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Una demanda de retracto que te va a decepcionar

Así como cuando eres un personaje de acción, tarde o temprano te verás en la tesitura de defender tu vida luchando contra el malo de la peli sobre el techo de un teleférico, de la misma manera, si a lo que te dedicas es al negocio de las subastas judiciales, tarde o temprano te vas a adjudicar una propiedad sobre la que alguien tendrá derecho de retracto.

Puede que se trate de un inquilino, si la vivienda subastada estaba alquilada. O quizás sea un copropietario, si lo que has comprado es una mitad indivisa. Pero puedes estar seguro de que de tanto ir el cántaro a la fuente, tarde o temprano se va a caer y a romper.

¿Es dramático que alguien con derecho de adquisición preferente la ejerza contra tu adjudicación judicial?

Solo si te resistes y decides luchar contra tu rival sobre el techo del teleférico. En ese caso lo tienes bastante crudo, porque resulta que el tipo es más alto, más fuerte, más guapo y la tiene más larga.

Así que estás jodido.

¿Y qué hay que hacer?

Pues muy sencillo, si crees que tienes las de perder, renuncia a tu adjudicación, por muy golosa que sea. Cuanto antes lo hagas antes recuperarás tu dinero. Si no te allanas y decides afrontar el pleito judicial, que sepas que el juzgado va a tardar años en resolver y que no recuperarás tu dinero en mucho tiempo, con el coste de oportunidad que esto significa, sobre todo en un negocio tan rentable como el de las subastas.

El caso es que hace unos días me contactó Joan, un pobre diablo que no sabe bien dónde se está metiendo.

Parece que el pasado otoño se adjudicó la subasta de un piso de Barcelona que estaba alquilado desde 2012, arrendamiento que está inscrito en el Registro de la Propiedad. Algo bastante raro, por cierto, porque el contrato es anterior a la reforma de la LAU de junio de 2013.

Joan es novato, pero muy leído y tras algunas lecturas aquí y allá había llegado a la conclusión de que los contratos realizados antes de la reforma de la L.A.U. de junio de 2013 solo tenían que ser asumidos por el adjudicatario hasta un plazo de 5 años desde la fecha del contrato. Lo cual es cierto, con algún matiz que no tuvo en cuenta.

Al ser éste un arrendamiento de 2012 y por 5 años, Joan dio por sentado que ya no era válido y que el juzgado le daría la posesión sin ningún problema.

Pero en el negocio de las subastas no se puede dar nada por sentado. Los novatos lo suelen aprender con sangre, sudor y lágrimas.

Además, pensó Joan, la inscripción del arrendamiento es posterior a la hipoteca ejecutada, por lo que sin ninguna duda quedará cancelada tras la inscripción del Decreto de Adjudicación.

Lo que desconocía Joan es una cosa llamada TÁCITA RECONDUCCIÓN, que  según el artículo 1566 del Código Civil consiste en que, cuando finaliza la duración del contrato de arrendamiento, o sus prórrogas, si el dueño de la vivienda no le comunica al inquilino, antes de 15 días, la resolución del contrato, entonces se entiende que esto da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.

Se entiende que el citado artículo 1566 Código Civil da por concluido el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración, que se entenderá por un año, si se pactó una renta anual, aunque se pagara mensualmente.

 

 

¿Y esto que aplicación práctica tiene en el caso de Joan?

Pues muy sencillo, en primer lugar que arrendamiento está en vigor en todos sus términos porque se ha ido renovando anualmente por tácita reconducción.

En segundo lugar que, como consecuencia de lo anterior, el juzgado que ha subastado el piso no le va a dar la posesión dado que hay un inquilino con derechos de arrendamiento sobre la propiedad subastada. Derechos que están plenamente vigentes por la tácita reconducción de su contrato de arrendamiento.

Ese contrato va a seguir vigente hasta que el nuevo propietario le comunique la resolución del mismo en el plazo de 15 días desde la próxima finalización.

Y en tercer lugar, que como consecuencia de la vigencia del arrendamiento, resulta que el inquilino conserva intacto su derecho de adquisición preferente dado que los arrendamientos anteriores a junio de 2013 conservan el derecho de retracto porque no quedan extinguidos tras la subasta.

