Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

y mientras algún tipo con sentido del humor posteando cada semana "RESISTIR" "FUERZA" "GANAREMOS" "NO NOS ARRODILLARAN" y tonterías por el estilo.........
Se ve venir.

Es que la ley actual en este sentido es perversa, teóricamente busca proteger al minoritario, pero en realidad lo que consigue es tenderle una trampa

Totalmente de acuerdo contigo en lo del NAV, pero en lo de los dividendos no estoy de acuerdo, porque aún siendo cierto que se puede beneficiar también de otras maneras, al final lo gordo lo tiene que repartir vía dividendos no le queda otra, si no acabará teniendo Aedas una caja enorme, y sin embargo la deuda de neynor puede ser inasumible, pero de acuerdo en que el NAV no lo vamos a ver ni de coña, pero quizás un precio un poco mejor sí, pero como mínimo mínimo el de los 24 euros de ahí no pueden bajar ni un céntimo

Honestamente.....
Creo que subirán hasta 28-29€
Los 24€ es una tomadura de pelo a día de hoy.

Sabéis si alguna casa dr análisis ha dado alguna recomendación?

Lo peor que puedes hacer es fiarte de cualquier recomendación de cualquier casa de análisis en este caso y en el 99% del resto de casos de verdad toma tu propia decisión si ate de algún amigo o compañero pero jamás de las casas de análisis yo ya he dicho lo que voy a hacer y es quedarme las acciones porque estoy convencido de que seguiré cobrando dividendos y luego si me obligan a vender pues ya veremos y si me ofrecen un precio mejor que creo que también es una posibilidad bastante fiable pues posiblemente lo acepte pero de momento ni de coña eso sí tú toma tu propia decisión pero no decides de las casas de análisis

Vinagretto, 

Sobre el tema del NAV y los descuentos sobre el NAV, aun dando por bueno los descuentos que dices, pasas por alto que es posible que el NAV de Aedas hoy esté cercano a los 40€ por acción, frente a los +33 que tenía en marzo de 2025. 

La realidad es que no sabemos cual es el NAV de Aedas actualizado a día de hoy porque la CNMV se ha desentendido de intentar averiguarlo. Ha autorizado el precio equitativo sin considerar pertinente pedir un informe sobre criterios de valoración de Aedas. 

CNMV ha dicho que la cotización de Aedas el 13 de junio es precio equitativo, y chimpún. Es muy cuestionable , en mi opinión, que esa cotización deba aceptarse como único criterio de determinación del precio equitativo. 

El 13 de junio de 2025 la cotización de Aedas estaba severamente impactada por las noticias de OPA (como reconoce Neinor en la documentación presentada ante CNMV). 

Sospechamos que el precio de la OPA de Neinor (mucho más bajo que los que anteriormente se habían rumoreado) probablemente fue filtrado de forma interesada en mayo de 2025 por partes cercanas a la negociación con Castlelake, llevando a la baja la cotización de Aedas desde fin de mayo hasta anuncio de OPA en junio 25.

Si el NAV de AEDAS fuera de 40€, con un afeitado de -20% a -25% de descuento (en línea con otras operaciones que ha validado CNMV) daría un rango de 30 a 32€por acción de precio equitativo. 

No soy quién para decir cual es el NAV hoy, pero me fijo en que las propias Cuentas anuales auditadas tienen un análisis de sensibilidad del NAV a 31 de marzo ante fluctuaciones de tipo de interés y de precios inmobiliarios.

En las últimas Cuentas anuales auditadas, Aedas había reportado NAV 33,89€ a 31 de marzo de 2025. 

Los tipos de interés han estado ligeramente a la baja, lo que es viento a favor de +NAV. 

Pero la subida de de precios inmobiliarios en España en 2025 ha sido claramente explosiva, con incrementos de precios de doble dígito, en especial en las zonas metropolitanas donde Aedas tiene más concentrado el banco de suelo. 

El resultado es que, previsiblemente, se han disparado las plusvalías tácitas no reconocidas contablemente, impulsando el NAV de Aedas muy arriba.

CNMV ha optado por una postura muy cómoda y pro grandes jugadores. No ha querido abrir el melón y valorar Aedas. Y creo que no han hecho bien su trabajo.

No me has entendido,
Creo que en este tipo de OPAS un 20-30% de descuento sobre el NAV es un GRAN precio (lo puse con mayusculas)
Me parece el mejor precio que en una situación idónea se podría conseguir.
No conozco OPAS con descuentos inferiores al 20-30% sobre NAV  por favor, si las conocéis poner links....

