Os paso mi due dilligence respecto al proyecto MADRID NUEVO LOS BERROCALES, no hay forma de encontrar un proyecto limpio.
RESUMEN EJECUTIVO : Proyecto Madrid Nuevo Los Berrocales (wecity)
El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación pública aportada por la plataforma wecity y en los registros oficiales consultados (Nota Simple del Registro de la Propiedad, certificado de tasación, consulta catastral, contratos y planos).
1. DATOS DE LA OFERTA (según folleto de wecity)
Objeto del préstamo: Adquisición de la parcela RC.8.15.6 en Los Berrocales (Madrid) para posteriormente agruparla con la parcela colindante RC.8.15.5 y desarrollar 48 viviendas VPPL, local comercial, garajes y trasteros.
Importe del préstamo: 1.350.000 euros.
Plazo: 9 meses más 3 meses de prórroga opcional.
Interés anual (TIN): 11,00%.
Rentabilidad total estimada: 8,25% (equivalente al 11% anual durante 9 meses).
Pago de intereses y devolución del capital: A vencimiento (un solo pago al final).
Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el activo.
LTV (Loan to Value): 68,78% (sobre tasación de 1.962.905,67 euros según Gesvalt).
Aportación de la cooperativa: 767.417,76 euros (36,24% del total).
Inversión mínima: 500 euros.
Vías de salida para inversores: Aportaciones de los cooperativistas y/o entrada de financiación bancaria.
2. ANÁLISIS FINANCIERO
Estructura de costes según dossier wecity: El coste total del proyecto asciende a 2.117.417,76 euros. La adquisición del suelo supone 1.757.634,67 euros. La estructuración del préstamo supone 286.275,59 euros. La comisión de wecity supone 73.507,50 euros.
Observación crítica: El desglose no incluye los gastos de urbanización pendientes (648.823,04 euros) que constan en la Nota Simple, ni contempla el coste de cancelación del embargo (165.089,04 euros) ni la extinción del usufructo vitalicio (3,85% de la finca). En la práctica, la cooperativa deberá asumir estos costes adicionales con sus fondos propios (767.417,76 euros), lo que reduce significativamente su margen o, en el peor de los casos, podría hacer inviable la operación.
3. FORTALEZAS (lo que parece bueno en apariencia)
Ubicación en desarrollo de Madrid: Los Berrocales es uno de los desarrollos urbanísticos más importantes del sureste de Madrid (junto con El Cañaveral y Valdecarros). Tiene buenas conexiones viarias (M-45, A-3) y una planificación que incluye zonas verdes, equipamientos y futuras conexiones de transporte.
Alta preventa: 37 de 48 viviendas ya están adjudicadas a cooperativistas (77%). El local comercial también está adjudicado. Esto reduce teóricamente el riesgo comercial de venta.
Garantía hipotecaria de primer grado: En caso de impago, los inversores tienen un derecho real de garantía sobre el activo (aunque sujeto a las cargas previas y a los gastos de ejecución).
LTV aparentemente razonable (68,78%): Existe un colchón de valor del 31% sobre la tasación declarada (1,96M euros vs préstamo de 1,35M euros).
Plazo corto (9-12 meses): La inversión es a corto plazo, lo que reduce teóricamente la exposición a cambios macroeconómicos a largo plazo.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS (lo que se descubre en la documentación real)
4.1. Ausencia de la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) - incumplimiento normativo grave
Lo que la información de la web no dice: No se ha puesto a disposición de los inversores la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (Key Investment Information Sheet o KIIS).
Lo que establece la normativa: El Reglamento Europeo 2020/1503 (artículo 23) exige que todo proveedor de servicios de financiación participativa facilite a los inversores potenciales un documento con la información fundamental de la inversión, de forma clara, estandarizada y resumida (máximo 6 páginas), incluyendo los factores de riesgo. Consecuencias: Sin este documento, el inversor no puede comparar la oportunidad con otras de forma estandarizada.
