Wecity

Buenas tardes,

También lo he recibido.

 Conseguir un préstamo para refinanciar la deuda en un mes de julio-agosto y ni han pedido prorroga?, habrá que ejecutar la hipoteca a ver si no perdemos. 

De todos modos, la posibilidad mejor es que lo saquen en Urbanitae, Civislend o SegoReal State, que se tragan todo, ellos pagan y nosotros cobramos, pero miradlo bien, a ver si vais a entrar vosotros a refinanciar la deuda que ya tienen con vosotros. 

Yo llevo 9 inversiones en Wecity y, toquemos madera, algo he ido zafando. Últimamente he cobrado proyectos de devolución de IVA. Me libré de un proyecto en Málaga que el constructor no daba aportado unos documentos necesarios para la firma y finalmente no se llegó a firmar. Me leó los análisis de Sparrow (y así no entro en casi ningún proyecto) etc. Aún así ya tengo Barcelona Tenía en prórroga extraordinaria y se que como no se venda no se cobra de forma ordinaria. Puede que me ocurra lo mismo con otra villa en Ibiza. Cuando se ven signos de que el inmobiliario ha tocado techo unido a las recesiones lo primero que caerán serán las villas, segundas residencias y cosas suntuosas. Por tanto puestos a invertir yo invertiría en proyectos que representen edificios que en efecto son necesarios y asumibles. Es verdad que invierto poco porque la inversión minima son 500 euros. Si la inversión mínima fuesen por ejemplo de 100 euros me la jugaría invirtiendo en 5 proyectos en lugar de en uno solo. No sé, estoy acostumbrado a plataformas donde en efecto es así. Por otra parte intento seguir una regla de no tener más del 10% de mis inversiones de crowlwnding en una sola plataforma por el hecho de que quiebre la plataforma. El 10% es un valor indicativo del interés que obtienes en crowlending. Pero como digo no la sigo al pie de la letra. Wecity no me parece de las peores y salvo un proyecto aislado con bdkapital es la única plataforma de préstamos inmobiliarios española en la que invierto a día de hoy. Me gusta más donoblock pero ahí es muy dificil entrar en ciertos proyectos y en edificios de superlujo donde es más fácil entrar por la gran cantidad de dinero que piden pues directamente no quiero.
Perdón por el tostón.

Que yo sepa está en prórroga desde febrero. Esto es la primera vez que ocurre. 
No queda otra que darles el mes que pide porque poner en marcha el mecanismo para ejecutar la garantía lleva bastante tiempo y no garantiza que cobremos todo.

Menos mal que he dejado de meter dinero en estas ****** a ver si cobro los que quedan y cierro la cuenta en esas plataformas.

Lo que me molesta es lo de "en un mes". No joder, pon fecha concreta.

Claro está que no te puedes fiar de nadie pero no hay porque no creer que firmen en unos días/semanas y nos paguen. Si no quisieran pagar se callarían y no darían señales de vida, como hacen en otros proyectos/platformas, y tengamos en cuenta también que a ninguna parte le interesa que esto se enquiste.

Esto es lo que dice exactamente la carta, lo más importante.


“Actualmente nos encontramos en la fase final de formalización de un nuevo préstamo, cuya firma está prevista en un plazo máximo de un mes a contar desde la fecha de esta comunicación. La formalización de esta financiación permitirá, de manera simultánea, proceder a la liquidación íntegra del préstamo con los inversores de Wecity. En ese mismo momento se realizará el abono del principal invertido, junto con los intereses devengados que correspondan conforme a las condiciones del préstamo. Por este motivo, el calendario inicialmente previsto se verá ampliado aproximadamente en un mes”

Buenos días,

Ojalá lleves razón, de todos modos en un mes lo sabremos.

Buenos días,

Otro proyecto que me sale igual, tengo la impresión de que en el inmobiliario se ha llegado al techo, al parecer los grandes fondos inmobiliarios y las Socimi están desinvirtiendo y vendiendo sus activos, tal vez sea esta la razón de que salgan tantos proyectos, aunque casi todos malos, quizá sea el momento de recoger velas en el crowdlending y ver como evoluciona el panorama.

En todo caso creo que no es buen tiempo para la inversión en villas individuales, os paso mi due dilligence del proyecto  PRÉSTAMO GH1 RESIDENCIA , BOADILLA DEL MONTE 

 

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO PRÉSTAMO GH1 RESIDENCIAL (C/ RÍO ALBERCHE, 13, BOADILLA DEL MONTE) 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.) 

Promotor: Vanhaus Group SL (constituida en 2023) 

Objeto declarado: Construcción de una vivienda unifamiliar de lujo en parcela de 1.027 m², con 352 m² construidos, 4 dormitorios y 4 baños, en Boadilla del Monte, Madrid. 