Si tomamos los 33 de Junio 2025 el mejor precio posible está en el entorno de los 26,50€
No se puede tomar como referencia NAVS posteriores porque la fecha de la OPA es Junio 2025

A esos 26,50€ se le puede sumar siendo prudentes un % de buena voluntad por parte de la empresa compradora para compensar por el retraso en ejecutar la OPA y compensar por los dividendos.... pero todo son hipotesis.

Personalmente creo que Neinor hará una oferta "generosa" (lo entrecomillo) para intentar liquidar el tema pero la realidad es que tiene todas las cartas en su mano.

Además, la determinación del precio equitativo en esta OPA2 plantea,  una cuestión temporal esencial: si dicho precio debe evaluarse atendiendo a la situación de Aedas existente en junio de 2025, fecha de anuncio de la solicitud de autorización de la OPA1 voluntaria inicial, o bien a la situación posterior existente en la fecha de anuncio de la solicitud de autorización de la OPA2, en diciembre de 2025 (o, inclusive, en la fecha posterior en 2026 en la que finalmente sea autorizada por la CNMV y se liquide la OPA2, teniendo en cuenta que la liquidación de la OPA2 en la práctica tendrá lugar en marzo de 2026). 

Mi opinión es que el estándar de precio equitativo exigido por la normativa de OPAs debe referirse al momento en que se activa el derecho de salida del accionista minoritario, esto es, al momento en que, una vez liquidada la OPA1 Voluntaria Inicial (como mínimo en diciembre de 2025), se produce la toma de control de Aedas por parte de Neinor, que es el supuesto de hecho que determina que Neinor deba cumplir con la obligación legal resultante de formular la OPA Obligatoria a precio equitativo. Y probablemente debería valorarse teniendo en cuenta que la liquidación de la OPA será en marzo de 2026, transcurrido 1 año desde las últimas cuentas anuales. 

CNMV no ha querido tampoco entrar en estos jardines.

Creo que otro factor relevante que CNMV no ha querido atender es que la dilación hasta llegar a la OPA2 se debe a la estrategia jurídica de Neinor, de lanzar primero una OPA1 voluntaria, tener congelada la acción más de medio año, y luego acto seguido llegar al desenlace previsto de la OPA2 obligatoria por cambio de control. 
 

Desde mi punto de vista como accionista minoritario de Aedas, el largo proceso de la OPA1 voluntaria no tuvo efectos económicos y jurídicos relevantes, más allá de haber operado en la práctica como un mecanismo de transmisión "en diferido" del paquete de control pre-acordado con Castlelake. 

Neinor pudo alternativamente haber ejecutado ya en el mismo junio de 2025 la compraventa directa del paquete del 79% de Castlelake a los 21€ acordados con el fondo, y lanzar inmediatamente y sin solución de continuidad la OPA obligatoria por cambio de control al resto de accionistas a ej. 24€ en junio de 2025.

Quizás 24 € evaluado en junio de 2025 hubiera sido una solución, no generosa, pero al menos no de bochorno como la que se ha adoptado para la OPA2 en 2026.

Todo el retraso generado por la estrategia de doble OPA de Neinor, al final del día, ha sido en beneficio exclusivo de Neinor y en desprotección del minoritario (lo que no debería suceder en una OPA obligatoria por cambio de control).

Han tenido planchada la acción desde entonces, en una estrategia que parece diseñada en perjuicio de minoritarios, visto el desenlace. Sin compensación por esperar, porque  el dividendo de Aedas de 2025/2026 se ha evaporado (para los minoristas de Aedas) y se lo ha apropiado Neinor.

Creo que debería haber sido al contrario. CNMV debería haberle dicho a Neinor, dado que habéis generado este notable retraso desde junio de 2025, ahora toca entrar a valorar equitativamente Aedas, según datos de 2026.

Perdona, la OPA1 de junio de 2025  ya tuvo lugar. Fue una OPA voluntaria, y por tanto su precio era libre, a 21, nada que objetar.

Esta segunda OPA es una OPA distinta. La obligación de lanzar la OPA2 obligatoria con precio equitativo en protección de minoritarios nace solo tras el cambio de control, eso solo pasa tras liquidarse la OPA1. El cambio de control no tiene lugar hasta diciembre de 2025.