La plataforma wecity está incumpliendo sus obligaciones legales con el inversor. En caso de inspección de la CNMV, wecity podría ser sancionada. Para el inversor, la omisión implica que no se le ha proporcionado información que la ley considera imprescindible para tomar una decisión informada. La falta de este documento es, por sí misma, una razón para no invertir hasta que sea subsanada.
4.2. Ausencia del informe de tasación completo y deficiencias del certificado de tasación
Lo que dice la información de la web: "Tasación actual (ECO): 1.962.905,67 euros". Lo que no dice es que La tasación aportada es un certificado resumen de 5 páginas, no el informe de tasación completo que exige la Orden ECO/805/2003.
El inversor no tiene acceso a: la descripción detallada del método de valoración, los cálculos completos del valor del suelo, las fotos del inmueble y planos de ubicación, el análisis de mercado de la zona con operaciones comparables, ni la cédula urbanística del Ayuntamiento de Madrid.
El propio certificado de tasación contiene deficiencias graves: el tasador advierte que no ha tenido acceso a la cédula urbanística, por lo que su valoración no tiene en cuenta posibles impugnaciones del planeamiento; advierte que la calificación del suelo como VPPL está "pendiente de autorización expresa de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio"; menciona los gastos de urbanización (648.823,04 euros)
Pero OMITE la servidumbre aeronáutica, OMITE el embargo del Ayuntamiento de Madrid (165.089,04 euros) y OMITE el usufructo vitalicio (3,85% de la finca); reconoce discrepancias de dirección entre el Registro y el Catastro.
Consecuencias: El inversor no puede verificar si el valor de 1,96 millones de euros es correcto o está sobrevalorado. El tasador ha ignorado cargas y servidumbres que afectan directamente al valor del activo. Si el embargo no se cancela, si el usufructo no se extingue, si la servidumbre aeronáutica limita la altura o si la calificación VPPL no se concede, el valor real del suelo sería muy inferior. Un informe de tasación completo habría permitido al inversor conocer los supuestos y limitaciones de la valoración. Al no proporcionarlo, la plataforma impide al inversor realizar un análisis fundamentado.
4.3. Riesgo urbanístico: servidumbre aeronáutica NO considerada
Lo que dice la información de la web : No menciona ninguna limitación aeronáutica.
Lo que dice la Nota Simple: Existe una servidumbre aeronáutica inscrita el 2 de abril de 2024 que limita la altura de las edificaciones por estar bajo las rutas del Aeropuerto de Madrid-Barajas y Cuatro Vientos, con sobrevuelos de aeronaves a baja altura.
Lo que dicen los planos e infografía: El edificio prevé 6 plantas (incluyendo la baja).
Consecuencias: Si la altura máxima permitida por AENA es inferior a la necesaria para 6 plantas, la edificabilidad declarada (2.255 m²) no sería alcanzable. El ruido continuo de los aviones afecta a la demanda y al precio de venta de las viviendas. El folleto omite esta información, lo que es una carencia grave de transparencia.
4.4. Riesgo de titularidad
14 propietarios, NO la cooperativa
Lo que sugiere la información de la web: La cooperativa es la solicitante del préstamo para adquirir. Lo que dice la Nota Simple: La finca pertenece a 14 personas físicas con diferentes porcentajes de participación (desde 2,56% hasta 15,39% cada una). La cooperativa no es propietaria.
Consecuencias: La cooperativa debe negociar la compra con 14 propietarios distintos. Si alguno se niega a vender o no acepta las condiciones, la adquisición se bloquea. El préstamo no se ejecutaría, pero el dinero de los inversores podría quedar bloqueado temporalmente.
4.5. Riesgo de cargas registrales: EMBARGO activo y USUFRUCTO vitalicio
Lo que dice la información de la web : No menciona ninguna carga.
