Pues es mi 2º proyecto devuelto, el primero anticipado y este parcial. No llego a completar ninguno!!
#966
Re: Wecity
Pues en el proyecto Barcelona Teia la promotora propone un nuevo aplazamiento, (ya había consumido el que tenia derecho por contrato) y en wecity nos pasan una encuesta donde nos dan a elegir
- Una nueva prorroga de 6 meses, promovida por el promotor y a un interes superior (13%) creo al original
- Ejecutar la garantia hipotecaria
A mi ambas opciones me parecen un poco susto o muerte. Porque se está condicionado a que el promotor venda la villa, cosa que no tiene porque ocurrir y mientras sí, lo arruinamos a intereses de un dinero que no tiene. En fin, de todo se aprende.
Al final está claro que necesita tiempo para pagar y aún así no está del todo claro que pueda venderla pero vamos, esa es vuestra única solución, que se la quiten de las manos antes de que lo sangréis a intereses.
#969
Re: Wecity
No, si en el caso de Teia está claro que no tiene para pagarla. Si pudiesese o le faltase poco pediría algún préstamo a menor interés por una cantidad más pequeña de dinero. Supongo que la gente preferíra prórrogar el prestamo pero bueno todo está condicionado a que la venda, cosa q no es fácil y que quizás no sé produzca.
Hola, Yo voy a votar por ampliar prórroga. Si no se vende siempre estamos a tiempo de ejecutar la garantía hipotecaria. El problema será el mismo, pero por lo menos a mayor interés.
Recuerdo que me quedé fuera de esta inversión por lento. Ahora lo agradezco viendo lo visto pero bueno esperemos que llegue un comprador y os reporte un jugoso beneficio. Saludos.
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Brunete:
RESUMEN EJECUTIVO: OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN "MADRID BRUNETE CAÑO NUEVO" (WECITY)
FECHA DE ANÁLISIS: 15 de abril de 2026 CONTEXTO GEOPOLÍTICO: Tensión extrema en Oriente Medio (conflicto Irán-USA-Israel, bloqueo intermitente del Estrecho de Ormuz, tregua inestable).
1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA (SEGÚN DOSSIER DE WECITY)
Objeto: Préstamo para adquisición de solar en SR-5 Ensanche Sur (Brunete, Madrid).
Importe del préstamo: 950.000 €.
Plazo: 15 meses + posible prórroga de 6 meses (total 21 meses).
Obligado cumplimiento: 6 meses (sin posibilidad de amortización anticipada en ese periodo).
Interés anual: 12% (rentabilidad total estimada 15% en 15 meses).
Pago de intereses y capital: A vencimiento (bullet).
Garantía: Hipoteca de 1er grado sobre el solar.
Tasación actual (ECO): 2.013.954,84 €.
LTV (Loan to Value): 47,17%.
Aportación promotor (LANDAREA/Nidra Homes): 385.596 € (28,87%), de los cuales ya ha desembolsado 246.708 €.
Salida prevista: Refinanciación bancaria.
2. ANÁLISIS FINANCIERO Y FORTALEZAS
LTV bajo (47,17%): Es la principal fortaleza. El valor de tasación (ya neto de cargas) duplica con creces el importe del préstamo. En un escenario de ejecución hipotecaria, hay un colchón significativo para recuperar el capital, aunque el proceso sea lento y costoso.
Garantía hipotecaria de 1er grado: Jurídicamente sólida. La estructura con Agente de Garantías externo (Global Security Partners) permite una ejecución más ágil que la de una hipoteca colectiva.
Contratos bien redactados: Los tres contratos (préstamo, mandato wecity, mandato agente) son técnicamente correctos, transparentes y cumplen con la normativa europea de crowdfunding (Reglamento UE 2020/1503).
Contexto macroeconómico español: España se consolida como "refugio seguro" para inversión internacional. El déficit estructural de vivienda (unas 700.000 unidades) sigue siendo un colchón de demanda real.
