Buenas tardes,
Respecto a la oferta de Barcelona-Pallejá no sé que está haciendo wecity pero hasta parece una falta de respeto al inversor, sé que se llenará pero es increíble lo que se deduce y la total falta de documentos imprescindibles para poder aquilatar la oferta, de verdad algo está ocurriendo con las plataformas que ya sacan cualquier cosa, no sé como la gente invierte.
Mi due dilligence:
RESUMEN EJECUTIVO Inversión en Préstamo Hipotecario – Pallejà (Barcelona)
1. DATOS DE LA OFERTA
El promotor MAGAR HOME PROMOCIONES SL solicita financiación a través de wecity para finalizar la ejecución de una promoción de 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros en la calle Mare de Déu de Loreto, 47, Pallejà (Barcelona).
El importe de esta oportunidad es de 740.000 euros, que corresponde a la Fase I del préstamo. El importe total del préstamo en dos fases asciende a 1.480.000 euros. El tipo de interés es del 11% anual, con una rentabilidad total estimada del 16,50% a 18 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales. El pago de intereses es a vencimiento. La garantía es hipotecaria de primer grado. La inversión mínima es de 500 euros. El estado de obra es del 24,51% según tasación de Gloval Valuation de 08/04/2026. La comercialización cuenta con 1 reserva de 9 viviendas, lo que representa un 11%.
2. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA OPERACIÓN (CON DATOS REALES)
- El valor de tasación actual (ECO) es de 1.360.705,29 euros e incluye el suelo y la obra ejecutada al 24,51%. Sin embargo, este valor no es válido como garantía porque la obra nueva no está inscrita en el Registro.
- El valor del suelo según el desglose de la propia tasación es de 682.345,55 euros. Este es el único valor que realmente importa para evaluar el riesgo de la inversión, porque es el valor real de la garantía en caso de que la obra se paralice.
- El promotor declara haber aportado 1.231.920 euros en fondos propios, aunque esta cifra no está documentada ni verificada.
- El desglose económico que presenta el dossier es el siguiente: la adquisición del inmueble asciende a 525.000 euros, los costes de construcción a 1.270.631,57 euros, los gastos técnicos a 83.756,23 euros, la estructuración del préstamo a 44.770 euros y los honorarios de wecity a 51.485,50 euros.
- La suma total declarada es de 1.975.643,30 euros, de los cuales el promotor aporta 1.231.920 euros y el préstamo de wecity 743.723,30 euros. El préstamo de wecity suma 743.723,30 euros en el desglose, pero la oferta anuncia 740.000 euros, una diferencia de 3.723,30 euros que no se explica.
- Los honorarios de wecity de 51.485,50 euros suponen una comisión de aproximadamente el 6,96% sobre el préstamo, que no se explicita como tal en la oferta.
3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN
- El activo está libre de hipotecas y embargos según la Nota Simple, lo que permite que la hipoteca de wecity pueda constituirse como de primer grado sobre el suelo.
- Según el informe de tasación, se ha dispuesto de licencia de obras otorgada en octubre de 2025 y de proyecto ejecutivo visado por el Colegio de Arquitectos. Esto es positivo, pero debe ser matizado porque no se han publicado estos documentos para que los inversores puedan verificarlos directamente.
- El promotor ha realizado una aportación declarada de fondos propios del 62,48%, por encima de la media del sector (aunque no está documentada).
- Existe un Agente de Garantías externo a wecity, Global Security Partners, que actúa como titular fiduciario de la hipoteca, facilitando la ejecución sin que los inversores aparezcan directamente en la escritura.
- La inversión mínima es de 500 euros, lo que permite diversificar.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS
4.1 Falta de documentación esencial
Ni la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS), que es obligatoria por el Reglamento Europeo de Crowdfunding (UE 2020/1503), ni el Contrato de Préstamo ni el Estudio Económico completo se han publicado.
Tampoco se han subido los anexos de la tasación, ni el proyecto ejecutivo ni el presupuesto desglosado. Sin estos documentos, no es posible conocer las condiciones exactas del préstamo, ni los honorarios reales del Agente de Garantías ni el orden de pago en caso de ejecución hipotecaria. Esto obliga al inversor a confiar en información incompleta y genera un problema de transparencia grave.
4.2 La calificación desfavorable del Registro: el riesgo más grave
La Nota Simple confirma que la obra nueva ha sido presentada pero el Registro ha emitido una "calificación desfavorable", por lo que no está inscrita. El propio tasador advierte que "los datos registrales corresponden al terreno y no se ha dispuesto de la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal". Esto significa que, a día de hoy, la hipoteca que se constituya recaerá exclusivamente sobre el suelo, no sobre las viviendas terminadas.
4.3 El valor HET no es válido como garantía
El valor HET de 3,59 millones de euros es una hipótesis que solo se materializa si el proyecto se completa y la obra nueva se inscribe en el Registro. No es válido para evaluar el riesgo de la inversión. El único valor que realmente importa para evaluar la garantía es el valor del suelo: 682.345,55 euros.
4.4 Escenario de paralización: el LTV real es del 108,44% o del 216,89%
Si la obra se paraliza (por falta de financiación, impago del promotor, problemas constructivos, encarecimiento de materiales o conflicto geopolítico), la garantía hipotecaria recae sobre el suelo, cuyo valor es de 682.345,55 euros.
Si hay que demoler, hay que restar los costes de demolición y gestión de residuos, por lo que el valor neto sería inferior.
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LTV que anuncia wecity sobre HET (Fase I + II): 41,23%. Este LTV no es válido porque se calcula sobre un valor hipotético (HET) que no se ha materializado registralmente.
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LTV sobre el valor del suelo (solo Fase I): 740.000 / 682.345,55 = 108,44%. Con la Fase I, la deuda ya supera el valor del suelo en un 8,44%.
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LTV sobre el valor del suelo (Fase I + II): 1.480.000 / 682.345,55 = 216,89%. Con ambas fases, la deuda es más del doble del valor del suelo.
El LTV que realmente importa es el que se calcula sobre el valor del suelo (682.345,55 euros), porque es el único valor que tiene la garantía en caso de que la obra se paralice. Ese LTV es del 216,89% con ambas fases.
En una ejecución hipotecaria, el activo subastado sería el suelo. El precio de subasta se basa en el valor del suelo, restando los costes de demolición. Si la subasta se declara desierta, el activo podría adjudicarse por un valor aún menor.
Dado que la deuda total con ambas fases es de 1.480.000 euros y el valor del suelo es de 682.345 euros, los inversores no recuperarían su capital.
4.5 Discrepancia en la superficie de suelo
El dossier de wecity afirma que la superficie del suelo es de 294 m², pero la Nota Simple y el Catastro indican 390 m². Los planos de la tasación revelan que 294 m² es la superficie de la huella del edificio, no de la parcela. Esta presentación induce a error sobre el tamaño real de la garantía. Aunque en este caso el error es favorable al inversor (la garantía real es mayor), el hecho de que la oferta publique un dato incorrecto genera dudas sobre la fiabilidad del resto de la información.
4.6 Uso industrial y edificio de 1920
El Catastro clasifica el inmueble como "Industrial" y el año de construcción es 1920. Aunque la licencia de obras ha sido concedida (lo que implica que el cambio de uso ha sido aprobado), ni la antigüedad ni el uso industrial se mencionan en la oferta, ocultando riesgos de protección patrimonial, problemas estructurales y complejidad administrativa.
4.7 Riesgo de concentración en la Fase II
El préstamo total es de 1,48 millones en dos fases. Esta oportunidad financia solo la Fase I (740.000 euros). Si se activa la Fase II, la deuda total aumenta hasta el 216,89% del valor del suelo. No se especifican las condiciones de activación de la Fase II ni el orden de prelación entre inversores de ambas fases. Si el valor del activo no aumenta en paralelo con la obra, los inversores de la Fase I asumen un riesgo adicional sin saberlo.
4.8 Riesgo comercial: devolución prevista con ventas
La devolución del préstamo está prevista con la formalización de los contratos de compraventa. El promotor solo cuenta con 1 reserva de 9 viviendas, un 11% de comercialización. El edificio tiene solo 6 plazas de aparcamiento para 9 viviendas, lo que supone un hándicap comercial reconocido por el propio tasador. Si las ventas se retrasan, el reembolso se demora y el capital queda bloqueado.
4.9 Sin contrato de obra firmado
El tasador advierte que "no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra", solo un "presupuesto de contrata no firmado" de 1.838.775,93 euros. No hay un compromiso formal de ejecución con una constructora, lo que genera incertidumbre sobre la viabilidad del calendario y los costes reales.
4.10 Riesgos derivados de la situación geopolítica y de los costes
El conflicto en Oriente Medio y las tensiones en el Estrecho de Ormuz, por donde transita aproximadamente el 30% del petróleo marítimo mundial, pueden afectar directamente a este proyecto. Aunque el presidente de Estados Unidos ha afirmado que la situación está resuelta, no se conocen las condiciones reales del acuerdo. Un bloqueo o encarecimiento del transporte marítimo elevaría el precio del acero, el cemento, los plásticos y el combustible para maquinaria. Esto podría encarecer el presupuesto de obra en porcentajes significativos, reduciendo el margen del promotor y aumentando el riesgo de que el proyecto necesite más financiación o se paralice.
4.11 Ausencia de liquidez
No existe mercado secundario para vender la participación. El inversor no puede ceder su posición contractual, según el Contrato de Mandato. El dinero queda bloqueado hasta el final del proyecto.
4.12 Proceso de reclamación complejo
En caso de impago del promotor, el proceso es largo: contacto amistoso, burofax, votación para dar 10 días al promotor para presentar propuesta, votación para aceptar propuesta o ir a recobro, nueva votación si no se regulariza, empresa de recobro que decide si merece la pena reclamar judicialmente. Las votaciones tienen plazo de 5 días y se realizan a través de la plataforma.
4.13 Orden de pago desfavorable en caso de ejecución
En caso de ejecución hipotecaria, el orden de pago es: primero honorarios del Agente de Garantías (Global Security Partners), segundo honorarios de notarios, abogados, procuradores y gestores, tercero capital pendiente, y cuarto intereses. Si la subasta produce menos valor del necesario, los inversores pueden no recuperar su capital.
4.14 Cláusulas desfavorables en los contratos
El Contrato de Mandato de wecity contiene mandato irrevocable (no puedes revocarlo), obligación de medios no de resultado (wecity no garantiza que cobres), cesión de derechos por wecity sin tu consentimiento, y prohibición de ceder tu posición. El Contrato del Agente de Garantías establece que no puedes destituir al Agente, que el Agente no asume responsabilidad por casi nada, y que actúa en su propio nombre sin representación.
4.15 Ausencia de verificación de la aportación del promotor
La aportación declarada de 1.231.920 euros no está documentada. Según la tasación, el valor del suelo es de 682.345 euros, por lo que no es posible verificar en qué se han gastado exactamente los 549.574 euros restantes.
4.16 Sin seguro decenal contratado
El tasador advierte que "no se ha dispuesto de póliza de seguro decenal" y que "la obra terminada deberá tener contratada el Seguro Decenal para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la Declaración de Obra Nueva". Es obligatorio por ley y no está contratado.
4.17 Coordinación catastral pendiente
La finca "no está coordinada gráficamente con el Catastro", según el propio tasador, lo que puede generar problemas al inscribir la obra nueva.
4.18 Discrepancia en el importe del préstamo
El desglose económico suma el préstamo de wecity en 743.723,30 euros, pero la oferta anuncia 740.000 euros. La diferencia de 3.723,30 euros no se explica.
5. LA CLAVE DE TODO EL ANÁLISIS
El valor HET de 3,59 millones de euros no es válido como garantía. Es una hipótesis que solo se materializa si el proyecto se completa, la obra nueva se inscribe en el Registro y se venden las viviendas. El único valor válido para evaluar el riesgo real de la inversión es el valor del suelo: 682.345,55 euros.
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LTV que anuncia wecity sobre HET: 41,23%. NO ES VÁLIDO.
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LTV sobre el valor del suelo (solo Fase I): 108,44%. La deuda de 740.000 euros ya supera el valor del suelo en un 8,44%.
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LTV sobre el valor del suelo (Fase I + II): 216,89%. La deuda de 1.480.000 euros es más del doble del valor del suelo.
Este es el LTV que realmente importa: el que se calcula sobre el valor del suelo (682.345,55 euros). Porque si la obra se paraliza, la garantía hipotecaria solo cubre el suelo. Y con ambas fases, la deuda es más del doble del valor de esa garantía. Los inversores no recuperarían su capital.
6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
Esta oportunidad presenta una paradoja: los datos publicados de forma más superficial son atractivos (11% de interés, 16,50% de rentabilidad, garantía hipotecaria). Sin embargo, los documentos oficiales revelan que el proyecto tiene problemas estructurales que la oferta comercial no menciona.
El riesgo más grave es que la obra nueva no está inscrita en el Registro porque ha recibido una calificación desfavorable. Esto significa que la hipoteca recae sobre el suelo, cuyo valor es de 682.345,55 euros. Con la Fase I, la deuda de 740.000 euros ya supera el valor del suelo en un 8,44%. Con ambas fases, la deuda de 1.480.000 euros es más del doble del valor del suelo (216,89%).
El horizonte temporal de 18 meses, con una obra al 24,5% y un 89% de las viviendas sin vender, es ajustado. El promotor no tiene contrato firmado con constructora ni seguro decenal contratado.
La situación geopolítica añade incertidumbre adicional. Un encarecimiento de los materiales de construcción podría afectar al presupuesto y al calendario de obra. La falta de transparencia documental (KIIS, Contrato de Préstamo, anexos de la tasación) es una señal de alerta que no debe ignorarse.
El LTV del 41,23% que anuncia wecity es una ilusión porque se calcula sobre un valor que no es válido como garantía. El LTV real en caso de paralización es del 216,89% con ambas fases.
7. CONCLUSIÓN
Esta inversión es mucho más arriesgada de lo que la plataforma presenta. La garantía hipotecaria es real pero recae sobre un suelo cuyo valor es de 682.345,55 euros, no sobre las viviendas. El LTV real en caso de paralización es del 108,44% solo con la Fase I, y del 216,89% con ambas fases. El valor HET de 3,59 millones no sirve para evaluar el riesgo de pérdida.
La falta de transparencia documental y la calificación desfavorable del Registro son señales de alerta muy graves.
Mi recomendación es no invertir en esta oportunidad. Si a pesar de todo se decide invertir, debe ser con una cantidad que se pueda permitir perder o tener bloqueada durante al menos 24-36 meses, y asumiendo que el capital no está garantizado.
8. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. El autor no asume responsabilidad por las decisiones de inversión que se adopten. Toda inversión en crowdfunding conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital. Se recomienda consultar con un asesor financiero cualificado antes de tomar cualquier decisión de inversión.
