¿Se puede perder dinero en las subastas judiciales?

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Como siempre que publico el relato pesadillesco de algún lector, otros se animan a enviarme los suyos, de manera que ahora me encuentro con varios, de los que he escogido el de un particular que creyó comprar el ático de sus sueños pero que todo apunta a que va a salir de la operación perdiendo treinta y nueve mil euros.

Esta es su historia, relatada por él mismo:

He estado leyendo tu blog, especialmente los artículos de la etiqueta "Pesadillas" y, aunque los hay tremendos, no he encontrado ninguno peor que lo que me ha pasado a mí, que estoy viviendo la peor de las pesadillas.

Hace unos meses compré en una subasta hipotecaria una Vivienda de Protección Pública que salía por la deuda que tenía con La Caixa, que era de 97.000 euros con todo incluido. Como era un ático casi nuevo de 95 m2 con el uso exclusivo de una terraza de otros 110 m2, el precio de adjudicación fue un poco caro, en total 234.000 euros. Aún así resultó barato teniendo en cuenta que la urbanización tiene piscina, garajes y trasteros y que está situada en uno de los mejores PAU´s de Barcelona. 
 
En el juzgado me habían asegurado que ni los ayuntamientos ni la Generalitat estaban ejerciendo el derecho de retracto y que de todas formas, si lo hicieran, a mí me pagarían hasta la última peseta gastada. Ha resultado ser todo lo contrario, el ayuntamiento ha esperado hasta el último minuto para decidir en el pleno ejercer el derecho de retracto, pero no por el precio de adjudicación, sino por el precio oficial de las viviendas protegidas, que para este piso a día de hoy son unos 195.000 euros.  Como ves con lo que me ofrecen pierdo 39.000 euros. Ahora entiendo por qué los subasteros frenaron sus pujas mucho antes, siendo solo un vecino del inmueble y yo quienes pujamos tanto.
 
He consultado a dos abogados distintos que me han dicho que no tengo nada que hacer, cosa rara porque yo pensaba que esta gente siempre te daba la razón y te decía que el asunto estaba claro para conseguir que les contrates. Pues ambos lo han visto tan mal que me han dicho que ni lo intente. También tuve una larga conversación con la secretaria del juzgado, quien se negó en redondo a suspender la subasta y me informó que ya le había entregado la deuda a La Caixa y el sobrante a los demandados, a pesar de que los tipos aún están tan tranquilos disfrutando de mi ático. Además me comunicó que dado que me iban a ejercer el retracto, que no me molestara en pedirle la Posesión porque no me la daría.
 
Mi última oportunidad antes de beberme la cicuta es que tú y tus lectores me deis una solución. Uno de esos trucos que usáis en vuestro negocio y que hagan que esta pesadilla se transforme mágicamente en un simple mal sueño. Te pido por favor que publiques este llamamiento para ver si alguien puede ayudarme.

 

Ya le he contestado privadamente, y lo repito aquí ahora, que no hay soluciones mágicas. Ni es la primera vez que sucede algo así ni será la última. A veces el precio oficial de piso protegido está por encima del precio de adjudicación y entonces el adjudicatario sale algo beneficiado del retracto -aunque más bien poco-  y en otras ocasiones ocurre todo lo contrario.
 
Lo primero es decir lo extraño que es que un ayuntamiento, con la ruina que tienen encima, tenga dinero para ejercer retractos. Es muy raro, aunque a veces ocurre. Por eso es muy importante en las subastas de viviendas protegidas no pujar nunca por encima del precio oficial. Es la única manera de asegurase de que no vamos a perder dinero en ninguna de las circunstancias que puedan producirse. Naturalmente dicha precaución no suele practicarse cuando lo que se subasta es una golosina como esta, semejante ático en una de las nuevas zonas VIP.
 
Ahora bien, lo que puede hacer nuestro "desesperado" de hoy, aparte de intentar comprar algunas voluntades (difícil pero que a veces resulta), es oponerse al retracto ejercido en esas condiciones. Supongo que todavía no se habrá personado en el juzgado donde le hayan presentado el retracto. Pues bien, en vez de personarse y allanarse, quizá pueda oponerse a que el retracto sea por el precio oficial de vivienda protegida e intentar que sea por el precio realmente pagado. Lo tiene difícil, pero francamente, antes de resignarse a perder casi cuarenta mil euros yo  creo que merece la pena intentarlo. ¿Qué opinan los ilustres lectores? ¿Alguna sugerencia?
 
Y finalmente, no quiero terminar sin comentar que algunos nacen con estrella y otros nacen estrellados. Frente a la mala pata de nuestro "desesperado" tenemos la buena estrella del demandado, quien aparentemente es una pobre víctima de una sociedad injusta pero que esconde  una realidad muy diferente. A saber:
  • Hace unos años le adjudican por la cara, a un precio ridículo un impresionante ático en una zona de lujo.
  • A pesar de que las viviendas protegidas no se pueden vender, el juzgado le obliga a venderlo (las subastas no son más que ventas judiciales forzosas) por una cifra nada desdeñable.
  • Se embolsa nada menos que un sobrante de 137.000 euros, suficiente para comprarse a tocateja otra vivienda, que en esta ocasión le habría salido gratis total.
  • Como quien tiene buena estrella, la tiene en todo, el ayuntamiento ejerce el derecho de retracto y entonces el juzgado se niega a echarle de su ex-casa.
  • El adjudicatario hace frente a la demanda y el nuevo procedimiento judicial se alarga al menos dos o tres años. Eso si ninguna de las partes recurre a la Audiencia Provincial.
  • Cualquiera que sea la parte que gane ese procedimiento, una vez confirmada la propiedad del piso, tendrá que iniciar un nuevo procedimiento judicial de "desahucio por precario", muy sencillo y corto, pero que dado el actual nivel de negligencia judicial se puede alargar más que un poquito.
  • Finalmente, cuando se hayan apurado todos los plazos, el muy capullo, encima conseguirá que esos chalados de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca retrasen otro par de meses el lanzamiento judicial.
 
Algunos le llamarán pobrecito demandado, víctima de la injusticia del Capitalismo y de la avaricia de los especuladores inmobiliarios, pero yo creo que definitivamente este tío ha nacido con una flor en el culo.
  1. en respuesta a Nuva12
    -
    #40
    17/12/17 13:51

    Cuando el retracto te lo hacen antes de que se haya dictado el decreto de adjudicación, por ejemplo porque se lo haya notificado el juzgado, entonces el piso de VPO nunca ha sido tuyo y no te corresponde ni un pavo del retracto. Simplemente el juzgado te devuelve el dinero del remate y te manda a freír espárragos.

    Pero si el piso de VPO ya es tuyo y tienes el decreto de adjudicación a tu nombre, entonces si el ayuntamiento ejerce el retracto lo suele hacer (ignoro si siempre es así) sobre el precio oficial. Y la diferencia es ganancia entre el precio oficial y el precio de adjudicación para el subastero.

  2. #39
    17/12/17 11:35

    Tristán, en tu artículo dices:

    “A veces el precio oficial de piso protegido está por encima del precio de adjudicación y entonces el adjudicatario sale algo beneficiado del retracto”

    Qué quieres decir con que sale beneficiado? A ver, VPO adjudicada en 40.000 €, siendo el precio oficial máximo de 100.000 €. Si ejercen el retracto lo harán sobre los 40, que es lo que ha pagado el adjudicatario, no? O lo ejercen sobre los 100.000? De todas formas aúnque lo ejercieran sobre los 100.000, entiendo que el Adjudicatario de igual manera recuperaría sus 40 y los otros 60 serían para el deudor.
    Es por eso que no entiendo lo que dices de que el Adjudicatario salga beneficiado con el retracto.

    Saludos,

  3. en respuesta a Draco
    -
    #38
    13/04/11 13:20

    He participado en 3 subastas de vpo en Donostia, la 1ª era un proindiviso que se adjudicó un familiar, la 2ª y la 3ª eran ejecuciones hipotecarias y de estas en ningúncaso pujó el banco y n ningún caso se sobrepasó el precio máximo oficial, no digo que no sea una subasta normal, sólo digo que en el pais vasco hay limitaciones en cuanto a precio y que me parece correcto para que puedan acudir a la subasta aquellos para los que se construyeron las vpo.

    Ojo! Que por mi quitaba las vpo y regulaba el mercado de vivienda libre al estilo chaves, expropiese y alquílese!!!

  4. en respuesta a Agm78
    -
    #37
    13/04/11 02:19

    No se en cuantas subastas de vpo has estado tu(creo que compraste en Donosti, si mal no recuerdo). Yo he estado en varias, y es como una subasta normal. Puede ir cualquiera y pujar lo que le venga en gana. Hasta con una empresa puedes ir a pujar, si haces la consignación nadie te lo puede impedir. Otra cosa es que luego al darle traslado no te la adjudiques. Te puedo garantizar que es un procedimiento hipotecario o ejecutivo más. De hecho cuando una financiera presta dinero y la garantía es un piso de VPO puja en la subasta para defender su crédito. Luego intenta buscar un cliente que esté en listas para cederle el remate.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #36
    13/04/11 00:51

    En el pais vasco el juez elige al que previamente elige el departamento de vivienda del gobierno vasco para ser adjudicatario de la vpo. La subasta de una vpo, en el pais vasco, no es una subasta común como una vpo no es una vivienda ordinaria.

    Tampoco pasa nada por dejar un pequeño nicho en las subastas para aquellos que no tienen vivienda(s) aunque no pujen más que otros que disponen de más dinero.

  6. en respuesta a Agm78
    -
    #35
    12/04/11 22:00

    Tampoco es así en Madrid y me parece lo más lógico teniendo en cuenta que una subasta consiste precisamente en eso, en competir con el resto de los postores y que gane el que más puje. De lo contrario tendríamos un sucedáneo de subasta en la que participan solo los que ofrecen llegar al precio oficial y luego que el juez elija de entre ellos al que más le guste.

  7. #34
    12/04/11 21:42

    En el pais vasco las pujas en subastas de vpo no pueden exceder el precio máximo oficial, no entiendo porqué en BCN esto no es así.

  8. en respuesta a Subastas.com
    -
    #33
    08/04/11 16:52

    Si eres subastero en Barcelona y te interesa que posibles clientes contacten contigo, seguramente te interese dejar algún comentario en el post "Los clientes y el blog", porque cuando alguien me pregunta por subasteros de su zona siempre le remito a ese post. Por cierto, que de Barcelona me consultan bastantes.

  9. #32
    08/04/11 16:02

    No es por vender mis servicios o los de mis compañeros de toda España pero lo mejor es acudir a un profesional.

  10. #31
    07/04/11 22:02

    Personalmente, y sin analizar profundamente el asunto, no veo nada claro que hayan entregado el sobrante al propietario antes del que transcurra el plazo de retracto administrativo. ¿Responsabilidad patrimonial de la administración de justicia...?

  11. en respuesta a Tabuco
    -
    #30
    07/04/11 20:24

    Tabuco, puedes pujar como uno más, solo faltaría, pero ni sueñes con el derecho de retracto a menos que seas el inquilino. Supongo que eres uno de los copropietarios. Y luego, todo dependerá de las condiciones de la subasta que decida el juez y de si eres el demandante o el demandado. Si decide regirse por el 670 y tú eres el demandado, entonces tendrás la oportunidad de mejorar la postura alcanzando el 70%, pero si la mejor postura ya ha alcanzado ese 70%, entonces solo podrás cobrar tu parte cuando te toque y largarte, no necesariamente en ese orden.

  12. #29
    07/04/11 17:45

    Hombre, ejercitar posturas, seguro ;), pero estas subastas no son "ejecuciones", así que no hay postura mínima ni ejecutado a quien dar el derecho a mejorar postura, ni tampoco el de tanteo (que es previo), sino en todo caso el de retracto (que es el posterior), pero aún así, tampoco, porque lo que sale a subasta es la finca entera, no la parte indivisa de otro (que es cuando, y sobre la que hay derecho a retracto).

    Y si me he equivocado, ya se me perdonará, pero es que ayer jugó el Barça...

  13. #28
    07/04/11 16:59

    Esto de las subasta cada día entiendo menos, primero porque no me dedico a ello y cuando creo que entendí algo, en el siguiente comentario existe "algo" que derrumba el anterior.
    Sobre este asunto que se trata, y sobre el que reconozco tengo muchísimas dudas, pero como ya comenté en anteriores ocasiones me veo cada vez mas cerca ,- estoy muy seguro que contactaré con algún profesional serio que me represente, asesore y ayude-,(si llegamos a la Substa Pública) pues siempre puede existir un acuerdo de última hora ¡¡ojala Dioa lo quiera!! aún así me interesa conocer:
    Subasta por división de condominio.
    1ª ¿ En la subasta, puedo ejercitar el tanteo para quedarme por el precio adjudicado a otra persona?.
    2ª ¿Y si se llego a ofertar el 70% también?
    3ª ¿Puedo ejercitar posturas?.
    Gracias anticipadas a todos

  14. #27
    07/04/11 01:22

    Tristán, si el afectado te autoriza ¿podríamos saber si se trata de Barcelona ciudad o de alguna población cercana, así como el promotor?

    Ultimamente se están destapando casos de adjudicaciones irregulares de VPO:

    http://www.intereconomia.com/noticias-gaceta/politica/dirigentes-y-militantes-del-psc-se-reparten-pisos-proteccion-oficial-hospit

    http://www.elperiodico.com/es/noticias/barcelona/20110204/altos-cargos-ugt-acaparan-pisos-protegidos-vila-olimpica/691755.shtml

    http://www.elperiodico.com/es/noticias/barcelona/20110217/ugt-adjudica-sin-sorteo-pisos-sus-promociones/print-817616.shtml

    y quizás podría estirarse del hilo y ver si el demandado cumplía todos los requisitos legales para adquirir el chollo en cuestión. De existir alguna irregularidad en la adjudicacion inicial, quizás podría pedir la nulidad de esa compraventa y evitar la pérdida de esos 39.000 €.

    Por otro lado, es muy extraño ese interés de la Administración por ejercer el retracto, cuando en Catalunya existen varios cientos de pisos VPO acabados hace años y sin adjudicar, salvo que algún servidor público quiera trapichear con el tema.

  15. en respuesta a Echevarri
    -
    #26
    06/04/11 22:05

    Completamente incoherente, pero después de haber echado un vistazo al foro de los secretarios judiciales, ya no me asusto de nada.

  16. #25
    06/04/11 20:45

    Los problemas vienen de introducir este tipo de ocurrencias políticas como la VPO en el tráfico inmobiliario. Y luego pasa lo que pasa. hace ya tiempo lo comentábamos. Y el problema va a ir a más...

    https://www.rankia.com/blog/echevarri/420282-vpo-transgenico-derecho-propiedad

    Quería fijar la atención en este párrafo...

    Por si alguno anda perdido con lo de Tristán voy a hacer un matiz. En nuestros Tribunales hay una linea que entiende que en una ejecución forzosa lo que hace el Juez es sustituir al propietario, y por tanto no puede hacer más que él, o lo que es lo mismo, no puede adjudicarse en un precio superior (el tasado) al que podría hacerlo el propietario. Y por otro lado, están aquellos jueces que entienden justo lo contrario, que la naturaleza de la subasta es totalmente distinta, y que el juez puede adjudicarla sin limitación en el precio. Resulta evidente que de la asunción de una u otra teoría, la cosa pinta muy distinta para el ejecutado y para el propio acreedor hipotecario. Y así estamos.

    Pues bien, a mi lo que alucina de esto es que el mismo juez que es tan respetuoso con el Derecho de Retracto no parece serlo con el valor máximo de venta legal inherente a una VPO. O lo uno o lo otro , Sr. Juez. ¿Soy yo el único al que le parece incoherente?

  17. en respuesta a Jotaerre
    -
    #24
    06/04/11 20:10

    En realidad que ejerzan el retracto no tiene por qué significar que se anulen las actuaciones, entre otras cosas porque si todo se ha hecho correctamente no hay motivos para ello. Si lo hace el propio juzgado que llevó el procedimiento, basta con sustituir a un adjudicatario por otro y si el retracto se presenta formalmente en otro juzgado pues se está a lo que este decida.

    Pero vamos, que es un lío y al final cada uno lo hace de una manera. Como por otra parte ya hemos visto en el foro de los secretarios judiciales.

  18. #23
    06/04/11 20:05

    Ante todo gracias por los artículos que día a día nos haces entender. Había escuchado conversaciones en la calle, en tertulias concretamente ante estos mínimos diálogos, escuchaba. Ahora, que lo observo de más cerca y cada vez, intento introducirme en este mundo que como dijestes en un "blog" anterior cada cual tiene su "maestro" y no te quepa duda, realmente hay que estar muy introducido y me imagino lo duro y fatigoso que debe de ser.
    Un saludo

  19. #22
    06/04/11 19:49

    Pues éso es lo que yo habría esperado en el caso de la consulta, que le dijeran que, una vez ejercitado el retracto, pidiera la nulidad, que se la darían si no la acordaban antes de oficio.

  20. en respuesta a Jotaerre
    -
    #21
    06/04/11 19:42

    ¿Y qué me dices de ese otro que dice pues nada, si manifiesta querer ejercer el retracto inicias un expediente de nulidad de actuaciones?
    Dan miedo.

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