El retracto de VPO contraataca

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Recordaréis, porque no ha pasado tanto tiempo, un post de enero titulado "Derecho de Retracto en subastas de VPO" en el que Agm78 nos contaba el problemón que tenía con un piso de VPO en San Sebastián que se había adjudicado en subasta por el actual precio oficial de las VPO pero en el que el ayuntamiento estaba tratando de que el juzgado le reconociera el derecho de adquisición preferente.

Las cosas más o menos se desarrollaron así:

  1. El precio oficial de esta VPO cuando fue comercializada era de 124.000 euros
  2. El propietario deja de pagar su hipoteca y la vivienda sale a subasta, pero en el ínterin el precio oficial de la vivienda ha subido a 169.000 euros el 18-nov-10, justo un mes antes de la subasta que se celebró el 15-dic-10.
  3. No se muy bien por qué motivos, las subastas de VPO en ese juzgado ( o en Guipúzcoa o en todo el País vasco, no estoy seguro) se llevan a cabo de una manera un tanto novedosa: hubo 3 postores que ofrecieron el máximo y el juzgado dio traslado al Gobierno Vasco para que diera un orden de preferencia en base a la necesidad de vivienda que tenían estos postores. Los 3 cumplían con los requisitos de necesidad de vivienda que exigen Etxebide y Etxegintza, entidades públicas de vivienda del Gobierno Vasco y Ayuntamiento de San Sebastián respectivamente. El elegido por el juzgado en base a este orden de preferencia fue nuestro protagonista y el juzgado dictó el "Decreto de Aprobación del remate, emplazándole a pagar el total del remate.
  4. Agm78 solicitó un crédito puente con el aval de un familiar y pagó el remate (169.000 euros) en enero. 
     
  5. El ayuntamiento, antes de cumplirse su plazo de 60 días se persona en el juzgado y pretende ejercer un derecho de adquisición preferente, intentando desplazar al adjudicatario pero por el precio oficial anterior, el de 124.000 euros por el que se había comercializado la vivienda en vez de por los 169.000 euros que Agm78 acababa de rematar.
  6. El juzgado ignoró al ayuntamiento y en marzo dicta el Decreto de Adjudicación. El adjudicatario respira tranquilo y paga el ITP e intenta registrar el título, pero el Registro le pone peros a la redacción del Decreto y debe volver al juzgado para que le hagan alguna rectificación.
  7. Mientras espera que el juzgado modifique la redacción del decreto le llega la notificación de Demanda de Retracto que le ha puesto el ayuntamiento con la intención de ejercer el Derecho de Retracto por la cifra original de 124.000 euros que si se lleva a efecto le harán perder 45.000 euros, que por cierto no tiene porque remató con un crédito personal.

Conclusión, ahora si que está acojonado porque cuando me escribió por primera vez aún no había rematado y solo se preguntaba si debería rematar o no existiendo el peligro de que después de rematar el juzgado subastador aceptara la adquisición preferente del juzgado por un precio inferior del que él acabara de rematar, pero ahora, después de que el juzgado rechazara esa adquisición preferente del ayuntamiento y de que se haya producido el remate y el consiguiente crédito bancario, resulta que el ayuntamiento, erre que erre, le presenta formalmente una demanda en la que si se allana pierde los 45 kilos y si no se allana tiene que empezar a gastar pasta en abogado y procurador, quizás para perder igualmente.

De manera que:

  1. Tiene la suerte de que el departamento de vivienda del Gobierno Vasco (Etxebide) le elige como afortunado adjudicatario entre los tres que ofrecieron pagar el "precio oficial" que el juzgado había señalado como Tipo de Subasta.
  2. Tiene la suerte de que el juzgado subastador decide que el departamento de vivienda del ayuntamiento de San Sebastián (Etxegintza) no tiene derecho de adquisición preferente al precio original de venta de estos pisos (124.000 euros).
  3. Sin embargo ahora está metido en un tremendo lío y ni siquiera está seguro de si podrá inscribir el título de propiedad ni sobre lo que el juzgado decidirá respecto a darle o no la Posesión de la vivienda. A ese respecto tengamos muy presente lo que le pasó al protagonista del post "¿Se puede perder dinero en las subastas judiciales?", cuyo juzgado le comunicó que no se molestara en pedir la Posesión porque no se la daría dado que le estaban ejerciendo el retracto. Al fin y al cabo algunos ya van entendiendo que la sensibilidad de los jueces no está muy afinada.

