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El negocio de las SUBASTAS es tan SENCILLO que cualquier tontaina podría hacerlo bien



Yo no se qué concepto tendréis vosotros de vosotros mismos, pero yo nunca me he creído el más listo. Ni tampoco he sido el primero de la clase. Es cierto que nunca he suspendido, pero también lo es que tampoco he coleccionado sobresalientes. De estudiante me limitaba a cumplir con mis tareas y a asegurarme largos veraneos sin tener que estudiar.

Y me ha ido bien en las subastas.

Qué bravucón eres, Tristán, ¿y por qué nos sales ahora con esto?

Pues porque de verdad que siempre he pensado que en el negocio de las subastas le puede ir muy bien a cualquiera que tenga muy claros cuatro o cinco conceptos y que no sea rematadamente tonto.  Para triunfar en las subastas basta con tener el suficiente sentido común para no meter la pata.

No hace falta más que tener sentido común.

¿Quieres hacerte rico de verdad? Pues vete al casino o compra criptomonedas. Pero aléjate de las subastas porque en este negocio te puede ir bien pero no te vas a hacer multimillonario. Lo más a lo que puedes aspirar, si eres realista, es a ahorrarte un 25 ó 30 por ciento en cada inversión. Respecto al pecio real, claro.

Y otra cosa que yo siempre he pensado es que es más importante conservar el patrimonio acumulado que arriesgarte a perder una buena parte.

Y lo pongo de manifiesto por lo que cuento en este vídeo.



Tendréis que verlo para saber el por qué de ese título.

El caso es que recientemente me han ofrecido una inversión que pasaba por comprar un edificio industrial en Madrid, hacer un proyecto para cambiarle el uso a viviendas, adaptando todas las instalaciones a la normativa actual vigente: electricidad, contraincendios, ventilación, ascensores, garajes, etc. Seguramente también cambiarle la estética a la fachada, que es fea como para un edificio de viviendas. Y finalmente construir las viviendas y lanzarlas al mercado.

Yo he reformado muchas viviendas, pero nunca he sido promotor ni constructor. 

Y he pensado

¿Qué es lo que a mi se me dan bien? Las subastas.

¿Y me veo capaz de construir? Pues me veo capaz de muchas cosas. Solo tengo que proponérmelo. Pero, ¿de verdad quiero arriesgar mi liquidez en un negocio en el que no solo no soy experto sino en el que ni siquiera tengo experiencia? 

Ojo, además, hay que tener en cuenta que el demonio se esconde en los detalles.

Conclusión, que le dejo la construcción a los listos de la clase. Si alguno de ellos la caga y se arruina, ahí estaré yo para comprar en subasta los activos que le quiten los bancos o Hacienda. Lo he hecho otras veces. 

Mi forma de adquirir ladrillos no es colocándolos uno encima del otro, sino comprándolos en almoneda.

¿Y vosotros, queridos lectores que me soportáis con santa paciencia, cómo veis en negocio de la construcción? 

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  1. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    Top 100
    #40
    28/11/21 14:40
    miedo me da...a parte de que no quisier ser victima par mi...ojo que lo respeto todo...de tal indignadad...jajajaja....si tienes razon...depende la acera para que...igual que laorientacion al sol depende la zona...es todo mas complejo que ir a comprar patatas como se ha comentado...
  2. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    #39
    28/11/21 14:39
     
    ¡¡Como se nota que aún eres muy joven!!  ya irás aprendiendo. 

    Yo acabo de llegar del gimnasio y como decía Rambo: "aún me tiemblan las piernas " y he recorrido, yo solo, 3 kilómetros.

    Saludos.
  3. en respuesta a 8........s
    -
    Top 100
    #38
    28/11/21 14:38
    @geoff007 es una de las mejores aportaciones de este foro.
    No solo por conocimiento, sino por aportar experiencias diferentes a lo habitual.

    A veces se levanta con la boquita un poco sucia, como dirian las abuelas, pero es un buen tipo.
  4. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    Top 10
    #37
    28/11/21 14:37
    Le tengo que dar la razón. ;-))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))
    ¡1 abrazo!
  5. en respuesta a 8........s
    -
    Top 100
    #36
    28/11/21 14:34
    En homenaje a mi nieto @zackary te contestare como lo hubiera hecho El:

    " Y dependiendo de si vas por la acera de 'enfrente', lo mismo te entregas por detras, en vez de dar por delante!" :):):):)
    ------
    Fuera bromas.
    La acera es importante a nivel retail, pero a nivel residencial, si me apuras es casi mejor, cruzar la calle donde los bares y locales, y vivir tu en la acera tranquila

    Un abrazo
  6. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #35
    28/11/21 14:20
    Me da que si en algun momento se cruzan nuestros caminos, vamos a hacer buenas migas.

