Afectados Urbanitae: retrasos, impagos y proyectos con incidencias

Abro este hilo para reunir a inversores de Urbanitae que estén teniendo problemas en alguno de sus proyectos: retrasos importantes, vencimientos incumplidos, impagos, prórrogas, problemas de financiación, situaciones del promotor o información que consideremos insuficiente durante el seguimiento de la inversión.

La intención es disponer de un hilo común donde podamos compartir información y comparar situaciones entre distintos proyectos, ya que muchas veces los inversores de cada proyecto estamos aislados y desconocemos si problemas similares se están produciendo en otros.

Sería interesante indicar, en la medida de lo posible:

En mi caso conozco especialmente la situación de proyectos como Botánico Homes Tenerife y Cívitas Badajoz, pero la idea de este hilo es que puedan participar inversores de cualquier proyecto de Urbanitae que esté teniendo incidencias.

Creo que reunir y contrastar la información puede ayudarnos a entender mejor qué está ocurriendo en cada proyecto y, sobre todo, a defender nuestros intereses como inversores.

Por favor, intentemos aportar datos verificables, comunicaciones recibidas y documentación cuando sea posible, evitando afirmaciones que no podamos acreditar. 

Gracias Españamola - me parece muy útil porque como he dicho, se viene una gorda teniendo en cuenta todo lo que ha pasado.

Danidoma tenía un listado de oportunidades, de las cuales creo que el 94% había sufrido retrasos.

Además, haciendo un análisis, se ve que lo que sostiene los retornos son 8 proyectos. 30 de 38 proyectos perdieron rentabilidad vs lo analizado, muchos de ellos virtualmente 0. La media del 11% que han dado en inmobiliario apalancado, es muy inferior al retorno que busca un promotor profesional (en torno a 25% TIR).

Es decir, casi el 100% de los proyectos tiene retrasos y pérdida de rentabilidad. Os dejo a continuación porqué es así:

 1. Proyectos analizados en un mercado alcista, con asunciones agresivas en precios y ritmos de venta. Además, en proyectos especulativos, con un grado importante de exposición a la economía (es decir, no son viviendas de "primera necesidad").

2. Proyectos analizados por gente interesada en que salga el proyecto, no en su calidad. Comisiones cobradas por parte del que analiza la operación. En general, por el perfil de gente que aparece comercializando los proyectos, y la calidad de las respuestas que dan el los webinar - de muy poco conocimiento real de como funcionan las cosas. Analistas y asociados cantando numeros, sin rigor a la hora de realizar sensibilidades ni conocimiento técnico.

3. Operaciones, por naturaleza, de calidad baja - no financiados por banco ni por fondos, que van a caer a la opción más cara del mercado - el crowdfunding al 18% anual. 

4. Operaciones construidas basicamente para que el promotor tenga el menor capital posible invertido. A los primeros problemas, muchísimo poder de negociación, al no tener nada o poco que perder. Los inversores están en situación muy vulnerable, en manos de gente a la que no le importa, al menos monetariamente, lo que le pase a esa operación.

Ahora juntad todo eso en un escenario con bonos a 30 años en USA por encima del 5%, un mercado en enfriamiento (la demanda ha dicho basta), impacto del subida de matriales de estrecho de Ormuz (ha habido un proyecto que ha sacado 0% de TIR por una subida de costes de más del 100% y eso era pre-Ormuz, es decir un análisis hecho de aquella manera), y unos promotores con todo a favor para sabotear a la plataforma, a la que le da igual 

Hola,
Yo tengo muchos proyectos retrasados y con caídas de rentabilidad.
El más grave a mi parecer ahora mismo es Valladolid Laderas de Parquesol.

Esto mandaron para una junta
Durante el proceso de revisión del cierre se han identificado determinados ajustes patrimoniales y societarios vinculados a operaciones aprobadas en ejercicios anteriores. En particular, resulta necesario reorganizar determinados elementos de la estructura societaria para que el patrimonio de la compañía quede correctamente ordenado antes de proceder a su liquidación definitiva. Estos ajustes tienen carácter técnico y no implican nuevas aportaciones económicas ni una alteración de la participación económica de los inversores.

En este contexto, se propone la creación de distintas clases de participaciones sociales con derechos económicos diferenciados, lo que permitirá adaptar el reparto final a la estructura acordada entre los socios y reconocer un dividendo preferente adicional a los inversores vinculados a Urbanitae dentro del marco societario aplicable
...
Como resultado conjunto de todo el proceso, el proyecto permitirá recuperar íntegramente el capital invertido y alcanzar una distribución bruta total estimada de 961.969 € sobre un equity inicial de 850.000 €, equivalente a un múltiplo sobre capital invertido de 1,13x, una rentabilidad total (CoC) del 13,17% y una TIR final aproximada del 3,53% durante un periodo de inversión de aproximadamente 43 meses.

No enviaron resultado de la junta, que se celebró en junio. Sin embargo no han devuelto nada. En el último comunicado que aparece en su web de agosto:
Seguimiento de las contingencias fiscales y administrativas previas al cierre.

El proyecto continúa en fase de liquidación, centrando actualmente los esfuerzos en resolver las discrepancias fiscales identificadas en relación con la gestión realizada por el promotor. El objetivo es analizar y regularizar estas cuestiones de forma que su impacto no recaiga sobre los inversores. La resolución de estas contingencias, que afectan tanto al ámbito fiscal como administrativo, tendrá incidencia sobre las cifras finalmente recogidas en el Informe de cierre, por lo que será necesario ajustar lo comunicado inicialmente una vez queden determinadas las implicaciones definitivas. Paralelamente, se continúa trabajando con el gestor para completar la regularización y poder culminar el cierre del proyecto.