Y yo me pregunto cómo es posible que un ciudadano que no ha hecho más que lo que la Administración le ha dicho que haga y ha pagado el precio que la Administración le ha señalado, cómo es posible, repito, que ahora se vea en semejante lío. Al fin y al cabo ni siquiera hubo puja, los tres postores se limitaron a aceptar el precio que el juzgado había decidido que fuera el precio de adjudicación. 

Ejemplo perfecto de que Kafka sigue de plena actualidad.

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #15
    Cesarborgia

    Hola Tristan, yo era de la misma opinion que creo q tu tienes, en el sentido de que si se ha dejado de ejercer voluntariamente el derecho de tanteo teniendo conocimiento de la venta, no se podría ejercer el derecho de retracto, pero tanto este derecho de tanteo como de retracto son dos derechos de tipo "convencional" que han sido acordados voluntariamente, en este caso por el primer adquiriente de la VPO y por el Ayto. de San Sebastian y el Gobierno vasco, y segun mi propia experiencia en un caso similar en el q tampoco se intento ejercitar el derecho de tanteo a pesar de tener constancia de la subasta y posteriormente se ejercito el derecho de retracto, así como por lo que establece la doctrina, estos derechos son independientes uno de otro de manera que se puede establecer en la escritura solamente el Dº de tanteo o el de retracto o ambos como en este caso, no estableciendose en ningun lugar del codigo civil que sean subsidiarios, segun m parece recordar el unico lugar en el que se establece que son subsidiarios es en la compilación civil navarra q muchas veces es mas completa que nuestro codigo civil(pero que solo es de aplicación en Navarra).

    En cuanto al problema de que el Ayto. de San Sebastian quiere ejercitar el derecho de retracto por la tasación inicial de la VPO, en mi opinion en nigun caso podria quedarselo por ese tipo ya que la subasta se celebra conforme a las normas que establecio el propio gobierno vasco mediante una circular bastante OSCURA por no decir ILEGAL, que pasó internamente a los Juzgados del Pais vasco, en la que se establece que el tipo de subasta maximo que se puede pujar es la valoración actual del piso en el momento en que se celebra la subasta, valoración que el mismo gobierno vasco establece mediante la Agencia Etxebide, por lo que en caso de querer comprar por retracto el piso el Ayuntamiento tendra que pagar el precio que pago Agm78 en la subasta mas los gastos tal como establece el art. 1518 del C.C

    Artículo 1518.

    El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

    Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

    Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

    Un saludo y espero que si estoy en lo correcto sirva de ayuda a Agm78, pq no hay derecho a que gobierno vasco y ayuntamientos hagan lo que les de la gana con las VPO.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #14
    Nitsuga2010

    Siendo un Ayuntamiento, seguro que lo que pasó fue lo siguiente:
    La notificacion de la subasta llegó al Ayuntamiento. Dicho papel estuvo dando vueltas en sobres internos durante 1 mes, hasta llegar a la persona que se podía encargar del tema. Una vez allí, dicha persona intentó en repetidas ocasiones consultar al secretario, pero estaria ocupado, de vacaciones, o de baja. Cuando ya habló con el secretario, y cuando este ultimo lo vio claro, tuvo que dar cuentas al concejal, con lo que ya estamos en 2 meses y pico. Y para finalizar, con la fecha de la subasta yaencima, va el auxiliar encargado de hacer el papeleo y se le ocurre ser padre!! Conclusion: Fueron al retracto en vez de al tanteo por hacer algo, despues de haber movido Roma con Santiago.
    Pero claro, cualquiera prueba todo esto... Suerte.

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  3. en respuesta a Agm78
    #13
    Tristán el subastero

    Ojo con eso, pues si esa notificación fue hecha con vistas a que el ayuntamiento pudiera ejercer el Derecho de Tanteo y resulta que este dejó transcurrir el plazo sin haberlo ejercido, eso compromete y mucho el que ahora pueda ejercer el de Retracto.

    Intenta hacerte con una copia del texto de dicha notificación.

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  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #12
    Agm78

    Hola Tristán. Me he enterado que para más inri el juzgado notificó al ayuntamiento, con más de 3 meses de antelación, la fecha de celebración de la subasta.