Importe del préstamo: 875.000 € 

Aportación del promotor (declarada): 620.144,84 € (39,40% del total) 

Plazo: 12 meses ordinarios (+6 meses de prórroga opcional) 

Obligado cumplimiento: 6 meses 

Tipo de interés anual: 10,25% 

Rentabilidad total estimada: 10,25% (a vencimiento) 

Pago de intereses: a vencimiento (bullet) 

Inversión mínima: 500 € 

Garantías anunciadas: 

Tasación actual (ECO): 524.995,41 € (CBRE, 9 de junio de 2026)

Tasación HET: 1.570.361,32 €

Precio de venta estimado: 1.900.000 €

Comercialización: 0% (no iniciada) 

 

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 

2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (1 de julio de 2026) 

2.2 Referencia Catastral 

2.3 Informe de Tasación CBRE (9 de junio de 2026) 

2.4 Documentación Urbanística y Licencia de Obras 

2.5 Presupuesto de Obra Firmado (10 de mayo de 2026) 

2.6 Planos del Proyecto 

2.7 Informe de Afecciones Medioambientales 

2.8 Contrato de Mandato (wecity) 

2.9 Contrato de Mandato Indirecto (Agente de Garantías - Global Security Partners) 

2.10 Dossier de Inversión (Noviembre 2025) 

3. ANÁLISIS FINANCIERO 

3.1 Precio de compra del suelo 

El coste total de adquisición es de 568.865 € (525.000 € de compra + 43.865 € de gastos asociados). El valor de tasación actual (524.995,41 €) es ligeramente inferior al coste de adquisición (diferencia de 43.869,59 €). No se ha podido confirmar si el promotor ha obtenido una revalorización del solar, ya que la aportación incluye gastos. 

3.2 Comparativa con el valor HET 

El valor HET es de 1.570.361,32 €. El precio de venta objetivo es de 1.900.000 €, lo que supone una plusvalía de 329.638,68 € (21% por encima del valor HET). Este margen es elevado y depende de ejecutar una obra de calidad y encontrar un comprador dispuesto a pagar una prima significativa. 

3.3 LTV real sobre el valor actual 

El préstamo es de 875.000 €. El valor de tasación actual es de 524.995,41 €. El LTV real (si se ejecutara hoy) sería del 166,7%, es decir, que la deuda es superior al valor actual del activo en 350.004,59 €. Desde luego es una situación muy poco frecuente y negativa.

3.4 LTV sobre el valor HET 

El LTV sobre el valor HET es del 39,80%, lo que es razonable. Sin embargo, este LTV solo es válido si la obra se completa según lo previsto. 

3.5 Coste de construcción 

El coste de construcción estimado es de 888.939,64 €. De los 875.000 € del préstamo, 793.794,80 € (90,7%) se destinan a la obra, y el resto (81.205,20 €) a estructuración del préstamo, honorarios de wecity y otros gastos. 

3.6 Viabilidad del proyecto 

El coste total del proyecto (suelo + construcción + estructuración + honorarios) es de 1.495.144,84 €. Los ingresos brutos por venta (objetivo) son de 1.900.000 €. El margen bruto es de 404.855,16 € (21,3% sobre el coste total). El margen es ajustado y cualquier desviación en costes o en el precio de venta, que parece inflado, puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo. 

3.7 Estructura del préstamo wecity 

De los 875.000 € invertidos por los inversores, aproximadamente 81.205,20 € (9,3%) se destinan a la estructuración del préstamo y honorarios de wecity. Esto significa que solo 793.794,80 € (90,7%) se utilizan realmente para la obra. Las comisiones de wecity y los gastos de estructuración se deducen del préstamo antes de que el promotor reciba los fondos, lo que reduce la cantidad efectiva disponible para la construcción. 


 

4. FORTALEZAS 

Garantía hipotecaria de primer grado: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer grado sobre el activo. La nota simple confirma que no hay cargas previas. El LTV sobre el valor HET es del 39,80%, lo que proporciona un colchón razonable si la obra se completa según lo previsto. 

Sin cargas previas: La nota simple confirma que el solar está libre de cargas, hipotecas o gravámenes. 

Licencia de obra concedida: La licencia de obras existe (concedida en julio de 2024), aunque está condicionada y el plazo de inicio ha expirado. 

Presupuesto cerrado y firmado: El presupuesto de construcción está cerrado y firmado (10 de mayo de 2026) con Eleven Holdings Madrid SL. El coste de construcción está fijado en 888.939,64 €. 

Acabados de alta calidad: El presupuesto incluye materiales de primeras marcas (Cortizo, Inalco, Neolith, Duravit, Mitsubishi, Gradhermetic, Hormann), coherentes con una vivienda de lujo. 

Diseño arquitectónico coherente: Los planos muestran una distribución funcional y espacios generosos, con una suite principal de lujo y buena relación interior-exterior. 

Sin afecciones medioambientales: El informe de afecciones confirma que no hay riesgos significativos (inundaciones, sismicidad, líneas de alta tensión, vías pecuarias, gas radón). 

Agente de Garantías profesional: Global Security Partners es una entidad dedicada a la prestación de servicios fiduciarios. El proceso de ejecución hipotecaria está definido. 

Coincidencia de documentos: La tasación, el presupuesto y el informe de afecciones son coherentes entre sí y con la realidad registral y catastral. 

5. DEBILIDADES Y RIESGOS 

5.1 Riesgo de caducidad de la licencia (MUY GRAVE) 

La licencia fue concedida el 18 de julio de 2024. El plazo para iniciar las obras es de 1 año desde la concesión, según el artículo 158 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. El plazo expiró el 18 de julio de 2025.

La ley permite solicitar una prórroga por una sola vez, pero debe solicitarse antes de que concluya el plazo que se quiere prorrogar. Hoy es 9 de julio de 2026, por lo que ya no es posible solicitar la prórroga. Si no se solicitó la prórroga dentro del plazo legal, la licencia ha caducado y el Ayuntamiento debe declarar su caducidad.