Lo que dice la Nota Simple: Existe un embargo preventivo del Ayuntamiento de Madrid por 165.089,04 euros sobre la participación de 3,84627681% de la finca (anotación letra P, prorrogada por última vez el 30 de diciembre de 2022).
Además, existe un usufructo vitalicio a favor de una persona física sobre otra participación del 3,84627681%.
Consecuencias: La cooperativa debe cancelar el embargo (pagando 165.089,04 euros al Ayuntamiento) y extinguir el usufructo (negociando su compra) para poder adquirir la finca libre de cargas. Si no lo hace, la hipoteca de primer grado no podrá constituirse sobre el 100% del valor. Estos costes adicionales no están reflejados en el desglose económico del folleto.
4.6. Riesgo de deudas urbanísticas pendientes
Lo que dice la información de la web: No menciona cuantía específica.
Lo que dice la Nota Simple: La finca está afecta al pago de la liquidación definitiva por gastos de urbanización, con una cuota de participación del 0,08791731% que asciende a 648.823,04 euros.
Consecuencias: La cooperativa debe asumir este coste (con sus fondos propios o con parte del préstamo). Si no lo paga, la deuda sigue sobre la parcela. El valor de tasación ya descuenta esta deuda, pero si la deuda es mayor por recargos o intereses, el valor real del suelo es menor y el LTV real podría ser peor que el declarado (68,78%).
4.7. Riesgo de desfase de plazos (el más grave estructuralmente)
Lo que dice la información de la web: El préstamo vence a los 9 meses (ampliable a 12). La salida se producirá mediante aportaciones de cooperativistas o financiación bancaria.
Lo que no dice: Los cooperativistas no pueden formalizar su hipoteca personal y pagar el grueso de la vivienda hasta que el edificio esté terminado y se firmen las escrituras.
La construcción de 48 viviendas lleva 18 a 24 meses como mínimo.
La financiación bancaria al promotor tampoco está garantizada.
Consecuencias: Hay un desfase de 12 a 15 meses entre el vencimiento del préstamo (9-12 meses) y el momento en que los cooperativistas pueden pagar (24 meses o más). El promotor necesita una financiación puente que no está garantizada. Si no la consigue, el préstamo de wecity entrará en impago.
4.8. Riesgo de agrupación de parcelas con hipotecas previas
Lo que dice la información de la web: La intención es agrupar esta parcela con la RC.8.15.5 (financiada previamente por wecity en otro proyecto, con un principal actual de 1.225.000 euros).
Lo que no dice: La parcela RC.8.15.5 ya tiene su propia hipoteca constituida. Al agrupar ambas parcelas, las dos hipotecas coexistirían sobre la nueva finca resultante. No puede haber dos "primeros grados" sobre el mismo activo. Habrá que determinar qué rango tiene cada una. Normalmente, la hipoteca más antigua tendría prioridad.
Consecuencias: Si la hipoteca del proyecto anterior (Brezal) tiene prioridad, los inversores actuales quedarían en segundo lugar en caso de ejecución, reduciendo drásticamente su garantía real.
La agrupación requiere el consentimiento de todos los prestamistas (inversores de ambos proyectos). El contrato de préstamo autoriza la agrupación condicionada a que el LTV resultante no supere el 70%, pero no resuelve el problema de los rangos hipotecarios.
4.9. Riesgo de promotor sin solvencia propia
Lo que dice la información de la web: La cooperativa está gestionada por SERPROCOL, que ya ha financiado otros proyectos con éxito en wecity.
Lo que se deduce: LASJASOLANA S. COOP. MAD es una cooperativa creada específicamente para este proyecto (o para el proyecto Brezal previo).
Su patrimonio neto y su historial financiero son limitados. La única garantía real es el suelo (con las cargas que ya conocemos).
SERPROCOL actúa como gestora, pero no como avalista.
Consecuencias: Si el proyecto no sale como está previsto, los inversores no pueden reclamar a SERPROCOL. Solo pueden ejecutar la garantía hipotecaria sobre el suelo (sujeto a las cargas y limitaciones identificadas). No hay un respaldo patrimonial del gestor.
