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No soy nada original escribiendo sobre lo rentables que pueden ser las compras de proindivisos para quien se atreva a hincarles el diente. Ya escribió Echevarri sobre el proindiviso como oportunidad de negocio hace nada menos que cuatro años. Me temo que poco más podré aportar yo.  

Sin embargo el negocio se está poniendo de rabiosa actualidad. No hay más que poner las palabras adecuadas en el buscador y aparecen decenas de ofertas de empresas dispuestas a comprar mitades indivisas, nudas propiedades, usufructos, derechos hereditarios y todas las rarezas que nos podamos imaginar, capaces de echar para atrás al más pintado. Y precisamente yo acabo de tener una reunión más que interesante con alguien interesado en proporcionarme algunas de estas oportunidades de compra.

Por mi parte, ya mencioné en el primer post que escribí sobre el tema que la consulta más frecuente que recibo es acerca de la disolución del proindiviso. Dos años después sigue siendo la consulta más frecuente. Se diría que la necesidad de liquidez ha empujado a más de uno a los tribunales y que pronto se van a encontrar con la ansiada y temida subasta judicial.

Pero no todo el mundo sabe cómo plantear una disolución de proindiviso, o no siempre se deciden a demandar a sus familiares, que es una situación muy fuerte. Es muy frecuente que tras el fallecimiento de los padres, el hermano que se quedó a vivir con ellos permanezca en la casa aunque solo sea titular de una parte indivisa, por ejemplo de un quinto y, sin embargo, se niegue a comprarle a sus hermanos sus respectivas partes ni a venderles la suya y ni siquiera a pagarles ni un euro en concepto de alquiler. Todo ello sin roces ni malas maneras; simplemente que le echa morrro y se acabó. De esta manera, solucionar el problema como dos buenos hermanos, se hace casi imposible.

En esos casos que se han enquistado con los años, los familiares no tienen otra salida que presentar una demanda judicial conocida como "disolución de proindiviso" y que tiene, como todas las demandas, unos demandantes (los que no disfrutan de la vivienda) y un demandado (el morrota atrincherado dentro). Qué mal rollo, dirán algunos, tener que acabar así, demandando a un familiar. Eso no lo resiste ni la familia más unida.

Otros, sin embargo, incapaces de demandar a su hermano, con quien -por otra parte- mantienen unas buenas relaciones, si están necesitados de liquidez, no ven otra salida que recurrir a estas empresas que les ofrecen una salida más que digna. Por un lado les aportan la liquidez que necesitan y por otro les evitan el enfrentamiento familiar directo. Y les facilitan el mejor argumento posible frente al hermano díscolo:

Macho, lo siento pero ya te dije que necesitaba el dinero con urgencia y, como tú te negabas a hablar de ello, me he visto obligado a vendérselo a estos. Pero estás de suerte, porque yo he tenido que malvenderles mi parte, pero me han prometido que a ti te van a hacer una oferta inmejorable. Te vas a forrar, cabrito.

Esto dicho de puertas para afuera, pero por dentro pensando esto otro:

Cabroncete, no querías ni hablar de comprar mi parte ni de venderme la tuya y ahora te vas a joder y vas a tener que negociar con estos, que saben más que Wikileaks. Allá te las den todas... y no me vengas ahora con quejas.

Pero que los ilusos no vengan con el cuento de la lechera, que los que compran (o compramos) estos proindivisos no van derramando las monedas de oro como idiotas. Hay que tener en cuenta el peligro cierto, aunque esquivable, del derecho de retracto, la necesidad de negociar uno por uno con el resto de los copropietarios, la demanda que hay que poner si no se alcanzan acuerdos y, finalmente, los años incontables e inmensos que hay que esperar hasta que el desastroso sistema judicial español digiera el procedimiento, que podría tardar un par de meses, pero que en realidad tarda varios años. También hay que contar con que en la subasta judicial no se va a recaudar más del 70% del valor del bien, eso como mucho. De manera que la venta de la indivisa solo se va a llevar a cabo si es muy por debajo de su valor.

El copropietario que vende una parte indivisa tendrá suerte si consigue un 20% de su valor y le habrá tocado la lotería si consigue un 25%. Y si quiere más dinero, que negocie él con sus hermanos y que demande él y se la juegue él. No siempre se tiene tanta suerte con el juez como en esta original disolución de proindiviso, sino que más bien te puede caer algún marrón.

De manera que, aunque el negocio parezca rentable, solo unos pocos valientes se atreverán con él ¿Y vosotros?

 

  1. en respuesta a dudosa_1979
    -
    #44
    22/04/13 21:39

    Quiero decir que podrían ocupar la casa mañana mismo. Y empadronarse y empezar a gastar luz y agua.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #43
    22/04/13 19:04

    Pues entonces no sé qué se puede hacer! Que quieres decir con " si se espabilan"?

  3. en respuesta a dudosa_1979
    -
    #42
    22/04/13 17:32

    En estos casos tener la posesión de la vivienda en litigio es muy importante y suelen ser los que la tienen los que dan más problemas para negociar un buen acuerdo. Simplemente no tienen ninguna prisa en hacerlo. Si se espabilan no creo que sirva de nada pedir medidas cautelares.

    En cuanto a lo de vender a una empresa especializada en estas inversiones, puede ser lo mejor si lo que quieres en quitarte problemas de encima y, sobre todo, líos con la propia familia. Lo malo es que actualmente tienes tiodo en contra porque los precios de las viviendas están bajando y tu hermano tiene razón en que el procedimiento judicial puede tardar muchos años, de manera que quien te compra tu porción indivisa lo hará a precios de derribo.

    Yo no me dedico a eso porque prefiero comprar viviendas y con los indivisos lo que compras son solo problemas, pero si uno se me cruzara por delante no ofrecería más del 10 ó 15% de su valor, teniendo en cuenta que cuatro años después, tras el oportuno procedimiento judicial y subastándose el 100% de la propiedad, en la subasta nadie pujaría más del 50% del valor.

  4. en respuesta a Indivisofeliz
    -
    #41
    22/04/13 14:08

    Buenas tardes, sé que es un hilo antiguo pero me gustaria reflotarlo porque tengo una duda, tengo un piso con dos hermanos, uno de ellos no tiene problemas en vender pero el otro no quiere ni vender ni comprar, le he dicho que ibamos a subasta y se ha reido diciendo que eso puede tardar 3 o 4 años, la pregunta es, puedo pedir algun tipo de medida cautelar para impedir que mientras no entre nadie a la casa? ( es una segunda residencia , no vivienda habitual de nadie)En esta situacion merece al pena venderla a una empresa especializada en comprar indivisos? Muchas gracias.

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