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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La mejora de postura, qué mal rollo

He escuchado en uno de los vídeos de Manuel González  -los estoy viendo todos-  que uno de sus trucos para adjudicarse algunas subastas es mejorar la postura cuando la adjudicación queda en suspenso por no haberse alcanzado el 70% del Tipo de Subasta.

No solo no estoy de acuerdo con esa maniobra sino que estoy manifiestamente en contra por tratarse de una jugarreta muy sucia. Nunca he llevado a cabo semejante tropelía, y espero no tener que hacerlo en el futuro. El momento de pujar empieza cuando el secretario judicial dice aquello de "Hagan sus posturas" y termina con la palabra "adjudicado" y a mí me da igual que luego diga que la adjudicación queda en suspenso y blablabla, blablabla. Durante los minutos que han durado las pujas, todos los subasteros hemos tenido las mismas oportunidades y opino que lo más justo es que el negocio se lo lleve quien más carne haya puesto en el asador.

A partir de ahí se abre un periodo que la Ley, siempre tan cachonda, dice que es de 10 días, pero que la realidad de los juzgados se encarga de convertir en al menos dos meses, pues se empiezan a contar desde que demandado es notificado del resultado provisional de la subasta y del derecho que le asiste a presentar a un mejor postor cuya oferta supere el 70% del Tipo de subasta o que, al menos, de para cubrir el total de la deuda.

Durante este periodo, es la fianza del adjudicatario provisional la que se queda ingresada en el juzgado y es muy triste y decepcionante que alguno de los mismos subasteros que asistieron mudos a la subasta, utilicen este tiempo para ofrecerse al demandado a mejorar la postura.

Desde luego yo no recomendaría semejante fechoría a nadie, y muchísimo menos a los novatos a quienes van dirigidos los vídeos de Manuel, porque no imagino peor forma de darse a conocer en el mundillo. Puede que la jugada les salga bien, al menos por una vez, pero donde las dan las toman. La ética dice que no le hagas a los demás no que no te gustaría que te hicieran a ti y si algún novato no entiende lo éticamente reprobable que es este comportamiento, al menos que se corte de llevarlo a cabo por su propio interés.

Porque... hasta ahora, en veinte años de subastas, nadie me ha mejorado nunca una adjudicación y yo tampoco se lo he hecho a nadie. Pero mi promesa para cuando eso me suceda es muy sencilla. Si no ha tomado la precaución de borrar su rastro, cada vez que el malhechor se adjudique algo por debajo del 70%, iré abiertamente a ver al demandado y acordaré con él un precio un diez o quince por ciento superior al de la adjudicación provisional y estaremos los dos o tres meses que dure la fiesta enseñando ambos, el demandado y yo, la casa a todos mis clientes y a quienes respondan a los anuncios que pienso poner. Raro sería que no fuera capaz de encontrar quien le mejore la puja. Y todo esto sin ninguna prisa, alargando todo lo posible la separación entre el felón y su fianza.

Que al supuesto malhechor le ocurra eso una y otra vez durante los veinte años que más o menos me quedan de profesión, no creo que sea plato de buen gusto. Al final seguro que se le atraganta aquella ocasión en que me birló una adjudicación que ya casi era mía.

Es por estas posibles consecuencias por lo que quienes así actúan lo hacen con nocturnidad y al amparo de algún testaferro, pero digo yo:

Si para llevarlo a cabo, lo tienes que hacer a escondidas, ¿no es la mejor prueba de que estás actuando mal?

No se qué opinaréis los subasteros de esto.

Y otras dos cosas, no entiendo por qué se encabezona Manuel en mejorar siempre las posturas ofreciendo el 71%, pudiendo hacerlo solo unos miles de euros por encima de la adjudicación provisional, los suficientes para que al demandado le interese colaborar.  Tampoco entiendo la maniobra de personar al demandado en el procedimiento. Coño, si le quiere tener atado que le haga firmar un contrato.

  1. #1

    Manuel alicante

    Lo que tú, Tristán, podrías denominar como "código ético" para evitar el juego sucio, nuestro amigo de Canarias (MG) quizá lo llame "maniobras torcideras de la mano negra que se conbaten con la nueva fórmula"... :)
    La forma de proceder de MG perjudica claramente al ejecutado, a pesar de que él afirme lo contrario. No deja de ser una estrategia para ganarse la confianza del ejectutado ("diciéndole que está de su lado para salvarle de los malos subasteros"), para finalmente adjudicarse el inmueble por un precio inferior al que habría pagado en subasta. Y todo lo que él pague de menos, es lo que el ejecutado cobra de menos.
    Hay que tener mucha sangre fría para ir a casa del moribundo a convencerle de que se está de su lado, cuando en realidad lo que se quiere es chuparle sus últimas gotas de sangre.

  2. #2

    Fcalvo

    Yo he visto también todos los vídeos esperando encontrar en ellos algo interesante que no he podido encontrar. La verdad es que para personas que no conozcan el mundo de las subastas pueden resultarle entretenidos, pero para los que ya sabemos algo, son tremendamente insufribles.

    Habla de negocio multimillonario donde hay unos 78.000 millones de euros esperándonos a que vayamos a las subastas y participemos de este gran pastel. De estos miles de millones lo cierto es que quedan muy pocos interesantes y hay que mirar muchos para encontrar alguno que pudiera interesar, por lo que la fórmula mágica del 90/10 que va a hacer que ganen en las subastas en las que participen, no sé de donde la saca.

    Hoy por hoy, mejorar una postura es prácticamente imposible porque las deudas superan con creces las valoraciones. Si esto es así y la deuda supera el 70% en el 98% de los casos que me diga qué mejora va a hacer aunque una subasta se quede en el 35% del tipo. Pero es que si nos encontramos una deuda que sea inferior al 70%, resulta muchas de ellas la propiedad no vale un carajo, así que me lo explique.

    Esto de ser muy amigo de los demandados, también lo he probado yo y puedo asegurar que la mayoría me han salido ranas por lo que desistí y voy a hablar con el demandado cuando tengo la adjudicación y para decirle que vaya haciendo las maletas, aunque negocie una salida digna de la casa.

    Este negocio nunca ha sido fácil. Antes porque había mucha competencia y ahora porque no la hay pero ya sin tanto negocio.

    Decir en el púlpito a sus feligreses que siendo muy religiosos se van a forrar, posiblemente, después de algún tiempo, alguno haga un viaje cruzando el atlántico para partirle la cara.

    Tampoco entiendo esta manía de decir que está "poniendo en peligro su vida" por enseñar sus conocimientos, que por cierto son iguales o menores a los nuestros. Los subasteros, según él, estamos que trinamos porque nos va a quitar el negocio. Desde luego engañará así a sus feligreses pero no a nosotros que somos subasteros honrados aunque para él seamos peor que la peste.

    Habla también que sus feligreses no necesitan dinero, lo que hace falta son inversores. Como si estos estuvieran detrás de la esquina esperando que se acerque un feligrés vestido de traje, corbata y cartera para decirle dónde puede colocar su dinero. Quizá desconozca que los inversores, muchos de ellos, quieren obtener tan altas rentabilidades que hacen imposible la subasta ya que la postura debería ser muy baja. Pero si en vez de un inversor es un interesado en comprar para él, pues lo mismo porque "como es de subasta" quiere pagar poco.

    Esto no significa que no haya operaciones que salgan bien, lo que ocurre es que no puede extrapolarse este hecho a que se repetirá siempre, porque en las subastas participamos personas con criterios, muchas veces, diferentes, que hacen que lo que tenías pensado no se produzca.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  3. #3

    Draco

    No sé porque quiere pagar el 71% de un bien, más lo que acuerde con el deudor, si puede pagar menos!!! no me entra en la cabeza. Otra cosa es en herencias yacentes, que salen muy pocas bien, y es por argucias de este estilo.
    A mi sinceramente no me van los lobos disfrazados de buenos samaritanos. Estoy completamente de acuerdo con Manuel Alicante y FCalvo.
    un saludo

  4. #4

    Rsoros

    Sres yo no soy subastero y entiendo poco o nada de estos asuntos, pero el estilo de los videos, es infumable, eso de prometer el oro y el moro, con técnicas de marqueting agresivas, pueden funcionar en chavales analfabetos, pero con dos dedos de frente, nadie va a hacer caso al canario.U/S.

  5. #5

    Sam32

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Buenos días D.Francisco siempre sigo sus comentarios atentamente
    al igual que los de Tristán y los demás habituales del blog,cuando habla
    de no necesitar dinero...

    ¿Se refiere a que es imposible que
    nadie pueda meter la cabeza en esto de las subastas si no tiene
    dinero?.¿Hay que ser primero inversor privado para luego buscar
    a terceros o se puede adquirir conocimiento y ofrecerlo,
    si no como representante en una subasta si tal vez o quizás
    como consultor?

  6. #6

    Cheetos

    Hola,

    Estoy de acuerdo con vosotros en general, excepto en las reglas. No entiendo la palabra ética en los negocios. Me parece una cierta hipocresía. Las reglas son las reglas, y si existen todo el mundo tiene derecho a aprovecharse de ellas.
    ¿Es ético que Masa se deje adelantar por Alonso? Pues no, pero si no me van a castigar por ello dejo que le adelante.
    ¿Es ético darle una patada al delantero cuando va a meter gol? Pues no, pero si las reglas dicen que no voy a ir a la carcel por ello le doy una patada y lo evito.
    ¿Es ético ir a que me informe un buen profesional que conoce el producto en el Corte Inglés y luego comprarlo en el Media Markt? Pues no pero me da igual, compro donde sea más barato.
    ¿Es ético ofrecerle al endeudado un dinero prestado a un interés imposible y que sabes que no va a pagar? Pues no, pero si él que puede votar quiere aceptarlo, que le den.

    Otra cosa es la ética con amigos y personas que aprecias. Pero el dinero no es ético.

  7. #7

    Fcalvo

    en respuesta a Sam32
    Ver mensaje de Sam32

    Hola Sam32 lo que siempre decimos los profesionales es que tienes que tener el dinero para participar y rematar la subasta. Pero ten en cuenta que hay subastas de plazas de garaje o de bienes con cargas anteriores que puedes negociar y donde la cantidad a desembolsar no suele ser muy elevada.

    Y alguien dirá, por ejemplo Manuel González, que no hace falta tener todo el dinero porque los bancos te lo prestan porque así lo prevé la Lec. Esto lo he oido de su boca como si fuera algo habitual. MUCHO CUIDADO porque hoy en día los bancos no te dan un duro. Si no lo hicieron cuando estábamos en la burbuja (la Ley es de enero de 2.000) menos ahora.

    Yo no conozco ninguna subasta que haya sido financiada por un banco y te puedo asegurar que he asistido y participado en muchas.

    Lo primero que tiene que tener uno es experiencia; pero me dirás que para tener experiencia, algún día hay que empezar, porque esto no se estudia en la universidad. Bien, en estos casos yo siempre aconsejo empezar por subastas donde el desembolso no sea muy elevado, pero cada uno puede empezar cuando quiera como quiera y con quien quiera. Ahora bien, siempre al principio de manos de algún profesional que te oriente, porque si no puedes darte un batacazo.

    La primera operación que yo hice fue compartida con otra persona y ojalá que hubiera tenido a alguien que me aconsejara porque sufrí y padecí mucho porque todo era nuevo para mí.

    Una vez que sepas moverte bien por el mundo de las subastas es cuando debes ofrecer tus conocimientos.

    Espero haber aclarado tus dudas.

    Saludos cordiales

  8. #8

    Sam32

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Si más o menos lo tengo más claro,participar en subastas
    de poco dinero,para ir cogiendo experiencia y siempre
    contando con el consejo de un profesional para no darte el tortazo.

    Uffff se ve largo el camino hasta empezar a ver un duro
    y más si tienes el bolsillo "pelao" o en paro como yo,je,je.

    Gracias.

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cheetos
    Ver mensaje de Cheetos

    En el caso de las mejoras de postura, si la ética no te frena, que al menos te frene tu propio interés. Porque como he explicado, a menos que la putada se la hagas a un subastero a punto de jubilarse, te arriesgas a que el objetivo de su vida sea mejorar la postura de todas las subastas que te adjudiques por menos del 70%. Es decir, que no puedas volver a adjudicarte nada por debajo de ese porcentaje porque el muy vengativo se vaya a dedicar a perseguir todas tus adjudicaciones. Es para pensárselo.

  10. #10

    Cheetos

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Perfecto Tristán, y si el muy vengativo se dedica a perseguir y mejorar todas mis adjudicaciones, el beneficiado será el ejecutado, y se cumplirá el fin que se persigue con esta regla: acabar con las "mafias con ética" y que todas las subastas finalicen más altas de lo que hubiesen finalizado sin la esta ley, y "siguiendo la ética profesional".

    Con esto se contesta también a lo que dudaba Manuel Alicante, cuando dice que "La forma de proceder de MG perjudica claramente al ejecutado". Yo no lo creo así y en los comentarios que se han hecho por ahora se demuestra que el más beneficiado sería el ejecutado, porque todos los vengadores aludidos subirían todas las pujas de los "sin ética".

  11. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cheetos
    Ver mensaje de Cheetos

    Negativo. Si lo que se pretendía era beneficiar al ejecutado, lo que se habría hecho sería dejar la Ley tal y como estaba antes del año 2.000, cuando no bastaba con mejorar en un euro la postura del adjudicatario provisional, sino que se señalaba fecha para que el adjudicatario y el "mejorante" lidiaran a solas en lo que se llamaba "subastilla". Ahí si que había la posibilidad de que se subiera un pico, primero por la propia naturaleza de una subasta y segundo por el pique y el cabreo que el adjudicatario traía.

    A lo único que lleva la recomendación de mejorrar las posturas, si se hace a cara descubierta es a no poder volver a adjudicarte nada por debajo del 70%. Quien tenga pensado darse asi a conocer en este mundillo, que se vaya preparando para tener muy poco negocio.

    Otra cosa sería si lo hace por intermedio de terceros, los llamados testaferros.

  12. #12

    Fcalvo

    Aquí no se defiende al demandado. La estrategia lo que persigue es, como bien dice Manuel de Alicante, chuparle la última sangre que le queda, pero eso sí vestido de armani y con cartera de piel de "serpiente" para no desentonar.

    Ahora bien, estamos discutiendo una operación que antes nunca se daba porque todo se compraba al 70% para evitar, precisamente esto. Tan solo me lo hicieron una vez y en una subasta con una carga anterior. No hubo más remedio que comprarla por debajo del 70% y mira por donde me mejoran postura. Investigo quien lo había hecho y descubro que había intervenido un abogado con el que había hecho alguna operación. Pues ahí se acabó nuestra relación comercial. Creo que él acabó perdiendo bastante más que yo. Por traidor.

    Hoy en día la mayoría de las subastas terminan con ofertas por debajo del 70%, porque no puede ser de otra manera; pero al ser las deudas tan elevadas no se puede aplicar esta práctica. Ya quisieran los bancos que algún majadero lo hiciera y tuviera que pagarles hasta la última perra.

    A ver , más comentarios que calienten este día tan frío que tenemos en Murcia.

  13. #13

    Cheetos

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    A ver, según yo entiendo, el concepto de subasta se inventó para que el demandante o acreedor obtenga el mayor beneficio posible, y por ende el demandado. No se inventó la subasta para que 50 inversores que se dedican a la subasta ganen lo máximo posible. Por ello repito, si hubiese más pujantes sin ética el beneficiado sería el demandado.

    Según tú, hoy en día las ofertas terminan por debajo del 70%, pero claro, esto es así porque los pujantes se dedican a ello como inversión y ninguno quiere invertir por un porcentaje de beneficio despreciable. Pero si rompiendo la "ética" hubiese cientos de particulares que pudiesen optar a un precio del 71%, 80% o incluso 90% de la deuda para adquirir su propia vivienda particular, no se estarían arriesgando a ningún sabotaje de los que habla Tristán (pues no van a participar nunca más), y por otro lado el demandado podría llevarse unos cuantos miles de euros adiccionales. Esta creo que es la idea de MG, que los demandados salgan beneficiados obteniendo a última hora una oferta mejor de la que se obtenga en una subasta, mediante poner en contacto a particulares con los demandados.

    Y lo veo genial, porque si esto se generalizase la oferta de pujas en las subastas subiría, y por fin se cumpliría con el objetivo de las subastas, que el precio suba lo máximo por temor a que luego un particular listillo y sin ética se lleve el gato al agua.

    Por supuesto, doy por hecho que los subasteros como tales perderían trozo de mercado, pero como he dicho antes, lo que se trata es de que todos tengan derecho a hacer las ofertas que quieran bajo el amparo de la ley.

  14. #14

    Caminante

    Entiendo que te moleste el que te jodan un negocio. Pero si la ley lo permite... Yo no conozco el mundo de las subastas, tengo que admitirlo. Aunque siempre me han dicho conocidos lo que tu escribes, es un mundillo. Más bien me dijeron que es como una "familia".

    Tristán, que me empiezas a dar miedo. A ver si te tengo que llamar Tristán Corleone? El Don Pablo seguro que lo arreglaría a su manera.

    "No es personal Sonny, sólo negocios" - Michael Corleone

  15. #15

    Fcalvo

    en respuesta a Cheetos
    Ver mensaje de Cheetos

    La subasta se inventó para que el acreedor cobre (no que obtenga el máximo beneficio) y el deudor sacrifique su propiedad para pagar sus deudas. Es decir, la subasta es una venta forzosa. No vende el deudor para pagar porque no quiere o porque no puede, pues vende el juzgado en su nombre y ya está.

    Si no hubiera beneficio en una subasta, las subastas no existirían, porque a nadie se le ocurre comprar algo por encima de su precio de mercado.

    A nadie se le impide que intervenga en una subasta. Pueden ir todos los que quieran y pujar todo lo que quieran. Mira si lo tienes fácil. En Murcia capital se celebran por internet y están quedando desiertas sobre el 98% de las subastas. ¿Dónde están los particulares que quieren intervenir?. Con hacer el depósito aaaaa participaaaaaar.

    Por supuesto, que todos hagan las ofertas que quieran bajo el amparo de la Ley; pero ¿por qué no las hacen?

  16. #16

    Caminante

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Fcalvo, si me permites intentar responder a tu pregunta.... no lo hacen, por que las subastas son un "mundillo"?

  17. #17

    Fcalvo

    en respuesta a Caminante
    Ver mensaje de Caminante

    Todo es un mundillo o mejor dicho especialización. Cuando tengo un problema en mi casa con el agua, llamo a un fontanero. Si el problema es con la luz, llamo al electricista, etc. etc.

    Podría hacerlo yo, pero probablemente inundaría mi casa o fundiría todos los plomos. Es cuestión de ser valiente y probar, a lo mejor me sale bien.

  18. #18

    Rulra

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Con tu permiso Fcalvo.

    Los particulares no podemos participar en las subastas por miedo principalmente (solamente ahí que repasar el blog de D.Tristan ,los relatos escabrosos) y financiación en segundo lugar (ningún banco da dinero para un proceso judicial o como lo queráis llamar).

    Pero lo que no podarais negar es el que en las subastas ahí cosas muy interesantes.

    -Saludos.

  19. #19

    Caminante

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Mirándolo desde el punto de vista, dónde lo normal es que se firman hipotecas sin pensar, te doy la razón. Desde el punto de vista inversor, no. Sólo invierto en lo que entiendo (o piense haber entendido). Te digo que he pensado en intentar las subastas, tentador ha sido hace unos años. Intenté instruirme (que palo con las reglas jurídicas, etc), pero lo dejé, ya que para que funcionase, a base de mi principio que es perseguir como mínimo "la media", tendría que dedicarme exclusivamente a ello.

    Como en todo negocio, la inexperiencia se paga cara. Las subastas son un mundillo y para jugar, has de pertenecer a el.

  20. #20

    Fcalvo

    en respuesta a Rulra
    Ver mensaje de Rulra

    Es cierto que a veces salen cosas interesantes. Yo he comprado recientemente una vivienda a 100 metros de la playa, dos dormitorios, piscina comunitaria y porche con jardín en propiedad de 120 m2 en 24.000,00 euros. Y no hubo nadie en la subasta porque nadie sabia donde estaba.

    ¿Que cuanto vale esto? pues yo creo que malvendiendo unos 90.000,00 euros.

    Sí, algunas son interesantes.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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