Buenas tardes,
El proyecto de Murcia/Estación de momento lo han pospuesto, no sé si será por alguno de los fallos estructurales que se obtienen de la documentación, os paso mi due dilligence basado en los documentos presentes hasta el momento, lo mismo modifican y proyecto y la situación cambia.
Proyecto: Murcia Estación (Calle Huerto Alix 36, Murcia)
1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN
Concepto | Detalle
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Plataforma | wecity (CITYPRIVE PSFP, S.L.)
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Promotor | SANLOSI S.L.U. (Francisco Bravo Vidal)
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Objeto | Rehabilitación y cambio de uso de local comercial a 15 viviendas
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Préstamo total | 550.000 €
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1ª disposición | 221.890 €
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Aportación promotor | 315.000 € (adquisición local)
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Plazo | 12 meses + 6 prórroga opcional
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Interés | 11% anual (pago a vencimiento)
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Garantía | Hipoteca de 1er grado
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LTV 1ª disposición | 44,47%
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LTV HET | 38,07%
2. ANÁLISIS FINANCIERO
2.1 Estructura de capital
Concepto | Importe | %
Aportación promotor (compra local): 315.000 € --> 36,42%
Préstamo wecity: 550.000 € --> 63,58%
Inversión total: 865.000 € --> 100%
2.2 Destino de los fondos del préstamo
Concepto | Importe
- Obra: 489.566,80 €
- Estructuración del préstamo: 26.492,70 €
- Comisión wecity: 33.940,50 €
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Total préstamo: 550.000 €
2.3 Valores de tasación
| Concepto | Importe
- Valor actual (obra 20,57% ejecutada: 498.953,32 €
- Valor en hipótesis de terminado (HE: 1.444.652,55 €
- Inversión pendiente estimada: 461.126,68 €
2.4 Ratios financieros
| Ratio | Valor
- LTV sobre valor actual (1ª disposición) | 44,47%
- LTV sobre valor HET | 38,07%
- Rentabilidad estimada para inversor | 11% anual
- Plazo de recuperación | 12-18 meses
3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN
Fortaleza | Explicación
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LTV conservador | La 1ª disposición (221.890 €) representa solo el 44,47% del valor actual del inmueble (498.953 €). Existe colchón de garantía.
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Aportación del promotor | El promotor ya ha invertido 315.000 € de fondos propios en la compra del local. Tiene "piel en el juego".
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Tasación actual razonable | El valor de 498.953 € está respaldado por una tasadora homologada (Banco de España nº 4302).
- Demanda de vivienda en Murcia | La zona tiene demanda residencial estable.
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Experiencia del promotor | Francisco Bravo Vidal tiene más de 10 años de experiencia en inversión inmobiliaria.
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Garantía hipotecaria de 1er grado | En caso de impago, los inversores tienen derecho real sobre el inmueble.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (DOCUMENTADOS)
4.1 RIESGO DE INUNDABILIDAD (CRÍTICO - SIN RESOLVER)
| Evidencia documental | Texto literal |
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Tasación - Informe ambiental | "La parcela se encuentra en la zona de inundación del cauce del Río Guadalentín"
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Declaración Responsable del promotor | "Zona inundable 500 años. Altura de calado: 1,49 metros"
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Grado de afección | Peligrosidad baja (periodo retorno 500 años)
Puntos a considerar:
- El promotor no ha aportado el anexo de inundabilidad que justifique técnicamente la solución adoptada.
- La memoria del proyecto no menciona el riesgo ni las medidas correctoras previstas.
- El acceso tiene un escalón de 20-25 cm, mientras que la altura de calado declarada es de 1,49 m.
- Sin acreditar que la cota de uso residencial supera los 1,49 m, no se puede obtener la licencia de primera ocupación.
- Sin dicha licencia, no se pueden vender las viviendas como tales.
- El valor de tasación en hipótesis de terminado (1.444.652 €) depende completamente de que se resuelva esta cuestión.
4.2 RIESGO REGISTRAL (CRÍTICO - PENDIENTE DE ACTUALIZACIÓN)
| Evidencia documental | Texto literal
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Nota Simple del Registro (22/01/2026): "URBANA: DOS: LOCAL COMERCIAL"
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Catastro (21/12/2025): "Uso principal: Comercial"
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Tasación: "Registralmente la finca valorada se encuentra inscrita como local comercial"
Puntos a considerar:
- El inmueble continúa inscrito en el Registro y Catastro como local comercial.
- Las 15 viviendas proyectadas no tienen existencia jurídica en la actualidad.
- Hasta que no se inscriba la división horizontal y el cambio de uso, no es posible la venta individualizada de las viviendas.
- El promotor está realizando obras sobre un local, no sobre viviendas legalmente reconocidas.
4.3 RIESGO DE CARGA HIPOTECARIA PREVIA (GRAVE - NO COMUNICADO)
Evidencia documental | Texto literal |
Nota Simple del Registro : "HIPOTECA a favor de CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA para responder de TRESCIENTOS DIEZ MIL EUROS de principal"
Puntos a considerar:
- Existe una hipoteca constituida en 2010 por importe de 310.000 € sobre el mismo inmueble.
- Esta carga no ha sido cancelada y sigue vigente.
- El préstamo de wecity (550.000 €) se ofrece como "hipoteca de 1er grado", pero deberá coordinar su posición con esta hipoteca previa.
- Si no se cancela o subordina adecuadamente, en caso de ejecución los inversores cobrarían con posterioridad a esa deuda.
- El valor real de la garantía se ve reducido por la existencia de esta carga.
4.4 RIESGO DE LICENCIAS Y TÍTULOS HABILITANTES (GRAVE - CONFUSIÓN TERMINOLÓGICA
)
Evidencia documental | Texto literal
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Declaración Responsable: "Esta declaración responsable no es título habilitante para legalizar obras en ejecución o ya ejecutadas"
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Tasación | "No se ha dispuesto de licencia de obras vigente"
Puntos a considerar:
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No existe licencia de obras propiamente dicha. La obra se ampara en una Declaración Responsable, que es un título de menor entidad.
- El Ayuntamiento dispone de 15 días hábiles para revisar la documentación y puede requerir la tramitación de una licencia ordinaria.
- Para la primera ocupación de las viviendas, se exige título habilitante completo (licencia de primera ocupación).
- Sin dicha licencia, no se pueden habitar ni comercializar las viviendas.
4.5 RIESGO DE INFORMACIÓN INCOMPLETA DEL PROMOTOR
Declaración del promotor (Cláusula 16) | Situación observada
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"El Activo está libre de cualquier tipo de carga, gravamen" | Existe una hipoteca previa de 310.000 € no mencionada.
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"Ha obtenido y tiene vigentes todas las licencias" | No consta licencia de obras, solo declaración responsable.
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"Toda la información es veraz, correcta, completa" | Se ha omitido información sobre inundabilidad, hipoteca previa y situación registral.
Puntos a considerar:
- Existen discrepancias entre lo declarado por el promotor y la documentación aportada.
- Estas diferencias podrían afectar a la confianza en la información proporcionada.
- En caso de incumplimiento, los inversores podrían plantearse el vencimiento anticipado (Cláusula 17.3), aunque ello requeriría un proceso legal con costes y plazos inciertos.
4.6 RIESGO DE COMERCIALIZACIÓN (ALTO)
| Factor | Situación |
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Ventas iniciadas : No (el promotor no ha comenzado comercialización)
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Única salida prevista: Venta de las 15 unidades
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Dependencia. Total de que se resuelvan los riesgos anteriores
Puntos a considerar:
- Si no se resuelven las cuestiones de inundabilidad, registro y licencias, la venta no será posible.
- Cualquier retraso podría requerir la prórroga del préstamo (6 meses adicionales) o, en su defecto, llevar a una situación de impago.
- El inversor podría ver inmovilizado su capital hasta que se materialice la venta o, en su defecto, se ejecute la garantía.
5. TABLA DE RIESGOS RESUMEN
| Riesgo | Nivel | Impacto en inversor |
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Inundabilidad sin resolver | 🔴 CRÍTICO | Sin licencia 1ª ocupación → No se puede vender → Impago
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Situación registral (local) | 🔴 CRÍTICO | Las viviendas no existen jurídicamente → No se puede vender
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Hipoteca previa 310.000 € | 🟠 GRAVE | Reduce garantía real. En ejecución, se cobra después
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Falta de licencia de obras | 🟠 GRAVE | Pueden paralizar obras en cualquier momento
- Información incompleta del promotor | 🟠 GRAVE | Afecta a la confianza en el proyecto
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Comercialización no iniciada | 🟡 MODERADO | Dependencia total de la venta futura
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LTV de 1ª disposición | 🟢 BAJO | 44,47% sobre valor actual, colchón aceptable
6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓN
Lo que publica wecity | Lo que refleja la documentación | Consideración
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"Licencia tramitada mediante declaración responsable" | No es una licencia en sentido estricto. Es una declaración responsable. | Puede generar confusión sobre la seguridad jurídica de la obra.
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"Garantía hipotecaria de 1er grado" | Existe una hipoteca previa de 310.000 €. | La garantía no está libre de cargas.
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No se menciona inundabilidad | Parcela en zona inundable con calado de 1,49 m. | Información relevante no incluida.
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No se menciona situación registral | El inmueble sigue siendo local comercial. | Las viviendas no tienen existencia jurídica.
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No se menciona hipoteca previa | Existe desde 2010. | Omisión que afecta al valor real de la garantía.
7. ORDEN DE COBRO EN CASO DE EJECUCIÓN (Cláusula 19.2)
- Honorarios del Agente de Garantías
- Honorarios de abogados, procuradores, notarios
- Intereses moratorios
- Intereses ordinarios
- Principal pendiente (el capital del inversor)
Observación: Si el activo se realiza por un importe inferior a la deuda total, los inversores podrían no recuperar la totalidad del principal invertido.
8. CONSIDERACIONES FINALES
8.1 Viabilidad del proyecto El proyecto podría ser viable si se completan los siguientes pasos:
- Resolver el riesgo de inundabilidad mediante un anexo técnico que justifique la cota de las viviendas.
- Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y actualizar Catastro.
- Cancelar o subordinar adecuadamente la hipoteca previa de 310.000 €.
- Obtener la licencia de primera ocupación una vez finalizadas las obras.
Sin embargo, ninguno de estos pasos está actualmente completado ni documentado.
8.2 Actuación de wecity
La información publicada en la plataforma no incluye referencias a:
- La situación de inundabilidad de la parcela.
- La existencia de una hipoteca previa.
- La naturaleza registral del inmueble como local comercial.
- Las limitaciones de la declaración responsable frente a una licencia de obras.
Esta omisión de información relevante dificulta que el inversor pueda formarse un juicio completo sobre los riesgos de la operación.
8.3 Actuación del promotor El promotor ha:
- Declarado la existencia de inundabilidad, pero no ha aportado la justificación técnica necesaria.
- Omitido en sus declaraciones contractuales la existencia de la hipoteca previa.
- Presentado la documentación sin incluir un anexo de inundabilidad ni referencia a medidas correctoras.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
9.1 Argumentos a favor de la inversión
- El LTV sobre la primera disposición es conservador (44,47%).
- El promotor ha realizado una aportación significativa (315.000 €).
- La zona cuenta con demanda residencial.
- La rentabilidad ofrecida (11%) es competitiva.
9.2 Argumentos en contra de la inversión
| Argumento | Peso |
- El riesgo de inundabilidad no está resuelto | 🔴 PESO MÁXIMO
- Registralmente, el inmueble sigue siendo un local | 🔴 PESO MÁXIMO
- Existe una hipoteca previa de 310.000 € | 🟠 PESO ALTO
- No hay licencia de obras, solo declaración responsable | 🟠 PESO ALTO
- La información pública omite aspectos relevantes | 🟠 PESO ALTO
9.3 Escenario más probable
- Las obras avanzan (el promotor ya ha comenzado).
- Al finalizar, se solicita la licencia de primera ocupación.
- El Ayuntamiento requiere el anexo de inundabilidad y la acreditación de la cota > 1,49 m.
- El promotor no puede acreditar el cumplimiento de este requisito.
- Se deniega la licencia de primera ocupación.
- No es posible la venta de las viviendas.
- Se produce el impago del préstamo.
- Se inicia un proceso de ejecución hipotecaria (con duración de años).
- Los inversores recuperan solo parcialmente su inversión (si la hipoteca previa lo permite) tras un proceso prolongado.
10. CONCLUSIÓN ¿INVERTIR EN ESTE PROYECTO?
| Perfil | Decisión |
- Inversor conservador | ❌ NO INVERTIR
- Inversor con apetito de riesgo | ❌ NO INVERTIR
- Inversor profesional | ❌ NO INVERTIR
Veredicto final
El proyecto presenta múltiples riesgos significativos no resueltos: la inundabilidad de la parcela no está técnicamente justificada, la situación registral no refleja el uso previsto como viviendas, existe una hipoteca previa que afecta a la garantía y la obra se ampara en una declaración responsable, no en una licencia.
El valor futuro de 1.444.652 € está condicionado a la resolución de todas estas cuestiones, sin que exista documentación que acredite su cumplimiento. La probabilidad de que se produzcan incidencias que afecten al reembolso del préstamo es elevada.
Se recomienda NO INVERTIR en las condiciones actuales. Recomendaciones para futuras inversiones en crowdlending Para próximas operaciones, se sugiere:
- Solicitar siempre el anexo de inundabilidad en proyectos con posible riesgo.
- Consultar la nota simple del Registro para verificar cargas y situación registral.
- Confirmar que la licencia de obras es una licencia, no una declaración responsable.
- Desconfiar de ofertas que omiten información relevante sobre los riesgos.
- Realizar un análisis de due diligence similar al presente antes de comprometer capital.
Este documento constituye un análisis independiente basado en la documentación facilitada y tiene carácter meramente informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión.
