Derecho de Retracto en subastas de VPO

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Acabo de recibir la siguiente petición de ayuda:

En primer lugar gracias porque ayudas a mucha gente, espero ser uno de los que tienen esa suerte.
Mi caso: soy el adjudicatario de una vivienda de vpo en derecho de superficie que salió a subasta pública por incumplimiento de pago de las cuotas hipotecarias del actual propietario. El Ayuntamiento de Donostia tiene un derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda y quiere ejercitarlo pero el caso es que el 18/11/2010 salió en el BOE una norma por la que los precios oficiales de vpo del País Vasco subían y se ha dado el caso de que el valor de tasación a efectos de subasta (124.000€) no coincide con el precio del remate (169.000€) y el Ayuntamiento no está dispuesto a pagar los 169.000 en los que me la adjudiqué. Tras hablar con el abogado del ayuntamiento me ha dicho que está haciendo los trámites oportunos para ejercer el derecho de adquisición preferente en el valor de tasación, el tipo (124.000) y que además tienen de plazo 60 días desde la notificación de la aprobación de la subasta. En mi caso tengo 20 días hábiles para depositar la diferencia entre el remate y el depósito. ¿Podrá el ayuntamiento quedarse el piso en el valor de tasación?, ¿puedo pedir que mi plazo se alargue hasta después de finalizar el plazo de adquisición preferente del ayuntamiento?  Gracias Tristán, saludos.

Nuestro amigo guipuzcoano está metido en un problema de difícil solución y no es la primera vez que sucede algo parecido en las subastas judiciales de Viviendas de Protección Oficial. Aquí chocan dos derechos, el del adquiriente a que se le devuelva todo el dinero que pagó o que va a pagar en la compra con el derecho de la Administración a no pagar en el retracto de una de sus viviendas protegidas más valor del oficial. Porque claro, en la subasta de la que estamos hablando, al haberse adjudicado a un precio muy superior al oficial y seguramente muy sobradamente superior a la propia deuda, resulta que la diferencia entre ambos valores (adjudicación - deuda) va a ser considerada sobrante y se le va a entregar al demandado, quien se va a ir de rositas con unos cincuenta mil euros en el bolsillo. Precisamente los que va a perder el adjudicatario.

¿Cuál es vuestra experiencia al respecto? ¿Os ha pasado alguna vez? ¿Habéis salido bien librados? y, finalmente ¿Tenéis algún consejo que darle al "desesperado" de hoy?

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #48
    09/07/18 10:07

    Si, pero si ya fuese vivienda libre, no le tendría que notificar. Por éso digo, que si espero 6 años a que sea libre (antes no me interesa venderla), no tendría que notificarles ó si? Lo que no sé, es si el Registrador puede decir: Aúnque sea libre, tienes que notificar y dar oportunidad de retracto, en base a que en plazo (mientras era VPO) no le díste la oportunidad.

  2. en respuesta a Nuva12
    #47
    09/07/18 07:46

    El plazo para que la Administración o los inquilinos ejerzan el derecho de retracto comenzará a partir de que les notifiques fehacientemente tu adquisición. Ahí lo dejo.

  3. #46
    08/07/18 17:10

    Tristán, Mfmelo y otros compañeros:

    Para evitar que me ejerzan el retracto de una vivienda VPO que no pienso vender hasta 2024 (es cuando deja de ser VPO), una estrategia puede ser NO REGISTRARLA?. Ya que, si voy al R.P. me van a decir que se lo tengo que comunicar a la Comunidad Autónoma y ahí me pueden querer ejercer el retracto.

    Si intento registrar dentro de 6 años, que ya sería libre, no tendría que comunicar nada a la Comunidad Autónoma; vamos, digo yo, que esto no tiene efecto retroactivo; ó si? Y el Registrador puede decir, como no tuvieron posibilidades de ejercer el retracto hace años, ahora le tienes que comunicar y podrían ejercer el retracto?