  5. en respuesta a Agm78
    #11
    Tristán el subastero

    En Madrid la mayoría de ayuntamientos no ejercen ni el tanteo ni el retracto porque no tienen ni un duro, pero hay algunos, como el de Alcobendas, que cuando el juzgado le informa que alguna de sus casas protegidas va a salir a subasta, ejercen el tanteo de forma que el piso se lo quede el primero de la lista de demandantes de viviendas protegidas. Así los pisos ni siquiera salen a subasta y no hay perjudicados.

    Lo que es estúpido y muy alejado del "interés general" es dejar que se produzca la subasta y luego arruinar al adjudicatario.

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  6. en respuesta a Draco
    #10
    Agm78

    Creo que dan prioridad por antigüedad en listas pero imagino que el nº de miembros de la unidad familiar también influirá.

    No sólo para qué ejercen su derecho de adquisición preferente si no hay fraude, ¿por qué ejercen el retracto y no el tanteo?, ¿por qué ejercen el retracto que hace perder al comprador demandante admitido de vpo un dineral pudiendo ejercerlo en el precio de remate siendo este un precio oficial?

    No lo sé, me lo pregunto cada día desde hace unas semanas.

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  7. #9
    Agm78

    http://www.youtube.com/watch?v=xxYaxabKc0U

    Antes si te quitaban un piso por lo menos (el disfrute del mismo) no era de tu propiedad.

  8. #8
    Agm78

    Soy el afortunado adjudicatario. Añado que el abogado del ayuntamiento a instancia del concejal de urbanismo interpone demanda con un objetivo; el BIEN COMÚN.

    Seguro que ahora ya lo entendeis todo.

    Saludos.

  9. #7
    Jose Ruiz

    Hola Tristán:

    Sé que no viene a cuento con tu post pero no me he podido resistir a difundir lo siguiente:

    http://www.elconfidencial.com/elecciones-municipales-autonomicas/2011/aguirre-anuncia-nuevo-contrato-vivienda-familias-20110510-78464.html

    Creo sinceramente que es un gran avance y que el pistoletazo de salida ya se ha dado.

    Un saludo,

  10. #6
    Vuelva usted mañana

    En casos como este, es cuando el cuerpo te pide coger una "recortá" e irte a buscarlos. Naturalmente no lo digo en serio, pero si me pasa eso a mi, termino en la cárcel seguro porque nadie podría evitar que le dijese, entre otros al juez, lo que pienso de su señora madre. Ya sé que no sirve de nada, pero no podría evitarlo; es demasiado que, como dice Tristan, alguien que no ha hecho más que acatar todo lo que le han ido diciendo y los precios que le han ido poniendo y pagar religiosamente, se vea en esta situación.

  11. #4
    Draco

    Mira que le dimos vueltas a este caso. Y al final ha tenido problemas...
    De todas formas ya comenté que he estado en subastas de vpo que se han pujado más de 180mil euros. Y no ha dicho nadie ni mu.
    Y por otro lado si los tres postores están en listas de Etxebide( no tienen vivienda ninguno, cumplen las condiciones, etc) en base a qué le dan prioridad a uno de los postores. No lo entiendo.

    Volviendo al caso en concreto, a ¿qué están jugando estos de viviendas municipales de Donosti? este piso ya tiene un comprador (y es para vivir, no para negociar), para ¿qué ejercen derecho de tanteo y retracto? ¿Para mal-alquilarselo algún parásito? Deberían de dedicar más dinero a otras necesidades que seguro que los donostiarras se lo agradecerían en el alma

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  12. #3
    Rapero

    Como soy un ser tan mal pensante, lo relaciono con esta noticia:
    http://www.elmundo.es/elmundo/2011/05/09/suvivienda/1304932851.html

  13. #2
    Credissa

    Es INCREIBLE que pasen estas cosas. Con esto se deja ver la SEGURIDAD JURIDICA que impera en ciertos Juzgados y que por desgracia son ya muchos. Si esperan que así se acuda a las subastas, que no deja de ser una venta judicial, van listos... ya incluso haciendo las cosas como te dicen y no solamente como está tipificado en la Ley, corremos un riesgo enorme y claro por supuesto no es su dinero el que está en juego. Un saludo Tristan y por cierto magnificos los textos del Magistrado, muy didácticos.

  14. #1
    Soldado de fortuna

    Si. Es realmente de locos. Lo que más te rebela es que tanto juzgado como ayuntamiento les da igual, porque como tiran con pólvora ajena, el ciudadano que se fastidie...por no decir otra cosa.

    Un saludo, Tristán. Espero que estés perfectamente. Me acuerdo a veces de nuestro encuentro.

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