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blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Problemas en división de cosa común

Es increíble la importancia que han adquirido en el negocio de las subastas judiciales las "divisiones de la cosa común", que hace diez años era un tipo ocasional de subasta, frente a las ejecuciones ordinarias o hipotecarias. Sin embargo hoy en día son bastante abundantes. ¿Efectos de la crisis que provoca que copropietarios que antes estaban tan tranquilos con la situación ahora estén caninos y deseosos de convertir en dinero su parte indivisa? No lo se, pero lo cierto es que la disolución de prindiviso es la consulta más frecuente que recibo en mi correo.

También ocurre que es el único tipo de subasta que no tiene por qué estar sujeto al art. 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que está abierto a que las partes acuerden las condiciones de la subasta, o a que, más bien, el demandante sugiera al juzgado las condiciones que le interesan. Aunque no siempre se consigue todo lo que se pide.

Lo que en esta ocasión ha llegado a mi correo es un caso singular en el que un particular ha logrado algo que yo ya intenté sin éxito hace un par de años, a saber, que el juzgado permita a la parte demandada presentar mejora de la postura del adjudicatario provisional sin que le sea  necesario llegar al 70% del Tipo de Subasta.

Estos han sido los hechos:

  • Valor de tasación: 190.763 euros. 
  • La subasta se celebra el 27 de abril y a la misma asisten ambos copropietarios, demandante y demandado, junto a dos subasteros.
  • La parte demandante se adjudica provisionalmente la subasta en 47.100 euros, puja que no llega al 70% del Tipo de Subasta, por lo que la aprobación del remate queda en suspenso y se pone en marcha el art. 670.4. La secretaria judicial lo sostiene así:  "Como la mejor postura ofrecida en la subasta celebrada en estas actuaciones fue inferior al 70 por 100 del valor por el que el bien salió a subasta, concedo a la parte ejecutada un plazo de DIEZ días para que pueda presentar tercero que mejore la postura y ofrezca una cantidad superior al 70 por 100 de la valoración o que, aún inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho a la parte ejecutante".

Aquí es donde, en una situación muy parecida, sin subasteros a la vista y siendo el adjudicatario provisional un particular, a mí se me ocurrió alinear mis intereses con los de la parte demandada y argumentando que no habiendo deuda económica bastaba con superar la máxima puja para que la mejora de postura fuese admitida, la hicimos, siendo rechazada por el secretario judicial, quien me dio con la puerta en las narices.

Sin embargo ahora no ha sido así:

  • El demandado presenta a un mejor postor que mejora la postura del adjudicatario provisional ofreciendo 47.200 euros, solo cien euros más que el demandante.
  • La secretaria judicial acepta la mejora argumentando que "siendo objeto del presente procedimiento la división de cosa común, tratándose de lo que se denomina por la Jurisprudencia de una ejecución impropia en la que no existe estrictamente dualidad de partes ni deuda".

O sea, que la secretaria ha comprado el mismo argumento tramposo que yo expuse en una situación similar, en el sentido de que como no hay deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no es la deuda, sino simplemente la puja. La diferencia estriba en que en este caso la decisión judicial perjudica a un amigo y como ahora lo veo con sus ojos, la situación me parece sumamente injusta.

La misma secretaria manifiesta que se trata de una ejecución impropia en la que no hay "dualidad de partes", es decir que no hay demandante y demandado. Estirando el argumento no es difícil llegar a la conclusión de que si no hay demandado por qué diantres se le da a esa parte, la ventaja de poder mejorar la postura. Esa es una ventaja que le corresponde exclusivamente a la parte demandada, pero como en estos procedimientos se considera que no la hay, pues la conclusión debería ser que ninguna de las partes pudiera hacer la mejora. Entre otras cosas la parte a la que le han dado esa ventaja asistió a la subasta y pudo pujar como cualquiera. Hacerlo ahora, cuando ya no hay derecho de réplica por parte del adjudicatario provisional es ventajista.

Si se admiten argumentos como ese, también se podría haber llegado a admitir que, en el caso de que la subasta hubiese quedado desierta, la parte demandante se adjudicara la subasta a cambio de la deuda, que como era cero, el precio de adjudicación también lo sería. ¡vaya ganga!

¿Alguna idea para echarle una mano y que nuestro amigo pueda recurrir? 

 

POSTDATA ABRIL DE 2015:

He de decirlo, han transcurrido los años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia. 

Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad.

Solo tenéis que entrar en Subastanomics y comprobarlo. Pinchad en la imagen:

 

                                                           

 

 

¿Te ha gustado el artículo?

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Comentarios
30
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  1. #21

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ufff, menudo remate final. Esto del Derecho es la leche.

  2. #22

    Jotaerre

    Sí, la leche de indefinido, y muchas gracias (soy el primero que aprendo con estos retos).

    Me he olvidado añadir que Tristán actualmente vive de rentas en el Caribe, mientras negocia los derechos para llevar el primer libro a la gran pantalla y el adelanto por el segundo volumen...;)

  3. #23

    Exiliado

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Propongo que el titulo de esta entrada sea inmediatamente cambiado a "J.R. dixit", y solicito la creacion de un fondo sufragado por los contertulios del foro, para la adquisicion de un busto honorifico en marmol que exprese nuestro eterno agradecimiento y admiracion a tan concienzudo y nunca bien ponderado colaborador.

  4. #24

    Sáenz

    en respuesta a Exiliado
    Ver mensaje de Exiliado

    Me sumo a la propuesta. Pero el busto que lo sufrague el contribuyente, que tiene más know how...

  5. #25

    Jotaerre

    No sigáis por ahí, muchas gracias, que estos comentarios cohiben al más pintado. Me conformo, valga la inmodestia, con un rótulo al final de los créditos, de tipo "DEDICATED TO THE LOVING MEMORY OF JR" ;).

    Por cierto, me olvidada:

    Sáenz se hizo de oro resucitando el negocio de la venta de cassettes en las gasolineras, donde arrasaron sus falsificaciones de versiones al frente de una orquesta pachangera aprovechando su parecido con Luis Cobos. Actualmente, es el hombre más odiado y buscado por los melómanos de medio mundo, por lo que está en paradero desconocido...

  6. #26

    Edu Machín

    He entrado en el blog casi de casualidad y ya me he leído unos 20 post con sus correspondientes comentarios. Enhorawena Tristán, he de decir que estoy comenzando en este mundo y resulta gratificante encontrar gente que de manera gratuita comparte sus experiencias desinteresadamente. Me mantendré como seguidor aférrimo de tu blog, interesante y didáctico es decir poco.

  7. #27

    Tristán el subastero

    en respuesta a Edu Machín
    Ver mensaje de Edu Machín

    Bienvenido al blog

  8. #28

    Rastaman

    Yo llevo 2ejecuciones de estas de momento.
    Lo primero que me ha dicho el secretario es que no aprobara remate por debajo del 70%.
    Como la tasación salga disparada vamos listos.

  9. #29

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rastaman
    Ver mensaje de Rastaman

    ¿Que pasa ahora con los secretarios que parece como si hubieran dado la patada a los jueces y se hubieran apoderado del poder? Son tan omnipresentes que a veces pienso que al juez le deben de regalar el sueldo por lo poco que parece que hace. Eso por un lado.

    Por el otro, ¿es que no sabe ese secretario que tú tienes derecho a deshacer esa copropiedad, independientemente del precio que se obtenga por ella?

    Y finalmente, tengo entendido que los juzgados de tu zona, Málaga, están completamente atascados. En tal caso, ¿merece la pena comprar partes indivisas sabiendo la pila de años de procedimiento judicial que te esperan para deshacer la posición?

  10. #30

    Listillo

    El problema con esto es que no se aclaran, y las consecuencias que se derivan de todos demandantes todos demandados, y cambios en las posturas procesales durante la ejecución, se llega al absurdo. Imaginemos que yo como demandado me opongo a la parte demandante y me condenan en costas, le digo al juez que ahora soy demandante y punto. En el caso real, el demandante después de pujar en la subasta se pasó a demandado y nombró un tercero, y el Juez lo admitió. Pues si me condenan a algo como demandado me paso a demandante a ver que dice el Juez, en muchos casos esta doctrina lleva al absurdo. Mi punto de vista es el siguiente, el demandante tiene ventaja es quien elige el día y la hora favorable a sus intereses. Pero si va de listo y ofrece poco en la puja corre el riesgo de que el demandado, en este caso el pobrecito que no ha elegido el día y la hora y a lo mejor no tiene un euro,tiene un mecanismo de defensa nombrar un tercero. Así el hermano rico no le va a pelar al pobre, del todo. Pero con esta teoría de todos demandantes todos demandados, el hermano rico o bien también nombra un tercero y hace lo mismo, superando la puja del tercero del hermano pobre por muy poco, si conoce la misma. Y todavía le queda el retracto, porque el tercero nombrado no es condueño. O sea, que la única defensa que tiene el pobre al que todavía le van a pelar más, es nombrar un tercero que suba la puja y así cobrar algo. Porque sino el hermano rico se lo va a llevar por lo que le dé la gana.

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Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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