En este caso, para poder construir, el promotor necesitaría solicitar una nueva licencia de obras, lo que añadiría meses de retraso y costes adicionales. No consta que se haya solicitado u obtenido la prórroga. 

Consecuencia: El proyecto no puede comenzar hasta que se resuelva la situación de la licencia. Si la licencia ha caducado, el promotor tendría que solicitar una nueva licencia, lo que retrasaría el proyecto y podría implicar nuevas tasaciones, informes y el pago de nuevas tasas. Los plazos estimados de 12 meses serían inviables. 

5.2 Riesgo de Proyecto de Ejecución no visado 

La licencia de obras se concedió basándose en un Proyecto Básico. La licencia no faculta para dar comienzo a las obras, quedando el derecho a edificar condicionado a la presentación del Proyecto de Ejecución visado.

El informe de tasación de CBRE advierte expresamente: "No se ha dispuesto del proyecto de obra visado". El Proyecto de Ejecución no se ha presentado, y es un requisito indispensable para iniciar la obra. El Proyecto de Ejecución podría introducir cambios respecto al Proyecto Básico (superficies, distribución, materiales, costes), lo que podría requerir una modificación de la licencia. 

Consecuencia: Sin Proyecto de Ejecución visado, el proyecto no puede comenzar. Si el Proyecto de Ejecución introduce cambios significativos, podría requerir una nueva licencia o una modificación de la existente, añadiendo meses de retraso. 

5.3 Riesgo de discrepancia en la superficie construida 

El folleto indica una superficie edificable de 352 m². La tasación de CBRE comprueba 341,07 m². Los planos indican 352,53 m². La diferencia entre los planos y la tasación es de 11,46 m² (3,2%). Aunque la diferencia no es significativa, el inversor debe ser consciente de que las superficies no están completamente consolidadas y que el Proyecto de Ejecución podría introducir ajustes. 

Consecuencia: Si el Proyecto de Ejecución reduce la superficie, el valor de la vivienda podría disminuir. 

5.4 Riesgo de comercialización 

El precio de venta objetivo (1.900.000 €) supone 5.571 €/m². El informe de tasación de CBRE indica que el intervalo de precios en la zona es de 3.000 a 3.800 €/m² para viviendas de similares características. El precio de venta objetivo es un 46-85% superior al rango de mercado. El promotor aún no ha iniciado la comercialización. No se ha podido justificar el precio de venta objetivo con los comparables de la zona. 

Consecuencia: Si el precio de venta objetivo no se alcanza, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo en el plazo previsto. El plazo de venta podría alargarse, afectando al repago del préstamo. 

5.5 Riesgo de plazo de construcción 

El plazo estimado de construcción es de 12 meses para una vivienda de 341-352 m² con piscina y acabados de lujo. Sin embargo, el proyecto no ha comenzado debido a la falta de licencia y de Proyecto de Ejecución. 

El plazo es muy ajustado incluso para un proyecto bien gestionado. Cualquier retraso en la obtención de la licencia, en la aprobación del Proyecto de Ejecución, en la contratación de la constructora (aunque el presupuesto esté firmado, la obra no ha comenzado), en los suministros o en la comercialización consumirá el margen y podría provocar el impago del préstamo. 

Consecuencia: El plazo de 12 meses podría ser insuficiente, forzando la prórroga de 6 meses o incluso un impago. 

5.6 Riesgo de sobreendeudamiento sobre el valor actual 

El préstamo de 875.000 € supera el valor actual del solar (524.995,41 €) en 350.004,59 € (166,7% LTV). Si la obra se detuviera antes de comenzar o en una fase inicial, el valor del activo no cubriría la deuda. El LTV del 39,80% sobre el valor HET solo es válido si la obra se completa según lo previsto. 

Consecuencia: Si el proyecto se paraliza en una fase inicial (por problemas de licencia, financiación o cualquier otra causa), el valor de la garantía es inferior a la deuda. 

5.7 Riesgo de construcción no iniciada 

El informe de tasación de CBRE indica que el estado de la obra es 0%. Las fotos adjuntas a la tasación confirman visualmente que el solar está vacío, sin actividad constructiva, con una caseta de madera sin registrar que habrá que demoler. El plazo de 12 meses para construir, vender y repagar el préstamo es muy ambicioso. 

Consecuencia: El proyecto no ha comenzado, lo que consume el plazo estimado. 

5.8 Riesgo de construcción existente no registrada 

El informe de tasación de CBRE advierte que "existen elementos o inmuebles construidos sobre la finca, no inscritos registralmente". Las fotos muestran una caseta de madera o metal oscuro en el interior del solar. Esto implica que habrá que demolerla (coste adicional) o integrarla en el proyecto (si es posible) o regularizarla registralmente (trámite y coste). 

Consecuencia: Costes o trámites adicionales no previstos que pueden retrasar el proyecto. 

5.9 Riesgo de la no obtención de la prórroga de la licencia 

El plazo para iniciar las obras expiró en julio de 2025. No consta que se haya solicitado u obtenido la prórroga. La ley permite solicitar una prórroga por una sola vez, pero debe solicitarse antes de que concluya el plazo que se quiere prorrogar. Hoy es 9 de julio de 2026, por lo que ya no es posible solicitar la prórroga dentro del plazo legal. 

Consecuencia: Si no se solicitó la prórroga, la licencia ha caducado y el promotor necesita solicitar una nueva licencia, con el consiguiente retraso y coste. Si la prórroga se solicitó a tiempo (antes de julio de 2025), no hay constancia de que se haya obtenido. 

