Buenos días,
Mi due dilligence sobre el proyecto Madrid Sueño Los Berrocales (wecity), me ha quedado bastante larga:
RESUMEN EJECUTIVO: Proyecto Madrid Sueño Los Berrocales (wecity)
1. DATOS DE LA OFERTA
- Objeto del préstamo: Adquisición de suelo en Los Berrocales (Madrid) para construir 27 viviendas libres, local comercial, garajes y trasteros.
- Importe del préstamo: 2.490.000 euros.
- Plazo: 9 meses más 3 meses de prórroga opcional.
- Interés: 10,75 por ciento anual (TIN).
- Rentabilidad total estimada: 8,06 por ciento.
- Pago de intereses y devolución del capital: A vencimiento (un solo pago al final).
- Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el suelo.
- LTV (Loan to Value): 72,96 por ciento (según tasación de Tecnitasa).
- Aportación del promotor (cooperativa): 1.058.746,50 euros.
- Inversión mínima: 500 euros.
- Fecha límite para formalizar el préstamo: 31 de mayo de 2026.
- Vías de salida para los inversores: Aportaciones de los cooperativistas (25 de 27 viviendas ya adjudicadas) y/o financiación bancaria.
2. ANÁLISIS FINANCIERO
Estructura de costes del proyecto según dossier wecity:
El coste total del proyecto asciende a 3.548.746,50 euros. La adquisición del suelo supone 3.325.000 euros. La estructuración del préstamo supone 86.523,25 euros. La comisión de wecity supone 137.223,25 euros.
El préstamo de los inversores (2.490.000 euros) cubre el 70,17 por ciento del total. El promotor aporta el 29,83 por ciento restante.
Plan de negocio del promotor según informe de Moore Ibérica:
Ingresos totales previstos: 12.530.000 euros. Coste de construcción: 4.982.650 euros. Honorarios técnicos: 1.702.500 euros. Licencias y tasas: 733.142 euros. Gastos de comercialización: 397.250 euros. Resultado de explotación: 1.166.258 euros. Resultado financiero: -1.166.258 euros. Beneficio antes de impuestos: 0 euros (las cooperativas no tienen ánimo de lucro).
Observación crítica: El plan de negocio no incluye los costes de urbanización pendientes (624.021 euros) que el tasador advierte que no están pagados. Tampoco incluye el impacto de la servidumbre aeronáutica en los costes de construcción (aislamiento acústico) o en los precios de venta.
Calificación de riesgo según Moore Ibérica: El proyecto ha obtenido una calificación global "A (Alta)" según su propio sistema, basada en un peso del 20 por ciento para el promotor (calificado AAA como Óptima), un peso del 50 por ciento para el proyecto (calificado A como Alta) y un peso del 30 por ciento para el préstamo (calificado BBB como Buena). Esta calificación es inconsistente con la documentación real.
3. FORTALEZAS (lo que parece bueno)
- Ubicación en desarrollo de Madrid: Los Berrocales es uno de los desarrollos urbanísticos más importantes del sureste de Madrid, con buenas conexiones viarias (M-45, A-3) y planificación de zonas verdes y equipamientos.
- Alta preventa: 25 de 27 viviendas ya están adjudicadas a cooperativistas (92,6 por ciento). Esto reduce el riesgo comercial de venta.
- Garantía hipotecaria de primer grado: En caso de impago, los inversores tienen prioridad sobre otros acreedores (aunque por detrás de las deudas urbanísticas y los gastos de ejecución).
- LTV razonable (72,96 por ciento): Existe un colchón de valor del 27 por ciento sobre la tasación actual.
- Plazo corto (9 a 12 meses): La inversión es a corto plazo, lo que reduce la exposición a cambios macroeconómicos a largo plazo.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS (lo que se ha descubierto)
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Riesgo urbanístico: servidumbre aeronáutica NO considerada.
Lo que dice el folleto: No menciona ninguna limitación aeronáutica.
Lo que dice la Nota Simple: Existe una servidumbre aeronáutica inscrita el 2 de abril de 2024 que limita la altura de las edificaciones por estar bajo las rutas del Aeropuerto de Madrid-Barajas y Cuatro Vientos, con sobrevuelos de aeronaves a baja altura.
Consecuencias: La edificabilidad declarada (2.446,76 metros cuadrados) podría no ser alcanzable. El ruido continuo de los aviones afecta a la demanda y al precio de venta de las viviendas. El proyecto podría no ser viable económicamente. El folleto omite esta información, lo que es un incumplimiento grave del deber de transparencia.