3. DEBILIDADES, RIESGOS Y DISCREPANCIAS
RIESGO 1: DESFASE CRÍTICO DE PLAZOS (DISCREPANCIA FUNDAMENTAL)
Lo que dice wecity: Préstamo a 15-21 meses. Salida vía refinanciación bancaria.
Lo que dice la tasación: El flujo de caja del tasador estima que la construcción comenzará entre los años 4 y 7 desde hoy.
Consecuencia: El promotor necesita una hipoteca bancaria en 21 meses para pagar a los inversores, pero ni siquiera habrá comenzado a construir. La probabilidad de que un banco refinancie un solar sin urbanizar y sin licencia de obra es extremadamente baja. Es muy probable que a los 21 meses NO haya salida.
RIESGO 2: DEPENDENCIA DE INFRAESTRUCTURAS EXTERNAS NO CONTROLADAS
Lo que no dice wecity: El Ayuntamiento de Brunete condiciona la concesión de licencias de edificación a la autorización y ejecución de las glorietas R3, R4, R5 y la variante de la M-600.
Lo que dice el PEIN/Proyecto de Urbanización: No se concederán licencias hasta que esas infraestructuras estén autorizadas (y, para la primera ocupación, recepcionadas y funcionando).
Consecuencia: El promotor NO controla el ritmo de urbanización. Depende de la Junta de Compensación, del Ayuntamiento, de la Comunidad de Madrid y de las compañías suministradoras. Cualquier retraso (algo habitual) bloquea todo el proyecto.
RIESGO 3: COMPETENCIA DE VIVIENDA PROTEGIDA (VPO) EN EL MISMO SECTOR
Lo que no dice wecity: En el Sector SR-5 se construirán 1.056 viviendas protegidas (VPO) y 879 viviendas libres.
Consecuencia: Las 18 viviendas libres de esta parcela competirán con más de mil viviendas de precio limitado. Esto puede deprimir los precios de venta de las viviendas libres, alargar los plazos de comercialización y, en última instancia, dificultar aún más la refinanciación bancaria.
RIESGO 4: LA TASACIÓN SE BASA EN OFERTAS, NO EN VENTAS REALES
Lo que dice la tasación: Precio de vivienda homogeneizado de 4.290 €/m² basado en 6 comparables de Idealista (todos "oferta venta", no "venta real").
Consecuencia: Los precios de oferta suelen ser entre un 5% y un 15% más altos que los de venta real. El valor de tasación es probablemente optimista. Un ajuste del 10% reduciría el LTV real al 54%, y del 15% al 58,5%. Sigue siendo aceptable, pero ya no es el holgado 47% anunciado.
RIESGO 5: CONTEXTO GEOPOLÍTICO (GUERRA EN ORIENTE MEDIO)
Situación actual: Conflicto Irán-USA-Israel, bloqueo intermitente del Estrecho de Ormuz, tregua inestable.
Impacto en la inversión:
- Energía y materiales: El precio del petróleo y la energía se ha disparado. Los costes de construcción (acero, cemento, transporte) aumentan, erosionando la rentabilidad del proyecto o encareciendo el producto final. -Tipos de interés: La presión inflacionista frena las esperadas bajadas de tipos del BCE. Incluso podrían subir. Conseguir una hipoteca promotor en 15-21 meses será más caro y con condiciones más estrictas que hoy.
- Financiación bancaria: La incertidumbre geopolítica hace a los bancos más cautelosos. El plan de salida (refinanciación) es ahora mucho más incierto que cuando se diseñó la oferta.
RIESGO 6: AUSENCIA DE FICHA DE DATOS DE LA INVERSIÓN (FDI)
Lo que dice la ley: El Reglamento (UE) 2020/1503 exige que toda oportunidad incluya una "Ficha de Datos Clave de la Inversión" (KIIS) con riesgos y costes estandarizados.
Lo que ha recibido: Solo un dossier comercial (carpeta de marketing).
Consecuencia: No ha recibido el documento preceptivo que le permite comparar riesgos y costes con otras inversiones. Es una omisión relevante que debería subsanar antes de invertir.
