Rankia España Rankia Argentina Rankia Brasil Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Czechia Rankia Deutschland Rankia France Rankia Indonesia Rankia Italia Rankia Magyarország Rankia México Rankia Netherlands Rankia Perú Rankia Polska Rankia Portugal Rankia Romania Rankia Türkiye Rankia United Kingdom Rankia USA
Acceder

¿Cómo plantear una disolución de proindiviso?

Varios hermanos tienen una propiedad en común, generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con ella. Pero algo pasa. La reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse de acuerdo y puede que la reunión acabe como el rosario de la aurora, como todos peleados y sacando agravios de la infancia en apoyo de los argumentos del presente.

Unas veces uno de los hermanos dice que no piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.

Otras veces lo que ocurre es que el hermano que se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es suya y que ni una cosa ni otra.

Por eso cada vez más estas situaciones terminan en una demanda judicial de disolución de proindiviso, que continúa siendo la consulta más frecuente que recibo. No se qué ha pasado, pero hace diez años las subastas por estas situaciones no eran frecuentes y ahora sí lo son. Se conoce que no se les ha ocurrido la idea que tuve hace unos meses respecto a que la mejor solución para ponerse de acuerdo era subastarse el piso entre los copropietarios, como buenos hermanos.

Ahora es Tabuco quien nos pide consejo:

Por herencia, tenía 5 inmuebles en proindiviso (por imposición de la otra persona), tras años, he conseguido ponerme de acuerdo y vender un piso. Al haber sido valorado todos en las mismas fecha y por idéntica empresa, he propuesto extrapolar los datos, el piso vendido se valoró en un precio y se devaluó un X%, aplico lo mismo a los otros 4 inmuebles y propongo comprar o vender en la misma proporción y precio. La otra parte me responde que solo quiere comprar y por un precio irrisorio.
Como la venta del piso se realizo una parte en B, no puedo presentar al juez un soporte que justifique el motivo por el que digo ese precio y me puede estropear todo mi argumento. ¿Que debería hacer? ¿Valorar los inmuebles por un tasador oficial y aportarlo a la demanda? ¿Solicitar al juez que nombre una empresa para tasarlos?
Aunque tengo un abogado con el que estoy hablando (sobre como presentar la demanda) me gustaría conocer vuestra opinión para hacerlo lo mejor posible.

Es sabido que estas subastas no tienen por qué regirse por lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil para las subastas usuales de bienes inmuebles. La parte actora (el demandante) puede solicitar del juez otras disposiciones que se avengan mejor con su estrategia dependiendo de si lo que quiere es hacerse con la propiedad lo más barato posible o que la compre alguien lo más caro posible.

Para empezar Francisco Calvo, de Subastas Únicas, ya le ha dado el mejor consejo que se podía dar, que solicite del juez que la subasta sea sin licitadores externos, es decir que sea solo entre los copropietarios. Pero esto no siempre se consigue y aún quedan muchas sugerencias que se le pueden hacer a Tabuco.

¿Se os ocurre alguna?

POSTDATA ABRIL DE 2015:

He de decirlo, han transcurrido casi cinco años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia. De hecho este post es uno de los más leídos del blog, junto con los que recomisndo abajo del todo.

Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad la diga Agamenón o su porquero.

Solo tenéis que entrar en Subastanomics y comprobarlo. Pinchad en la imagen:

 

                                                           

 

60
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  1. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #59
    16/10/16 19:02

    Te haces cargo de todas las cargas

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #58
    16/10/16 18:26

    Y, de qué hipotecas me tengo que hacer cargo? De todas? Al ser una extinción de condominio, la subasta no sale por una hipoteca en concreto, por lo que no hay anteriores ni posteriores.

  3. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #57
    16/10/16 17:54

    En estas subastas de extinción sale el 100%.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #56
    16/10/16 17:43

    Lo que aprendo con vosotros. De verdad, es estupendo éste blog.

    Volviendo a la extinción del condominio, que sale a subasta, una parte de la vivienda o entera?

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #55
    16/10/16 17:36

    Disolución del proindiviso y extinción del proindiviso son la misma cosa. Y como en ese procedimiento judicial no existe reclamación de deuda, por eso ponen 0,01 euros, porque el sistema no les permite dejar la casilla vacía.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #54
    16/10/16 17:02

    Hablando de disoluciones proindiviso; tiene algo que. Re con Reclamaciones de la extinción del condominio? Estoy viendo una subasta en la que en el edicto pone: RECLAMACIÓN DE LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. Supongo que es un divorcio, pero no sé si se subasta la vivienda entera o solo una parte. Además pone: cantidad reclamada: 0,001 € y como valor de subasta: 50.000 € (que no se corresponde con el valor para subasta que figura en la hipoteca registrada).

  7. en respuesta a Johndarmody
    -
    Top 100
    #52
    16/11/14 20:51

    De eminencia nada, que todavía aprendo cosas cada día. Como ya te he respondido en la web Subastanomics, soy la duda por resuelta.

  8. en respuesta a Geoff007
    -
    Nuevo
    #51
    16/11/14 11:44

    Hola buenos días, soy nuevo en el foro y quería plantearos una duda que tengo, sobretodo a Tristán que veo que es una eminencia en estos temas.

    Resulta que dispongo de un indiviso de un piso y de un local por herencia,con un coeficiente de co-propiedad del 33,33 y del 16,70 % respectivamente, y quería preguntaros cual es el camino más eficiente a seguir, la división de la cosa común(no tengo buena relación con los otros dos herederos) o vender mi parte a una empresa que compre indivisos.

    Soy plenamente consciente que en ambos casos los bienes se devaluaran pero es que no me interesa tener esto parado sin generar beneficio alguno, y llevo casi 5 años con este tema y me tiene un poco quemado ya.

    Gracias de antemano por vuestro tiempo y espero vuestra respuesta. Un saludo a todos

  9. #50
    06/05/13 07:59

    Unas de las cosas mas interesantes de leer los post del amigo Tristan es como uno se educa en cuestion del lenguaje de negocios en la industria en Espana. Y eso es crucial en el mundo de los negocios en todos lados!!.

    Yo siempre disfruto grandemente los posts del amigo Tristan!

    En hora buena.

  10. en respuesta a dudosa_1979
    -
    Top 100
    #49
    04/05/13 20:58

    Supongo que ese usufructo es intocable y que solo se subastará la nuda propiedad.

  11. en respuesta a Listillo
    -
    #48
    04/05/13 16:10

    Y si uno de los comuneros fallece y deja un porcentaje en plena propiedad a su heredero hijo y otro porcentaje en usufructo a su viudo/a y el mismo porcentaje en nuda propiedad al mismo hijo - heredero? Como se come eso en una subasta judicial? Pierde el derecho de usufructo ( como seria lo lógico) o el nuevo dueño " se lo come con patatas" hasta que el viudo/a muera también?

    Como veis mil y una dudas me asaltan en este fascinante tema, del que por otra parte, soy parte implicada. Por cierto, nadie de habla de como evitar que te tumben una subasta.... En cambio si se habla de cómo tumbarla ( uno de los comuneros por ejemplo dice que se ha peleado con su abogado de oficio y hay que buscarle otro etc) Que decís al respecto?

  12. en respuesta a Fcalvo
    -
    #47
    11/04/13 17:19

    La mejor solución con un hermano y yo lo hice es, en el mismo precio que estoy dispuesto a venderte mi mitad, estoy dispuesto a comprarte la tuya, claro que para eso hay que tener dinero. Pero el tema zanjado para siempre.

  13. en respuesta a Janis
    -
    Top 100
    #46
    25/02/13 17:06

    La otra opción que tienes es adjudicarte la vivienda, echarle de la casa y seguir pagando la hipoteca.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #45
    25/02/13 16:30

    Lamento darte tanto trabajo...
    El banco permite la subrogación pero con unas condiciones muy malas, casi inasumibles. De hecho, cuando hablé con ellos, insunuaron que irían a la subasta.
    Mi abogado me ha dicho que el crédito hipotecario se tiene que liquidar una vez hecha la subasta. Y tengo entendido que si uno de los dos se queda con el piso sería con otra hipoteca. ¿No es así?? Pero cómo puede ser que dejes de ser propietario de la vivienda, continúes con el crédito (se tiene que pagar, eso sí, claro!)pero la garantía (el piso) no vaya a tu nombre. Si él entonces no paga me lo exigen a mi, no?
    Entonces, para que me serve ir a la subasta?

  15. en respuesta a Janis
    -
    Top 100
    #44
    25/02/13 16:12

    Ese crédito es de ambos para siempre a menos que uno de los dos se subrogue en él con el permiso del banco. Y el banco no lo va a permitir porque siempre es mejor un crédito contra si es solo contra una. ¿Te han dicho que ese crédito hipotecario quedaría cancelado con la subasta?

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #43
    25/02/13 13:29

    Tristan, hasta ahora se me ha dicho todo lo contrario!!. Vamos a la subasta, y suponiendo que él se lo adjudica (que lo dudo) el crédito se cancela en el momento y yo sólo respondo de la mitad de éste, una parte la pago con lo que saque de la mitad de la subasta y el resto va a mi cuenta.
    De hecho, me han dicho siempre que si me lo quedo yo tengo que liquidar la mitad del crédito pendiente y luego hacer otra hipoteca con condiciones nuevas.

  17. en respuesta a Janis
    -
    Top 100
    #42
    25/02/13 13:00

    Janis, eso ya no tiene remedio y sucede siempre que se firma un crédito a medias con alguien. Hay que tener mucho cuidado porque esos créditos son por veinte o treinta años y las relaciones humanas no siempre duran tanto.

    No obstante, aunque tú siempre figurarás como cotitular de ese crédito, quien tendrá que pagarlo si quiere evitar que le subasten la casa y verse en la calle es él.

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #41
    25/02/13 12:37

    Gracias Tristan. Pero no lo entiendo. Somos copropietarios al 50% y la hipoteca está a nombre de los dos. Si él se queda el piso en la subasta yo tendré la deuda con el banco por la mitad de la hipoteca pendiente que tendré que pagar, no?

Nueva Sección
Ventas Desesperadas