Rosalía Lake II) muestra que, aunque realiza pagos anticipados al principio, se retrasa al final.
En Lake II, el promotor pidió una prórroga de 6 meses (del 8 de abril al 20 de julio). A 16 de junio, aún debía el 13,5% del préstamo. Es probable que el plazo de 9 meses se alargue a 15-18 meses. La rentabilidad anualizada caería del 11% al 6-7%.
Riesgo de Liquidez del Promotor.
Según la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI), el patrimonio neto del promotor es de solo 147.107 €, con un pasivo corriente de 2,539M € y un endeudamiento del 94,5%. Si la obra se retrasa o las ventas se ralentizan, el promotor no tiene colchón financiero propio para absorber el impacto.
Riesgo de Concentración.
Orbesol tiene al menos 4 proyectos activos en la misma plataforma (Santa Rosalía Lake, Santa Rosalía Lake II, San Pedro del Pinatar, etc.). Un retraso en uno puede afectar a todos. Su inversión depende de la salud financiera global del promotor, no solo de este proyecto.
Riesgo Geopolítico (Guerra Irán y Bloqueo en el Estrecho de Ormuz).
Aunque el 25 de junio Trump declaró que el conflicto estaba "resuelto", las condiciones reales del acuerdo son inciertas. El Estrecho de Ormuz es un punto crítico para el transporte de petróleo (alrededor del 20% del suministro mundial).
Un bloqueo o escalada del conflicto podría provocar inflación y subida de tipos de interés, impactando la demanda de vivienda y la capacidad de los compradores para obtener financiación.
También podría generar un frenazo económico global, afectando a la demanda de apartamentos turísticos en la Región de Murcia, especialmente de compradores internacionales (que representan una parte significativa de la demanda en Santa Rosalía).
Además, podría aumentar los costes de construcción debido al encarecimiento de los materiales y la energía. Su inversión en crowdlending inmobiliario está sujeta a la estabilidad del mercado y la demanda. Un shock externo podría retrasar las ventas y la devolución del préstamo.
Riesgo de Tasación Inflada.
La tasación utiliza el método de "Actualización de Rentas" con una renta ficticia de 10.058 €/mes por vivienda (cuando el mercado real en la zona es de unos 931 €/mes). El valor HET (10,65M €) está inflado por esta ficción matemática. Si la obra se para y hay que ejecutar la garantía, el valor real de subasta será sobre el valor actual (4,28M €), no sobre el HET inflado.
Riesgo de la Hipoteca Existente.
La Nota Simple muestra una hipoteca de 1.228.150 € ya constituida sobre el activo. El préstamo de 1M € no es suficiente para cancelarla totalmente (faltan 228.150 €). No está claro si el promotor aportará esos fondos adicionales. Si la hipoteca no se cancela totalmente, la deuda total garantizada será mayor y el LTV se disparará aún más.
Riesgo de Incumplimiento Contractual.
El Agente de Garantías (Global Security Partners) no garantiza la validez de la hipoteca. Si hay un error en la inscripción, la responsabilidad recae en el promotor y los inversores.
5. DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS S
e han detectado varias discrepancias entre la información publicada por wecity y la realidad documental.
En primer lugar, el LTV declarado para la Fase I es del 23,31%, pero esta cifra no considera la hipoteca existente de 1.228.150 € que figura en la Nota Simple. Si se incluye esta carga, el LTV real asciende al 51,95%. La oferta no menciona esta hipoteca previa ni explica cómo se va a cancelar con un préstamo de solo 1.000.000 € cuando la deuda existente es de 1.228.150 €, lo que deja un déficit de 228.150 € que no está claro quién lo cubrirá.
En segundo lugar, la oferta no menciona que el préstamo total aprobado es de 3.000.000 € en tres fases. Si el promotor solicita las fases II y III, la deuda total garantizada (incluyendo la hipoteca existente) ascendería a 4.228.150 €, lo que representa un LTV del 98,59% sobre el valor actual. Esto significa que la garantía se diluye casi por completo. La oferta presenta el LTV bajo de la Fase I como un colchón de seguridad, pero omite que ese colchón desaparece si se activan el resto de fases.
En tercer lugar, el plazo de 9 meses es optimista. El historial del promotor en otros proyectos de la misma plataforma (Santa Rosalía Lake II) muestra que pidió una prórroga de 6 meses, pasando del 8 de abril al 20 de julio. A 16 de junio, aún debía el 13,5% del préstamo. Es razonable esperar que este proyecto también necesite una prórroga.
En cuarto lugar, la tasación HET de 10,65M € se ha calculado utilizando el método de Actualización de Rentas con una renta ficticia de 10.058 €/mes por vivienda, cuando el mercado real en la zona ofrece rentas de unos 931 €/mes. El valor HET está inflado por esta ficción matemática. Si la obra se para y hay que ejecutar la garantía, el valor de subasta se calculará sobre el valor actual de 4,28M €, no sobre el HET inflado.
En quinto lugar, la aportación del promotor de 500.000 € es real, pero su situación financiera es frágil. Según la FDFI, su patrimonio neto es de solo 147.107 €, con un pasivo corriente de 2,539M € y un endeudamiento del 94,5%. Esto significa que el promotor tiene poco colchón financiero propio para absorber retrasos o imprevistos.