RIESGO 7: EL PROMOTOR NO APARECE COMO TITULAR REGISTRAL
Lo que dice wecity: LANDAREA es el promotor.
Lo que dice la Nota Simple: El solar pertenece a tres copropietarios (33,34% + 33,33% + 33,33%), no a LANDAREA.
Consecuencia: Es normal en préstamos para adquisición, pero exige verificar que LANDAREA tiene un contrato de compraventa firme con los tres titulares. Si no lo tiene, el préstamo no puede ejecutarse.
4. DISCREPANCIAS RESUMIDAS
Plazo: WECITY dice 15-21 meses. La realidad (tasación) dice 4-7 años.
Salida: WECITY dice "refinanciación bancaria". La realidad: no hay compromiso escrito, y el contexto geopolítico la hace más difícil y cara.
Licencias: WECITY no menciona la dependencia de glorietas. La realidad: sin glorietas R3, R4, R5 y variante M-600, no hay licencia.
Competencia: WECITY no menciona las 1.056 VPO. La realidad: competirán directamente con las 18 viviendas libres.
Tasación: WECITY da el LTV por bueno. La realidad: se basa en ofertas, no ventas reales, y es optimista.
Ficha KIIS: No se ha facilitado, a pesar de ser obligatoria.
5. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
Lo que está bien: La estructura jurídica, la garantía hipotecaria de 1er grado, el LTV bajo (aunque algo optimista) y la tasación técnicamente correcta.
Lo que está mal: El corazón del proyecto. El promotor NO puede construir hasta que se ejecuten infraestructuras externas (glorietas, variante M-600) que NO controla. El préstamo vence en 21 meses, pero la construcción no empezará hasta dentro de 4-7 años. La salida bancaria es incierta, y el contexto geopolítico la hace aún más incierta.
OPINIÓN FUNDAMENTADA:
En mi opinión, esta inversión tiene un riesgo muy elevado para un inversor particular, a pesar de su atractivo LTV. El problema no es jurídico ni de garantía hipotecaria (que son correctos). El problema es de plazos y de dependencias externas.
El inversor está prestando dinero a 21 meses para comprar un solar que no se podrá construir hasta dentro de años. La refinanciación bancaria prevista es una hipótesis, no una realidad. Si no se produce (escenario muy probable), los inversores tendrán que ejecutar la hipoteca sobre un solar sin urbanizar, en un proceso largo, costoso y con un valor incierto.
El contexto geopolítico actual (guerra en Oriente Medio, bloqueo de Ormuz) añade una capa adicional de riesgo: encarece la construcción, endurece las condiciones financieras y aumenta la cautela bancaria.
CONCLUSIÓN:
Para un perfil conservador o moderado: NO INVERTIR.
Para un perfil experimentado que asume riesgos elevados: podría considerar una inversión testimonial (mínimo), pero siendo plenamente consciente de que el desfase de plazos es el verdadero riesgo, no la calidad de la garantía hipotecaria.
La pregunta que debe hacerse: ¿Confía en que en 21 meses habrá un banco dispuesto a refinanciar un solar que aún no tiene las infraestructuras viarias terminadas? Si la respuesta es no, la calidad de los contratos no salvará la inversión.
Tengo preparadas preguntas, no sé si mañana a la hora del chat podré hacerlas.
#974
Re: Wecity
Yo, habré tenido suerte... Pero es la primera vez que me ocurre esto, vaya lío de intereses madre mía. No me gusta NADA este sistema
Os paso análisis una vez vistas las respuestas del chat:
RESUMEN DE VALORACIÓN DE RESPUESTAS
| Pregunta | Calidad de la respuesta | Observación
| 1. Desfase plazos | Evasiva | No resuelve el problema | 2. Compromiso bancario | Honesta | No hay banco | 3. Plan de contingencia | Correcta | Ejecución hipotecaria | 4. Estado glorietas | Evasiva | No confirma nada | 5. Calendario retrasos | Honesta | No controlan los plazos | 6. Competencia VPO | Optimista | Públicos distintos, pero compiten | 7. Comparables tasación | Técnicamente correcta | Poco prudente | 8. Compromiso titulares | Insuficiente | No acredita documento | 9. Deuda urbanística | Evasiva | No da saldo real | 10. Ficha KIIS | Correcta | Ya analizada | 11. Contexto geopolítico | Engañosa | No está en la ficha
CONCLUSIÓN TRAS LAS RESPUESTAS DE WECITY
Lo confirmado:
No hay compromiso bancario para refinanciar.
