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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La mejora de postura, qué mal rollo

He escuchado en uno de los vídeos de Manuel González  -los estoy viendo todos-  que uno de sus trucos para adjudicarse algunas subastas es mejorar la postura cuando la adjudicación queda en suspenso por no haberse alcanzado el 70% del Tipo de Subasta.

No solo no estoy de acuerdo con esa maniobra sino que estoy manifiestamente en contra por tratarse de una jugarreta muy sucia. Nunca he llevado a cabo semejante tropelía, y espero no tener que hacerlo en el futuro. El momento de pujar empieza cuando el secretario judicial dice aquello de "Hagan sus posturas" y termina con la palabra "adjudicado" y a mí me da igual que luego diga que la adjudicación queda en suspenso y blablabla, blablabla. Durante los minutos que han durado las pujas, todos los subasteros hemos tenido las mismas oportunidades y opino que lo más justo es que el negocio se lo lleve quien más carne haya puesto en el asador.

A partir de ahí se abre un periodo que la Ley, siempre tan cachonda, dice que es de 10 días, pero que la realidad de los juzgados se encarga de convertir en al menos dos meses, pues se empiezan a contar desde que demandado es notificado del resultado provisional de la subasta y del derecho que le asiste a presentar a un mejor postor cuya oferta supere el 70% del Tipo de subasta o que, al menos, de para cubrir el total de la deuda.

Durante este periodo, es la fianza del adjudicatario provisional la que se queda ingresada en el juzgado y es muy triste y decepcionante que alguno de los mismos subasteros que asistieron mudos a la subasta, utilicen este tiempo para ofrecerse al demandado a mejorar la postura.

Desde luego yo no recomendaría semejante fechoría a nadie, y muchísimo menos a los novatos a quienes van dirigidos los vídeos de Manuel, porque no imagino peor forma de darse a conocer en el mundillo. Puede que la jugada les salga bien, al menos por una vez, pero donde las dan las toman. La ética dice que no le hagas a los demás no que no te gustaría que te hicieran a ti y si algún novato no entiende lo éticamente reprobable que es este comportamiento, al menos que se corte de llevarlo a cabo por su propio interés.

Porque... hasta ahora, en veinte años de subastas, nadie me ha mejorado nunca una adjudicación y yo tampoco se lo he hecho a nadie. Pero mi promesa para cuando eso me suceda es muy sencilla. Si no ha tomado la precaución de borrar su rastro, cada vez que el malhechor se adjudique algo por debajo del 70%, iré abiertamente a ver al demandado y acordaré con él un precio un diez o quince por ciento superior al de la adjudicación provisional y estaremos los dos o tres meses que dure la fiesta enseñando ambos, el demandado y yo, la casa a todos mis clientes y a quienes respondan a los anuncios que pienso poner. Raro sería que no fuera capaz de encontrar quien le mejore la puja. Y todo esto sin ninguna prisa, alargando todo lo posible la separación entre el felón y su fianza.

Que al supuesto malhechor le ocurra eso una y otra vez durante los veinte años que más o menos me quedan de profesión, no creo que sea plato de buen gusto. Al final seguro que se le atraganta aquella ocasión en que me birló una adjudicación que ya casi era mía.

Es por estas posibles consecuencias por lo que quienes así actúan lo hacen con nocturnidad y al amparo de algún testaferro, pero digo yo:

Si para llevarlo a cabo, lo tienes que hacer a escondidas, ¿no es la mejor prueba de que estás actuando mal?

No se qué opinaréis los subasteros de esto.

Y otras dos cosas, no entiendo por qué se encabezona Manuel en mejorar siempre las posturas ofreciendo el 71%, pudiendo hacerlo solo unos miles de euros por encima de la adjudicación provisional, los suficientes para que al demandado le interese colaborar.  Tampoco entiendo la maniobra de personar al demandado en el procedimiento. Coño, si le quiere tener atado que le haga firmar un contrato.

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Comentarios
88
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  1. #21

    Caminante

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Tu lo has dicho todo con el ejemplo. Esa "dirección" que nadie conocía y ese spread sólo lo logras si perteneces al mundillo. Felicidades por el negocio.

  2. #22

    Rulra

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Esta claro los años de experiencia, que es lo mas importante en este negocio no os los van a quitar los vídeos de Manuel Gonzalez.

  3. #23

    Errarum

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    jajaja , ahí ahí Francisco, poniendo los dientes largos al personal. Sí señor

    (perdoname que te hable con tanta familiaridad pero es que ya eres de la familia, con permiso de Tristan y Draco que también).