Envié mail pidiendo tanto el acta como explicaciones y una vez más he recibido silencio.

Y el q manden mis mails al spam me toca las narices, pero que bajen la rentabilidad del 14.5%tir al 3.5%, y q después de eso digan q tienen q revisar para q no repercutir en los inversores, y a la vez nos avisen de q nos lo van a repercutir...
Está gente no recibe auditorías???

Esto tiene una pinta dantesca la verdad.

Te dicen al principio que vas a tener una TIR de 3.5%, porque los problemas societarios no te van a afectar.

Te escriben 1 mes mas tarde a decirte que no se sabe cuando se van a arreglar (que por tiempo reducirá más la TIR), pero que encima, te prepares que ahora casi con seguridad vas a tener impacto económico.

Es que es la de siempre. Mensajito para decirte que no pasa nada, que te dan un pírrico 3% de TIR pero que será en breves. Y otro al poco tiempo diciendote que bueno, que te esperes, que alomejor cuando se resuelva esto tienes un impacto económico limitado.

La siguiente comunicación será que has perdido dinero, pero darán las gracias al promotor por su gestión, y a su propio equipo por el éxito de la operación (para ellos, que mientras tu pierdes dinero, ellos han cobrado su 6% de comisión).

Continuan los retrasos en la mayoría de los proyectos. El 90% de los proyectos que están sujetos a retrasos los tienen (es decir, quitando los proyectos nuevos donde no ha dado tiempo a que haya retrasos).

Pasan los meses y mantienen el mismo numero de meses de retraso. Hay proyectos que están exactamente en el mismo punto que hace 3 meses y no actualizan el numero de meses de retraso.

Es un constante rito de desinformaciones, falta de información, medias verdades. Juntas todo eso y te da la sensación de que mas o menos todo está segun lo previsto, y 1 mes antes del repago te ajustan la rentabilidad en un 80%.

A inversores nuevos - no cometáis el error que cometimos nosotros. Se forran a costa de vuestras pérdidas.

Buenas tardes,

Madrid | Proyecto Torres del mediterraneo 
Plusvalía 24-26 meses 
Fecha de proyecto financiado octubre 2022

Retrasado más de 20 meses

Badajoz | proyecto civitas

Préstamo 24 meses 

Fecha de proyecto financiado abril 2023

Retrasado más de 18 meses

Marbella | proyecto villa Olivia

Préstamo 12 meses

Fecha de proyecto financiado diciembre 2023

Retrasado más de 18 meses

Entre otros.

Proyecto cívitas Badajoz, en este caso el promotor y socios realmente tienen un imperio de empresas y solares. Este mes sabremos algo. En proyecto Genil parece que van pagando. Luego vamos nosotros. Y ya sabemos, exigir capital e intereses de demora y garantias. Supongo que escriturar la promoción de Las Heras será la entrada de caja.

Yo imagino que también, cuando avancen con Las Heras cobraremos pero espero que no se hagan los orejas con los intereses de demora.

Pues vaya susto para el cuerpo que me estáis metiendo, compañeros. Yo pensaba que esto del crowlending inmobiliario era más serio. Al menos te venden que no cogen proyectos de cualquier promotor y que todo es un mar de seriedad.

No soy ningún ingenuo. Toda inversión tiene sus riesgos y un 10% de interés o más no se da así como así. Asumía de inicio que algún proyecto podría fallar, pero que serían los menos. También preveo que el futuro se oscurezca con el tema geoestratégico a partir de las mid-term en Estados Unidos y que vengan problemas de escasez que harán que todos los proyectos se encarezcan y que una parte de ellos resulten inviables. Todo eso lo contabilizaba de inicio. De hecho, me planteé un "escenario peor" con la mitad de los proyectos fracasando. Pero según lo pintáis parece peor todavía, porque viene de lejos, mucho antes de que se ejecuten los riesgos que yo me planteaba.

Empecé a invertir a mediados del año pasado para incorporar un elemento más de diversificación en la cartera. Tengo capital en varios proyectos de Urbanitae y de Civislend. Aún no tengo criterio personal para considerar si son buenos o malos porque ninguno ha llegado todavía a acercarse a las fechas de vencimiento previstas. El primero de los que tengo en Urbanitae vence en marzo del 27. Estaré atento a este foro.

¿Alguna recomendación para evaluar los proyectos que proponen y detectar dónde no meter pasta, más allá de fiarse del estudio de la plataforma? No estoy incrementando mi inversión actualmente, pero sí me planteaba reinvertir el capital y las ganancias según fueran venciendo los proyectos. El primero de Civislend me vence este diciembre.

¿Alguna diferencia en tasa de fracaso entre los proyectos de préstamo y los de plusvalía (tengo de ambos)?


Salud e ingresos. 

Yo me mantendría al margen de ambos.

Abrazo

Yo estoy temiendo por el proyecto de la promotora "Grupaxon", el de garajes "Torres del mediterráneo ".

Pinta mal y mucho retraso.

Alguna información??

Gracias!!

Siguen los retrasos en la grandísima mayoría de proyectos.

Lo peor está por venir.

Jard98, con esos plazos se ve lo que pesa el retraso aunque al final devuelvan todo. En un préstamo, si no pagan intereses de demora, la rentabilidad anual baja casi en la misma proporción en que se alarga el plazo. Villa Olivia eran 12 meses y ya pasa de 30: un 10 % prometido se queda en un 4 % al año o menos.

Por eso lo que dice Españamola es lo importante: reclamar los intereses de demora. Son lo único que compensa el tiempo.

¿Alguien ha cobrado ya un préstamo retrasado de Urbanitae con intereses de demora? Serviría para saber si los pagan y cómo los calculan.