4.10. Riesgo de prioridad de pagos en ejecución hipotecaria
Lo que dice el contrato de mandato con el Agente de Garantías: En caso de ejecución de la garantía, el orden de pago es: (a) honorarios del acreedor hipotecario (Agente), (b) gastos de notarios, abogados, procuradores, (c) capital pendiente, (d) intereses ordinarios, (e) intereses moratorios.
Consecuencias: Si se ejecuta la hipoteca, los gastos legales y honorarios se cobran antes que el capital de los inversores. Si el activo se vende por un importe insuficiente (por ejemplo, por debajo de la tasación por las cargas no consideradas), los inversores pueden recuperar solo una parte de su inversión inicial y perder todos los intereses.
4.11. Riesgo de exoneración de responsabilidad del Agente de Garantías
Lo que dice el contrato de mandato con Global Security Partners: El Agente queda exonerado de toda responsabilidad por la validez de la hipoteca, la exactitud de la información y los posibles errores en la constitución o ejecución.
Además, los inversores deben indemnizar al Agente por cualquier reclamación que surja de su actuación.
Consecuencias: Si el Agente comete un error (por ejemplo, no inscribir la hipoteca a tiempo, ejecutarla incorrectamente o no verificar las cargas), los inversores no pueden reclamarle. Incluso podrían tener que pagar sus costes de defensa. La protección real es mucho menor de lo que aparenta.
5. POSIBLES CONSECUENCIAS DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ
Aunque este proyecto es una promoción inmobiliaria local en Madrid, no puede analizarse aisladamente del contexto macroeconómico global. Un conflicto bélico en Oriente Medio que afecte al Estrecho de Ormuz (por donde transita aproximadamente el 20% del petróleo mundial) tendría impactos significativos en España:
Incremento del coste de los materiales de construcción: La mayoría de los materiales de construcción (acero, cemento, aluminio, plásticos, maquinaria) dependen directa o indirectamente de los precios de la energía. Un aumento del precio del petróleo y del gas encarecería el transporte, la fabricación y la propia obra. El proyecto tiene presupuestado un coste de construcción que podría desviarse significativamente al alza.
Encarecimiento de la financiación futura: Los bancos centrales europeos podrían verse forzados a mantener o incluso subir los tipos de interés para contener la inflación importada por la energía. Esto afectaría directamente a la "vía de salida mediante financiación bancaria" que el promotor contempla. Si los tipos están altos, los bancos prestan menos o exigen condiciones más estrictas, lo que dificultaría la refinanciación del préstamo de wecity.
Encarecimiento de las hipotecas de los cooperativistas: Los cooperativistas que han reservado vivienda deberán solicitar hipotecas personales para pagar el resto del precio. Si los tipos de interés son elevados, algunos podrían no obtener la financiación suficiente o podrían desistir de la compra, lo que afectaría a la "vía de salida mediante aportaciones de los cooperativistas".
Desaceleración económica general: Un conflicto prolongado en Oriente Medio generaría incertidumbre económica, reducción de la inversión y posible caída del empleo. En este contexto, la demanda de vivienda (incluso de protección oficial) podría contraerse, y los precios de venta previstos podrían no alcanzarse.
Riesgo de fuerza mayor: Si el conflicto desemboca en una crisis energética severa (cortes de suministro, racionamiento), las obras de construcción podrían paralizarse por falta de combustible para maquinaria o de materiales importados. Esto extendería los plazos mucho más allá de los 9-12 meses previstos.
No se trata de alarmismo, sino de considerar que un proyecto a 9-12 meses se desarrolla en un entorno geopolítico que puede cambiar radicalmente en ese periodo. La información de wecity no menciona estos riesgos macroeconómicos.
6. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS
Información de la web vs Nota Simple: La Información de la web omite la servidumbre aeronáutica, el embargo, el usufructo y los 14 propietarios.
Consecuencia: El inversor desconoce los riesgos registrales reales.
Información de la web vs Tasación: El folleto da por hecho el valor de 1,96M, pero la tasación es un certificado incompleto que omite cargas y advierte que la calificación VPPL es condicional y que no tiene cédula urbanística.
Consecuencia: El valor no es fiable y el LTV podría ser muy superior al declarado.
Contrato de préstamo vs Nota Simple: El contrato autoriza la agrupación con la otra parcela sin resolver el problema de los rangos hipotecarios.
Consecuencia: Los inversores actuales podrían quedar en segundo lugar detrás de los del proyecto Brezal.
Información de la web vs Contrato de mandato del Agente: El folleto sugiere una garantía sólida, pero el contrato exime de responsabilidad al Agente y obliga a los inversores a indemnizarle.
Consecuencia: La protección real es mucho menor de lo que aparenta.
Información de la web vs Reglamento Europeo: La información de la web no incluye la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) exigida por el Reglamento 2020/1503.
Consecuencia: Incumplimiento normativo de wecity. El inversor no dispone de información estandarizada y comparable.
Información de la web vs Orden ECO/805/2003: La información de la web anuncia una tasación ECO, pero no se ha facilitado el informe de tasación completo, solo un certificado resumen.
Consecuencia: El inversor no puede verificar la metodología, los cálculos ni las limitaciones de la valoración.
7. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
7.1. Transparencia de la plataforma
Wecity ha publicado una información comercial que omite información crítica que solo hemos podido descubrir consultando directamente la Nota Simple del Registro de la Propiedad y el certificado de tasación.
La servidumbre aeronáutica, el embargo de 165.000 euros, el usufructo vitalicio, los 14 propietarios actuales, los 648.000 euros de gastos de urbanización pendientes y la calificación VPPL condicional NO se mencionan en la información.
Además, Wecity no ha puesto a disposición de los inversores la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) exigida por el Reglamento Europeo 2020/1503, ni el informe de tasación completo que exige la Orden ECO/805/2003. Esto es, como mínimo, una transparencia insuficiente y, en mi opinión, un incumplimiento de las obligaciones de información al inversor.
7.2. Viabilidad real del proyecto
La viabilidad del proyecto depende de que la cooperativa resuelva, en un plazo máximo de 3-6 meses antes de constituir la hipoteca: comprar a 14 propietarios distintos, cancelar un embargo del Ayuntamiento de Madrid (165k), extinguir un usufructo vitalicio, pagar 648k de gastos de urbanización, obtener la calificación VPPL de la Consejería, obtener el certificado de AENA que confirme que la altura de 6 plantas es legal.
Si alguna de estas condiciones falla, el préstamo no entra en vigor, pero el dinero de los inversores podría quedar bloqueado temporalmente.
7.3. Protección real del inversor
Aunque formalmente existe una garantía hipotecaria de primer grado, esta no es efectiva hasta que se constituya e inscriba. Y para constituirla, la cooperativa debe resolver todos los problemas registrales identificados.
El Agente de Garantías está exonerado de toda responsabilidad. El inversor no puede revocar el mandato. Las decisiones importantes (ejecución hipotecaria, reestructuración) se toman por mayoría de inversores (los pequeños tienen poco peso). 7
.4. Relación riesgo-retorno
Un 11% anual (8,25% total en 9 meses) es una rentabilidad atractiva, pero NO es excepcional en crowdlending inmobiliario. Proyectos similares en Wecity han ofrecido rentabilidades equivalentes (10,75%-11%) y han presentado riesgos comparables.
Para asumir todos los riesgos identificados (registrales, urbanísticos, de agrupación, de desfase de plazos, geopolíticos, más las deficiencias documentales de la propia plataforma), la rentabilidad debería ser significativamente superior.