Y el caso es que este inquilino no solo tiene derecho de retracto sino que lo ha ejercido ante los juzgados de Primera Instancia de Barcelona.

Y lo peor no es que Joan haya decidido pleitear, sino que el pleito se lo va a llevar su prima, que ha estudiado Derecho y que se siente muy comprometido a contratarla. Que menudos problemas familiares tendría si contratara a un extraño en vez de a su prima.

Y ahí fue cuando le mandé a tomar viento fresco y le medio colgué.

Porque si hay algo que no soporto es la tontería.

 

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  • Alquiler de vivienda
  • Inquilino
  • Arrendador
  1. #28
    06/01/22 03:56
    En el caso de derecho de retracto de inquilino,  hay sentencias que indica que el plazo comienza 1) con la fecha en la que se dicte el auto de adjudicación en la subasta.
    Sin embargo en otros casos, el derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados 2) desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario.
    ¿Quiero esto decir, que en el primer caso, tiene lugar, si el inquilino es notificado por el juzgado, de la adjudicación y en el segundo caso, es cuando no siendo notificado por el juzgado, es realizada por el adquiriente o adjudicatario.?

  2. en respuesta a Salmeron
    -
    #27
    02/12/21 06:44
    Buenos días de nuevo, a la última duda, la respuesta es que sí.
    Sobre el resto, cada vez te lías más, y a estas horas yo ya tengo trabajo remunerado, si quieres una lección personalizada sobre el 13.1 LAU, puedes contratarme:

    https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/3825152-colaboradores-lujo-blog

    Saludos,
  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #26
    01/12/21 21:57
    Creo que ya te lo entiendo ....

    Si se pacto un plazo superior a los 5 años  y ya han transcurrido los 5 primeros cunado se produce la adjudicación no tiene derecho de retracto .

    Y sino se pacto un plazo superior a los 5 años , tampoco  tiene el arrendatario derecho de retracto , solo tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los 5 años .

    Otra duda que tengo de este artículo , es si dentro del concepto de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial , se puede incluir por analogía las subastas de la AEAT o de la TGSS. 

    Muchas Gracias por tu ayuda 

  4. en respuesta a Salmeron
    -
    #25
    01/12/21 19:35
    Son dos supuestos diferentes: si se pactó inicialmente ya por plazo superior a 5 años, o si no.

    Este segundo caso es el de tu resumen final, para el cual la conclusión es correcta.

    Saludos,
  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #24
    01/12/21 19:18
    Perdoname,  me he expresado mal , con lo de redacción me refería a la Ley vigente a esa fecha .

    Lo que no entiendo es cuando dices contrato 2012 NO pactado , si la ley dice : En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento.

    Corrígeme si me equivoco , que no sé si me estoy liando .... 
    En resumen si han pasado los 5 años y se produce la adjudicación por subasta el contrato quedará extinguido y por tanto el arrendatario no tendrá ningún derecho de retracto . 
    En cambio , si la adjudicación se produce dentro de los 5 primeros años , el arrendamiento continua en vigor hasta que se cumplan esos 5 años y además podría ejercer en esa caso el derecho de retracto ¿?
  6. en respuesta a Salmeron
    -
    #23
    01/12/21 18:36
    Hola de nuevo, es que no existe la redacción "del 2012", sino la "aplicable en el 2012", es decir, la original de la LAU de 1994.
    Aquí puedes leer la LAU y acceder a las redacciones anteriores:

    https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003

    Y verás que un contrato de 2012 no pactado por plazo superior a 5 años, se extinguía por una adjudicación posterior a esos 5 años.

    Saludos, 
  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #22
    01/12/21 18:25
    Quieres decirme que dentro de los 5 primeros años del contrato con la redacción de 2012 , el arrendatario mantiene el derecho de retracto , pasados estos ya no tiene ese derecho ¿?

    Al margen de esto entiendo que  tiene derecho de retracto en cuanto a que inscribió el contrato de arrendamiento en el registro propiedad , cierto ¿? 
  8. en respuesta a Salmeron
    -
    #21
    01/12/21 09:37
    No si ya han pasado esos 5 años...

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