La salida no está garantizada.
El calendario de infraestructuras no lo controla el promotor.
La deuda urbanística no se ha cuantificado realmente.
El contexto geopolítico NO está incluido en la ficha de riesgos (wecity ha respondido de forma inexacta).
El riesgo ha aumentado tras estas respuestas. La plataforma no ofrece garantías reales de salida, reconoce que no hay banco, y minimiza los riesgos urbanísticos y geopolíticos.
CONCLUSIÓN FINAL TRAS EL ANÁLISIS COMPLETO¿ES UNA MALA INVERSIÓN?
No necesariamente. La garantía hipotecaria de 1er grado y el LTV del 47% son objetivamente buenos. En caso de ejecución, hay colchón.
PERO EL PROBLEMA NO ES LA GARANTÍA, ES EL PLAN DE SALIDA.LOS HECHOS CLAVE QUE DEBES SABER:
Primero: No hay ningún compromiso bancario para refinanciar el proyecto. Wecity lo ha confirmado.
Segundo: La tasación estima que la construcción comenzará entre 4 y 7 años. El préstamo vence en 15-21 meses.
Tercero: Las licencias de obra dependen de glorietas y una variante de la M-600 que nadie garantiza cuándo estarán ejecutadas.
Cuarto: El contexto geopolítico actual (guerra, bloqueo de Ormuz) encarece materiales, endurece los tipos de interés y no está reflejado en los riesgos de la ficha.
Quinto: La tasación se basa en precios de oferta (Idealista), no en ventas reales. Es legal, pero optimista.
¿QUÉ PUEDE PASAR EN 21 MESES?
Escenario optimista: Un banco acepta refinanciar el solar. Recuperas tu capital más intereses. Plazo cumplido.
Escenario realista: No hay banco. El promotor no paga. Se inicia ejecución hipotecaria. Proceso largo (1-3 años). Recuperas el capital (con suerte) pero los intereses se consumen en costes legales.
Escenario pesimista: La ejecución se alarga, el mercado baja, el solar se subasta por menos de lo tasado. Pierdes parte del capital.
MI OPINIÓN FUNDAMENTADA:
Esta inversión no es para un perfil conservador ni moderado. El desfase entre el plazo del préstamo (15-21 meses) y el horizonte real del proyecto (años) es demasiado grande. La garantía hipotecaria es sólida sobre el papel, pero ejecutarla en un solar sin urbanizar es lento, caro y con resultado incierto.
Si inviertes, hazlo siendo plenamente consciente de que lo más probable es que no recuperes el dinero en 21 meses, y que la "salida bancaria" es una hipótesis, no una realidad.
MI RECOMENDACIÓN PERSONAL:
Para un inversor particular con perfil conservador o moderado: NO INVERTIR.
Para un inversor experimentado que asume riesgos altos y diversifica: podría destinarse una cantidad testimonial (el mínimo de 500 €), pero asumiendo que el dinero puede quedar bloqueado años y que la rentabilidad del 15% es incierta.
LA PREGUNTA QUE DEBES HACERTE:
¿Estás dispuesto a que tus 500 € (o más) estén bloqueados durante años, con la única garantía de un solar sin urbanizar en medio de una guerra que encarece los materiales y endurece los tipos de interés? Si la respuesta es SÍ y lo asumes, adelante. Si la respuesta es NO, no inviertas.
DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa en la documentación facilitada por el usuario y en las respuestas de wecity. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe realizar su propio análisis y asumir íntegramente los riesgos de su decisión.