Podría haber tenido lugar en junio de 2025, sin duda, pero los señores de Neinor no ir a una compraventa de acciones, ellos decidieron una estructura jurídica de doble OPA que dilataba en el tiempo toda la operación corporativa.

Y creo que es no puede pasarse por alto que la OPA1 fue notablemente artificiosa, no tuvo efectos jurídicos o económicos relevantes, solo el de ejecutar “en diferido” la compraventa del paquete de Castlelake y planchar la cotización de Aedas, apropiándose del dividendo “corrido” del año en curso y desgastando al minoritario de Aedas.

El consejo de administración de Aedas ve "favorable" la segunda OPA de Neinor y sus consejeros la aceptarán

El consejo de administración de Aedas Homes considera "favorable" la segunda oferta pública de adquisición (OPA) de Neinor Homes, dirigida a los accionistas minoritarios de la compañía, y los consejeros que poseen acciones --entre ellos el presidente y el consejero delegado-- también aceptarán la oferta, formulada a 24 euros por acción en efectivo.

Tras recibir un informe de Goldman Sachs, que califica de "razonable" el precio ofrecido por Neinor para hacerse con el 20,8% de Aedas Homes que aún no controla, el consejo ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) su intención de aceptar la oferta con las 497.279 acciones en autocartera de la sociedad.

También la aceptarán el presidente de Aedas Homes, Santiago Fernández Valbuena, y el vicepresidente y consejero delegado, David Martínez Montero, titulares entre ambos del 0,96% del capital.

Los consejeros independientes Javier Lapastora Turpín y Milagros Méndez Ureña han manifestado igualmente su intención de acudir a la OPA con sus respectivas 1.579 y 920 acciones.

Por su parte, el consejero nombrado por Neinor Homes, Jordi Argemí García, ha declarado encontrarse en una situación de conflicto de intereses respecto a la oferta, por lo que se ha abstenido de participar en la deliberación y votación del informe. No obstante, ha considerado adecuado el precio propuesto y mantiene una opinión favorable sobre la operación.

218 MILLONES DE EUROS

Esta segunda OPA sucede a una primera que ya lanzó Neinor Homes el año pasado, a través de la cual se hizo con el 79,2% del capital de Aedas, que en ese momento controlaba el fondo estadounidense Castlelake, por 738 millones de euros.

Debido a que esa operación se cerró a un precio acordado entre Neinor y Castlelake de 21,335 euros, inferior a su cotización en bolsa antes del anuncio del acuerdo, Neinor ha tenido que lanzar esta segunda OPA, que tiene la calificación de 'obligatoria' para subir el precio a un nivel que se considere 'equitativo' para el resto de accionistas que no participaron en ese precio pactado, es decir, los minoritarios.

Por ello, esta segunda OPA se ejecutará a 24 euros por acción --un 12,5% por encima de la primera-- sobre un total de 9.089.239 acciones, lo que supone un importe de 218,1 millones de euros.

El plazo de aceptación de la segunda OPA lanzada por Neinor Homes sobre Aedas Homes comenzó el pasado viernes, 30 de enero, y se prolongará hasta el próximo 27 de febrero, ambos inclusive.

Todo el debate sobre el disparate jurídico que ha supuesto la aceptación por parte de la CNMV de un “precio equitativo” de 24 € puede ser interesante como ejercicio teórico. En la práctica, esta operación corporativa vuelve a confirmar algo que no es la primera vez que ocurre: la CNMV y el régimen de OPAs vigente en España son ineficaces para proteger al minoritario ante un cambio de control.

Peor aún: los minoritarios estamos, de facto, excluidos de la tutela judicial efectiva. Impugnar la actuación de la Administración (CNMV) en la determinación del precio equitativo no es una opción realista, porque en caso de derrota la condena en costas no se calcula sobre el valor de tu participación, sino sobre el importe total de la OPA (c. 220 millones € en la OPA2). Es decir: puedes tener razón jurídica y entonces ganar unos euros de precio equitativo, pero si pierdes el juicio te enfrentarías a una condena económica potencialmente devastadora, no lo he calculado, pero quizás de 50€k a 100€k con facilidad. Por tanto el derecho a recurrir existe en teoría; en la práctica el riesgo de condena en costas es tan disuasorio que lo hace impracticable.