- Riesgo de titularidad: copropiedad con SAREB.
Lo que sugiere el folleto: Un vendedor claro (Atalaya).
Lo que dice la Nota Simple: El suelo está en copropiedad. Atalaya tiene el 47,49 por ciento. SAREB tiene el 52,51 por ciento. SAREB es el "banco malo", conocido por procesos de venta lentos y burocráticos.
Consecuencias: La cooperativa debe negociar la compra con dos propietarios. Si SAREB no acepta las condiciones, la venta se paraliza. El préstamo de los inversores no se ejecutaría, pero el dinero podría quedar bloqueado.
- Riesgo de deudas urbanísticas no pagadas.
Lo que dice el folleto: "Todos los gastos de urbanización pendientes serán asumidos por el vendedor y contarán con su correspondiente aval o seguro."
Lo que dice la tasación: Existen cargas urbanísticas por importe de 624.021,51 euros. Solo se ha justificado el pago de 99.550,53 euros (el 47,49 por ciento del primer copropietario). Del otro copropietario (SAREB) no se tiene constancia documental del pago. El tasador considera pendientes 524.471,47 euros.
Consecuencias: Si SAREB no ha pagado, la deuda sigue sobre la parcela. La cooperativa podría heredarla al comprar el suelo. El valor de tasación (3.413.798 euros) ya descuenta esta deuda, pero si la deuda es mayor (por ejemplo, porque SAREB no pagó nada), el valor real del suelo es menor y el LTV real es peor.
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Riesgo de desfase de plazos (el más grave).
Lo que dice el folleto: El préstamo vence a los 9 meses (ampliable a 12). La salida se producirá mediante aportaciones de cooperativistas o financiación bancaria.
Lo que no dice: Los cooperativistas no pueden formalizar su hipoteca y pagar el grueso de la vivienda hasta que el edificio esté terminado y se firme la escritura. La construcción de 27 viviendas lleva 18 a 24 meses como mínimo.
Consecuencias: Hay un desfase de 12 a 15 meses entre el vencimiento del préstamo (9 a 12 meses) y el momento en que los cooperativistas pueden pagar (24 meses o más). El promotor necesita una financiación puente que no está garantizada. Si no la consigue, el préstamo de wecity entrará en impago.
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Riesgo de tasación incompleta y sin validez legal.
Lo que dice el folleto: "Tasación actual (ECO): 3.414.798,08 euros."
Lo que dice el certificado de tasación: El certificado no tiene el sello de Tecnitasa ni la firma del tasador. El propio documento advierte que "no tendrá validez sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A."
Además, el tasador advierte que no ha tenido acceso a la cédula urbanística ni al certificado municipal. Los plazos son estimados y sujetos a revisión. El suelo tiene consideración de "suelo rural" a efectos de la Ley del Suelo (aunque el catastro lo clasifique como urbano). No se menciona la servidumbre aeronáutica.
Consecuencias: El documento de tasación que se ha puesto a disposición de los inversores no es válido legalmente. El valor de 3,41 millones de euros no es fiable. La plataforma ha publicado un documento manipulado o incompleto.
- Riesgo de promotor sin solvencia.
Lo que dice el informe de rating: El promotor tiene calificación AAA (Óptima).
Lo que dicen los estados financieros del promotor: La cooperativa (Torreón de Sueños) se constituyó el 25 de marzo de 2025. Tiene un patrimonio neto de 18.000 euros y un activo total de 901.444 euros (financiado casi en su totalidad con pasivo corriente, es decir, deuda a corto plazo).
Consecuencias: El promotor es una sociedad instrumental recién creada, sin historial financiero y sin solvencia propia. La única garantía real es el suelo (con las cargas que ya conocemos). La calificación AAA es injustificada.
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Riesgo de prioridad de pagos en ejecución.
Lo que dice el contrato de mandato indirecto: En caso de ejecución de la garantía, el orden de pago es: primero, honorarios del acreedor hipotecario; segundo, gastos de notarios, abogados y procuradores; tercero, principal pendiente; cuarto, intereses ordinarios; quinto, intereses moratorios.
Consecuencias: Si se ejecuta la hipoteca, los gastos legales y honorarios se cobran antes que el capital de los inversores. Si el activo se vende por un importe insuficiente, los inversores pueden recuperar solo una parte de su inversión o nada.
- Riesgo de indemnización al Agente de Garantías.
Lo que dice el contrato: Los inversores deben indemnizar y mantener indemne al Agente de Garantías por cualquier reclamación, acción, demanda, daño, coste o pérdida que se derive de la prestación de sus servicios (excepto dolo o culpa grave del Agente).
Consecuencias: Si el Agente de Garantías comete un error (por ejemplo, no inscribe bien la hipoteca) y es demandado, los inversores pueden tener que pagar su defensa y cualquier indemnización.
- Riesgo macroeconómico (guerra de Irán).
Lo que no se menciona en ningún documento: El conflicto en Oriente Medio afecta a los costes de construcción (aumento del 6 al 10 por ciento), al Euríbor (encarece las hipotecas de los cooperativistas), y al acceso al crédito bancario.
Consecuencias: El plan de negocio del promotor (costes de construcción, precio de venta de las viviendas, capacidad de pago de los cooperativistas) podría verse alterado significativamente. La tasación no ha considerado este factor.
- Riesgo de falta de documentación preceptiva.
Documentos que no se han facilitado: Ficha de datos de la inversión (obligatoria por normativa de crowdfunding), contrato de préstamo completo (no solo el mandato), estudio económico independiente del proyecto, cédula urbanística o certificado municipal de aprovechamiento, justificantes de pago de las cargas urbanísticas por parte de SAREB, informe completo de tasación (no solo el certificado), certificado de AENA sobre limitaciones de altura.
Consecuencias: Sin esta documentación, no es posible tomar una decisión de inversión informada. La plataforma está incumpliendo sus obligaciones legales de transparencia.
5. DISCREPANCIA CLAVE: CALIFICACIÓN URBANÍSTICA (URBANO VERSUS RURAL) Y URBANIZACIÓN PENDIENTE
Lo que dice el folleto de wecity: Las obras de urbanización de la etapa 3 de Berrocales ya han alcanzado un 60 por ciento de grado de ejecución. Ha recibido la autorización por parte del Ayuntamiento de Madrid para simultanear las obras de urbanización y edificación. El suelo se presenta implícitamente como urbano o en proceso de serlo.
Lo que dice el Catastro: Clase URBANO (en la consulta catastral).
Lo que dice la tasación de Tecnitasa en su observación adicional séptima de la orden ECO 805/2003: Se hace constar que el suelo tasado, a los efectos del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y para el régimen de valoraciones de la misma, tiene la consideración de SUELO RURAL.
Lo que dice la tasación sobre la urbanización pendiente: El 40 por ciento de las obras de urbanización no están ejecutadas. El tasador advierte que los plazos para la ejecución de la urbanización "han sido estimados por el tasador sobre la base de las circunstancias existentes" y que "caso de variar estos plazos el valor de tasación deberá ser objeto de revisión."
Lo que dice la tasación sobre las cargas urbanísticas: Existen cargas urbanísticas por importe de 624.021,51 euros. Solo 99.550,53 euros están justificados como pagados. El resto (524.471,47 euros) se considera pendiente porque el tasador no tiene constancia del pago por parte de SAREB.
Análisis de la discrepancia: El Catastro puede clasificar el suelo como "urbano" desde un punto de vista puramente descriptivo (porque está dentro del ámbito de un plan parcial), pero la Ley del Suelo lo considera RURAL a efectos de valoración porque aún no está urbanizado. Esto es lo que refleja la tasación.
Consecuencias de esta discrepancia:
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Primera consecuencia: El valor de un suelo rural a efectos legales es generalmente inferior al de un suelo urbano consolidado. La tasación de 3,41 millones de euros ya lo descuenta parcialmente (con las cargas), pero si la urbanización no se completa, el valor se desploma.
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Segunda consecuencia: Si hay que ejecutar la hipoteca y el suelo sigue siendo "rural" a efectos legales, el mercado de compradores potenciales en subasta es mucho más reducido (solo promotores o inversores dispuestos a asumir la urbanización). El precio de subasta será inferior.
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Tercera consecuencia: El 40 por ciento de las obras de urbanización que faltan no están cuantificadas en la tasación. El folleto dice que las asume el vendedor con aval o seguro, pero no se ha aportado ningún documento que acredite ese aval. Si el vendedor no paga, la cooperativa (y en última instancia, el activo que garantiza el préstamo) tendrá que asumir ese coste.
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Cuarta consecuencia: No se sabe cuánto cuesta ese 40 por ciento de urbanización. No se sabe quién lo paga concretamente (si el vendedor Atalaya, si SAREB, si la cooperativa). No se ha aportado el aval ni el seguro prometido en el folleto.
