Rankia España
Acceder
¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Compramos proindivisos

No soy nada original escribiendo sobre lo rentables que pueden ser las compras de proindivisos para quien se atreva a hincarles el diente. Ya escribió Echevarri sobre el proindiviso como oportunidad de negocio hace nada menos que cuatro años. Me temo que poco más podré aportar yo.  

Sin embargo el negocio se está poniendo de rabiosa actualidad. No hay más que poner las palabras adecuadas en el buscador y aparecen decenas de ofertas de empresas dispuestas a comprar mitades indivisas, nudas propiedades, usufructos, derechos hereditarios y todas las rarezas que nos podamos imaginar, capaces de echar para atrás al más pintado. Y precisamente yo acabo de tener una reunión más que interesante con alguien interesado en proporcionarme algunas de estas oportunidades de compra.

Por mi parte, ya mencioné en el primer post que escribí sobre el tema que la consulta más frecuente que recibo es acerca de la disolución del proindiviso. Dos años después sigue siendo la consulta más frecuente. Se diría que la necesidad de liquidez ha empujado a más de uno a los tribunales y que pronto se van a encontrar con la ansiada y temida subasta judicial.

Pero no todo el mundo sabe cómo plantear una disolución de proindiviso, o no siempre se deciden a demandar a sus familiares, que es una situación muy fuerte. Es muy frecuente que tras el fallecimiento de los padres, el hermano que se quedó a vivir con ellos permanezca en la casa aunque solo sea titular de una parte indivisa, por ejemplo de un quinto y, sin embargo, se niegue a comprarle a sus hermanos sus respectivas partes ni a venderles la suya y ni siquiera a pagarles ni un euro en concepto de alquiler. Todo ello sin roces ni malas maneras; simplemente que le echa morrro y se acabó. De esta manera, solucionar el problema como dos buenos hermanos, se hace casi imposible.

En esos casos que se han enquistado con los años, los familiares no tienen otra salida que presentar una demanda judicial conocida como "disolución de proindiviso" y que tiene, como todas las demandas, unos demandantes (los que no disfrutan de la vivienda) y un demandado (el morrota atrincherado dentro). Qué mal rollo, dirán algunos, tener que acabar así, demandando a un familiar. Eso no lo resiste ni la familia más unida.

Otros, sin embargo, incapaces de demandar a su hermano, con quien -por otra parte- mantienen unas buenas relaciones, si están necesitados de liquidez, no ven otra salida que recurrir a estas empresas que les ofrecen una salida más que digna. Por un lado les aportan la liquidez que necesitan y por otro les evitan el enfrentamiento familiar directo. Y les facilitan el mejor argumento posible frente al hermano díscolo:

Macho, lo siento pero ya te dije que necesitaba el dinero con urgencia y, como tú te negabas a hablar de ello, me he visto obligado a vendérselo a estos. Pero estás de suerte, porque yo he tenido que malvenderles mi parte, pero me han prometido que a ti te van a hacer una oferta inmejorable. Te vas a forrar, cabrito.

Esto dicho de puertas para afuera, pero por dentro pensando esto otro:

Cabroncete, no querías ni hablar de comprar mi parte ni de venderme la tuya y ahora te vas a joder y vas a tener que negociar con estos, que saben más que Wikileaks. Allá te las den todas... y no me vengas ahora con quejas.

Pero que los ilusos no vengan con el cuento de la lechera, que los que compran (o compramos) estos proindivisos no van derramando las monedas de oro como idiotas. Hay que tener en cuenta el peligro cierto, aunque esquivable, del derecho de retracto, la necesidad de negociar uno por uno con el resto de los copropietarios, la demanda que hay que poner si no se alcanzan acuerdos y, finalmente, los años incontables e inmensos que hay que esperar hasta que el desastroso sistema judicial español digiera el procedimiento, que podría tardar un par de meses, pero que en realidad tarda varios años. También hay que contar con que en la subasta judicial no se va a recaudar más del 70% del valor del bien, eso como mucho. De manera que la venta de la indivisa solo se va a llevar a cabo si es muy por debajo de su valor.

El copropietario que vende una parte indivisa tendrá suerte si consigue un 20% de su valor y le habrá tocado la lotería si consigue un 25%. Y si quiere más dinero, que negocie él con sus hermanos y que demande él y se la juegue él. No siempre se tiene tanta suerte con el juez como en esta original disolución de proindiviso, sino que más bien te puede caer algún marrón.

De manera que, aunque el negocio parezca rentable, solo unos pocos valientes se atreverán con él ¿Y vosotros?

 

  1. #1

    Donvito

    Espero que te salga bien el negocio, a mi me gustan mucho las indivisas dan su juego habitualmente, saludos.

  2. #3

    Carabinieri

    Tristan, ¿No nos puede salir el tiro por la culata y que el comunero utilice el derecho de retracto y compre la otra parte por ese 20 % en virtud del 1522 CC? Si se huele y tiene acceso a los registros públicos al que venden le están dando un jaque mate. Saludos

  3. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Carabinieri
    Ver mensaje de Carabinieri

    Esa es la pata coja del negocio, pero como ya sabes el retracto de copropietarios no es como el de inquilinos, sino que es mucho más corto y empieza a contar desde la inscripción registral. Lo tienen más complicado.

