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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Cómo plantear una disolución de proindiviso?

Varios hermanos tienen una propiedad en común, generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con ella. Pero algo pasa. La reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse de acuerdo y puede que la reunión acabe como el rosario de la aurora, como todos peleados y sacando agravios de la infancia en apoyo de los argumentos del presente.

Unas veces uno de los hermanos dice que no piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.

Otras veces lo que ocurre es que el hermano que se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es suya y que ni una cosa ni otra.

Por eso cada vez más estas situaciones terminan en una demanda judicial de disolución de proindiviso, que continúa siendo la consulta más frecuente que recibo. No se qué ha pasado, pero hace diez años las subastas por estas situaciones no eran frecuentes y ahora sí lo son. Se conoce que no se les ha ocurrido la idea que tuve hace unos meses respecto a que la mejor solución para ponerse de acuerdo era subastarse el piso entre los copropietarios, como buenos hermanos.

Ahora es Tabuco quien nos pide consejo:

Por herencia, tenía 5 inmuebles en proindiviso (por imposición de la otra persona), tras años, he conseguido ponerme de acuerdo y vender un piso. Al haber sido valorado todos en las mismas fecha y por idéntica empresa, he propuesto extrapolar los datos, el piso vendido se valoró en un precio y se devaluó un X%, aplico lo mismo a los otros 4 inmuebles y propongo comprar o vender en la misma proporción y precio. La otra parte me responde que solo quiere comprar y por un precio irrisorio.
Como la venta del piso se realizo una parte en B, no puedo presentar al juez un soporte que justifique el motivo por el que digo ese precio y me puede estropear todo mi argumento. ¿Que debería hacer? ¿Valorar los inmuebles por un tasador oficial y aportarlo a la demanda? ¿Solicitar al juez que nombre una empresa para tasarlos?
Aunque tengo un abogado con el que estoy hablando (sobre como presentar la demanda) me gustaría conocer vuestra opinión para hacerlo lo mejor posible.

Es sabido que estas subastas no tienen por qué regirse por lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil para las subastas usuales de bienes inmuebles. La parte actora (el demandante) puede solicitar del juez otras disposiciones que se avengan mejor con su estrategia dependiendo de si lo que quiere es hacerse con la propiedad lo más barato posible o que la compre alguien lo más caro posible.

Para empezar Francisco Calvo, de Subastas Únicas, ya le ha dado el mejor consejo que se podía dar, que solicite del juez que la subasta sea sin licitadores externos, es decir que sea solo entre los copropietarios. Pero esto no siempre se consigue y aún quedan muchas sugerencias que se le pueden hacer a Tabuco.

¿Se os ocurre alguna?

 

POSTDATA ABRIL DE 2015:

He de decirlo, han transcurrido casi cinco años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia. De hecho este post es uno de los más leídos del blog, junto con los que recomisndo abajo del todo.

Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad la diga Agamenón o su porquero.

Solo tenéis que entrar en Subastanomics y comprobarlo. Pinchad en la imagen:

 

                                                           

 

  1. #1

    Xpep67

    En estos casos es mejor vender el bien y repartir el dinero. Sino siempre habrá rencillas sobre quien se quedo con el bien!

    Yo siempre he dicho que a tus herederos solo les tienes que dar cariño y comprensión! todo lo demás intenta gastartelo!!!

    Saludos

  2. #3

    Draco

    En caso de que no le aceptasen que no entraran licitadores externos, que solicite otras condiciones especiales. Por ejemplo que para entrar se consigne el 50% del tipo, que la postura mínima sea del 70% del tipo etc. Eso ahuyentará a los postores. En estos casos muchas veces los precios de remate suben y no resultan interesantes. Los antiguos propietarios pujan con el corazón, hay un componente emocional en estas divisiones. Un saludo

  3. #4

    Fcalvo

    Lo que tiene que hacer tabuco es presentar la demanda ¡ya!, y las condiciones que ponga como parte demandante, que sean, en principio, beneficiosas para el que demanda que para eso lleva la voz cantante en el pleito.