    Me lo paso teta con este blog. Gracias

  4. #24

    Rjavier

    en respuesta a Caminante
    Ver mensaje de Caminante

    Repito algo que he dicho alguna vez pero que nunca he leído en los periódicos sensacionalista o en los programas de "divulgación":
    He conocido casos en los que alguien ha obtenido un beneficio escandaloso (inmoral para mi concepto):
    - El subastero. (en bastantes ocasiones)
    - El Banco. (también en bastantes aunque creo que en menos, según épocas)
    - El ejecutado. (más veces de las que la gente se cree, autenticos profesionales del gorroneo, que no han pagado nunca nada, han tenido alquiler gratis y hasta a veces han sado dinero).

    He conocido casos en los que alguién ha perdido escandalosamente:
    - El subastero (muy pocas veces, si es un profesional)
    - El inversor particular (mucho más habitual, cuando no tienen conocimiento o asesoramiento, aunque la gran mayoría de los casos la pérdida ha sido pequeña, más habitual es que añas sufrido largas esperas y penalidades, aunque en la epoca de la burbuja hasta hay quien le ha beneficiado.
    - El ejecutado (algunas veces, pero es mucho menos frecuente de lo que se supone. Sin embargo cuando sucede, es de lo más sangrante.
    - El Banco (actualmente, es lo habitual, entre unas cosas y otras de un 10 a un 50$).

    Pero debo aclararlo antes de terminar este comentario: No es lo habitual, más bien bastante raro que actualmente se de un caso de Beneficio o Perdida escandaloso, solamente pérdidas importantes de los bancos, así están.

  5. #25

    Tristán el subastero

    en respuesta a Caminante
    Ver mensaje de Caminante

    Al contrario, en el caso mencionado es personal, nada hay que sea más personal.

    A ver si consigo explicarme: Lo más fácil sería no participar en las subastas para no tener que ingresar ninguna fianza y una vez terminadas, si el adjudicatario no ha llegado al 70% del tipo de subasta, ponerse en contacto con el propietario y decirle:
    "Mira chato, el malvado subastero se ha quedado tu casa por solo ochenta mil euros. Si te parece yo busco a quien le interese quedársela por cien mil, nos dividimos la diferencia y a disfrutar. Solo tienes que enseñarla cada vez que yo traiga a un cliente"

    Nada más fácil para mí, como para cualquier subastero, que hacer esa maniobra. Una de las cosas que a los otros subasteros les impide hacérmelo es la putada que sería para ellos que yo se lo hiciera una vez y otra hasta hacerles perder todas las operaciones en que no lleguen al dichoso 70%.

    ¿Que si nos lo hiciéramos siempre unos a otros el demandado se beneficiaría? Claro, pero a mí qué coño me importa el demandado. Lo que quiero es que nadie me haga esa putada y por eso yo tampoco se la hago a nadie.

    A ver si la imagen que preside este post te ayuda a comprenderlo.

  6. #26

    Fcalvo

    en respuesta a Errarum
    Ver mensaje de Errarum

    Ah, y no fui en busca del demandado, que era la promotora, para pagarle la deuda haciendo una oferta más elevada, como aconseja Manuel González, faltaría más. Este apartamento se lo quedaron para el gerente y está sin estrenar según el presidente de la comunidad.

  7. #27

    El sujeto pasivo

    Partiendo del absoluto desconocimiento de la Ley voy a atreverme a expresar mi opinión:

    La jugarreta es lícita aunque realmente carente de ética y a la vez ramplona y simplona. También podría ofertar en la subasta el 69% que es un bonito número, ahorrase unas perrillas y a ver si hay alguien con huevos de mejorarlo posteriormente.

    También me parece que la norma produce total indefensión al adjudicatario si no le permite igualar la oferta de última hora y en caso de no hacerlo que el listillo tenga que liberar de forma inmediata al adjudicatario del aval presentado.

    Por supuesto también es lícito devolver las puñaladas.

    Y lo de ir por la vida de superhéroe defensor del moroso no me lo trago. No es más que otro vulgar ventajista.

    Tampoco debe olvidarse de que mejorando el 70 por ciento puede encontrarse un buen nido de serpientes al meter la mano en el agujero, razón por la que otros quizá no se han atrevido a llegar tan lejos; motivo fundamental por el que los particulares no nos atrevemos a acercarnos a las subastas, salvo algunos insensatos que generalmente saldrán muy muy trasquilados.

  8. #28

    Caminante

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Si te entiendo Tristán. A eso lo llamo el codex del oficio.

    Cada uno exige su cumplimiento a su manera. Estoy seguro que si uno te jode el negocio con esa putadilla (ojo, aún legal, aunque putada), es posible cerrar su margen, ya sea tu sólo o tu y los que te conozcan. Es un mundillo, y como tal, has que conocer las reglas oficiales... y las inoficiales.

    Quién sabe, algún día quizá me vuelva a atreverme a intentarlo. Pero aún no, estoy en otro embrollo que decidí hace ya unos años.

  9. #29

    Tristán el subastero

    en respuesta a El sujeto pasivo
    Ver mensaje de El sujeto pasivo

    No hay indefensión al demandado porque éste puede, además de presentar a un mejor postor, pagar su deuda hasta el que se haya dictado el Auto de Aprobación de remate. o sea, que hasta el últimísimo segundo el demandado puede pagar y suspender la subasta.

  10. #30

    El sujeto pasivo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    No he dicho demandado he dicho adjudicatario, al que se lleva el inmueble en subasta por debajo del 70. Claro que el que lo hace será con trampa y enviará al demandado en su lugar y ya se repartirán la pasta en la trastienda.

  11. #31

    Draco

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Si es que se ha repetido hasta la saciedad, que al demandado se le da hasta oportunidad de pagar hasta después de la subasta si no se ha hecho firmeza. Otra cosa es que no pueda pagar.
    Aquí el tema es que MG intenta vender que el 70% del tipo ahora es un chollazo y de eso olvídate, que con estas tasaciones que estamos viendo de chollo nada. Las horneadas actuales que están saliendo son de harina rancia. Están los tipos infladísimos.
    Supongo que para MG estupendo, ahora dirá que los rancios subasteros se enfadan porque el está desenmascarando sus oscuros secretos, bla bla bla. Pues yo creo que los que participamos en este blog son de los más "progre" FCalvo innovando con su Web, Tristán con su Blog...
    De todos modos para MG estupendo, como alguien dijo lo importante es que hablen, bien o mal eso ya da igual.

  12. #32

    Manuel alicante

    en respuesta a Cheetos
    Ver mensaje de Cheetos

    Buenas noches.
    Cheetos, te voy a poner un ejemplo para que veas como, con esta artimaña, el ejecutado es el que más pierde.
    Partimos de la premisa de que actualmente, como dice FC, la mayoría de las subastas no interesan por que la carga es superior al valor del inmueble.
    Igualmente se descartan la gran mayoría de las adjudicaciones al 70%, como dice Draco, por que los inmuebles tampoco lo valen.
    Vamos al caso práctico:
    Tú y yo somos los únicos interesados en comprar un inmueble valorado en 100, que está siendo ejecutado por una deuda total de 20, y el cual tú estás dispuesto a comprar por 50 y estando yo dispuesto a pagar 42.
    La subasta se celebra sin que yo participe (dejo que se enfríe), y al ser tú el único licitador en la subasta, pujas hasta 18 (¿para qué más, si no hay nadie más que quiera pujar?). Yo, como soy muy listo, le digo al adjudicatario dos días después que un subastero malvado se ha adjudicado en subasta el inmueble por 18, y que yo, que soy muy buen persona y vengo a ayudarle, estoy dispuesto a mejorar la oferta hasta 22.
    El ejecutado piensa, en su desesperación, que hace un buen negocio por que pasa de cobrar 18 a cobrar 22 (está eligiendo un mal menor). Lo que no sabe es que yo hubiera estado dispuesto a pujar hasta 42, y tú incluso hasta 50.
    ¿Quién sale perdiendo cuando compro a 22? Evidentemente el ejecutado.
    Yo transmito la imagen de que quiero ayudar al ejecutado (por que mejoro la mejor puja), cuando en realidad estoy dejando de pagarle el 20% (42-22) que yo hubiera estado dispuesto a pagar.
    Tú hubieras pujado hasta 50 (que hubiera cobrado el ejecutado). Y yo con mi maniobra “de buena fe” (por que a mí lo que me satisface es ayudar a los demás, y tal y tal…), le acabo de clavar la puntilla al pobre infeliz.
    Un saludo.