    Saludos,

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #45
    17/07/15 09:40

    ¡Gracias! La nota simple es un mar de embargos aunque "con suerte" solo hay 1 anterior al que ha promovido la subasta y no es de mucha cuantía. El precio oficial actualizado sigue siendo interesante respecto al tipo de subasta y este embargo anterior.

  5. en respuesta a Anónimo 162119
    #44
    17/07/15 09:24

    Por supuesto, el precio oficial limitado estará vigente durante toda la vigencia de la protección oficial

  6. #43
    17/07/15 09:19

    Recupero este asunto de las VPO y el derecho de retracto. Estoy interesado en una vivienda construida en 2001 calificada en su momento como VPO. El derecho de retracto que figura en la nota simple es de 5 años, acorde con lo que indica la ley del suelo de la Junta de Andalucía vigente en su momento:

    Artículo 85.- LIMITACIONES A LA FACULTAD DE DISPOSICION.
    1.- Los perceptores de las subvenciones previstas en esta Sección no podran ceder o transmitir el uso, tenencia o propiedad de la vivienda por actos intervivos por ningún título durante el plazo de cinco años, contados a partir de la fecha de la Calificación Definitiva en el caso de viviendas Acogidas al Régimen General, y de diez años si son viviendas acogidas al Régimen Especial, sin antes reintegrar a la Administración Autonómica el importe de dichas subvenciones, incrementado con los intereses legales desde la fecha de percepción de las mismas.
    2.- Esta limitación deberá constar expresamente en el documento público y privado de compraventa o adjudicación y, en su caso, en la escritura de declaración de obra nueva terminada.

    Pero entiendo que aunque ya no exista ese derecho de retracto de la A.P., eso no quita para que el precio de venta no esté limitado al precio de VPO según la Junta de Andalucía, ¿no?

  7. en respuesta a Sáenz
    #42
    02/02/11 16:06

    Hola Saenz y Tristan, hoy he ido a hablar con el registrador y me aseguró que en el caso a la Vpo que he comprado, no hay derecho de retracto. El abogado del banco me lo habia dicho, pero despues de vuestras respuesta ya empezé a dudar.
    Un saludo

  8. en respuesta a Sáenz
    #41
    29/01/11 11:48

    Gracias Saenz, para empezar no tenía claro qué tipo de retracto era.

    Al ser un retracto legal el que se ejercita entiendo que el ayuntamiento tiene solamente 9 días para ello (Artículo 1524. No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.).

    Ayer mismo el juzgado nos notificó (adjudicatario, gob. vasco, ayunta. donostia) que el adjudicatario (yo mismo)había consignado la totalidad del remate y la duda que ahora me surge es si los 9 días empiezan a contar desde que el ayuntamiento tiene conocimiento de quién es el adjudicatario y cuál es el precio de remate o desde que el adjudicatario paga el precio del remate.

    Por otro lado lo que dice la ley de suelo y urbanismo vasco respecto los plazos de tanteo y retracto es esto :

    Artículo 126.– Notificación a la administración de
    la transmisión de bienes sujetos a los derechos de tanteo
    y retracto.
    1.– Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos
    en los ámbitos referidos en el artículo anterior deberán
    comunicar a la administración titular de los derechos
    de tanteo y retracto la decisión de proceder a su
    enajenación onerosa, con expresión del precio y la forma
    de pago proyectados y de las demás condiciones
    esenciales de la transmisión prevista, así como el domicilio
    a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el
    ejercicio del derecho de tanteo. Este derecho podrá ejercerse
    en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente
    al de la entrada de la comunicación en el registro
    de la administración titular del mismo.
    2.– Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo
    anterior sin notificación de resolución expresa sobre el
    ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente
    a la enajenación proyectada.

    Si entendemos que una venta judicial es una transmisión onerosa el ayuntamiento tiene 2 meses desde que tuvo conocimiento de que la vpo iba a salir a subasta (enajenación proyectada) así que su plazo, según la ley del suelo, ya pasó porque el edicto ya estaba en el tablón del juzgado en Octubre.

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