    Con el plus de que yo te liberare de la posible frustracion, puesto que yo te intentare aportar, aquel componente psicologico de:

    " Amigo, hagamoslo por el placer de aprender y vivir la experiencia de aprender a sembrar. Si luego ganamos mejor, sino da igual, eso que hemos vivido, y compartido!!!"
  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #34
    28/11/21 14:00


    Puedes comprar casas short sale (pagando lo que debe) usualmente el banco te da un dexcuento considerable o via REO (que es cuando el banco pone la casa en subasta, no se vende y ellos se "van en mierda" por el DODD FRANK..

    Postean la casa por $100,000.. No se vende, el sistema automatico (no humano) lo postea al siguente mes a $90,000.. UFFF queda solo un mes, segun la ley para salir de esa casa.. EL banco le da dierrea, y el sistema automatico (No humano) lo postea el tercer mes en $75,000.

    El REO broker se lo postea a un tercero, usualmente amigo o familiar (algo que es 100% ilegal, pero es la REALIDAD).

    El amigo del REO lo compra por 75,000 usando un prestamo REPO que cobra 1,75% mas $1000 de "fee" (2,75% en este ejemplo) y  $995 dolares para el procesador  y 4 horas despues venden la unidad a $90,000 a un subastero.. La casa reparada vale $200,000.

    En lo que va de 2021, Yo he hecho 80 prestamos REPO de este tipo. (2,75% en un dia, es un rendimiento realmente obseno).

    En esta ecuacion, 6 personas ganaron dinero de una casa jodida, incluyendo el propietario.

    PD:   
    Tu sacas la licencia de Loan orinator en Florida ($299 dolares y un examen de 125 preguntas que se pasa con 75%) Y solo procesando prestamos ganas $1000 dolares por prestamos.

    Mi procesadora es una madre soltera en Orlando, trabaja desde su casa y hace $600,000 anuales. Yo solo le doy $150,000 en fees.

    Procesadora es la persona que le dice al Prestamista si el prestamo es viablde o no para el mercado secundario..

    Esa licencia no exige siquiera que tengas titulo de bachillerato. Osea, cualquier analfabeto educado en el sistema lo puede hacer.
  8. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 100
    #33
    28/11/21 13:57
    un abrazo...
  9. en respuesta a 8........s
    -
    #32
    28/11/21 13:53
    Tranquilo amigo. Como dije antes, este (Rankia) es el maximo portal de habla hispana. Aqui estamos para ayudarnos..

    Somos todos profesionales (o al menos eso creo)..

    Un abrazo.
  10. Top 100
    #31
    28/11/21 13:52
    por cierto el post genial...lo he recomendaddo en varios sitios...pero...como voy al salto la mata...no aqui...gracias.
  11. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 100
    #30
    28/11/21 13:48
    sigo a geoff desde hace años ...igual que a ti...y hemos y mantendremos diferencias...sino seria todo muy socialista...y claro que usa es otro mundo....margrave lo explicaba de forma directa ey con indirectas tambien..es quien lo mueve...no se puede comparar a paises que solo les llevan las maletas y encima vivimos  mejor que la inmensa mayoria del planeta...
  12. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 100
    #29
    28/11/21 13:43
    esta parte que indicas son en las que esas calculadoras ayudan...exel te permite una mas amplia actuaccion de calculos...y bien que lo sabes...me referia...al como...en una operacion ...la del avion...que si tiene cargas de ingenieria fisacl tambien... aparte de financiera...no son contabilizados a la hora de la proyeccion macro...se ciñen a las teorias clasicas...y el mercado va mas rapido ...
  13. en respuesta a 8........s
    -
    Top 100
    #28
    28/11/21 13:43
    A ver, 8......s, lo que creo que no entiendes es que Geoff vive e invierte en Florida, que es otro mundo si la comparas con lo que tenemos en España y Europa. Claro que aquí eso no se habría podido hacer, pero USA es otra cosa. Y dentro de USA, Texas y Florida son muy especiales.
  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #27
    28/11/21 13:42
    Las casas estan caras, si.. Pero las deudas no. las Hipotecas siempre, el 100% de los casos, se venden con descuentos..

    NO confundir Hipotecas con Hard Money loans (Prestamos puentes, que es lo que yo presto)

    Mis compradores de deudas puentes ganan dinero de dos formas.

    1-Se endeudan usando prestamos REPO al 0,5% 3 meses para ganar un rendimiento infinito, aun si la tasa de intereses solo es del 5% (es infinito porque no le costo dinero propio y el tiempo de maduracion son meses).  EL time Value del dinero merca todo el proceso de creacion de riquezas.

    2_ con el "early payoff"  Yo no incluyo esto en mis prestamos, pero el 99% si.. Ese % es del 1%.. suena poco, pero cuando lo cobras cada mes o cada dos meses, se vuelven un 6% extra o un 12% extra en el rendimiento.

    Te dije que todo esto es en un 80% libre de impuestos?
    ..

    Cuando dio un p[restamo a un subastero, el subastero debe comprar un seguro llamado 125%.. Cuesta solo 40 dolares. Pero si pasa algo con la casa (huracan o fuego etc) el seguro me paga 125% el monto que yo preste.Y me tiene que firmar un Deed in LIeu..

    Si estas clasulas estan en el titulo, puedo vender un prestamo de $300,000 por $303,000 (premium). *(si es un prestamo puente de mas de 1 año)

    Los bancos me lo arrancan de la mano..


  15. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 100
    #26
    28/11/21 13:39
    ¿Por qué poco educado? Al revés, son estos inputs los que hacen de trigger para ponernos en marcha o repensar los proyectos. Es uno de mis inquilinos, que vive en España, pero cuyo hermano le lleva la mitad de su patrimonio en Florida, donde además están construyendo. Cuando le conté mi sueño de comprar tres o cuatro activos en Miami, me dijo lo de que allí el ayuntamiento de la ciudad y los gastos de comunidad se llevan una parte muy considerable del precio del alquiler.

    Lo del avión es una operación fantástica. Pero de imposible aplicación en Europa. Y no digamos en España. Aquí sería impensable. Solo algunos fondos de inversión internacionales son capaces de conseguir que les vendan un paquete de deuda al 15 ó 20% de su valor nominal. Y en el paquete que tú has comprado hay un 55% de deuda AAA, de gente que está pagando. Para los paquetes que se venden en España habría que inventar una nueva denominación, porque subprime o bono basura son términos que se quedan muy cortos. Son basura de la peor especie, de la que al menos el 20% no vale nada, son activos incobrables, deudas garantizadas por bienes de cero valor. Y otro 40% son bienes a cuyos ex propietarios no van a poder desalojar NUNCA JAMÁS, por lo que tampoco valen nada. Aquí en España tu negocio del avión no tendría ninguna posibilidad de éxito. Claro que te lo podrías comprar, pero financiándolo de otra forma. 
  16. en respuesta a 8........s
    -
    #25
    28/11/21 13:34
    No comprendo estimado amigo??

    Esto es una industria de $13 Trillones anuales solo aqui en Estados Unidos. Yo vendo deuda todos los dias en 15 minutos. Soy un prestamista privado Inmobilario en Estados Unidos (AKA, solo para inversores) .  Yo te presto $100,000, cobro 3% por dar el prestamo.. Te lo doy al 7% anual intereses solos, vendo el prestamo a mi fondo al 5% y gano un total de 5% en dos dias, eso es mas del 500% anualizado.

    MI fondo me presta al 1 punto y 5%, pero ellos revenden al 3%, se ganan 2% mas 1% de origination fee,  mas el otro 1%  spread cuando venden a Fannie Mae como CBSM (si, el gobierno paga una tasa premium por comprar).. Asi que ellos ganan 6%, que es un 800% en Yield anualizado.  Mi fondo compra bonos T-Bills y sobre ellos piden prestamos REPO entre 4x1 y 10x1. de apalancamiento.

    Por cada prestamo yo pongo 10% y ellos el 90%, pero ese 10% lo saco de una linea de credito de mis edificios (HELOC).  Mi Rendimiento es INFINITO!

    Todos mis clientes, el 100% ganan un 60% o 300% cash on cash basis (osea, basado en el dinero que ellos PONEN de sus bolsillos).

    Basado en tu comentario, me parece que en nunca has usado una calculadura financiera.

    Con todo respeto claro.
  17. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 100
    #24
    28/11/21 13:23
    estos vectores que describes...son parte de los que se basan en las clasicas formas y formulas economicas...no aplican...a partir de ahi ...los modelos macro estan viciados en sus analisis....cada vez se aplican mas formulas de sofisticacion...que no inciden sobre el pib...o sobre la masa monetaria...se solapan velocidades...no solo es inflacion clasica los argumentos para poner mas o menos liquidez en los mercados...
  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #23
    28/11/21 13:17
    Tu pajarillo no miente, pero es poco educado. 

    Lee mi ultimo post.. Lo del avion.. 
  19. en respuesta a Geoff007
    -
    #22
    28/11/21 13:15
    Compre un paquete Hipotecario de $5 millones al 6% anual por solo $1 millon de dolares. Tome prestado a mi lender $1,5 millones, los $500,000 de diferencia es el inicial del avion (1,95 millones usado del 2019). El avion esta en contrato de charter por 18 meses. NO problema.

    Ese paquete hipotecario esta pagando sus deudas en un 55%, suficiente para pagar el financiamiento del prestamo de mi inversor. Tengo 18 meses para reestructurar el otro 45% de las hipotecas en  el bono.

    Pero sacare un seguro al 55% que si se esta pagando. Ese seguro es bastante barato. Lo cual le da un valor a ese 55% de las hpotecas de 80-88 centavos de dollar, osea que si vendo ese 55% del paquete, gano dinero para la compra del avion.

    El mantenimiento sera basado en el alquiler del avion.. Si la Milla de vuelo sale a $3 dolares, lo alquilo por $5 o $6 y es 100% deducible fiscal, asi que gano otro viaje en el write off.

    Basicamente voy a ganar dinero por comprar un jet..

    Ingenieria finaciera amigo..

    Capitalismo 101

    Puedes hacer lo mismo a nivel individual, casa por casas. Tengo fondos que venden deudas hipotecarias individuales. O puedes comprarlas via seller finance.

    Entra qui

    https://www.listsource.com/quick-lists/seller-carryback/seller-carryback.htm

    Compras listados actuales de miles y miles de vendedores que financieron la venta de sus propiedades. Esto es ORO molido.

    Descuentos del 25% facil si se esta pagando y hasta 50% o 40% si no se esta pagando y en primera posiciones (osea, quitas la casa).

    Supongamos que compres una con 20% de descuento que SI se esta pagando y el propietario tiene buen credito, pues te endeudas al 5%, la compra, te clavas el 15% del spread y tienes un Deed in Lieu en tu poder (los seller finance, casi en un 90% tiene  esa clausula).

    Joder con Rankia y los 15 minutos de editar.

    OJO con el Pago Globo, eso es crucial en la comercializacion de deudas "seller finance" o financimiento del vendedor.. El inicial que dio el comprador es tambien crucial y determinara mucho cuanto vas a ganar.
  20. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 100
    #21
    28/11/21 13:03
    Eres muy GRANDE, Geoff, de verdad que sí. El tuyo no es un ejemplo para el contenido de este post porque tú de tonto no tienes nada. Al revés, tú eres ejemplo de lo muy lejos que se puede llegar en este negocio si eres listo, corres riesgos y te espabilas. Te mereces todos y cada uno de los dólares que hay en tus cuentas bancarias. Y además eres agradecido, lo que es de ser bien nacido. Pero yo te debo mucho más a ti de lo que tú me debes a mi, porque tus post siempre son muy inspiradores. Lo cierto es que tu historia es una gran Historia. La historia de esos emprendedores que sin más herramientas que la materia gris que tienen en su cabeza son capaces de cambiar su mundo.

    ¿Tú sabes lo mucho que me has inspirado para dar el salto e invertir algunos eurillos en tres o cuatro apartamentos en Miami? Pero no para especular, comprar y vender, que para eso hay que conocer al dedillo el mercado americano. No, desde que te leo no se me quita de la cabeza la idea de comprar algún día algunas propiedades en Miami y dedicarlas a alquilar.

    Pero ese proyecto choca con dos inconvenientes:
    1) Aunque dices que Florida es un semi paraíso fiscal, a mi me ha dicho un pajarito que aunque el impuesto sobre beneficios no es muy grande, el impuesto municipal y los gastos de comunidad se te llevan la mitad del pastel a poco que te descuides.
    y 2) Que los precios actuales en Miami son de semi burbuja. Habrá que esperar a que Biden hunda la economía USA y los precios de las viviendas vuelvan a los infiernos. De verdad que si eso llega a ocurrir, tomo el primer avión.

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