Desde un punto de vista estrictamente financiero, la decisión racional es clara: cristalizar las plusvalías acumuladas en Aedas, acudir a la OPA2 a 24€ por el 100 % y rotar capital hacia otras ideas. La alternativa de no acudir a la OPA2 por el 100% solo tiene sentido si se asume claramente y sin engañarse que es una decisión estrictamente no financiera (activismo, principios, la ética, la resistencia civil simbólica, etc.), quizás dejarse una parte pequeña de acciones para jugar al activismo post-OPA2 pueda brindar alguna satisfacción.

Neinor tiene ahora todas las cartas en la mano.

En estas circunstancias, creo que la única táctica razonable que le queda al minoritario es la de retrasar la decisión de aceptación o no de la OPA2 hasta el último día (27 de febrero, si no me equivoco) y ver si pasa algo entretanto.

Neinor irá monitorizando el nivel de aceptaciones y, si fuera sensiblemente inferior a lo esperado, quizás podría plantearse una mejora marginal por imagen y para acelerar plazos hast el objetivo, que no es otro que el 100% y la exclusión de Aedas. Creo que es improbable que haya mejora, mi escenario central sigue siendo que no habrá mejora por encima de 24 €.

Pero por si acaso, he decidido de momento no aceptar y otorgarme plazo para "meditar" mi decisión sobre la OPA2 hasta el día 27 de febrero.

Captain, hoy debo estar espeso porque no entiendo las parrafadas de tus mensajes anteriores. Lo de cuestionar el precio equitativo es ridículo pues hay una normativa clara, buena o mala, y la cnmc se ha atenido a ella . Ya que estamos al final del proceso seamos constructivos con nuestras opiniones

Hola Jenero, 

Te voy a intentar argumentar mi posición (por cierto, sin calificar antes la tuya de "ridícula"). Pero lo que no te voy a perdonar son mis "parrafadas."
 

Dices que la CNMV no tenía margen y que la ley de OPAs era muy clara. Creo que eso no es correcto y que CNMV pudo haber optado perfectamente por una solución distinta (opuesta), en aplicación del RD de OPAs en vigor.

Como sabéis, Neinor ha defendido y CNMV ha aceptado que 24 € es precio equitativo exclusivamente por la aplicación del art. 9.4.c) del RD de OPAs, tomando como referencia la cotización de Aedas el 13 de junio de 2025, que fue 27,15 € antes del dividendo (24 € netos). Y, a partir de ahí, no ha mirado nada más. No ha pedido informe de valoración. Por tanto no ha examinado nada: ni NAV, ni valor intrínseco, ni descuento de flujos de caja, ni ratios, ni contexto de mercado, cero patatero. 

La CNMV ha santificado la cotización de 13 de junio sin mayores averiguaciones.  Sostengo que podía haber corregido el precio equitativo de 24€ por lo siguiente:

(1) Un primer argumento es que, en mi opinión, el art. 9.4.c) del RD de OPAs en que se apoya CNMV realmente no fija un precio equitativo automático, sino solo un suelo: lo que dice literalmente este artículo que el precio ofrecido "no podrá ser inferior" al límite inferior del rango de cotización. "No podrá ser inferior" significa en mi opinión tan solo una condición necesaria, pero no una condición suficiente de precio equitativo. Ofrecer el precio de 13 de junio es lo mínimo a ofrecer por Neinor, pero no asegura que sea precio equitativo, al menos no asegura o no excluye que no pueda pedirse informe de valoración por CNMV, si lo hubiera estimado conveniente.

El propio artículo 9.4 del RD de OPAs establece expresamente que la CNMV puede exigir un informe de valoración en todos los supuestos anteriores del 9.4, incluido el del 9.4.c). Mi opinión es que ofrecer el precio mínimo ("no podrá ser inferior") no obliga pero tampoco impide a la CNMV la facultad de requerir informe de valoración independiente para examinar si 24 € reflejaba razonablemente el valor intrínseco de Aedas en el momento del cambio de control. La CNMV no requirió este informe.

Se comparta o no el razonamiento anterior, lo fundamental es que el artículo 9.4.c) podría haber sido inaplicado si CNMV hubiera decidido aplicar en su lugar el artículo 9.4.a) del RD de OPAs.

(2) En este sentido, el artículo 9.4.a) del RD de OPAs permite a CNMV corregir el precio ofrecido cuando la cotización haya estado afectada por acontecimientos extraordinarios, como sucedió en este caso.

Es notorio que la acción de Aedas en junio de 2025 no cotizaba en condiciones normales de mercado, sino profundamente afectada (a la baja) por el proceso público de venta del 79% del capital por parte de Castlelake y la filtración en mayo de 2025 de rumores de negociaciones con Neinor (y con Apollo).

Los rumores (¿quizás interesados?) de negociacion con Neinor incluyeron la filtración del rango de precios que Neinor iba a ofertar (se dijo, en torno a 25€ por acción), lo cual provocó que la cotización de la acción de Aedas se corrigiera fuertemente a la baja, en los últimos días de mayo y antes de 13 de junio.

Recordemos que la acción de Aedas cotizaba a 29,55€ por acción el día 25 de mayo de 2025, antes de los primeros rumores de la negociación con Neinor. 

Evidencias:

(2.1) En google podéis localizar muchas noticias similares a esta: 
  

Tambores de concentración inmobiliaria: ¿qué hacer con Neinor y Aedas? 

https://www.finanzas.com/inmobiliario/concentracion-inmobiliaria-acciones-neinor-aedas.html 

 

(2.2) Neinor se vio obligada a comunicar a CNMV, oficialmente, el 27 de mayo de 2025 un anuncio de información privilegiada ratificando la existencia de conversaciones con Castlelake acerca de Aedas, debido a los rumores. Lo podéis ver en el Registro Oficial de CNMV.

 

(2.3) La propia Neinor reconoció en el Folleto de la OPA1 Voluntaria que “consideró que el artículo 9.4 c) del Real Decreto 1066/2007 podría no ser aplicable, dado que el precio de Aedas podría estar afectado por los rumores sobre el proceso de desinversión y las expectativas del mercado acerca del desenlace de dicho proceso”.

Esto que transcribo es literal del Folleto de la OPA y es fundamental porque no es una opinión mía en un foro, es la afirmación que hace la propia Neinor en la documentación presentada a CNVM. 

 

Todo lo anterior indica, en mi opinion, que la cotización de referencia utilizada por Neinor no refleja un precio libre de distorsiones, sino uno directamente inducido por la filtración de la propia OPA. 

En tales circunstancias, me parece muy mal fundamentado que el precio de cotización previo al anuncio de la OPA haya sido el único parámetro a tener en consideración para la determinación del “precio equitativo”, como pretende Neinor. 
  

Las circunstancias anteriores, y tal y como reconoce la propia Neinor, confirman que la cotización de referencia utilizada por el Oferente no refleja un precio libre de distorsiones, sino uno directamente inducido por la filtración de la propia OPA Voluntaria Inicial y su precio aproximado. 

 

En estas circunstancias, el último precio de cotización previo al anuncio de la OPA voluntaria de Neinorlo lo que refleja en mi opinión es una ventana puntual de pesimismo en la cotización y no un precio formado en condiciones normales de mercado. 

En ese contexto, usar la cotización en una sola sesión concreta de junio de 2025 como único criterio de precio equitativo, sin contrastarla con una valoración objetiva (NAV, suelo, márgenes, etc.), no ha sido una obligación legal, ni tampoco la única solución posible, sino que ha sido una elección discrecional de CNMV, dentro de otras soluciones alternativas posibles con arreglo a la ley.

En mi opinión, a la vista de las circunstancias de esta operación corporativa, no es la solución más fina jurídicamente, ni la más ajustada a la finalidad de protección del minorista que se supone tiene nuestro régimen de OPAs.  

Conclusiones: 

En definitiva, la CNMV tenía base normativa suficiente, con el RD de OPAs tal cual está redactado hoy, para exigir un informe y ponderar otros criterios de valoración, no solo la cotización de Aedas en 1 sesión concreta.
 
Que no lo haya hecho no es porque “la ley es muy clara”. La solución de CNMV ha sido una decisión discrecional muy amarrategui que ha priorizado cerrar la operación rápido con el beneplácito de los intereses de los peces gordos involucrados, y mitigando las fricciones (porque obviamente si la CNMV solicita un informe de valoración, hubiera abierto un melón, valorar es en sí mismo problemático y todos sabemos que puede generar litigiosidad futura).

CNMV no ha querido mirar a la cara el problema de la valoración, lo ha metido y enterrado bajo la alfombra, es lo más cómodo para la propia CNMV, y obviando otros intereses en juego, como son la protección del minoritario.

Protección del minoritario que, por cierto, la normativa de UE y española aplicable sí que afirman muy claramente que constituye la finalidad principal y la razón de ser del régimen de OPA obligatoria. 

Demasiado para mí Captain. Me rindo .Has ganado