7.5. Observación final sobre el perfil del inversor
Este proyecto NO es adecuado para inversores no experimentados que busquen una inversión segura o que no tengan tiempo para realizar su propia due diligence. La documentación pública es incompleta y omite riesgos materiales. Solo inversores con experiencia en crowdlending inmobiliario, familiarizados con la lectura de notas simples, contratos y tasaciones, y que comprendan los riesgos de desfase de plazos y ejecución hipotecaria, deberían considerar esta oportunidad. Y aun así, con mucha cautela y diversificación.
8. CONCLUSIÓN
NO RECOMIENDO INVERTIR EN ESTE PROYECTO EN LAS CONDICIONES ACTUALES.
Motivos principales:
La plataforma wecity no ha puesto a disposición de los inversores la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) exigida por el Reglamento Europeo 2020/1503. Este incumplimiento normativo impide al inversor disponer de información estandarizada y comparable sobre los riesgos del proyecto.
La tasación aportada es un certificado resumen incompleto, no el informe completo exigido por la Orden ECO/805/2003. El inversor no puede verificar la metodología, los cálculos ni las limitaciones de la valoración.
El folleto de wecity oculta información material: no menciona la servidumbre aeronáutica, el embargo, el usufructo, los 14 propietarios ni los gastos de urbanización pendientes. Esto vulnera el deber de transparencia.
La viabilidad del proyecto depende de resolver múltiples contingencias en un plazo muy ajustado: comprar a 14 propietarios, cancelar un embargo, extinguir un usufructo, pagar 648k de gastos de urbanización, obtener la calificación VPPL y el certificado de AENA, todo ello antes de constituir la hipoteca (plazo máximo 3 meses). El margen de error es mínimo.
El desfase de plazos entre el vencimiento del préstamo (9-12 meses) y la capacidad de pago real de los cooperativistas (24 meses) es estructural. El promotor necesita una financiación puente que no está garantizada.
La agrupación con la parcela colindante (que ya tiene su propia hipoteca de 1.225.000 euros) no resuelve el problema de los rangos hipotecarios. Los inversores actuales podrían quedar en segundo lugar detrás de los del proyecto Brezal.
La protección del inversor es ilusoria en la práctica: el Agente de Garantías está exonerado, el inversor no puede revocar el mandato, las decisiones se toman por mayoría, y en ejecución hipotecaria los gastos legales se cobran antes que el capital.
Recomendación alternativa
Si a pesar de todo decides invertir (lo cual no aconsejo), hazlo solo con una cantidad muy pequeña de tu capital total (menos del 5%), diversifica en muchos otros proyectos, y asume que existe una probabilidad significativa (en mi opinión, superior al 30-40%) de que el préstamo entre en impago o se reestructure con plazos más largos y condiciones peores.
En mi opinión, un proyecto con este perfil de riesgo registral, urbanístico, de desfase de plazos y con estas deficiencias documentales por parte de la plataforma debería ofrecer una rentabilidad muy superior al 11% anual (quizás un 15-18%) para ser considerado aceptable.
En las condiciones actuales, el riesgo no compensa la rentabilidad ofrecida. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis es una opinión personal basada en la documentación pública disponible y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Cada inversor es responsable de realizar su propia due diligence y de tomar sus propias decisiones. Invertir en crowdfunding inmobiliario implica riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido.
Como habéis adivinado yo no voy a invertir, pero si alguien quiere podría hacer estas preguntas a wecity:
En la documentación que me han facilitado no aparece la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) que exige el Reglamento Europeo 2020/1503. ¿Pueden facilitármela antes de que tome una decisión?
El certificado de tasación que me han proporcionado es un resumen de 5 páginas, no el informe de tasación completo exigido por la Orden ECO/805/2003. ¿Pueden facilitarme el informe completo de Gesvalt, incluyendo la metodología de valoración, los cálculos detallados, las fotos del inmueble, los comparables de mercado utilizados y la cédula urbanística del Ayuntamiento de Madrid?