Por último, la oferta omite que el promotor tiene al menos cuatro proyectos activos en la misma plataforma (Santa Rosalía Lake, Santa Rosalía Lake II, San Pedro del Pinatar, etc.). Esto crea un riesgo de concentración: un retraso en uno de ellos puede afectar a todos.
Consecuencia de estas discrepancias: La inversión en la Fase I presenta un riesgo mayor al declarado. El colchón de garantía es real para la Fase I aislada, pero se diluye si se activan las fases II y III. El inversor debe ser consciente de que su dinero puede estar inmovilizado más de 12 meses y que el promotor tiene una situación financiera ajustada. La transparencia de wecity en la presentación de la oferta es insuficiente.
6. PROYECTOS ANTERIORES EN MARCHA DEL MISMO PROMOTOR
El promotor, Orbesol Luxury Homes S.L., tiene al menos cuatro proyectos activos en la misma plataforma wecity.
En primer lugar, Santa Rosalía Lake (proyecto anterior de 42 viviendas) está finalizado o en fase final, lo que demuestra que el promotor tiene experiencia en promociones similares en la misma zona.
En segundo lugar, Santa Rosalía Lake II es el proyecto en el que usted ha invertido 500 €. Este proyecto ha mostrado un patrón de comportamiento: pagos anticipados al principio (13 pagos entre marzo y mayo) pero un retraso final que ha requerido una prórroga de 6 meses (del 8 de abril al 20 de julio). A 16 de junio, aún debía el 13,5% del préstamo. Esta es una señal de alarma sobre la capacidad del promotor para cumplir con los plazos.
En tercer lugar, Santa Rosalía Lake es otro proyecto en curso en la misma urbanización. En cuarto lugar, San Pedro del Pinatar Fase II es un proyecto de 57 viviendas con un préstamo de 2M €.
Conclusión sobre el promotor:
Orbesol tiene experiencia y genera liquidez a corto plazo, pero no es fiable con los plazos finales. El retraso en Lake II (6 meses) es una señal de alarma que debe ser tenida en cuenta al evaluar esta inversión.
El hecho de que el promotor tenga múltiples proyectos activos en la misma zona crea un riesgo de concentración: un retraso en uno puede afectar a todos.
7. CONSIDERACIONES FINALES
La Fase I aislada es una inversión razonable: LTV bajo, garantía sólida, proyecto viable. Sin embargo, el riesgo principal es la activación de las fases II y III. Si el promotor solicita los 2M € adicionales, el LTV se dispara al 98,59% y la garantía se diluye.
El inversor de la Fase I no tiene control sobre esta decisión.
El historial del promotor es mixto: paga anticipadamente al principio, pero necesita prórrogas al final. Es probable que este proyecto también necesite una prórroga, en un caso normal el plazo se alarga a 15-18 meses.
El riesgo geopolítico es un factor externo a considerar. Un conflicto en Oriente Medio podría afectar a la demanda de apartamentos turísticos y a los costes de construcción.
No invierta si no se aclaran: la cancelación total de la hipoteca existente (los 228.150 € que faltan) y el límite máximo de endeudamiento sobre el valor del activo en las fases II y III.
8. OPINIÓN FUNDAMENTADA E
sta inversión NO es para un perfil conservador ni para la mayor parte de su cartera. La rentabilidad es atractiva (11% anual, 8,25% total), pero el riesgo de plazo, la dilución de la garantía con las fases II y III, y la fragilidad financiera del promotor son factores que exigen precaución.
Si decide invertir, debe hacerlo con la mentalidad de que su dinero podría estar bloqueado 15-18 meses y que el LTV real podría ser mucho mayor si el promotor solicita las fases II y III.
Limite su inversión a un pequeño porcentaje de su cartera. Exija una aclaración formal y por escrito a WECITY sobre: cómo se cancelará la hipoteca de 1.228.150 € (origen de los 228.150 € que faltan), si existe un compromiso de no disponer las fases II y III por encima del 50% del LTV, y cuál es el plan de contingencia si la obra no se termina en 9 meses.
La transparencia de wecity en la presentación de esta oferta es insuficiente. Se omiten datos clave como la hipoteca existente, el préstamo total de 3M y el historial de retrasos del promotor.
El inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo mayor al que la oferta sugiere.
9. CONCLUSIÓN
La operación es viable y la garantía es sólida para la Fase I aislada, pero el riesgo de dilución de la garantía por la activación de las fases II y III, el retraso en los plazos y la fragilidad financiera del promotor son factores que deben sopesarse cuidadosamente.
Solo para inversores con alta tolerancia al riesgo y que puedan permitirse tener el capital bloqueado 15-18 meses. No recomendada para inversores conservadores o que necesiten liquidez a corto plazo.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa en la documentación facilitada por el promotor y la plataforma wecity, así como en información pública disponible. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propio análisis y evaluación de riesgos antes de tomar una decisión de inversión. La inversión en crowdlending conlleva el riesgo de pérdida parcial o total del capital invertido. Esta respuesta es generada por AI, solo como referencia.