    Lo que dice nuestro amigo Draco hay que tomarlo con pinzas. Si yo presento una tasación, tendré mucho cuidado en decir que el límite mínimo sea el 70% porque puede ser que la tasación sea muy elevada y nos cueste el dinero. Como Tabuco puede presentar documentos donde se acredita que está intentando llegar a un acuerdo justo y es su hermano el que pone unas condiciones leoninas, es muy probable que el juez autorice que no haya licitadores exernos. Entonces estarán los dos hermanos solos en la subasta y a ver qué pasa.

    Lo que desaconsejo totalmente es ponerse en manos de empresas que compran proindivisos. Lo primero es que te van a pagar cuatro perras y lo segundo es que los grandes beneficiados van a ser ellos. Si te dan 10.000 euros por tu parte, en el contrato privado de compra-venta van a poner 50.000 euros y te van a mandar un acta notarial para que ejerzas el derecho de tanteo. Son muy listos, el que cae en esta red pierde seguro. De esta manera presionan. Lo que hay que hacer es darles la vuelta. Ser más listos que ellos.

  4. #5

    Escyes

    Yo he visto un método curioso para estos casos:

    El sr Tabuco podría decirle a su copropietario. "Mira: tú pones precio a los pisos, lo que tú estimes justo, luego yo escogeré si por ese precio te vendo o te compro la mitad indivisa" Como además tiene 4 pisos podría hacerlo simultaneamente con todos.

    Otra solución. Uno de los propietarios hace dos lotes, por ejemplo el piso 1 y 3 sería un lote y el 2 y el 4 y 100.000€ el otro lote, luego el propietario que no haya hecho los lotes escoge el que prefiera. O incluso se sortean.

    La cosa es que el que pone precio o hace los lotes tendrá que cuidarse muy mucho de hacerlo justo para evitar que la otra parte se beneficie.

    Lo que importa es no pelearse y que no meta las narices un juez.

    Suerte.

  5. #6

    Jotaerre

    Pues yo ya he dicho otras veces que, como aconseja FCalvo, hay que presentar la demanda ya, con una tasación fiable y que interese.

    Desgraciadamente, suele ser la mejor manera de que los demás vean las orejas al lobo y se den cuenta de que todo lo que no sea llegar a un acuerdo supondrá perder dinero.

  6. #7

    Tabuco

    en respuesta a Escyes
    Ver mensaje de Escyes

    Escyes, lo que expones, ya lo hice.
    Valoré los inmuebles de una manera lógica y real y el precio resultante le mande CARTA NOTARIAL, donde le explicaba y justificaba las valoraciones y que en ese precio, le compro su parte o le vendo la mia. (Todo esto por notario como te digo).
    Su respuesta basandose en una conversacion que tuvimos y no refiriendose nunca a mi carta, me dijo por burofax "que solo quería comprar pero una cantidad irrisoria".
    Volvi a contestarle por burofax y a recordarle que no ha respondido a mi carta y pasado el plazo que concedi para responderla (mes y medio), procedia en defensa de mis intereses de la manera que considerara mas oportuna.
    Saludos

  7. #8

    Rjavier

    en respuesta a Escyes
    Ver mensaje de Escyes

    Esa solución que propones no suele poderse aplicar por la sencilla razón de que TODOS los problemas sobre reparto es porque hay una parte que se QUIERE BENEFICIAR porque sí. Por desgracia pasa esto en la mayoria de los repartos, no valen razonamientos, los getas esgrimen los argumentos más ilógicos y contradictorios pero es inutil tratar de rebatirlos.

