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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La mejora de postura, qué mal rollo

He escuchado en uno de los vídeos de Manuel González  -los estoy viendo todos-  que uno de sus trucos para adjudicarse algunas subastas es mejorar la postura cuando la adjudicación queda en suspenso por no haberse alcanzado el 70% del Tipo de Subasta.

No solo no estoy de acuerdo con esa maniobra sino que estoy manifiestamente en contra por tratarse de una jugarreta muy sucia. Nunca he llevado a cabo semejante tropelía, y espero no tener que hacerlo en el futuro. El momento de pujar empieza cuando el secretario judicial dice aquello de "Hagan sus posturas" y termina con la palabra "adjudicado" y a mí me da igual que luego diga que la adjudicación queda en suspenso y blablabla, blablabla. Durante los minutos que han durado las pujas, todos los subasteros hemos tenido las mismas oportunidades y opino que lo más justo es que el negocio se lo lleve quien más carne haya puesto en el asador.

A partir de ahí se abre un periodo que la Ley, siempre tan cachonda, dice que es de 10 días, pero que la realidad de los juzgados se encarga de convertir en al menos dos meses, pues se empiezan a contar desde que demandado es notificado del resultado provisional de la subasta y del derecho que le asiste a presentar a un mejor postor cuya oferta supere el 70% del Tipo de subasta o que, al menos, de para cubrir el total de la deuda.

Durante este periodo, es la fianza del adjudicatario provisional la que se queda ingresada en el juzgado y es muy triste y decepcionante que alguno de los mismos subasteros que asistieron mudos a la subasta, utilicen este tiempo para ofrecerse al demandado a mejorar la postura.

Desde luego yo no recomendaría semejante fechoría a nadie, y muchísimo menos a los novatos a quienes van dirigidos los vídeos de Manuel, porque no imagino peor forma de darse a conocer en el mundillo. Puede que la jugada les salga bien, al menos por una vez, pero donde las dan las toman. La ética dice que no le hagas a los demás no que no te gustaría que te hicieran a ti y si algún novato no entiende lo éticamente reprobable que es este comportamiento, al menos que se corte de llevarlo a cabo por su propio interés.

Porque... hasta ahora, en veinte años de subastas, nadie me ha mejorado nunca una adjudicación y yo tampoco se lo he hecho a nadie. Pero mi promesa para cuando eso me suceda es muy sencilla. Si no ha tomado la precaución de borrar su rastro, cada vez que el malhechor se adjudique algo por debajo del 70%, iré abiertamente a ver al demandado y acordaré con él un precio un diez o quince por ciento superior al de la adjudicación provisional y estaremos los dos o tres meses que dure la fiesta enseñando ambos, el demandado y yo, la casa a todos mis clientes y a quienes respondan a los anuncios que pienso poner. Raro sería que no fuera capaz de encontrar quien le mejore la puja. Y todo esto sin ninguna prisa, alargando todo lo posible la separación entre el felón y su fianza.

Que al supuesto malhechor le ocurra eso una y otra vez durante los veinte años que más o menos me quedan de profesión, no creo que sea plato de buen gusto. Al final seguro que se le atraganta aquella ocasión en que me birló una adjudicación que ya casi era mía.

Es por estas posibles consecuencias por lo que quienes así actúan lo hacen con nocturnidad y al amparo de algún testaferro, pero digo yo:

Si para llevarlo a cabo, lo tienes que hacer a escondidas, ¿no es la mejor prueba de que estás actuando mal?

No se qué opinaréis los subasteros de esto.

Y otras dos cosas, no entiendo por qué se encabezona Manuel en mejorar siempre las posturas ofreciendo el 71%, pudiendo hacerlo solo unos miles de euros por encima de la adjudicación provisional, los suficientes para que al demandado le interese colaborar.  Tampoco entiendo la maniobra de personar al demandado en el procedimiento. Coño, si le quiere tener atado que le haga firmar un contrato.

88 comentarios (mostrando del 61 al 80)

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  1. #61

    Tristán el subastero

    A punto ya de cerrarse el debate, quiero agradeceros a todos vuestra participación, y especialmente a los que habéis discrepado conmigo, pues sin vosotros el debate habría sido un triste y aburrido consenso. Nunca me ha molestado la discrepancia, ni la vuestra ni la de nadie. Al contrario, la considero muy enriquecedora.

    Cheetos, Caminante, Rjavier, Sujeto Paivo, Crayola, Tebar y Rilakkuma, os doy las gracias.

  2. #62

    Icsia

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    Cuanta hipocresía y que bien salen los números en la ficción...en las operaciones interesantes no va un solo subastero, y en el caso de no pactar previamente el precio al que van a llegar,ninguno de los participantes llegaría a ese 42... La avaricia siempre hace q se queden en ese 18 o si participan dos subasteros quizás llegue al 20...si es interesante, el echo de que no participe en subasta el dispuesto a mejorar postura no afecta al resultado de las pujas de los demás...no simplifiques tanto tus ejemplos que dan risa por lo manipuladores que resultan.

  3. #64

    Manuelgonzalez

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola Tristan

    Acabo de enviarte mi respuesta a todo lo que aquí se ha dicho sobre este tema. La tienes en tu email para que la publiques cuando consideres oportuno.

    Un abrazo,
    Manuel

  4. #65

    Tristán el subastero

    en respuesta a Icsia
    Ver mensaje de Icsia

    Al contrario Icsia, me parece evidente que si el mejorante hubiera participado en la subasta habría pujado contra los dos subasteros y ellos habrían pujado contra él y así sucesivamente hasta que dos de los postores vieran sobrepasado su máximo. El resultado de las pujas sería la adjudicación por el máximo precio del segundo postor más alto más un euro.
    Seguro que esa cifra es superior a la del mejorante que va por detrás.

  5. #66

    Tabuco

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En este articulo de La mejor de postura que mal rollo, que sigo con mucho interés igual que todos, me surge una pregunta de novato ya que no soy subastero y por motivos de un proindiviso y en espera de que salga la subasta sigo todos vuestros comentarios tan enriquecedores.
    Osea que se finaliza la subasta y se adjudica con un precio del 40% del valor y luego se puede mejorar este precio (siempre que no se adjudico por el 70%).
    El adjudicatario primero (el del 40%) ¿puede volver a mejorar mi postura si yo la hice por el 50% con posterioridad a la subasta?
    Me da corte este tipo de preguntas tan básicas, pero cuando fui al “cole”, a veces no preguntaba por vergüenza y me quedaba sin saberlo.
    Saludos

  6. #67

    Tristán el subastero

    en respuesta a Tabuco
    Ver mensaje de Tabuco

    Pues que no te de corte porque lo que preguntas no es ninguna tontería puesto que antes de la nueva LEC se hacía así. El demandado presentaba a un mejor postor y el secretario judicial señalaba nueva fecha para que ambos, adjudicatario provisional y mejorante, pujaran entre sí y se mejoraran sus respectivas posturas.

    Ahora basta con que el mejorante suba unos eurillos sobre la mejor puja para convertirse automáticamente en adjudicatario definitivo.

  7. #68

    Iván dito

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En primer lugar les saludo a todos puesto que soy usuario nuevo en este sensacional blog (al que he dado algunas vueltas antes de comenzar a escribir) y he visto en los comentarios que se han expresado los usuarios más habituales. Encantado.

    Sé que prácticamente estará cerrado el debate pero he llegado a este post y es el momento en el que deseo incluir mi opinión desde la experiencia tras leer todos los comentarios, puesto que tengo mi propia experiencia sobre el asunto planteado sin ser subastero, pero sí con unos ligeros conocimientos de la LEC 1/2000 y el procedimiento de subasta judicial en este caso.

    Soy gerente de una oficina inmobiliaria desde hace muchos años, viviendo la prebonanza, la bonanza y la resaca de la gran borrachera (crisis para todos). Y aquí seguimos, sobreviviendo desde el buen hacer. Sin meterles rollos les comento la experiencia que deseo compartir y por la que me ha entrado el gusanillo de escribir.

    El caso es que anunciamos desde siempre y en la actualidad "compra al contado" de viviendas. Lógicamente al amparo de unas determinadas negociaciones con los interesados que no son más que el defender nuestros intereses económicos y que el propietario pueda satisfacer una necesidad. Y el caso es que esto nos ha generado propietarios cuya vivienda está a punto de subasta, por lo que después de analizar todos los pormenores del expediente en cuestión y sin ser partícipes habituales en subasta, es decir, subasteros, hemos creído conveniente el negociar la operación informando al ejecutado de que conozca el resultado del importe a obtener por la subasta de su propiedad y si al amparo de la LEC se produce la situación que le permite presentar una mejora de postura, así lo hemos hecho en el plazo indicado junto con el ejecutado en el juzgado para después ofrecer la propiedad a nuestros clientes. Las cartas de frente, no participamos de manera habitual en subasta pero quien ha acudido a nosotros en busca de una solución se le ha ofrecido y con mayor importe económico. Nunca hemos tenido ningún problema con nadie, al menos en nuestra zona, que es en la única en la que hemos actuado por otra parte. Somos una empresa, es decir, un negocio, como el que tienen los subasteros, inversores, asesores, gestores, llámenles X pero todos respetables siempre y cuando sea al amparo de la LEY.

    Gracias por permitirme compartir una experiencia que vivimos y hemos vivido. Para ser el primer post no me he quedado corto tampoco, espero no haberles aburrido. Mil gracias!!

  8. #69

    Tristán el subastero

    en respuesta a Iván dito
    Ver mensaje de Iván dito

    Hola Iván dito, bienvenido al blog. Tal como lo presentas, la verdad es que yo no veo ningún inconveniente a tu proceder. cada cual se busca las habichuelas como puede. Pero no es lo mismo que lo hagas tú, que eres ajeno a este negocio, a que lo haga un subastero sabiendo que en cualquier momento se lo pueden hacer a él.

  9. #70

    Jrodriguezlua

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    hola a todos, la verdad es que nunca he ido a una subasta judicial pero estoy bastante pelado de las de la seguridad social. en mi opinion creo que seria la mejor forma de subastar un bien, el 98% de los licitadores hacen su oferta en sobre cerrado, y los que quieren pujar de viva voz tienen que empezar en el 75% del tipo, por lo cual hay poco chanchullo ya que siempre te puede llegar alguien que ni siquiera esta presente y te pone unos centimos mas en la plica y se lo lleva, (yo me lleve una furgo en 7101€ y la siguiente puja eran 7100€)y aunque pujes el dia de la subasta por el 75% o más siempre te puede pasar que como los sobres se habren despues te pueden superar tambien. En este tipo de subasta si la tasacion esta bien hecha el precio de adjudicacion casi siempre es muy ajustado teniendo en cuenta los riesgos de llevarte un bote.

  10. #71

    Iluso

    Como usuario nuevo y novato quiero enviar un saludo a todos los que participáis en este fantástico blog.

    Desde mi ignorancia siempre pensé que los subasteros eran unos mafiosos, me alegro de haber llegado a este sitio y descubrir que sois personas normales y corrientes que desarrolláis una profesión tan digna como cualquier otra.
    Gracias Tristán por el blog y tu honestidad.

    Dicho esto y al hilo de "Mejorar Posturas" solicito vuestra opinión para el siguiente supuesto:

    Ejecución de 1ª hipoteca por parte del banco y subasta de inmueble.
    (con cargas posteriores a la 1ª hipoteca por importes del 200% del valor de la subasta)
    La subasta queda desierta y por lo tanto el banco se adjudicará por el 50% o por el total de la deuda (la deuda incluidos gastos no supera por poco el 50%).
    Este es un caso real de un familiar que le subastaron la vivienda ayer mismo.

    ¿ Hay alguna manera de machacar al usurero del banco ?.

    Se me ocurre que la única solución sería buscar un inversor interesado que vaya con mi familiar y realice una mejor postura por el 50% + 1 €.

    ¿ Es esto posible ?

    Y si es esto posible, ¿ el banco tendría alguna posibilidad de seguir adjudicándose la subasta ?

    Según tengo entendido el deudor tiene 10 días para presentar mejor postor, pero el acreedor tiene 20 días, si no es así me corregís.

    Gracias por compartir sus experiencias.

    Saludos cordiales

  11. #72

    Tristán el subastero

    en respuesta a Iluso
    Ver mensaje de Iluso

    Hola Lluso, en realidad, con el artículo 670 de la LEC en la mano, el deudor no debería tener esos diez días de los que hablas para mejorar la postura. Sin embargo hay jueces que tienen el criterio de darle al deudor esta última oportunidad. No se si vuestro juez será de estos últimos o no.

    Si el juez decide darle esos 10 días, los mismos empezarán a correr desde que le notifiquen el resultado de la subasta, o sea que todavía pueden pasar varios días o semanas hasta que ese plazo comience.

    Si es así os sugiero que pongáis a la venta la propiedad a un precio superior al de adjudicación del banco, pero no tanto que al final no consigáis nada. Pero debéis advertir a los interesados que no es una venta normal (ante notario) sino una venta judicial (ante el juzgado), acordando con ellos una entrega de llaves.

    Si el juez no os da ese plazo de 10 días, olvidadlo, no hay nada que podáis hacer.

  12. #73

    Iluso

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Muchas gracias Tristán por tu ayuda, seguiremos tu sabio consejo, ya postearé como queda el asunto.

    Saludos cordiales.

  13. #74

    manaci

    Buenas tardes,

    tengo una pregunta un tanto complicada a ver si alguien sabe contestarme,

    nos hemos adjudicado una finca muy buena a un precio razonable. resulta que no cubrimos el 50% debido a una tasación desorbitada (pero si cubrimos la primera carga, y detrás hay mas cargas por valor muy elevado, que no se han presentado en la subasta,)

    resulta que la propia demandada quiere ejercer la mejora de postura aportando como comprador a su hijo, y es mas, esta finca ya fue del marido, que la perdió en subasta y en su día, no se si ejerció la mejora de postura su mujer o si simplemente se la adjudico en subasta para poder eliminar cargas registrares y así seguir haciendo rentar el piso.

    y mi pregunta viene ahora, si la mejora de postura la hace el hijo, puedo impugnarla al decir que es un montaje para seguir teniendo el piso? podemos aportar documentación conforme esta finca ya fue del propio padre del que ahora quiere levantarnos el piso, y luego de la madre y ahora lo quiere el hijo, todos lo perdieron en subasta. un juez me tomara en valor mi teoría?

    gracias de antemano, este blog es realmente de mucha ayuda.

  14. #75

    Jotaerre

    en respuesta a manaci
    Ver mensaje de manaci

    Buenas noches, manaci: no, todo lo contrario, la jurisprudencia dice que el espíritu de la presentación de tercero por el ejecutado es facilitar que la finca se quede en el círculo más próximo.
    Que sean reincidentes, suena mal, pero un acreedor posterior tiene recursos para evitar que le tomen el pelo antes, no después de la subasta.
    Saludos,

  15. #76

    felipe__9

    en respuesta a Licitador
    Ver mensaje de Licitador

    Eso es lo que a ti te gustaría, que nos lo creyéramos. Los veteranos siempre asustando a los noveles. Aún no he encontrado un negocio donde los comienzos sean fáciles, pero sí sé que donde hay buitres, hay carne, y por tanto, se puede repartir (no por las buenas, ya lo sé). Y te voy a decir otra cosa: es ley de vida que, al final, y después de llevar palos por todas las esquinas, los jóvenes se meriendan a los viejos. Me gustaría que me dijeses que estoy equivocado, porque todos nos hacemos viejos, y me generaría un sentimiento de gran tranquilidad interior.

  16. #77

    Licitador

    en respuesta a felipe__9
    Ver mensaje de felipe__9

    Hola Cacharron:

    De mi no te tienes que creer nada, solo date una vuelta por los juzgados de Madrid y ya veras que rápido te cansas de perder el tiempo y de ganar dinero a espuertas.
    Yo solo te digo que hoy las subastas no son negocio como eran antes,antes duplicabas en muchas compras,hoy compras casi como en la calle y encima con problemas.
    Hombre si eres joven tienes paciencia compras bien que lo dudo (comprar bien es comprar a pelo puta) no comprar para ganar un 10 o un 20% y si te lucras bien al principio alo mejor puedes hacer tu profesión este negocio.
    Yo no es que sea viejo soy cuarentón empece con 26 pero es que el lidiar con algunos funcivagos todos los días cansa. Los viejos tienen mucha pasta jovencito ademas de mucho tiempo y esos no se cansan de ir todos los dias, los vas ver todos los días,TIENEN TIEMPO Y DINERO QUE ES LO QUE SE NECESITA EN LAS SUBASTAS.

  17. #79

    Tristán el subastero

    en respuesta a felipe__9
    Ver mensaje de felipe__9

    Licitador tiene razón, esto ya no es el buen negocio q era antes.

    Y respecto a lo que ha dicho de los vejetes, lo ha clavado.

  18. #80

    tonigs

    Yo lo veo de otra manera, en el caso de tasación alta, primera deuda pequeña y el resto del mismo o otro banco, la mejor manera de ayudar sería hacer una subasta privada con el ejecutado a ver quien le da más a él... el hecho de acabar la subasta con una deuda de 500.000 o 600.000 le dará absolutamente igual.

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  • Tristán el subastero

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