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Quinta consecuencia: El Ayuntamiento ha autorizado a simultanear obras de urbanización y edificación. Esto es positivo, pero no resuelve el problema de quién paga la urbanización pendiente ni el desfase de plazos.
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Por qué esto es relevante para el inversor: El inversor cree que está prestando dinero para comprar un suelo "urbano" con un 60 por ciento de urbanización ya hecha. En realidad, a efectos legales sigue siendo "rural", el 40 por ciento de la urbanización no está pagado ni garantizado, y las cargas urbanísticas de 624.021 euros no están completamente pagadas. Si la urbanización no se completa, el suelo no es edificable, y la garantía hipotecaria vale mucho menos.
6. DISCREPANCIAS ADICIONALES ENTRE DOCUMENTOS
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Discrepancia sobre propiedad del suelo: El folleto no menciona copropiedad. La Nota Simple revela copropiedad Atalaya (47,49%) más SAREB (52,51%). Consecuencia: El inversor no sabe que la compra depende de la negociación con SAREB.
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Discrepancia sobre servidumbre aeronáutica: El folleto no la menciona. La Nota Simple la recoge inscrita el 2 de abril de 2024, limitando altura y sometiendo a sobrevuelos. Consecuencia: La edificabilidad y el precio de venta de las viviendas pueden ser inferiores a lo previsto.
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Discrepancia sobre cargas urbanísticas: El folleto dice "asumidas por el vendedor con aval o seguro". La tasación revela 624.021 euros de deuda, solo 99.550 euros justificados, SAREB sin justificar. Consecuencia: La cooperativa puede heredar la deuda. El valor del suelo es menor.
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Discrepancia sobre validez de la tasación: El folleto la presenta como válida. En el certificado de tasación aparentemente han tachado el sello y firma, no se puede saber si debajo existe algo o no, por lo que no tiene validez legal. Consecuencia: El LTV del 72,96% se basa en un documento sin valor.
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Discrepancia sobre plazo de salida: El folleto habla de 9 a 12 meses. La realidad constructiva requiere 24 meses o más para que los cooperativistas paguen. Consecuencia: Desfase estructural. El préstamo vencerá antes de que exista la vía de salida prevista.
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Discrepancia sobre calificación del promotor: El informe de Moore Ibérica le otorga AAA (Óptima). Los estados financieros muestran un patrimonio neto de 18.000 euros y una sociedad creada en 2025. Consecuencia: La calificación es engañosa. El promotor no tiene solvencia.
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Discrepancia sobre calificación de la propiedad del suelo: El informe de Moore Ibérica le otorga BB (Muy satisfactoria). La realidad es copropiedad con SAREB y deudas sin justificar. Consecuencia: El análisis de riesgo del informe de rating es superficial y poco fiable.
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Discrepancia sobre el estado de la licencia: El informe de Moore Ibérica la califica como BBB (Buena). La realidad es que fue solicitada en julio de 2025 y aún no ha sido concedida (9 meses de espera). Consecuencia: El retraso en la licencia es un riesgo que no se refleja adecuadamente.
7. CONSIDERACIONES FINALES
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Sobre la transparencia de la plataforma: wecity ha publicado un proyecto de inversión con múltiples omisiones y documentos incompletos o sin validez legal. La servidumbre aeronáutica no se menciona. La copropiedad con SAREB no se menciona. El certificado de tasación no tiene sello ni firma. El informe de rating sobrecalifica al promotor y al proyecto. No se ha facilitado la ficha de datos de inversión obligatoria ni el contrato de préstamo.
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Sobre la viabilidad del proyecto: El desfase de plazos entre el vencimiento del préstamo (9 a 12 meses) y el momento en que los cooperativistas pueden pagar (24 meses o más) es una contradicción estructural que no tiene solución en la documentación aportada. El promotor no ha explicado cómo va a cubrir ese período. La única vía sería una financiación bancaria puente, pero no está garantizada ni mencionada como compromiso firme.
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Sobre la garantía hipotecaria: La hipoteca de primer grado es una garantía real, pero su valor efectivo depende de que el suelo esté libre de cargas previas (las deudas urbanísticas tienen prioridad) y de que el valor de tasación sea realista. Dado que la tasación no es válida, que no considera la servidumbre aeronáutica y que las cargas urbanísticas no están pagadas, la garantía es mucho más débil de lo que parece.
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Sobre el rating de Moore Ibérica: El informe de rating es el documento más preocupante después de la tasación. Asigna calificaciones AAA y A basándose en análisis que contradicen la documentación real. Un promotor con 18.000 euros de patrimonio no puede ser AAA. Una propiedad en copropiedad con SAREB sin pagar las cargas no puede ser BB. Un proyecto con servidumbre aeronáutica no mencionada no puede ser A. Este informe no es fiable.
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Sobre la discrepancia urbano versus rural: No es un tecnicismo menor. Tiene consecuencias directas sobre el valor de la garantía, la ejecución hipotecaria y la viabilidad del proyecto. El hecho de que el 40 por ciento de la urbanización esté pendiente, sin cuantificar y sin garantía de pago documentada, es un riesgo adicional que el folleto de wecity no refleja adecuadamente. La afirmación del folleto de que "todos los gastos de urbanización pendientes serán asumidos por el vendedor y contarán con su correspondiente aval o seguro" es, hasta ahora, una promesa no documentada. No se ha aportado ni el aval ni el seguro.
8. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto de inversión presenta un número elevado de señales de alarma que, individualmente, ya justificarían la prudencia. En conjunto, hacen que la inversión sea inviable para un inversor minorista con un perfil de riesgo conservador o medio.
Los problemas más graves son los siguientes:
- El certificado de tasación no tiene validez legal porque carece de sello y firma, y el propio documento advierte que sin ellos no es válido. La servidumbre aeronáutica (limitación de altura y ruido por sobrevuelos de aviones) no se menciona en el folleto ni se ha considerado en la tasación.
- El desfase de plazos (préstamo a 9-12 meses versus construcción necesaria de 24 meses o más) hace que la vía de salida prevista (aportaciones de los cooperativistas) sea imposible en el plazo establecido.
- El promotor es una sociedad recién creada en 2025 con un patrimonio neto de solo 18.000 euros, lo que contradice la calificación AAA otorgada por el informe de rating.
- La copropiedad con SAREB y las deudas urbanísticas no pagadas (624.021 euros de las que solo 99.550 están justificadas) no están resueltas documentalmente.
- La plataforma (wecity) ha incumplido sus deberes de transparencia al no facilitar la ficha de datos de inversión obligatoria, el contrato de préstamo completo, el informe de tasación válido, y al ocultar información relevante como la servidumbre aeronáutica y la copropiedad con SAREB.
- El informe de rating de Moore Ibérica es inconsistente con la documentación real y no es fiable.
- La calificación urbanística del suelo como "rural" a efectos de la Ley del Suelo (frente a la apariencia de "urbano" que sugiere el folleto) y el 40 por ciento de urbanización pendiente sin financiación garantizada son riesgos adicionales que no se han comunicado adecuadamente a los inversores.
9. CONCLUSIÓN
NO INVERTIR EN ESTE PROYECTO.
Las razones principales son las siguientes:
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Primera: La tasación no es válida legalmente por carecer de sello y firma.
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Segunda: La servidumbre aeronáutica (limitación de altura y ruido) no se ha considerado.
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Tercera: El desfase de plazos (9-12 meses del préstamo frente a 24 meses o más de la construcción) hace inviable la salida prevista.
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Cuarta: El promotor no tiene solvencia (patrimonio neto de 18.000 euros).
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Quinta: La copropiedad con SAREB y las deudas urbanísticas no pagadas no están resueltas.
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Sexta: Falta documentación preceptiva (ficha de datos de inversión, contrato de préstamo, estudio económico, cédula urbanística, justificantes de pago de SAREB, informe de tasación completo).
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Séptima: El informe de rating de Moore Ibérica no es fiable.
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Octava: El folleto omite información relevante (servidumbre aeronáutica, copropiedad con SAREB, desfase de plazos, calificación rural del suelo a efectos legales, urbanización pendiente sin garantía de pago).
Sin documentación válida y completa, sin una tasación fiable, sin una explicación del desfase de plazos, sin una resolución documentada de las deudas urbanísticas de SAREB, y sin aclarar quién paga el 40 por ciento de la urbanización pendiente y con qué aval o seguro, no es posible tomar una decisión de inversión informada.
El riesgo de pérdida total o parcial del capital es muy elevado.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada y en fuentes de información pública. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. El inversor es el único responsable de su decisión de invertir o no invertir. Se recomienda consultar con un asesor independiente antes de tomar cualquier decisión de inversión.
