¿Cómo plantear una disolución de proindiviso?

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Varios hermanos tienen una propiedad en común, generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con ella. Pero algo pasa. La reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse de acuerdo y puede que la reunión acabe como el rosario de la aurora, como todos peleados y sacando agravios de la infancia en apoyo de los argumentos del presente.

Unas veces uno de los hermanos dice que no piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.

Otras veces lo que ocurre es que el hermano que se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es suya y que ni una cosa ni otra.

Por eso cada vez más estas situaciones terminan en una demanda judicial de disolución de proindiviso, que continúa siendo la consulta más frecuente que recibo. No se qué ha pasado, pero hace diez años las subastas por estas situaciones no eran frecuentes y ahora sí lo son. Se conoce que no se les ha ocurrido la idea que tuve hace unos meses respecto a que la mejor solución para ponerse de acuerdo era subastarse el piso entre los copropietarios, como buenos hermanos.

Ahora es Tabuco quien nos pide consejo:

Por herencia, tenía 5 inmuebles en proindiviso (por imposición de la otra persona), tras años, he conseguido ponerme de acuerdo y vender un piso. Al haber sido valorado todos en las mismas fecha y por idéntica empresa, he propuesto extrapolar los datos, el piso vendido se valoró en un precio y se devaluó un X%, aplico lo mismo a los otros 4 inmuebles y propongo comprar o vender en la misma proporción y precio. La otra parte me responde que solo quiere comprar y por un precio irrisorio.
Como la venta del piso se realizo una parte en B, no puedo presentar al juez un soporte que justifique el motivo por el que digo ese precio y me puede estropear todo mi argumento. ¿Que debería hacer? ¿Valorar los inmuebles por un tasador oficial y aportarlo a la demanda? ¿Solicitar al juez que nombre una empresa para tasarlos?
Aunque tengo un abogado con el que estoy hablando (sobre como presentar la demanda) me gustaría conocer vuestra opinión para hacerlo lo mejor posible.

Es sabido que estas subastas no tienen por qué regirse por lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil para las subastas usuales de bienes inmuebles. La parte actora (el demandante) puede solicitar del juez otras disposiciones que se avengan mejor con su estrategia dependiendo de si lo que quiere es hacerse con la propiedad lo más barato posible o que la compre alguien lo más caro posible.

Para empezar Francisco Calvo, de Subastas Únicas, ya le ha dado el mejor consejo que se podía dar, que solicite del juez que la subasta sea sin licitadores externos, es decir que sea solo entre los copropietarios. Pero esto no siempre se consigue y aún quedan muchas sugerencias que se le pueden hacer a Tabuco.

¿Se os ocurre alguna?

 

POSTDATA ABRIL DE 2015:

He de decirlo, han transcurrido casi cinco años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia. De hecho este post es uno de los más leídos del blog, junto con los que recomisndo abajo del todo.

Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad la diga Agamenón o su porquero.

Solo tenéis que entrar en Subastanomics y comprobarlo. Pinchad en la imagen:

 

                                                           

 

  1. en respuesta a Jomes
    #65
    16/10/16 21:51

    Tienes razón no es un "retracto convencional" pero en la práctica si lo es, es una, me pongo en tu lugar y doy lo mismo que tú, con las condiciones que pusimos (o puso el que hace de actor).
    Evidentemente si se especifica que las partes no tienen ese derecho, no lo tendrán, pero a mi me lo han hecho varias veces, despues de esperar bastante tiempo, luego métete en pleitos y gánalos. En los proindivisos o disolución de la cosa común el que manda en verdad, como en la mayoría de las subastas es el L.A.J. y estos le darán siempre la razón a los copropietarios. Esa es mi amarga experiencia y luego lo que te dice el/la L.A.J. usted no es parte en el pleito, ¿que no soy parte?, soy la parte principal, la que va a acabar con el expediente, eso me pasa todos los días, el único que hasta ahora ha sido capaz de poner dinero.
    Saludos.

  2. en respuesta a mfmelo
    #64
    16/10/16 21:20

    Me atrevo a hacerte una precisión: en las divisiones de cosa común "los copropietarios solo podrían mejorar tu oferta si así se hubiese estipulado en las condiciones de la subasta. Basta con leerlas para saber si pueden hacerlo o no. Pero en ningún caso se trataría de un retracto" (Tristán en www.subastanomics.com).

  3. en respuesta a Nuva12
    #63
    16/10/16 20:30

    También se llama División de la cosa común.
    El tipo o valor lo suelen poner las partes y no un perito tasador.
    Las normas de la subasta las suelen poner las partes.
    Todas las cargas que tenga te las tienes que "comer".
    En este tipo de subastas lo que sale es el 100% de la finca, ya que de lo que se trata es hacer liquidez (dinero, pasta) y repartirse lo que den, menos los gastos ocasionados.
    Al ser los litigantes actora y deudora al mismo tiempo y no tener definido ninguna de las partes por ley el papel que juegan cada uno, ponen sus reglas para la subasta, así que la finca o inmueble puede tener un valor en mercado de 5.000 € y ellos decir que vale 50.000 €; poner que no se aceptan posturas menores del 100%, etc, etc y para terminar cuando acaba la subasta cualquiera de las partes puede presentar el derecho de retracto y dar lo mismo que dió el mejor licitador.
    Conclusión: en la mayoría de los casos son una perdida de tiempo.
    Si estas comenzando en este mundillo de las subastas, creo que no es la mejor forma de empezar con una división de cosa común, te puedes pegar un tortazo económico del que no te recuperes nunca.
    Saludos.

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