5.10 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Hoy ha dejado de existir la tregua existente. La situación es incierta. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se sabe que se dan dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Las consecuencias para el proyecto podrían ser: 

Consecuencia: El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional significativo que puede afectar a los costes, los plazos, la demanda y, en última instancia, a la viabilidad del proyecto y al repago del préstamo.

5.11 Riesgo de falta de documentación clave

No se han facilitado el contrato de préstamo, informe de riesgos, ni la ficha de datos de la inversión (KIIS) obligatoria.

Los inversores no pueden conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución o los gastos asociados.

La "Ficha de Datos de la Inversión" (KIIS) es obligatoria por ley (Reglamento UE 2020/1503). Wecity conoce la normativa y tiene mucha experiencia, su ausencia no puede deberse a un olvido, es un indicio de que la campaña de inversión no está completa o se está intentado ocultar algo.

Consecuencia: El inversor no dispone de toda la información necesaria para tomar una decisión informada.

5.12 Riesgo de iliquidez de la inversión

La inversión es ilíquida durante el plazo del préstamo (12+6 meses). No hay mercado secundario para estos préstamos. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento.

Consecuencia: El inversor debe asumir que su capital quedará bloqueado durante al menos 12 meses (y posiblemente 18 meses). Si necesita liquidez, no podrá recuperar su inversión.

5.13 Riesgo de trayectoria limitada del promotor

Vanhaus Group SL se constituyó en 2023. Tiene una trayectoria operativa de aproximadamente 3 años. No hay historial de promociones de obra nueva de esta envergadura. El modelo de negocio de la empresa es el fix & flip (rehabilitación de viviendas), no la construcción de obra nueva.

Consecuencia: El promotor carece de experiencia acreditada en proyectos de obra nueva de viviendas unifamiliares de lujo. Esto aumenta el riesgo de errores de gestión, sobrecostes y retrasos.

5.14 Riesgo de la advertencia de la tasación

La tasación de CBRE incluye advertencias críticas: no se ha dispuesto del proyecto de obra visado, no se ha dispuesto de certificación de obra, no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra (aunque el presupuesto está firmado, la obra no ha comenzado), no se ha dispuesto de presupuesto de contrata, y existen elementos construidos no inscritos. Estas advertencias limitan la fiabilidad de la valoración.

Consecuencia: La tasación está condicionada a la aportación de documentación que no se ha presentado. Si esa documentación no se presenta o es diferente, el valor de la tasación podría cambiar.

5.15 Riesgo de que la inversión no esté cubierta por fondos de garantía

La inversión en crowdfunding inmobiliario no está cubierta por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) ni por el Fondo de Garantía de Inversiones (FGI). Si el promotor quiebra, el inversor perderá su inversión (aunque la garantía hipotecaria podría cubrir parte).

Consecuencia: El inversor asume el riesgo de pérdida total o parcial de su inversión. 


 

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS 

Discrepancia 1: Estado de la obra 

Consecuencia: El inversor está financiando un proyecto que no ha comenzado. El plazo de 12 meses es inviable si no se resuelve la situación de la licencia y del Proyecto de Ejecución.

Discrepancia 2: Licencia de obras 

Consecuencia: El proyecto no puede comenzar hasta que se resuelva la situación de la licencia. Si la licencia ha caducado, el promotor necesita una nueva licencia, con retraso y costes adicionales.

Discrepancia 3: Superficie construida 

Consecuencia: La superficie no está completamente consolidada. El Proyecto de Ejecución podría introducir ajustes. Si la superficie es menor, el valor de la vivienda podría disminuir.

Discrepancia 4: Precio de venta 

Consecuencia: El precio de venta objetivo es muy optimista y difícil de justificar con los comparables de la zona. Si no se alcanza, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo.

Discrepancia 5: Proyecto de Ejecución 

Consecuencia: El proyecto no puede comenzar. El Proyecto de Ejecución podría introducir cambios que requieran una nueva licencia o una modificación de la existente.

Discrepancia 6: Contrato de obra 

Consecuencia: El contrato de obra existe, pero la obra no ha comenzado. El presupuesto está cerrado, pero la constructora no ha empezado a trabajar.

 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Precisamente ayer ha dejado de existir la tregua existente. La situación es incierta. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se sabe que se dan dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán en caso de finalizar en este momento.

Posibles consecuencias para el proyecto: 

 

8. CONSIDERACIONES FINALES 

¿Qué está financiando realmente el inversor? 

El inversor está financiando la construcción de una vivienda de lujo que no ha comenzado. La licencia de obras ha caducado (o está a punto de caducar) y el Proyecto de Ejecución no está visado. El inversor está financiando un proyecto que está paralizado por razones administrativas. 

¿Es viable el proyecto? 

El proyecto es viable si se resuelven los problemas administrativos (licencia y Proyecto de Ejecución), se ejecuta la obra sin desviaciones significativas y se alcanza el precio de venta objetivo. Sin embargo, el margen es ajustado (21,3% sobre el coste total) y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo. 

¿Es segura la inversión? 

La inversión es de alto riesgo. La licencia está caducada (o pendiente de prórroga), el Proyecto de Ejecución no está visado, el precio de venta objetivo es muy optimista, la obra no ha comenzado, el plazo es muy ajustado, el promotor tiene una trayectoria limitada, el LTV sobre el valor actual es del 166,7%, la "Ficha de Datos de la Inversión" no se ha facilitado, y los riesgos geopolíticos añaden incertidumbre. 

¿Qué protege al inversor? 

La garantía hipotecaria de primer grado (una vez constituida e inscrita), el Agente de Garantías (Global Security Partners), el LTV sobre el valor HET (39,80%), el Project Monitor (si se implementa) y el mandato irrevocable de venta (si se otorga). 

¿Qué NO protege al inversor? 

La licencia caducada (si no se resuelve), la falta de Proyecto de Ejecución, el precio de venta objetivo muy ambicioso, el plazo de 12 meses, la trayectoria limitada del promotor, el sobreendeudamiento sobre el valor actual, la falta de la ficha de datos de la inversión, y los riesgos geopolíticos. 

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Análisis de la oportunidad 

La oportunidad presenta múltiples banderas rojas: 

Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 10,25% anual es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El proyecto no ha comenzado, la licencia está caducada, el Proyecto de Ejecución no está visado, el precio de venta objetivo es muy optimista y los riesgos geopolíticos añaden incertidumbre.

Recomendación No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. 

El riesgo es demasiado alto. La licencia está caducada, el Proyecto de Ejecución no está visado, el precio de venta objetivo es muy optimista, la obra no ha comenzado, el plazo es muy ajustado, el LTV sobre el valor actual es del 166,7% y los riesgos geopolíticos añaden incertidumbre. 

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo administrativo grave, que la licencia puede haber caducado, que el Proyecto de Ejecución no está visado, que el precio de venta objetivo es muy ambicioso, que la obra no ha comenzado, que el plazo de 12 meses es inviable si no se resuelven los problemas administrativos, y que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto. La inversión es ilíquida durante 12-18 meses.  

10. CONCLUSIÓN 

La oportunidad de inversión "Préstamo GH1 Residencial" presentada por wecity presenta discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, administrativa y urbanística. 

La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 10,25% anual no compensa el riesgo asumido, especialmente el riesgo administrativo (licencia caducada, Proyecto de Ejecución no visado) y el riesgo de mercado (precio de venta muy optimista, LTV sobre el valor actual del 166,7%, obra no iniciada, plazo inviable, riesgos geopolíticos).

Recomendación: NO INVERTIR

 

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva un riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

No he elaborado preguntas para el chat, yo no voy a entrar y en ningún chat he visto que se usen las preguntas que propongo, por lo que sería un trabajo huero.

Buenos días, 

Si, han finalizado y ha llegado capital e intereses, a mi me sale en el conjunto que han pagado un 6,83%, la verdad es que no sé si están bien, si todo hubiera ido perfectamente en fecha deberían haber pagado un 6,13%, pero entre pagos anticipados y la prorroga y tantos pagos posteriores no tengo ganas de echar las cuentas pago a pago a ver si lo han hecho bien.

2 minutos ha durado Madrid  Boadilla del Monte ...

 Buenas noches, 

Realmente cada vez estoy más perplejo, parece que las plataformas dándose cuenta de que se llenan todos los proyectos ya ofrecen cosas asombrosas que no resisten el mínimo análisis. 

 

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO MARBELLA PUERTO BANÚS 

(C/ Edgar Neville, 3-5. Puerto Banús | Málaga | Jul. 2026) 

 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.) 

Promotor: ARG Promociones, a través de la SPV Privilege Puerto Banús S.L. 

Objeto declarado: Financiación para la adquisición de tres parcelas en la calle Edgar Neville, 3-5, Puerto Banús (Marbella), donde se construirá un edificio de 34 viviendas de lujo de 3 y 4 habitaciones con garaje, piscinas, zonas comunes, gimnasio, coworking y servicios de branded residence. 

Importe del préstamo (Tramo A): 3.000.000 € 

Importe total del préstamo (Tramo A + Tramo B): 5.000.000 € (inversores wecity) 

Préstamo total (wecity + inversores externos): 7.000.000 € 

Aportación del promotor (declarada): 6.804.209,80 € 

Plazo: 12 meses (+6 meses de prórroga opcional) 

Obligado cumplimiento: 6 meses 

Tipo de interés: 12% anual fijo 

Rentabilidad total estimada: 12% 

Pago de intereses: a vencimiento (bullet) 

Inversión mínima: 500 € 

Rating asignado: AA (Muy Alto) por Moore Ibérica Consultores 

Garantías anunciadas: 

Documentación NO facilitada (incumplimiento normativo): 

 

2. LA TASACIÓN NO ES VÁLIDA (LA CLAVE DE LA OPERACIÓN) 

La plataforma utiliza una tasación de 11.028.391,47 € para calcular el LTV del 63,47%. 

La tasación de Savills se ha calculado mediante el método residual para un proyecto de 24 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS (UA-3) de PB+1, 7 metros de altura, con un 10% de VPO y una edificabilidad de 3.384,53 m². 

La plataforma anuncia un proyecto de 34 VIVIENDAS DE LUJO EN UN EDIFICIO PLURIFAMILIAR EN ALTURA (PB+3) con una edificabilidad de 7.281 m². 

No es la misma parcela, no es la misma edificabilidad, no es la misma altura, no es la misma tipología, no es el mismo proyecto. La tasación NO SIRVE. 

El método residual funciona así: Valor del Suelo = (Ingresos por ventas) - (Costes de construcción y gestión). Savills calculó los ingresos y costes para 24 adosadas. El promotor quiere construir 34 viviendas en altura, que tienen ingresos y costes completamente diferentes. El valor del suelo para el proyecto real (34 viviendas) sería MUY SUPERIOR a 11 M€... si fuera legal. Pero como no es legal, Savills no lo ha tasado. 

La plataforma está utilizando la tasación de un proyecto legal (24 adosadas) para justificar una inversión en un proyecto ILEGAL (34 viviendas en altura). La tasación NO ES VÁLIDA para la operación que se está ofertando. 

3. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 

3.1 Notas Simples del Registro de la Propiedad (25 de junio de 2026) 

Finca 32688 (12.434 m²): 

Finca 32689 (787 m²): 

Finca 32690 (900 m²): 

Conclusión: El promotor NO es propietario de las parcelas. Está en proceso de compra. Las fincas tienen cargas previas por 3,65 M€ que son del vendedor actual y deben cancelarse en el momento de la compra.

3.2 Informe de Tasación Savills (Ref. 107484-03-26, junio de 2026)

Valor de tasación: 11.028.391,47 €

Método utilizado: Residual Dinámico (NO es valor de mercado del suelo, es el precio máximo que un promotor podría pagar para un proyecto específico)

Proyecto considerado por Savills: 

Advertencias del tasador: 

Conclusión: La tasación de 11 M€ NO ES VÁLIDA para el proyecto anunciado. Es para un proyecto completamente diferente.

3.3 Ordenanza del Plan Parcial (BOPMA, 18 de septiembre de 2017)

Clasificación del suelo: UA-3 Unifamiliar Adosada

Parámetros urbanísticos: 

Conclusión: Un edificio de 34 viviendas en altura NO ES LEGAL según el Plan Parcial vigente. El suelo solo permite vivienda unifamiliar adosada de PB+1.

3.4 Anteproyecto de 34 Viviendas en Bloque Plurifamiliar

Características del proyecto: 

Conclusión: El anteproyecto es de un bloque plurifamiliar en altura. NO coincide con la UA-3 del Plan Parcial. Es un proyecto ILEGAL.

3.5 Criterios y Directrices del Ayuntamiento de Marbella (Instrucción 1/2024)

Documento oficial del Ayuntamiento de Marbella: 

Conclusión: El promotor NO PUEDE modificar solo sus parcelas. Tiene que modificar TODO el sector URP-AN-9 (85.418 m²). La aprobación depende del nuevo PGOM de Marbella, que no tiene fecha.

3.6 Informe de Rating (Moore Ibérica Consultores, 6 de julio de 2026)

Calificación global: AA (Muy Alta)

Desglose de calificaciones: 

El informe de Moore (página 4) presenta los siguientes datos: 

Ratios de rentabilidad (Moore): 

Análisis de las afirmaciones de Moore:

"El préstamo contará con garantía hipotecaria de primer grado"

 Esta afirmación es correcta en el contexto del proyecto futuro. Moore no dice que la hipoteca exista ya. Dice que, una vez formalizada la operación y comprado el suelo, el préstamo contará con garantía hipotecaria de primer grado. Eso implica que las cargas actuales de Hacienda se cancelarán en el momento de la compra, que es lo que ocurre en cualquier compraventa. Si el promotor compra el suelo y cancela las cargas del vendedor, la hipoteca de los inversores será de primer grado.

"Propiedad del suelo: AAA"

 Esta afirmación es correcta en el contexto del proyecto futuro. Moore no dice que el promotor sea propietario ahora. Dice que, una vez ejecutada la compra, el promotor será propietario del suelo libre de cargas. La calificación "AAA" se refiere a la solidez de esa futura propiedad como garantía.

"Total ingresos: 110.000.000 €"

 Esta es la afirmación más débil. No se especifica cómo se ha calculado. 34 viviendas a 3,23 M€ cada una (15.108 €/m²) es un precio posible, pero no hay un estudio de mercado riguroso que lo confirme. El propio estudio de mercado de Moore advierte: "La información no ha sido auditada ni verificada por terceros". Esta es una estimación optimista sin respaldo sólido.

Los ratios de rentabilidad (TIR 287,74%, ROI 99,51%, ROE 361,95%) se basan en esas estimaciones de ingresos y costes. Si los ingresos son menores o los costes son mayores, los ratios se desploman.

3.7 Dossier Comercial de wecity (julio de 2026)

Lo que dice: 

Conclusión: El dossier es un documento de marketing, no de transparencia. Omite deliberadamente información crítica.

3.8 Contrato de Mandato (CityPrive PSFP, S.L.)

Lo que dice: 

Conclusión: El contrato protege a la plataforma, no al inversor.

3.9 Contrato de Mandato a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners, S.L.U.)

Lo que dice: 

Conclusión: La estructura legal protege al Agente de Garantías, NO al inversor. 

 

4. EL PROBLEMA DE LA FALTA DE DOCUMENTACIÓN CLAVE 

Wecity NO está facilitando a los inversores documentos que son esenciales para tomar una decisión informada: 

Esta falta de transparencia es especialmente preocupante porque la información que SÍ se ha facilitado contiene afirmaciones que requieren verificación documental (cancelación de cargas, propiedad del suelo, ingresos estimados).

4.1 ¿Por qué wecity NO facilita esta documentación si está obligada por ley?

La respuesta es clara: porque la información que debería aparecer en esos documentos revelaría los problemas estructurales del proyecto.

Si los inversores pudieran ver el estudio económico, verían que los números no cuadran. Si pudieran ver el contrato de préstamo, verían que las condiciones legales son desfavorables. Si pudieran ver la ficha de datos fundamentales, verían los riesgos reales que la plataforma oculta en el dossier comercial.

Wecity conoce perfectamente la normativa.

Está registrada en la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) con el número 9, y está sujeta al Reglamento (UE) 2020/1503 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 7 de octubre de 2020.

No facilitar la documentación obligatoria no es un error, es una decisión deliberada. ¿Por qué lo hace? 

La falta de documentación clave es una estrategia deliberada para que el inversor no pueda evaluar el proyecto con rigor. Wecity está operando con un nivel de opacidad que es incompatible con una inversión segura y con el cumplimiento de la normativa europea. 

 

5. ANÁLISIS FINANCIERO 

5.1 LTV sobre el valor de tasación 

Valor de tasación (Savills): 11.028.391,47 € 

Préstamo total (wecity + externos): 7.000.000,00 € 

LTV TOTAL (Tramo A + B + externos): 7.000.000 / 11.028.391 = 63,47% 

LTV del Tramo A: 3.000.000 / 11.028.391 = 27,20% 

LTV del Tramo A + B: 5.000.000 / 11.028.391 = 45,34% 

El LTV total del 63,47% es correcto si se calcula sobre el valor total de la tasación. La plataforma utiliza este porcentaje. 

El problema es que la tasación de 11.028.391,47 € NO ES VÁLIDA para el proyecto anunciado. 
Se ha calculado para 24 viviendas adosadas, no para 34 viviendas en altura. Si se hubiera tasado el proyecto real de 34 viviendas en altura, el valor del suelo sería muy superior, y el LTV sería mucho menor. Pero Savills no ha tasado el proyecto real porque NO ES LEGAL según el planeamiento vigente. 

5.2 La cancelación de las cargas de Hacienda 

El promotor NO es propietario del suelo. Está en proceso de compra. El precio de compra declarado es de 13.804.209,80 € (6.804.209,80 € de aportación del promotor + 7.000.000 € de préstamo). 

Las cargas de Hacienda (3.653.118,87 €) son del VENDEDOR actual. Cuando el promotor compre la finca, el precio de compra se destinará a cancelar esas cargas y a pagar al vendedor el resto. Si las cargas se cancelan en el momento de la compra (con el préstamo y los fondos del promotor), la hipoteca de los inversores de wecity será realmente de 1er grado. Ese es el escenario que la plataforma y el informe de Moore dan por sentado. 

El inversor debe verificar documentalmente que las cargas se cancelan en el momento de la compra. Las notas simples de junio de 2026 acreditan que las cargas siguen existiendo, por lo que corresponde al promotor y a la plataforma demostrar que se cancelarán. 

El problema no es cómo se cancelan las cargas, sino que el precio de compra (13,8 M€) es muy superior al valor de tasación (11,0 M€). El promotor está pagando un 25% por encima de lo que Savills considera que vale el suelo. Esto solo tiene sentido si el promotor confía en que el proyecto de 34 viviendas en altura (que Savills NO ha tasado) es mucho más rentable que el proyecto de 24 adosadas que sí ha tasado. 

5.3 Los ratios de rentabilidad del informe de Moore 

El informe de Moore presenta estos ratios: 

Estos ratios se basan en estimaciones de ingresos y costes: 

Análisis de los ratios: 

¿Por qué estos ratios son tan altos?

Porque se basan en estimaciones de ingresos y costes que no están respaldadas por un estudio de mercado riguroso. El propio Moore advierte: "La información no ha sido auditada ni verificada por terceros". Si los ingresos son menores o los costes son mayores, los ratios se desploman.

5.4 Comparación con la realidad del mercado

En el sector inmobiliario residencial de lujo en la Costa del Sol: 

Los ratios de Moore (TIR 287%, ROE 362%) están muy por encima de cualquier estándar del sector. Si el proyecto fuera tan rentable, el promotor no necesitaría buscar financiación en crowdlending; los bancos le prestarían el dinero sin problemas.

Los ratios de rentabilidad de Moore son FANTASIOSOS y NO SE CORRESPONDEN con la realidad del mercado inmobiliario. Se basan en estimaciones de ingresos y costes que no están respaldadas por un estudio de mercado riguroso. 

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS 

Discrepancia 1: Proyecto anunciado vs. Plan Parcial 

La plataforma anuncia un edificio de 34 viviendas en altura. El Plan Parcial (UA-3) solo permite vivienda unifamiliar adosada de PB+1.

Consecuencia: El proyecto anunciado NO ES LEGAL. Necesita una modificación urbanística no garantizada. 

Discrepancia 2: Tasación de Savills vs. Proyecto anunciado 

La tasación es para 24 viviendas adosadas. La plataforma anuncia 34 viviendas en altura.

Consecuencia: La tasación NO SIRVE para el proyecto anunciado. 

Discrepancia 3: Plazo anunciado vs. Plazo real 

La plataforma anuncia 12 meses. Savills dice 2 años solo de gestión urbanística.

Consecuencia: El plazo es FICTICIO. 

Discrepancia 4: Coste de adquisición 

La plataforma declara 13.804.209,80 €. Moore usa 13.173.395 €.

Consecuencia: Diferencia de 630.814,80 € sin explicar. 

Discrepancia 5: Ingresos por venta 

El informe de Moore dice 110.000.000 €. No hay estudio de mercado que lo respalde.

Consecuencia: Los ingresos son FANTASIOSOS. 