En la Nota Simple aparece una servidumbre aeronáutica que limita las alturas de edificación por la proximidad al Aeropuerto de Madrid-Barajas. La infografía muestra un edificio de 6 plantas. ¿Pueden facilitar el certificado de AENA que confirme la altura máxima permitida en esta parcela y confirmar que el proyecto de 6 plantas la respeta?
La Nota Simple muestra que la finca pertenece a 14 personas físicas, no a la cooperativa. ¿Puede la cooperativa acreditar que ya tiene contratos de compraventa firmados y vinculantes con todos y cada uno de esos 14 titulares?
En la Nota Simple consta un embargo preventivo del Ayuntamiento de Madrid por 165.089,04 euros sobre una de las participaciones. ¿Quién asume el pago de esa deuda? ¿Está ya acordada su cancelación con el Ayuntamiento?
En la Nota Simple consta un usufructo vitalicio sobre una participación del 3,85% de la finca. ¿Cómo y cuándo se extingue ese usufructo? ¿Hay ya un acuerdo con la usufructuaria?
La Nota Simple indica que la finca está afecta al pago de 648.823,04 euros en concepto de gastos de urbanización pendientes. ¿Este coste está ya presupuestado dentro de los fondos propios de la cooperativa (767.417,76 euros) o se financiará con parte del préstamo?
El contrato de préstamo autoriza expresamente la agrupación de esta parcela con la RC.8.15.5, que ya tiene un préstamo vigente de wecity por 1.225.000 euros con su propia hipoteca constituida. En caso de agrupación, ¿qué rango hipotecario tendrá este nuevo préstamo en relación con el anterior? ¿Quedará subordinado al préstamo del proyecto Brezal? ¿Se ha contactado ya con los inversores del proyecto Brezal para obtener su consentimiento? ¿Qué ocurre si no se logra la agrupación? ¿El proyecto de 48 viviendas es viable solo con la parcela RC.8.15.6?
La calificación como VPPL que aparece en la tasación está indicada como "pendiente de autorización expresa de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio". ¿Se ha obtenido ya dicha autorización? En caso negativo, ¿qué valor de tasación tendría el suelo si finalmente no se concede la calificación VPPL?
El plazo del préstamo es de 9-12 meses, pero la construcción de 48 viviendas lleva 18-24 meses y los cooperativistas no pueden pagar hasta que la obra esté terminada. ¿Cuál es el plan concreto y garantizado para que los inversores recuperen su dinero en 9-12 meses si los cooperativistas no pueden pagar hasta pasado ese plazo?
¿Pueden facilitar el Poder Irrevocable de Venta que menciona el contrato de préstamo (Anexo 0) antes de que el contrato entre en vigor?
¿Pueden aclarar si Global Security Partners, como Agente de Garantías, ha verificado la Nota Simple y tiene constancia del embargo, el usufructo y la servidumbre aeronáutica? En caso afirmativo, ¿por qué el contrato de mandato los exonera de toda responsabilidad sobre la validez de la hipoteca?
¿pueden explicar cómo se resolverá el conflicto técnico y registral de que dos hipotecas de primer grado (la del proyecto Brezal por 1.225.000 euros y la de este proyecto por 1.350.000 euros) coexistan sobre un mismo suelo agrupado? ¿Qué rango de prioridad tendrá cada una? En caso de ejecución hipotecaria, ¿cobrarían primero los inversores del proyecto Brezal por ser la hipoteca más antigua, dejando a los inversores actuales en segunda posición?
¿han considerado en su análisis de riesgos cómo afectaría un conflicto bélico en Oriente Medio a este proyecto? En concreto, un aumento del precio del petróleo encarecería los materiales de construcción y el transporte; unos tipos de interés más altos dificultarían la obtención de la financiación bancaria prevista como vía de salida; una crisis energética podría paralizar las obras; y una recesión económica reduciría la demanda de vivienda incluso protegida. ¿Pueden facilitar el análisis de sensibilidad de estos escenarios?
