Merlin Properties (MRL)

 

Merlin Properties ha cerrado 2025 con un ejercicio muy sólido en lo operativo. FFO de 326,7 millones de euros (+5,1 % interanual), GRI de 541,9 millones (+3,5 % like-for-like) y ocupación en el 95,6 %, con récords en oficinas (94,2 %) y centros comerciales (97 %). Los data centers ya empiezan a notarse: la Fase I (64 MW) está completamente alquilada y la Fase II avanza con pre-alquileres importantes. El NTA por acción alcanza los 15,36 euros y el GAV crece un 4,7 % like-for-like, con una revalorización impulsada claramente por el plan MEGA. 

La acción cotiza ahora cerca de los 14,90-15,00 euros (capitalización en torno a 9.000 millones), muy cerca del NTA y con un rebote fuerte desde los mínimos del año pasado. El dividendo propuesto de 0,44 euros por acción da un yield cercano al 3 % y la compañía mantiene LTV bajo (28,9 %), rating investment grade y una generación de caja estable. El mercado ha recibido bien la ampliación de capital de 768 millones cerrada en marzo (10 % del capital) para financiar la Fase III de data centers (412 MW adicionales y 4.470 millones de inversión hasta 2030). 

Para 2026 la guidance es de FFO plano en 0,58 euros por acción, ya que el mayor coste financiero y la menor renta financiera compensan el crecimiento orgánico previsto. Es un año de transición claro: inversión pesada en data centers que no generará rentas significativas hasta 2027-2028, pero que posiciona a Merlin como uno de los grandes jugadores de infraestructura digital en Iberia a medio plazo. 

En resumen, sigue siendo una socimi de calidad con cartera premium, ocupación alta y un plan de data centers que puede cambiar el perfil de la compañía a largo plazo. La dilución de la ampliación y el FFO plano este año frenan el upside inmediato, pero a estos niveles la valoración parece razonable para quien crea en la ejecución del plan MEGA y en el crecimiento estructural del sector.