Rankia España Rankia Alemania Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Italia Rankia México Rankia Perú Rankia Polonia Rankia Portugal Rankia USA
Acceder

El retracto. Tan cerca, tan lejos

Este contenido tiene más de 4 años

A los tribunales hay que acudir como a la guerra, armado con las armas más mortíferas y lo mejor acompañado posible. No vale con contratar a ese cuñado que acabó la carrera de Derecho en siete años o dejarse asesorar por el vecino espabilado que conoce a uno que le dijo que tal abogado era muy bueno.

De los juzgados se sale feliz o destruido, y la diferencia puede radicar simplemente en la persona a la que le hayas encargado tu defensa.

Y Jotaerre es de los buenos.

Por eso, cuando me dijo que aceptaba mi invitación a redactar un post de invitado mi alegría fue inmensa. Y además también estoy encantado de que el asunto vaya sobre el derecho de retracto, un asunto delicado sobre el que se puede meter la pata con bastante facilidad.

Para este blog es un lujo contar con alguien como él.

 

POST DE INVITADO DE JOTAERRE

Invitado/instigado por Tristán, publico este post, que podría considerarse “interactivo” porque no cuenta batallitas pasadas, sino dos que aún están librándose en sendos juzgados.

Y el título alude, no a los diversos plazos según el tipo de retracto, ni a los 3 meses catalanes que tiene el copropietario frente a los 9 días del resto, sino a las trampas ocultas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21.01.2014, que pueden alejar la posibilidad de ejercer ese derecho, cuando creíamos tenerlo tan sencillo y cercano.

Recordemos que esa sentencia empieza por confirmar la doctrina de que el inicio del plazo ("dies a quo", en términos legales, y pido disculpas anticipadas si, por deformación profesional, el post resulta demasiado técnico) para retractar es, como mínimo, desde la consumación de la transmisión, esto es, desde el decreto de adjudicación. Pero, a continuación, abre la posibilidad a que se pueda instar el retracto antes, en cuanto se conozcan todas las circunstancias del resultado de una subasta.

En ese caso concreto fallado por el TS, era desde que se conoció la mejora de postura por tercero, pero sería lógicamente aplicable también a cuando se dicta decreto de remate, se haya pagado el precio o aún no, pues el argumento clave es la "justificada creencia (luego confirmada)" de que la adjudicación se producirá.

Pues, bien, lo que os planteo es el seguimiento de dos recientes retractos, en los que las demandas hacen, a mi modesto entender, una interpretación errónea de esa facultad que reconoce la STS.

 

Primer ejemplo: recurso en la Seguridad Social + retracto ante el juzgado

El primero parte de una subasta de la Seguridad Social, tras la cual el supuesto inquilino recurrió el acta de aprobación e instó el retracto ante ese organismo (la Seguridad Social) en base a un supuesto contrato de arrendamiento. Pero simultáneamente también presentó la demanda judicial de retracto contra el adjudicatario provisional y contra la Seguridad Social.

Por tanto, si aplicáramos la famosa sentencia mencionada del Tribunal Supremo, la demanda judicial sería correcta pues ya se conoce el resultado de la subasta, pero entonces...

¿dónde queda esa "justificada creencia (luego confirmada)" de que el adjudicatario lo será?

 

Segundo ejemplo: retracto ante el juzgado ejecutante

En el segundo, la actora instó el retracto, también tras la aprobación del remate y al amparo precisamente de la citada sentencia del Tribunal Supremo, pero ante el propio Juzgado ejecutante (práctica que, aunque algunos apliquen, en rigor no es la legal, porque para eso se denomina "juicio de retracto").

Ese Juzgado rechazó la petición, remitiendo al juicio correspondiente, pero, entonces, para la demanda en forma la actora decidió esperar al decreto de adjudicación, 3 meses y medio después de la aprobación del remate.

En este caso, pues, la retractante se amparó primero en la facultad que reconoce la repetida STS para su primera "demanda", y luego en la doctrina general de la misma para la segunda, arriesgándose a perderla por caducidad, ¿cómo lo veis?.

 

Y de postre

Y, por si os ha parecido demasiado corto el post, o sencillas las cuestiones planteadas, os dejo, a modo de “bonus tracks”, unas cuantas más que se discuten:

a/ ¿podría suspenderse la demanda judicial de retracto porque existe un recurso administrativo previo ante la Seguridad Social?

b/ ¿sigue corriendo el plazo de caducidad si una demanda se presenta ante el Juzgado incompetente?

c/ ¿conlleva derecho a retracto un arrendamiento de “explotación”, como el de subarriendo de pisos de vacaciones por cuenta del propietario, por ejemplo?

d/ ¿en el supuesto de que, según la LAU aplicable, el arrendamiento se extinga con la enajenación en subasta, cabría aún retracto?

e/ ¿puede pedirse una medida cautelar (que exige “apariencia de buen derecho”) si, según la LAU aplicable, el arrendamiento se entiende extinguido con la enajenación en subasta?

f/ y, finalmente, la más compleja de todas, suscitada por esa sentencia del Tribunal Supremo: ¿si, como ésta permite, se presenta la demanda de retracto antes de la adjudicación, es válida porque se entiende que aún no está extinguido el arrendamiento, al no haberse producido aún la enajenación en subasta que exige la LAU?

(Recordemos que esa STS resolvía un caso en que el contrato se extinguía por transcurso de su plazo, en el periodo que mediaba entre la subasta y demanda de retracto, y el decreto de adjudicación)

Son, de hecho, preguntas retóricas, que simplemente confirman mi tesis de que un retracto puede no ser tan sencillo como aparenta.

Por eso, cuando se recibe una demanda de más de 5-10 hojas (documentos, incluidos), lagarto, lagarto… poco claro debe tenerlo la parte retractante.

 

142
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #144
    09/10/21 11:29
    Jajaja, tremenda sorpresa debió llevarse el comunero, aunque el argumento del Tribunal es perfectamente impecable.
  2. #143
    09/10/21 09:32
    PROFESSOR BAD TRIP, LESSON ONE

    Buenas, curioso caso este, en el que se combina el retracto de comuneros con la cesión del remate:

    https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/321eaa104a1b7c76/20150226

    En síntesis, una copropietaria comparece en el procedimiento de ejecución sobre la otra mitad indivisa, la ejecutante pide la adjudicación por la deuda y cesión del remate a tercero por precio superior (lo del precio del remate también da para otra "lección"), y, antes de que se apruebe esa cesión, presenta demanda de retracto por el precio de adjudicación, no el de la cesión.

    Aunque en 1ª instancia la demanda se desestima por prematura, la AP aplica el mismo criterio que el TS en la famosa Sentencia citada en el artículo, la de 20.01.14, y admite que pueda presentarse desde que se tiene conocimiento de las condiciones de la transmisión, aún sin haberse aprobado (en este caso, por adjudicación a la ejecutante y simultánea cesión de remate a tercero).

    Pero... y de ahí lo malo del viaje (o no lo bueno que se pretendía), la estima con esta condición o precisión:

    "deberá estimarse la demanda tan sólo frente a BARNA STUDENTS PLACE SL único legitimado pasivamente, al ser el único obligado a soportar la acción de retracto, pasando la retrayente a ocupar su lugar subrogándose en las mismas condiciones que el cesionario adjudicatario, esto es por el precio de 50.000 € más todos los gastos generados por la adjudicación por cesión. Debiendo quedar al margen y por ello apreciar la falta de legitimación pasiva de la mercantil cedente ILURBLAU S.A. puesto que al devenir la transmisión y cambio de titularidad de la subasta - ejecución judicial, en tanto transmisión forzosa impuesta por el Estado al ejecutado para satisfacer el derecho del acreedor ejecutante, y como tal acto de naturaleza compleja procesal y ejecutiva - desde la adjudicación del remate con la facultad de cederlo a tercero y aprobación de la cesión de la adjudicación el cedente queda al margen de la transmisión operada en mitad de la ejecución judicial".

    (También se presta a "spoiler"/truco, para el buen entendedor...)

    Saludos,
  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #142
    28/09/21 12:13
    Sí, claro, pero no deja de ser una vuelta al redactado original de la LAU de 1994, que estuvo más de 17 años en vigor (salvo por los 7 años actuales para arrendadores personas jurídicas).

    Así que volveremos a tener que estudiar si el contrato es oponible o no: importe de la renta, cláusula de actualización o no, duración, relación entre las partes, etc... (porque, de lo del fraude de Ley o de acreedores, no se puede hablar alegremente: a quien querrás echar es al arrendatario, cuya buena fe se presume, como la de todos). Y, si es válido, pues a cobrar una renta que habrá sido considerada "de mercado" en el pleito.

    A la sazón, tengo puesta una demanda de desahucio por un arrendamiento claramente anulable (200€, 15 años, etc...), pero por falta de pago, porque los muy tontos no han pagado a mi cliente ni esos míseros 200€.

    Por no hablar de la batallita de los que aportaron un contrato fechado en el 2015, pero con remisión a la legislación de LOPD del 2017 y 2018... y el Juez lo puso en conocimiento del Fiscal.

    Saludos,
  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #141
    28/09/21 11:52
    Muy interesante, la subo al 4bis del anexo de jurisprudencia de Triunfa Con Las Subastas. Lástima que el giro legislativo de 2019 haya cambiado las cosas.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar