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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La mejora de postura, qué mal rollo

He escuchado en uno de los vídeos de Manuel González  -los estoy viendo todos-  que uno de sus trucos para adjudicarse algunas subastas es mejorar la postura cuando la adjudicación queda en suspenso por no haberse alcanzado el 70% del Tipo de Subasta.

No solo no estoy de acuerdo con esa maniobra sino que estoy manifiestamente en contra por tratarse de una jugarreta muy sucia. Nunca he llevado a cabo semejante tropelía, y espero no tener que hacerlo en el futuro. El momento de pujar empieza cuando el secretario judicial dice aquello de "Hagan sus posturas" y termina con la palabra "adjudicado" y a mí me da igual que luego diga que la adjudicación queda en suspenso y blablabla, blablabla. Durante los minutos que han durado las pujas, todos los subasteros hemos tenido las mismas oportunidades y opino que lo más justo es que el negocio se lo lleve quien más carne haya puesto en el asador.

A partir de ahí se abre un periodo que la Ley, siempre tan cachonda, dice que es de 10 días, pero que la realidad de los juzgados se encarga de convertir en al menos dos meses, pues se empiezan a contar desde que demandado es notificado del resultado provisional de la subasta y del derecho que le asiste a presentar a un mejor postor cuya oferta supere el 70% del Tipo de subasta o que, al menos, de para cubrir el total de la deuda.

Durante este periodo, es la fianza del adjudicatario provisional la que se queda ingresada en el juzgado y es muy triste y decepcionante que alguno de los mismos subasteros que asistieron mudos a la subasta, utilicen este tiempo para ofrecerse al demandado a mejorar la postura.

Desde luego yo no recomendaría semejante fechoría a nadie, y muchísimo menos a los novatos a quienes van dirigidos los vídeos de Manuel, porque no imagino peor forma de darse a conocer en el mundillo. Puede que la jugada les salga bien, al menos por una vez, pero donde las dan las toman. La ética dice que no le hagas a los demás no que no te gustaría que te hicieran a ti y si algún novato no entiende lo éticamente reprobable que es este comportamiento, al menos que se corte de llevarlo a cabo por su propio interés.

Porque... hasta ahora, en veinte años de subastas, nadie me ha mejorado nunca una adjudicación y yo tampoco se lo he hecho a nadie. Pero mi promesa para cuando eso me suceda es muy sencilla. Si no ha tomado la precaución de borrar su rastro, cada vez que el malhechor se adjudique algo por debajo del 70%, iré abiertamente a ver al demandado y acordaré con él un precio un diez o quince por ciento superior al de la adjudicación provisional y estaremos los dos o tres meses que dure la fiesta enseñando ambos, el demandado y yo, la casa a todos mis clientes y a quienes respondan a los anuncios que pienso poner. Raro sería que no fuera capaz de encontrar quien le mejore la puja. Y todo esto sin ninguna prisa, alargando todo lo posible la separación entre el felón y su fianza.

Que al supuesto malhechor le ocurra eso una y otra vez durante los veinte años que más o menos me quedan de profesión, no creo que sea plato de buen gusto. Al final seguro que se le atraganta aquella ocasión en que me birló una adjudicación que ya casi era mía.

Es por estas posibles consecuencias por lo que quienes así actúan lo hacen con nocturnidad y al amparo de algún testaferro, pero digo yo:

Si para llevarlo a cabo, lo tienes que hacer a escondidas, ¿no es la mejor prueba de que estás actuando mal?

No se qué opinaréis los subasteros de esto.

Y otras dos cosas, no entiendo por qué se encabezona Manuel en mejorar siempre las posturas ofreciendo el 71%, pudiendo hacerlo solo unos miles de euros por encima de la adjudicación provisional, los suficientes para que al demandado le interese colaborar.  Tampoco entiendo la maniobra de personar al demandado en el procedimiento. Coño, si le quiere tener atado que le haga firmar un contrato.

88 comentarios (mostrando del 41 al 60)

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  1. #41

    Tristán el subastero

    en respuesta a Manuelgonzalez
    Ver mensaje de Manuelgonzalez

    Por supuesto que tienes derecho de réplica, incluso con alfombra roja. Pero no te demores, aprovecha que ahora el tema está caliente.

    Si te parece podemos dedicarle un post entero a la réplica. Así que esmérate.

  2. #42

    Caminante

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    Siguiendo suposiciones... también puede ocurrir que los subasteros que acuden a la subasta hayan pactado pujar hasta un determinado precio... y repartirse ganancias.

    Un colega, nacido en otra patria, me comentó una vez, que las subastas en su país estaban "organizadas". Seguro que en ese país Manuel Gonzales recibiría una "visita", cordial, seguramente.

  3. #43

    Tristán el subastero

    en respuesta a Caminante
    Ver mensaje de Caminante

    ¿Organizadas en España? Intenta tú poner de acuerdo a diez subasteros que compiten entre sí y que se quitan las oportunidades unos a otros.

  4. #44

    Crayola

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    No voy a hacer ningún comentario más sobre el tema, ya que creo que he dejado claro mi punto de vista. Tengo que decir que me gusta tu blog y que aprendo mucho contigo. Pero, honestamente, las reglas del juego son las que hay sobre la mesa, no las que a ti te gustaría que hubiese, o las que un grupo de señores ha decidido que deben ser, y por eso el que obre de distinta manera sufrirá mal de ojo de por vida.
    Es impresionante ver cómo se desviven los subasteros por resolver los problemas de los ejecutados y aconsejarles lo que es bueno para ellos, ¡qué altruismo, qué generosidad, qué puro se están fumando en el sillón mientras afilan los cuchillos!. Y digo yo, ¿qué sería de ellos sin ejecutados que echarse a la boca? Ya conoceréis la frase, "cuanto peor, mejor". Pues bien, no veo que nadie aquí abogue por abrir todas las subastas a internet (como en Hacienda), dejarse de mangoneos en los juzgados con todas las partes actoras, aperturas de sobres por la espalda, billetitos en los bolsillos, malas caras, y que la subasta sea realmente lo que tiene que ser: una venta con un precio justo.

  5. #45

    Draco

    en respuesta a Crayola
    Ver mensaje de Crayola

    Creo que no te has leído el blog atentamente. Comprar un piso en una subasta no es como comprarlo en el mercado, por eso no puede tener un precio de mercado. Lo primero porque compras sin ver, lo segundo porque luego hay que desahuciar a los que están dentro y eso puede ser disponer de la vivienda en 8 meses a las buenas. Las reglas del juego son las que son y todo el mundo tiene acceso a ellas. Seguramente que si a ti alguien te la hace, te la paga. Pues a los demás igual.

  6. #46

    Crayola

    en respuesta a Draco
    Ver mensaje de Draco

    ¿He hablado yo de valor de mercado? He dicho precio justo. ¿Sabes lo que es valor de mercado? Es el precio que muchos compradores están dispuestos a pagar por un inmueble en un determinado momento.
    Dicho esto, debe ser muy duro y arriesgado comprar un inmueble sin verlo (sobre todo teniendo en cuenta que la referencia principal para valorarlo es el número de metros que tiene y la situación de éste). También debe ser tremendo tener, por ejemplo, 150.000 euros detenidos durante un año sin sacarle rentabilidad, con la perspectiva de, posteriormente, conseguir un rendimiento del ¿30? ¿40?. Incluso aunque sea menos, ¿qué inversión te proporciona semenjantes rendimientos, sin necesidad apenas de dar un palo al agua?. Ninguna, si no no se haría.
    A mi el que me la hace que le aproveche, otra vez intentaré estar más espabilado. Vivo mi vida y dejo vivir.
    Pero yo ya he hecho varias.
    Recuerdo una subasta hace unos meses. Aclaro que soy agente financiero, aunque también he comprado cosas en subasta. Generalmente mi dedicación es impedir que se llegue a ese extremo. Pues como decía, yo no acudí a la subasta pero el abogado me contó que el subastero llegó a exclamar "ya podéis ofrecer lo que queráis que el piso me lo voy a quedar yo". Debía tener mucho interés, pero no ofreció ni la mitad de su valor (éste sí, de mercado). La semana siguiente fui con el cliente, le presenté a un comprador que mejoraba con mucho la postura y se cerró la venta. Y todos contentos menos el subastero. Si tanto le interesaba, que hubiera subido más. Y por cierto, hubiera tenido la boca mejor cerrada, jajaja

  7. #47

    Licitador

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Este va a caer como cayó con su primer negocio, este es un iluso de la vida con muchos pajaros en la cabeza.
    Como dices tu Francisco los inversores quieren comprar por dos pesetas y por dos pesetas el jamón te lo comes tu a no ser que estés tieso como parece que esta este.

    Para ganar dinero en el juzgado hay que estar todos los días y hoy en día el 99.9 x% ciento de lo que sale en el juzgado es basura, los bienes que valen algo cualquiera encuentra financiación, con lo cual la mierda es lo que abunda en los juzgados.

    Los que estamos todos los dias en el juzgado estamos ya acostumbrados a perder mucho tiempo, pero cualquier persona la segunda vez que vaya se cansara de ir a perder el tiempo.

  8. #48

    Fcalvo

    en respuesta a Licitador
    Ver mensaje de Licitador

    Hola licitador, yo ya dije que para pescar en estas aguas hay que tener mucha paciencia, un buen anzuelo y un buen cebo. Que además de mis fondos, dispongo de fondos ajenos para invertir de varios mill. de euros y que después de mirar, no solo las subastas judiciales, sino las de la Agencia Tributaria y las de la Seguridad Social, al año puedo seleccionar entre 5/10 operaciones interesantes, utilizando los criterios de rentabilidad que son necesarios aplicar hoy en día para no equivocarte ni equivocar a nadie. De estas operaciones, obviamente no todas te las adjudicas por lo que el residual que queda es muy estrecho.

    Si alguien viene a decir que el que entre en este negocio se va a forrar porque solo hace falta un teléfono móvil, visitar los jugados y captar inversores, (no lo digo yo, lo dice M. González)está faltando a la verdad y por ende está utilizando argumentos falsos para sacarle a algún feligrés los 18.000euros que cuesta enseñarle sus fórmulas magistrales.Por cierto esto me recuerda los anuncios de la postguerra.

    El que yo halla contado como anécdota lo último que he comprado y que no debe extrapolarse a que todo es igual, me faltó decir que en este año es la única compra que he realizado, lo que puede uno ver lo difícil que está el asunto.

    Y por supuesto que si alguien me hace una judiada, que se vaya preparando porque será el último negocio que haga. No porque le envíe a ningún rumano sino porque las estrategias que le puedan enseñar yo las conozco redobladas y además con resultados negativos.

    Yo solo pienso en mi beneficio siendo legal y objetivo en mi comportamiento. Si alguien intenta darme la vuelta que se vaya preparando.

    La casa donde vivo la compré en subasta, pagué 60.000 euros más de lo que tenía que haber pagado.Cuando acabó la subasta le dije a las dos personas que se unieron para hacerme frente que jamás comprarían nada en subastas donde yo estuviera y así ha sido hasta ahora. Es más, han intentado algún arreglo previo con otros pero cuando me han visto llegar (yo siempre llego minutos antes de la subasta) les han recriminado la acción que hicieron conmigo porque todo lo que habían negociado se había ido al traste.

    El que la hace la paga, antes o después.Es la ley implacable de los negocios

  9. #49

    Caminante

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristán, la competencia es una consecuencia del libre mercado, y en principio es para alegrarse. Ya que yo me refería a otra organización que se da muy a menudo en algunas situaciones políticas/sociales. Esa que convierte un mundillo en la familia, y en dónde uno te llega a decir: "Le haré una oferta que no podrá rechazar"...

  10. #50

    Tebar

    Hola a todos.
    Creo que no se puede hablar de ética en temas de subastas. Sí, en todo caso, de lo que en principio es legal o no, ya que incluso la misma cosa puede ser interpretada por un juez de forma diferente a otro.
    Todo aquel que va a una subasta intenta sacar lo que quiere al menor precio. Cada uno lo hace como quiere y sabe que si "jode" a otro se la pueden devolver. Son cosas del negocio.
    El negocio se cierra cuando el juez dictamina la correspondiente adjudicación definitiva y hasta entonces todo es válido.
    Si alguno intenta conocer al ejecutado y llegar a un acuerdo con él es sólo por tener el bien cuanto antes y sin problemas (por eso está dispuesto a dar algo más), nunca por hacerle un favor, aunque el ejecutado saque algún beneficio adicional.
    Manuel Gonzalez no es diferente a los demás subasteros, y seguro que esos vídeos se han hecho para obtener un beneficio. Por cierto en ellos no he aprendido nada, es mucho mejor este blog.
    saludos.

  11. #51

    Cheetos

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    Uff, creo que aquí se están intentando defender demasiados intereses personales. Yo no opino ni desde el punto de vista del demandado ni desde el del subastero. Lo estoy haciendo desde un punto de vista objetivo de un usuario que os lee y aprende muchísimo de vuestra sabiduría, y que no tiene ningún interés ni en invertir en subastas ni en comprar viviendas, por lo que puedo considerarme imparcial. Por ello antes de seguir aclaro:

    1º. Me importa poco que el demandado se arruine. Si su inmueble se adjudica por la mitad de su deuda allá él. No le defiendo ni me interesan sus problemas ni si tiene 3 niños pequeños que morirán de hambre. Que quede claro.
    2º. Me importa poco que el subastero que se adjudique el bien pensase pujar más o menos. Me importa poco que gane o que pierda, pero que adminta las reglas de la subasta, y cuando haga su puja sepa que existe la posibilidad legal de la mejora de postura.

    Y aclarado esto ahora digo:
    Es imposible de justificar que para el demandado, lo mejor es que nadie presente una mejora de postura. Aquí algunos defienden que, si el subastero A se adjudica el bien por un 18% del tipo, lo mejor para el demandado es que ese subastero se lleve el inmueble por el 18% y que nadie mejore la postura, porque… uuuyyy, si alguien mejora la postura a un 45% ¡¡a lo mejor el subastero A tenía pensado pujar un 50%... ¡Pues que lo hubiese pujado en la subasta en vez de pujar un 18%, ya vería como no había ningún listo que ahora le quitase el piso por un 45%!

    Si yo como subastero pujo en subasta la máxima cantidad que tenía pensado pujar, a nadie le importaría que luego venga alguien "en secreto" y haga una mejora de postura por 1€ más, porque yo no hubiese subido esa puja ni aun sabiéndolo. Por supuesto, alguien con mucha razón podrá aludir: "Pero es que sería de tontos pujar a mi máximo si no ha habido alguien que me suba la puja que he hecho". Y yo le digo, tienes razón, pero entonces no te quejes si luego va alguien y te hace una mejora de postura.

    A lo que voy es que la mejora de postura me parece una ley que se han inventado para evitar justo eso, las subastillas y los acuerdos entre subasteros, porque cualquier acuerdo correrá el riesgo de irse al garete gracias a una mejora de postura. Y si ahora venís vosotros diciendo que quien haga una mejora de postura se va a cagar para toda la vida porque echa a perder el acuerdo "ético entre vosotros los subasteros"… pues os estáis cubriendo de gloria, más claro agua.

    Las subastillas y los acuerdos no están dentro de la ley, pero según se ha visto aquí, el subastero que eche a perder una subastilla podrá ser perseguido y saboteado toda su vida, de forma que no se le permita adjudicarse una subasta donde vosotros estéis nunca más. Esta especie de acoso o sabotaje es perfectamente legal, pero al venir motivado por un acto ilegal mafioso, sería totalmente ilegal y muestra claramente que las mafias entre subasteros existen.

    Y que conste que os admiro y se que sois necesarios para el sistema, pero por favor, que no se intente cambiar de nombre a lo que todo el mundo ve. Por eso vuelvo a repetir que lo que MG está aconsejando me parece totalmente acertado, y más aun si "el que rompa el trato de la hermandad" no va a volver a veros la cara porque es un particular en busca de una vivienda a un precio adecuado para él.

  12. #52

    Fcalvo

    en respuesta a Cheetos
    Ver mensaje de Cheetos

    Aquí lo que criticamos es la puñalada trapera, no que alguien gane una subasta en buena lid. Cuando en la subasta de mi casa se la juré a dos subasteros fue porque ellos pensaban pagar menos de lo que se pagó. Individualmente no podían pagar esa cifra y lo que me dolió fue que en el acto de la subasta uno le dijera a otro "¿lo hacemos a medias?" y acordaran esa sociedad en ese momento porque si yo no hubiese estado especialmente interesado en comprar no hubieran pagado ni la mitad de lo que se pagó.

    Como comprenderás, no todas las subastas a la que se asiste uno compra y no por ello te vas a enemistar con los compradores.

    Pero insisto en que estamos discutiendo un hecho que en la realidad se produce muy pocas veces y por tanto hay que darle el valor que tiene y es bien poco. Otra cosa es que alguien las enseñe como algo que es habitual cuando realmente es excepcional.

  13. #53

    Tebar

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    FC, lo has puesto claro, fué el dolor de tener que pagar más (eso nos pasaría a todos).
    Lo que hicieron ellos fué totalmente legal.
    Yo, como dice Cheetos iré a una subasta como máximo para comprar algo para mí.
    Pero imaginemos que tengo 200.000 € , una vivienda a subastar (tasada en 600.000 €) que me gusta mucho y pienso que me la puedo quedar en dicha subasta.
    En situaciones normales la mayor parte se quedan desiertas, pero en ésta hay uno que tiene más dinero que yo y veo que se la va a llevar. Te puedo decir que si pienso que 380.000 € es un buen precio para adquirir la propiedad, si hay alguno al lado que me insinua algo para conseguirla mediante sociedad, lo más seguro es que lo hiciese.
    Las sociedades se montan y desmontan en segundos.
    Sino se hicieran sociedades puntuales la ventaja la tendrían siempre los que más dinero tienen.
    LOS MAYORES CHOLLOS se logran en bienes de alto valor o cuando los demás desconocen su ubicación. La única forma de llegar a lo grande es uniéndose. Tú lo has dicho, ellos jamás hubieran podido pagar de forma individual lo que pujaron.
    Lo importante que es conseguiste la casa que querías para vivir y que ahora estás disfrutando. Los 60.000 € que pagaste de más ya los sacarás en una o dos operaciones que hagas.
    Un saludo.

  14. #54

    Tebar

    en respuesta a Cheetos
    Ver mensaje de Cheetos

    Cheetos, suscribo integramente lo que has puesto. Yo lo resumí en la entrada anterior (50), por las prisas de la cena.

  15. #55

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cheetos
    Ver mensaje de Cheetos

    Jo Cheetos, no te ofendas, pero creo que se te ha ido la pinza.
    ¿dónde me has leído defender acuerdos entre subasteros? Lo que el mejorante joroba no es el acuerdo previo entre subasteros, que no existe desde hace 20 años, sino la subasta misma. Si en vez de agazaparse y pujar por la espalda hubiera participado lealmente en la subasta, seguro que el precio hubiera subido bastante más que la migaja de mejora que haga. Eso sí que beneficia al demandado y no leyes que permiten maniobras torticeras.

  16. #56

    Rilakkuma

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pero hacer esto no significa, indirectamente, querer imponer tu moral/etica sobre otras personas que tienen otros puntos de vista sobre lo que es y no es etico?

    A mi este tema ni me va ni me viene, pero te sigo por que realmente me pareces un buen tipo. Y este tema es interesante.

  17. #57

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rilakkuma
    Ver mensaje de Rilakkuma

    No, si me conocieras no pensarías que yo quiera imponer mis códicgos a nadie. Mi código persdonal me impide hacer a los demás lo que no me gustaría que me hicieran a mí y devolver a los demás todo lo que me hayan hecho.

    Quien mejore mis adjudicaciones provisionales es porque no tiene tantos escrúpulos como yo, o simplemente que a él no le parece mal hacer eso. Que no se moleste entonces cuando yo se lo haga a él, que lo estaré deseando.

  18. #58

    Tristán el subastero

    Por cierto, quiero aclarar, porque me lo han preguntado en mi correo, que el post se refiere a las mejoras de posturas hechas contra personas físicas. No me he referido a los bancos.

    Respecto a los bancos mi lema es un pelín diferente: A por ellooooos!!! Lástima que cuando se lo adjudican por dos duros ya no se les pueda mejorar y que cuando se lo adjudican en la subasta lo hagan por la deuda y ésta sea tremenda.

  19. #59

    Rilakkuma

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Conste he dicho en mi mensaje que me pareces un tio legal, cosa que no pasa siquiera con todos los blogueros de rankia. Lo mio era simplemente un comentario.

    En todo caso yo te agradezco que escribas todo lo que escribes. gracias.

  20. #60

    Cheetos

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristán y los demás,

    Por supuesto que os comprendo viéndolo desde ese punto de vista que comentáis y posiblemente me daría la misma rabia una actuación cobarde como la que comentas. Simplemente yo buscaba el debate defendiendo el otro punto de vista desde el otro lado, y buscando el beneficio que a los españoles nos gusta buscar, rozando el límite de la ley y encontrando huecos no legislados.

    Por eso me gusta tanto este blog, porque hasta el tema más insignificante es exprimido hasta la última gota. Gracias por vuestra paciencia y por contestar con el buen respeto que hay entre los participantes en este blog.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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