Discrepancia 6: Ratios de rentabilidad 

Moore dice TIR 287%, ROE 362%. Son cifras irreales en el sector inmobiliario.

Consecuencia: El rating está basado en estimaciones optimistas sin respaldo. 

Discrepancia 7: Falta de documentación clave 

Wecity NO facilita el estudio económico, el contrato de préstamo ni la ficha de datos fundamentales (obligatoria por normativa europea).

Consecuencia: El inversor no puede evaluar la viabilidad económica ni las condiciones legales de la operación. 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Hoy ha dejado de existir la tregua existente. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. 

Posibles consecuencias para el proyecto: 

 

8. CONSIDERACIONES FINALES 

¿Qué está financiando realmente el inversor? 

El inversor está financiando la compra de un suelo que tiene cargas de Hacienda por 3,65 M€ (que deben cancelarse en el momento de la compra), para construir un proyecto de 34 viviendas en altura que NO ES LEGAL según el Plan Parcial vigente (que solo permite unifamiliar adosada de PB+1). El promotor necesita una modificación urbanística que NO ESTÁ GARANTIZADA y que depende de la aprobación del nuevo PGOM (sin fecha). 

¿Es viable el proyecto? 

El proyecto es viable SOLO SI: 

Cualquier desviación puede hacer inviable el proyecto.

¿Es segura la inversión?

NO. La inversión es de ALTÍSIMO RIESGO.

Riesgos principales: 

¿Qué protege al inversor? 

¿Qué NO protege al inversor? 

 

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Análisis de la oportunidad 

La oportunidad presenta múltiples irregularidades graves: 

Riesgo urbanístico GRAVE: El proyecto de 34 viviendas en altura NO ES LEGAL según el Plan Parcial vigente (UA-3). El promotor necesita una modificación urbanística que NO ESTÁ GARANTIZADA. 

Tasación NO VÁLIDA: Savills ha tasado el suelo para 24 adosadas, no para 34 viviendas. La plataforma usa esa tasación para justificar el LTV. 

Plazo FICTICIO: Savills dice 2 años solo de gestión. La plataforma anuncia 12 meses. 

Ratios de rentabilidad FANTASIOSOS: Moore dice TIR 287%, ROE 362%. Son cifras irreales en el sector inmobiliario. 

Falta de documentación clave (INCUMPLIMIENTO LEGAL): No se han facilitado el estudio económico, el contrato de préstamo ni la ficha de datos fundamentales (obligatoria por normativa europea). Wecity conoce la normativa y la incumple deliberadamente. 

Riesgo geopolítico: El conflicto en Oriente Medio puede afectar a los costes y a la demanda. 

Recomendación 

NO INVERTIR en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. Las razones principales son: 

10. CONCLUSIÓN 

La oportunidad de inversión "Marbella Puerto Banús" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias GRAVES entre la información comercial y la realidad registral, urbanística y financiera. 

El proyecto anunciado (34 viviendas de lujo en edificio plurifamiliar) NO ES LEGAL según el Plan Parcial vigente (UA-3 Unifamiliar Adosada, PB+1, 7 metros). 

La tasación de 11,0 M€ NO SIRVE porque se ha calculado para un proyecto de 24 viviendas unifamiliares adosadas, no para 34 viviendas en altura. 

El plazo de 12 meses es FICTICIO porque Savills dice que solo la gestión urbanística llevará 2 años. 

Los ratios de rentabilidad de Moore (TIR 287%, ROE 362%) son FANTASIOSOS y NO SE CORRESPONDEN con la realidad del mercado inmobiliario. 

Wecity NO facilita documentos clave (estudio económico, contrato de préstamo, ficha de datos fundamentales) a pesar de estar obligada por la normativa europea. Es una decisión deliberada para ocultar los problemas del proyecto. 

El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo sistémico. 

La inversión es de ALTÍSIMO RIESGO. La rentabilidad anunciada del 12% anual NO compensa el riesgo asumido. 

RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR. 

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.

Dadas las condiciones, a mi juicio, no merece la pena redactar preguntas.

Gracias por el análisis! Cada vez me da peor espina todo esto. La semana pasada me llamaron de wecity para recomendarme invertir en este proyecto, y es la primera vez que lo hacen. Deben de estar muy interesados en completar la financiación. Lo peor es lo que dices tú, que saquen lo que saquen se completa. 

Buenos días, 

¿Ya están llamando de forma personal para que se invierta? ¡increíble!

yo flipo con que publiquen una 

y se queden tan anchos...

y no se si lo han añadido después, pero el contrato de préstamo si está.

Buenas tardes, 

Sí, lo han añadido después, ya les vale, pero desde luego no han añadido ni estudio económico ni lo más importante porque es obligatorio, la ficha de datos de la inversión.

Que fuerte lo de que me llamen a la gente que habéis dicho por ahí arriba. A mi no me llamaron y de hecho no sé si hasta será contraproducente esta política suya. Decir que me mosquea cuando veo ciertos proyectos anunciados como "próximamente" que aparecen y luego desaparecen. Un ejemplo es uno en Asturias que no acaba de salir. Con todo esto que vamos viendo en las plataformas, que sacan proyectos en su mayoría sin garantías deseables, uno piensa que debe ser indefendible que tienen que maquillarlo varias veces.

Gracias por el nuevo análisis. Cuando vi 12% en 12 meses... ya me hizo levantar la ceja. Después de tu análisis, es para salir corriendo.