  13. #33

    Rastaman

    Etica o no Etica, That is the question? La verdad es que me inclino más a la opinion mayoritaria, ayudo a mis amigos y me defiendo de mis enemigos y el que quiera entender que eso es una mafia que se vuelva con mama.
    A los que me gustaría conocer son a los legisladores, a que mentes privilegiadas se les ocurren tales enredos: subastilla, mejora..... Con lo garantista que es el sistema, el ejecutado a tenido todas las oportunidades de devolver lo que pidio prestado hasta, incluso, despues de celebrada la subasta, y a cara descubierta los licitadores pueden hacer sus pujas el día de la subasta y que se lo lleve el que menos margen de beneficio persiga.
    No hay necesidad de dejar puertas traseras abiertas, las cosas claras y habrá menos mentes retorcidas que desconfien aunque a mi eso...plin.

  14. #34

    Manuel alicante

    La otra variante de MG, la de “ir con el ejecutado de la mano” (con poderes, por ejemplo) nos lleva a la misma conclusión que cuando se hace mejora de subasta: el que pierde es el ejecutado (aunque se le quiera convencer de lo contrario).
    Voy a tomar los mismos datos que en el ejemplo que puse antes.
    Cuando yo voy con el ejecutado de la mano, les estoy señalizando a los demás licitadores que yo tengo la sartén por el mango, y que sus posibilidades de ganar la subasta son casi nulas.
    Resultado: que los demás licitadores dicen “como no tengo posibilidades de ganar la subasta, no voy a participar en ella y dejarme la fianza pudriéndose en el Juzgado”
    Siguiente resultado: que como no asiste nadie a la subasta, yo me la adjudico por 22 (estando dispuesto a haber pagado 42 y algún otro hasta 50). A mi gran amigo el ejecutado le cuento la milonga de que nadie se presentó a la subasta; de que con la crisis su inmueble no vale tanto; de que el ejecutante se podía adjudicar el inmueble por la deuda (20); y de que 22 siempre es mejor que 20.
    En resumen: cuando voy con el “ejecutado de la mano”, estoy asustando a los demás licitadores/subasteros, con la intención de que no participen, de que haya menos competencia, y de así poder yo adjudicarme el bien por un precio menor.
    Ahora eso sí, de muy buen rollo. Por que a mi lo que me más me satisface es poder ayudar a las personas con problemas, y tal y tal… ;) Lo mismo si lo repito muchas veces, hasta me lo acabo creyendo.
    Un saludo.

  15. #35

    Manuelgonzalez

    Hola Tristan !

    Como imagino me permitirás tener mi Derecho a Réplica voy a preparar un texto por si consideras oportuno publicarlo. Mientras tanto, SEGUIRÉ ESCUCHANDO con atención y respeto todos los comentarios.

    Un saludo,
    Manuel

  16. #36

    Crayola

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Es decir, que según tus afirmaciones tienes que besar los pies a los subasteros y entrar en sus normas, antes que pensar en las posibilidades que la ley te ofrece. Huyyyy huyyyyy que miedo me dan los subasteros. Que me persiguen de por vida si les quito negocio. Te creía mucho más inteligente y comedido que todo lo que acabas de soltar en este post. De verdad que si reflexionas sobre lo que has dicho, te darás cuenta de que lo que aparentemente vendes y tus últimas afirmaciones son totalmente antitéticos.

  17. #37

    Crayola

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    Conclusión, deja que los subasteros se lo adjudiquen por cuatro duros y no se te ocurra ir a mejorar postura después. Jajajaja, qué demagogia, macho.

  18. #38

    Crayola

    en respuesta a El sujeto pasivo
    Ver mensaje de El sujeto pasivo

    Ya, lo que pasa es que el adjudicatario tiene la posibilidad de ofrecer lo que quiera. Es más, puede ofrecer ese 70 más un euro, o el 71, o el 72. Si no lo hace, sabe el riesgo que corre. Yo no veo putada, ni falta de ética. Cuando voy a comprar un piso ofrezco x, y si otro llega con x+1 sé que ajo y agua. Estamos en un mercado libre (¿o es que tenemos que adaptarnos a la ética de cuatro gatos que te amenazan con perseguirte de por vida si usas la ley tal y como te conviene?)

  19. #39

    Tristán el subastero

    en respuesta a Crayola
    Ver mensaje de Crayola

    Lo contrario es aún peor. Deja que se lo adjudique el tonto de turno, luego mejórale la postura y finalmente espera a que él te haga lo mismo. Ahh, nooo, que si él te la devuelve entonces es tremendo mafioso.

  20. #40

    Crayola

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    No te enciendas, hombre, ya digo que con la ley en la mano todo lo que se haga está bien hecho. De los códigos que tengan los grupúsculos, me río. Si otro lo mejora, con su pan se lo coma, jajaja

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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