Libertad inmobiliaria

Y por qué crees que Rankia permite que alguien haga publicidad descarada de su curso, posiblemente usando varios nicks?

Me resulta muy interesante el tema, así que voy a comentar con mi aportación. Tengo en propiedad un piso con muchos requisitos para ser alquilado con beneficios suculentos, y aún así, puede que no tenga mentalidad de casera, lo descarto completamente.

Características de mi piso:

- Compré en 2017 un piso por 51.000€ en Madrid, de 50 metros en un barrio obrero tipo Carabanchel, Vallecas... a 5 min andando de una Universidad. Posibilidades de alquilar "sin problemas". Compré muy bien de precio, intentar ahora encontrar algo así..., es imposible. Todavía no se habían inflado los precios, el piso para tirar, una herencia con prisa por vender... resumiendo: compré muy favorablemente.

- Realicé una reforma integral y de buena calidad. No a todo trapo, pero con electrodomésticos buenos, cocina panelada, armarios empotrados... Vivo ahí así que no reformé para alquilar sino para vivir a gusto. En ella me gasté 32.000€

- Inversión total: 83.000€ + gastos inmobiliaria 3.000€ + gastos e impuestos 3.700€ = 89.700€ Sin contar los intereses de la hipoteca que estoy pagando.

- Posibilidad de venta real (antes el covid, ahora quién sabe...): 120.000€. O sea, si vendiera obtendría un beneficio real sobre lo que me costó.

Gastos fijos: comunidad 23€/ mes IBI 2019 173€ + seguro de hogar 300€, derrama 50€/mes los próximos 5 años  (porque sí, me la he comido con patatas, fachada, ascensor, problemas derivados...)

Si alquilara por 600€/mes (lo que estimaba antes del covid):

- Sobre lo que me he gastado obtendría una rentabilidad bruta del 7,8%
- Sobre el valor estimado de mercado de mi piso en 2020 obtendría una rentabilidad bruta del 5,9%

¿Resulta rentable? Sí

Ahora, aquí vienen mis cálculos. Quizás un inversor no me los valide, quizás no sea la forma de medir, quizás no es el punto de vista... pero es mi punto de vista real, lo que voy a ingresar, el líquido que voy a tener disponible:

Escenario positivo:
Ingresos 600€/mes - Hipoteca: 270€/mes - Gastos fijos: 112€/mes= 218€ mes (y ahora hay que declararlo)

Escenario realista: si se lo alquilo a estudiantes, posiblemente solo 9 meses al año, Así que: Ingresos prorrateados 450€/mes - Hipoteca: 270€/mes - Gastos fijos: 112€/mes= 68€ mes (y ahora hay que declararlo)


Y esto sin irme a escenarios de impagos, destrozos, ocupas... 

Así que la lectura que hago yo es que aunque mi piso supuestamente sea una inversión cojonuda para el alquiler, que me daría beneficios, que mi inversión se iría pagando sola, que sería rentable... ¿me compensa? me compensa tener paralizados 120.000€ para sacar 816€ anuales, con los riesgos que conlleva y con el trabajo que da? porque no olvidemos que ser casero conlleva un trabajo. Pues eso... 

Añado que para mí, la mejor inversión que puedes hacer en vivienda si tienes capital inicial es la de comprar, reformar y vender. Si sabes buscar, verle posibilidades y tienes contactos que te puedan hacer las reforma contenida en precio... Puedes sacar mucho dinero a pesar de los impuestos o de problemas que puedan surgir. 

Es más hay una empresa bastante famosa que se dedica a eso, y una amiga mía compró a través de otra empresa un piso así. Compraban 5/6 viviendas por la misma zona, las reformaban de igual forma (compraban materiales al por mayor y sin complicarse) y las vendían. 

Además, creo que España es favorable a este modelo ya que en general solo te financian el 80% y aunque por ingresos pudieran hacer frente a una hipoteca que supusiera el 100% + reforma, no tienen ahorrado lo suficiente casi ni para la entrada, como para afrontar una reforma integral. 

Interesante y detallado análisis.

Pero porque en el resultado final indicas que si es rentable el alquiler por 816€ al año con el escenario realista? Porque no lo haces con el escenario positivo que son 2.616€ al año?

De todas formas esa vivienda la tienes destinada a vivienda habitual y para eso la compraste deduzco por tus palabras.

Si la hubieras comprado para alquiler y hubieras hecho una gran reforma general no hubieras invertido 32.000 €, podrías haber gastado la mitad tranquilamente (16.000€) y aun así hubiera sido una reforma total bajando algo la calidad o estética de algunas de las partidas pero siendo efectiva al 100% para un alquiler rentable.

Si sumas esos 16.000€ ahorrados aún sería más rentable para el alquiler.

Saludos 

A esos cálculos yo le añado: seguro de impago, tiempo promedio de desocupación en 5 años (pagas los gastos fijos ése tiempos además de no percibir renta), pintar, arreglos, sí tienes caldera, revisión, reposición a los 15 años ( prorrateo de la misma). 
Por ello, le suelo quitar 3 puntos al  bruto. No dos.
Es buena inversión? Depende.
Para quien no nueva el dinero tal vez sí.
Para quien lo mueva tal vez no o con matices.
El no haberte asegurado antes de derramas presentes o futuras es un error. En mi opinión.
El gastar tanto en una reforma también.

Da trabajo? Sí. Pero hay quien lo tiene automatizado y no es mucho.
La bolsa, el que diga que 10' y ya está, no me lo creo. Salvo que haga inversión pasiva.
Hay que leer mucho para estar al día.
O sea, que ambas estrategias pueden ser válidas.
Depende el riesgo que corras, el tiempo y dinero propio que dediques.

Un aspecto que lastra bastante a la inversión inmobiliaria en España es la Inseguridad Jurídica.
Es lo que peor llevo. Los derechos de okupas y gorrones a la propiedad ajena.
Tú ahorras toda tu vida y cuando queda poco para la jubilación compras un inmueble para tener rentas complementarias a la exigua pensión que queda y peor la que quedará. Y, la gentuza ésa te la lía.
Por eso, de igual a igual rentabilidad, me quedo con la bolsa.
Pero si un inmueble me sirve para diversificar, pues bien. A largo plazo es más sólido que algunas otras  inversiones que he tenido en bolsa. Y comprando bien y gestionando bien le puedo lograr más % que algunas inversiones bursátiles que tuve

Estoy de acuerdo.
Son operaciones ágiles y no da tiempo a que caiga bruscamente el mercado.
Pero no es fácil.
Búsqueda difícil y hay que tener mucho Cash
Y encontrar colaboradores económicos, que trabajen bien y fiables

Gracias por contestar. :) He puesto el ejemplo más probable de un estudiante estando solo 9 meses. Aunque también puede ser debido a una rebaja que un buen inquilino te haga y que aceptes, o que tardes en encontrar inquilino y no cobres un mes... En algún momento se va a estropear la lavadora, o vas a tener que pintar... 

Por eso prefiero moverme en escenarios que considero más realistas (considerando que JAMÁS he sido casera así que puedo equivocarme) y si luego son más, genial. Pero es mi mentalidad inversora, siempre prefiero verle el lado malo. Por supuesto en 5 años y debido a la inflación, a una economía boyante... puede que lo pudiera alquilar por 750€ y esas cifras suben! 

Y sí, compré con la intención de vivir y por eso hice esa reforma, por lo que las cifras se pueden mejorar. Traté de comprar con cabeza porque sabía que en algún momento quería tener familia e irme a otro sitio pero siempre enfocado a la venta más que al alquiler. Ya digo que no me veo futuro como casera. :) 

Gracias por contestar. :) Sí, estoy de acuerdo, he dejado fuera un montón de situaciones (y quizás de gastos fijos) que no he tenido en cuenta y que pueden, en un escenario pesimista o incluso en el realista, bajar la rentabilidad. 

Sobre lo que comentas, estoy de acuerdo en que pequé de ingenua XD por no preguntar por las futuras derramas en un edificio de 1960. Era joven e inocente. Al menos me consuela saber que aun sabiéndolas lo hubiera comprado igual. Por la oportunidad que se me presentó. 

A lo que voy con el "trabajo de casera" es más subjetivo que tiempo real invertido. Ser propietaria trae MUCHOS marrones y quebraderos de cabeza que no te imaginas hasta que tienes un piso en propiedad. Ojalá fuera solo pagar la derrama. En este mismo foro he contado mi odisea con la Administración de mi Comunidad... si a eso le sumas el contacto con los inquilinos... Ya digo que no es para mi. 

El problema que yo le veo a este tipo de operaciones (compra/reforma/venta) es que como están al alcance de cualquiera que tenga dinero, cualquiera puede acabar creyendo que lo va a conseguir. Que todo es tan fácil como comprar, reformar, sacarle 40.000€ y vivir todo un año de ello. Los hermanos Scott de Divinity, han hecho mucho daño... :) 

Hola

Tampoco hay que ser un fiera para entenderlo.

Yo no tengo nada que ver con este curso, pero tampoco hay que ser tan catastrofista.

Esta bastante claro que CG hace los cursos cerrados cada X tiempo, cuando la gente termina el curso pues les dice que si les ha parecido bueno, que vengan aqui a comentar su opinion, siendo Rankia una comunidad lider en finanzas y habiendo un hilo sobre el.

De ahi el flujo cada X tiempo, todos a la vez, de usuarios nuevos con sus opiniones.

Desde el punto de vista de CG es una manera de crear comunidad, poner experiencias para seguir vendiendo su curso. Algo normal en cualquiera intentando desarrollar un negocio. Ahora Tristan esta haciendo lo mismo.

Enfin, saludos

Me parecen números realistas. Y la conclusión a la que llegas, también muy realista, que es un movidón realizar una operación así para obtener una cantidad de dinero por alquiler que, en números absolutos, cantidad de dinero que entra, es muy baja.

Incluso en una eventual venta ganas dinero, pero si lo haces todo correcto, como manda hacienda, tampoco es para tirar cohetes. Hacienda se llevaría un buen mordisco..

Has realizado una compra en buen precio y rentable. Ahora la cuestión es si merece la pena.. buscar el piso, la financiación, reformarlo.. Mucho trabajo para muy poco dinero.

Saludos

Puedes ser lo que se comenta que sean alumnos que pasen luego, pero sería alguno puntual y la forma de redactar y la seguridad con que contestan y como, parece más el profesor, que el alumno, no se si me entiendes... y justo cuando acabes el curso te puede parecer muy bien, pero ponerlo en practica... lleva más tiempo y no creo que años después uno venga a explicar que ya ha comprado, etc a no ser que fuera alguien que ya participaba del foro...

Y si son ellos con varios nicks y Rankia lo sabe, deberían pararlo a no ser que Rankia está cobrando. Para aparecer en sus listas de cuentas remuneradas, depositos y demás, cobran... así que podría ser, pero en este caso no creo. Al final no ponen links y no se saltan las normas, también usaran proxies para conectarse cada vez de IPs diferentes y van con cuidado de no saltar las normas (son profesionales de esto para generara tráfico), y repito he leido 3 páginas y me olía raro, no voy a leerme todo el hilo, por que sin el curso y sin carrera universitaria, ya vivo de esto...y no soy ningún gurú, solo uso la logica y estudio todos los escenarios, incluso el de la pandemia o que se caiga el edifico y al final tenga que alquiler una plaza de parking... Recuerdo que mientras estaba metiendome en esto, en mi otro trabajo di con un profesor de IESE, y hablandod e la vida, me pregunto y le expliqué en lo que estaba metido... y me dijo, a ti no te hace falta una carrera con lo que me has planteado, ya lo tienes todo controlado. El siendo el de IESE estaba poniendo en venta, un piso para conseguir cashh en plena crisis....
 Si algún día de estos me aburro, creo que haré un tutorial gratuito bajo mi experiencia... pero me cuesta aburrirme :)

Muy divertido tu comentario final!
😆
A ver, los que hacen reformas a nivel profesional, no manejan los números como un particular.
Precio compra materiales más barato.

El error de reformar para vivir tú, creo que lo hemos cometido todos en nuestro primer alquiler.
Así que, tranquila.
Si lees y aprendes experiencias de otros (en éste hilo hay cosas interesantes) puedes llevar bien y sin mucho esfuerzo el negocio.
Hay Inmobiliarias (una me lo ofreció) que se ocupan de gran parte de gestiones por una comisión.
Ni siquiera ves al inquilino ni en la firma de contrato.
Te pueden transferir parte de un  priblemay. Pero ellos se ocupan de la comunicación y resolución.
O sea, que puede ser mucho trabajo. O no.

Depende mucho el perfil de inquilino que te entre.

Ahora bien, el chip de "casera/o" estilo antiguo  convine cambiarlo.
Eso de no atender ciertas cosas que pasan.
Dejar pasar la resolución de un problema.

Para muy, mi inquilino es un cliente. Y le tengo que tener contento.
Sí hay controversia, la ley.
Y ya está.

No te agobies, que no es para tanto. Buen seguro de impago, y buena selección previa, y el 50%de problemas se evitan.

Mejor ésto a tenerlo parado si no dominas bolsa.

Al final si uno no hace todo el trabajo, al comprar un piso, gestionar reformas, selección de inquilinos.. pierde mucha rentabilidad al pagar intermediarios..

Si te animas a contarnos tu método, adelante. Aquí estamos para compartir experiencias y aprender cosas nuevas! ;-)