  8. #9

    Tristán el subastero

    Y puestos a influir sobre las disposiciones que regirán la subasta:

    ¿Es mejor o peor que los copropietarios no tengan que ingresar la fianza?
    ¿Se le puede pedir al juez que todos los postores deban ingresarla?
    ¿Es mejor una tasación muy elevada para que la adjudicación no quede firme o, al contrario, una muy pequeña para que cualquier precio sea firme?
    ¿Quizá sea interesante que, independientemente de cuál sea la tasación, la adjudicación sea firme desde 1 euro?

    Son algunas cuestiones que hago para animaros a dar vuestra opinión. Seguro que de la tormenta de ideas sacamos nuevas conclusiones.

  9. #10

    Fcalvo

    Podéis mirar en este enlace una publicación de una subasta por división de cosa común:

    https://subastas.mjusticia.es/subastas/secure/all_subastaPublica.do?method=getSubasta&idSubasta=4061&valorMinimo=&municipio=&tiempo=3&codigoSubasta=&subastasAcreditadas=0&idMunicipio=

    Podéis mirar el edicto de subasta, el valor asignado por el juzgado, cómo se va a desarrollar la misma, etc. etc.

    Pues bien, esta subasta, a la que yo iba a asistir, fue suspendida a petición de la demandante por dos motivos:

    1) porque faltaba por notificar a algún copropietario. Es normal para que no haya nulidad de actuaciones

    2) porque le dicen al juez que el valor de subasta debe ser el de la tasación aportada por la demandante y que ascendía a 1.600.000 euros y que aplicara, íntegramente los artículos de la LEC.

    a) ¿Qué es lo que pretende la demandante?

    b) será aceptado por el juez el nuevo valor de subasta?

    !A pensar¡

  10. #11

    Jotaerre

    Me parece que sólo pueden acceder al enlace los registrados, FCalvo.

    De todas formas, al hilo de lo que comentáis, me parece lógico que los copropietarios no tengan que depositar fianza, pues se subasta el 100 % y, si se lo adjudica uno de ellos, la mitad le corresponde, así que es un dinero "de ida y vuelta" que no tiene porqué criar malvas en la cuenta del Juzgado.

    Y, respecto de la tasación, siempre debería ser justa y fijarla el Juez, porque, si el demandante presenta una al alza o a la baja según sus intereses y los demás copropietarios no la contradicen es que también les interesa, o que poco interés tienen en el tema...

  11. #13

    Jotaerre

    Muchas gracias, FCalvo.

    Pues, por lo que he visto, aunque la tasación es de 50.000,-€, sale sin sujección a tipo, porque así lo ha acordado el Juez (tras, se supone, que una discusión dentro del pleito), así que poco puede impugnarse ya, creo.

  12. #14

    Draco

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Yo creo que es normal que pretenda que la tasación del bien coincida con el tipo, 1000m2 con una consignacion de 10.000 euros, es un caramelo en la puerta de un colegio. Animaría a cualquiera a entrar a las pujas.Con esa consignacion ridícula puede hacer que cualquiera de las partes mande a un tercero con ánimo de subir las pujas y en caso de ser adjudicatario quebrar, total solo se pierden 10mil. Por otro lado igual el demandante se ve con mucha liquidez y quiere pedir que todo el mundo consigne, demandante y demandados. Saludos

  13. #15

    Fcalvo

    en respuesta a Draco
    Ver mensaje de Draco

    Esto que propones sería factible en una disolución entre pocos copropietarios. Pero en el caso que nos ocupa hay unos 30 así que ya me dirás cómo pones a algunos de acuerdo.

    Los que sí se han puesto de acuerdo son dos o tres (los más adinerados) que han visto negocio y han presentado demanda de división de cosa comúm.

    Coincido con Jotaerre en que ya el juez ha dictado que la subasta se va a realizar sin sujección a tipo, y ha determinado cuál es el valor de subasta. Como todos sabemos, el valor de subasta es algo que nos
    preocupa por la consignación; pero nada más. Claro no es lo mismo depositar 10.000 euros para poder participar que consignar 480.000,00. Lo que pretenden con ello es que no haya licitadores externos y sean
    los demandantes y algún que otro copropietario espabilado que aparezca (seguro que le pagan por su parte más de lo que vale)

    Hay un hecho significativo : La subasta se suspendió en enero de este año y no se ha vuelto a convocar. Imagino que los abogados estarán mirando cómo se
    comen este marrón. Si hubiesen planificado la subasta de otra manera, posiblemente no estaríamos hablando de ella.

    Recuerdo que un abogado de una entidad financiera, hace ya algunos años, quería que en la subasta no hubiera postores; pero mira por donde aparecí yo en representación de un cliente.
    Había que consignar la friolera de 1.060.000,00 euros para participar. Intentó suspender la subasta y le dije que si lo hacía le demandaba en la fiscalía porque no se puede suspender gratuitamente
    una subasta y lo único que podría argumentar es que estaba en vías de arreglo con la demandada, pero claro la demandada estaba en quiebra desde hacía muchos más años. Esto se lo dije en presencia
    de la Secretaria. Salimos del despacho de la Secretaria y me soltó un montón de millones de pesetas, obviamente con el visto bueno de mi cliente, faltaría más.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  14. #16

    Tristán el subastero

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Muy bien planteado.
    Si yo soy el ejecutante y quiero que se adjudiquen el local cuanto más caro mejor, la subasta que pones como ejemplo es ideal, sin sujeción a tipo, con una fianza mínima para que participen muchos postores (y no haya cazos) y que quede firme a la primera.
    Por el contrario, si lo que quiero es comprarla yo, procuro que salga por un precio descomunal, con una fianza de vértigo y que no quede firme por debajo del 70% para ahuyentar a todo el mundo y comprarla yo baratito. Naturalmente mi adjudicación tampoco quedaría firme, pero a ver quién era el listo que me la quitaba ofreciendo llegar al 70%.

  15. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Jotaerre, no es mala idea hacer que los copropietarios que quieran pujar tengan que depositar, porque en este tipo de subastas, en los que a veces el odio de las familias se puede cortar con un cuchillo, es muy habitual que uno de los propietarios se caliente y luego no pueda rematar. He visto muchos casos y en ninguno le ha pasado nada. Siempre se ha ido de rositas, cuando lo lógico sería que luego, a la hora de repartir el dinero, a él le hubieran descontado la fianza que habría perdido de haberla tenido que depositar.

  16. #18

    Jotaerre

    Es que nuestros legisladores no son tan malpensados, Tristán. De hecho, dudo incluso que la mayoría piensen...

  17. #19

    Picapleitos

    A ver si alguien me puede explicar: ¿qué sentido tiene que una ex parejita de novios pidan la division de proindiviso de su ex-piso, el cual:
    a.- No vive ninguno de los dos (lo tenían alguilado).
    b.- No lo quiere ninguno de los dos.
    c.- Tiene una tasacion de 220.000, una hipoteca pendiente de 215.000 y un valor real de unos 180.000 o menos (si es que se consiguiese vender).

    Me lo parece ¿o esto es un suicidio económico? Yo creo que van a mal-subastarlo por 150 o 160 mil, van a terminar debiendo 70 o 80 euros más de hipoteca, costas, etc.
    ¿Alguien me puede explicar porqué tomar una medida tan Anti-Económica y uno de ellos presenta la demanda, en vez de encargar la venta a una inmobiliaria? Yo, sinceramente, no lo entiendo

  18. #20

    Tristán el subastero

    en respuesta a Picapleitos
    Ver mensaje de Picapleitos

    Explicación racional no parece que haya ninguna. Ahora bien, si añadimos al estofado el odio de una de las partes, o quizá de ambas, los posibles cuernos, los insultos, las ganas de joder, etc. quizá entonces empecemos a comprender.
    La decisión desde luego es antieconómica como bien dices.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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