  4. #5

    Jotaerre

    Siento repetirme para comentar siempre lo mismo, pero, para quien no haya leído las otras entradas donde se trataba el tema, el plazo para el ejercicio del retracto es distinto según las leyes de cada Comunidad Autónoma (por ejemplo, en Catalunya es de 3 meses), y empieza a contar desde que el copropietario tuvo conocimiento de la adjudicación y así se pueda demostrar, o desde la inscripción registral, por ser pública, como máximo.

  5. #6

    Jotaerre

    Y no me hables ahora de indivisos, que tengo una subasta en breve de la mitad de una parcela, que en su día debió ser urbanizable pero no lo es ahora, y encima su tasación es similar a la deuda...

  6. #7

    Carabinieri

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pero vaya, al fin y al cabo el que pierde el dinero es el que vende su parte de la cosa, ¿existe algún sistema de avisos en el Registro de la propiedad que avise cuando se produzcan modificaciones en un Bien Inmueble?

  7. #8

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    De hecho, si entras en comproindivisos.es verás que aceptan bienes de cualquier región excepto de Cataluña y explican que es precisamente por lo que apuntas, plazo excesivo para el retracto de copropietarios y leyes especiales de sucesión.

  8. #9

    Jotaerre

    Je, je, excesivo según el punto de vista, claro...

    Respecto a lo que pregunta Carabinieri, normalmente sí puede solicitarse lo que se denomina un "seguimiento continuado" de una finca, directamente al registro porque creo recordar que on-line la página oficial registradores.org no lo contempla (aunque seguro que sí otras páginas de empresas privadas que se dedican a ello).

  9. #10

    Carabinieri

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Entonces como se huela algo, el comunero y utilice el sistema de aviso, le cuela un gol por toda la escuadra al otro. Lo bueno de la jugada para el profesional es que el no corre ningún riesgo, tan solo recoge beneficios.

  10. #11

    Jotaerre

    en respuesta a Carabinieri
    Ver mensaje de Carabinieri

    Tampoco te creas, de hecho un retracto puede abocar al profesional a pérdidas (si le requieres y luego le demandas, aunque se allane será condenado en costas), aunque siempre es más aconsejable llegar a un acuerdo, por malo que parezca, como reza el dicho.

  11. #12

    Echevarri

    Gracias por la cita Tristan. No veas como me pusieron cuando comente este negocio. Un abrazo.

  12. #14

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    No es porque sea un retracto, es por el principio general de que, en caso de allanamiento, se impondrán igualmente las costas por temeridad, considerándose como tal haber hecho caso omiso a un requerimiento previo, por ejemplo.

  13. #15

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ah vale, no me había dado cuenta del detalle de que lo habías condicionado a que antes de demandarte te hubieran presentado el requerimiento notarial. Según mi opinión, lo usual es que si te requieren es que van en serio y lo mejor es negociar inmediatamente la salida.

  14. #16

    Jotaerre

    Tampoco hace falta que sea notarial, basta con que puedas acreditar haber enviado el requerimiento, pero entiendo que, desde el punto de vista de allí donde los plazos son más breves, suene a mera hipótesis: en 9 días, por ejemplo, es impensable que puedas haber requerido dando un plazo razonable de respuesta, y presentado la demanda (y, si así fuera, sería muy discutible esa condena en costas).

  15. #18

    Manzanares

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Yo compré un inmueble en 2003 y entonces sí que se podía contratar un servicio de seguimiento en la web de los registros de la propiedad (al ver el mensaje de Jotaerre he mirado y ahora no existe la opción). Duraba 15 días y creo que no costaba mucho más que lo que valía y sigue valiendo la nota simple que se pide a través de esa web.

    No sé por qué habrán dejado de dar ese servicio.

  16. #19

    Jotaerre

    Pues, probablemente porque no tendrían garantías de cumplir ese seguimiento (deberían, por ejemplo, destinar a un empleado del registro a emitir la nota simple cada x días) y se les podrían exigir responsabilidades...

    Respecto a la posible interrupción del plazo de ejercicio del derecho de retracto con un requerimiento extrajudicial (notarial o no), opino a vuela pluma que no es admisible, ya que el juicio de retracto está regulado como un proceso judicial con unos requisitos muy específicos (consignar el precio, o bien acompañar con la demanda un cheque, ofrecer el pago de los costes soportados por el adjudicatario, etc...) para que sea admitida la demanda, así que difícil, o muy costosamente, va a poder requerirse cumpliendo esas mismas exigencias, simplemente para interrumpir un plazo.

    Y lo digo a sabiendas de que es considerado un plazo de caducidad, y por ende ininterrumplible, pero como el Codi Civil de Catalunya sí permite la interrupción de la caducidad en las relaciones jurídicas "disponibles", pues...

  17. #20

    Manzanares

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Supongo que bastaba con un programilla informático.
    Creo recordar que el primer día recibí una nota simple. Luego cada día recibía un mensaje diciendo que no había habido cambios, hasta el día en que fuimos al notario, en que recibí la nota simple en la que aparecía: "Se encuentra pendiente de despacho ... un documento de compraventa. Transcripción del asiento: Recibido por FAX ... practicar el asiento de una escritura de compraventa ... ante el/la Notario ... parte compradora (yo) ...".

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

Envía tu consulta

Sitios que sigo

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar