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Así como cuando eres un personaje de acción, tarde o temprano te verás en la tesitura de defender tu vida luchando contra el malo de la peli sobre el techo de un teleférico, de la misma manera, si a lo que te dedicas es al negocio de las subastas judiciales, tarde o temprano te vas a adjudicar una propiedad sobre la que alguien tendrá derecho de retracto.

Puede que se trate de un inquilino, si la vivienda subastada estaba alquilada. O quizás sea un copropietario, si lo que has comprado es una mitad indivisa. Pero puedes estar seguro de que de tanto ir el cántaro a la fuente, tarde o temprano se va a caer y a romper.

¿Es dramático que alguien con derecho de adquisición preferente la ejerza contra tu adjudicación judicial?

Solo si te resistes y decides luchar contra tu rival sobre el techo del teleférico. En ese caso lo tienes bastante crudo, porque resulta que el tipo es más alto, más fuerte, más guapo y la tiene más larga.

Así que estás jodido.

¿Y qué hay que hacer?

Pues muy sencillo, si crees que tienes las de perder, renuncia a tu adjudicación, por muy golosa que sea. Cuanto antes lo hagas antes recuperarás tu dinero. Si no te allanas y decides afrontar el pleito judicial, que sepas que el juzgado va a tardar años en resolver y que no recuperarás tu dinero en mucho tiempo, con el coste de oportunidad que esto significa, sobre todo en un negocio tan rentable como el de las subastas.

El caso es que hace unos días me contactó Joan, un pobre diablo que no sabe bien dónde se está metiendo.

Parece que el pasado otoño se adjudicó la subasta de un piso de Barcelona que estaba alquilado desde 2012, arrendamiento que está inscrito en el Registro de la Propiedad. Algo bastante raro, por cierto, porque el contrato es anterior a la reforma de la LAU de junio de 2013.

Joan es novato, pero muy leído y tras algunas lecturas aquí y allá había llegado a la conclusión de que los contratos realizados antes de la reforma de la L.A.U. de junio de 2013 solo tenían que ser asumidos por el adjudicatario hasta un plazo de 5 años desde la fecha del contrato. Lo cual es cierto, con algún matiz que no tuvo en cuenta.

Al ser éste un arrendamiento de 2012 y por 5 años, Joan dio por sentado que ya no era válido y que el juzgado le daría la posesión sin ningún problema.

Pero en el negocio de las subastas no se puede dar nada por sentado. Los novatos lo suelen aprender con sangre, sudor y lágrimas.

Además, pensó Joan, la inscripción del arrendamiento es posterior a la hipoteca ejecutada, por lo que sin ninguna duda quedará cancelada tras la inscripción del Decreto de Adjudicación.

Lo que desconocía Joan es una cosa llamada TÁCITA RECONDUCCIÓN, que  según el artículo 1566 del Código Civil consiste en que, cuando finaliza la duración del contrato de arrendamiento, o sus prórrogas, si el dueño de la vivienda no le comunica al inquilino, antes de 15 días, la resolución del contrato, entonces se entiende que esto da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.

Se entiende que el citado artículo 1566 Código Civil da por concluido el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración, que se entenderá por un año, si se pactó una renta anual, aunque se pagara mensualmente.

 

 

¿Y esto que aplicación práctica tiene en el caso de Joan?

Pues muy sencillo, en primer lugar que arrendamiento está en vigor en todos sus términos porque se ha ido renovando anualmente por tácita reconducción.

En segundo lugar que, como consecuencia de lo anterior, el juzgado que ha subastado el piso no le va a dar la posesión dado que hay un inquilino con derechos de arrendamiento sobre la propiedad subastada. Derechos que están plenamente vigentes por la tácita reconducción de su contrato de arrendamiento.

Ese contrato va a seguir vigente hasta que el nuevo propietario le comunique la resolución del mismo en el plazo de 15 días desde la próxima finalización.

Y en tercer lugar, que como consecuencia de la vigencia del arrendamiento, resulta que el inquilino conserva intacto su derecho de adquisición preferente dado que los arrendamientos anteriores a junio de 2013 conservan el derecho de retracto porque no quedan extinguidos tras la subasta.

Y el caso es que este inquilino no solo tiene derecho de retracto sino que lo ha ejercido ante los juzgados de Primera Instancia de Barcelona.

Y lo peor no es que Joan haya decidido pleitear, sino que el pleito se lo va a llevar su prima, que ha estudiado Derecho y que se siente muy comprometido a contratarla. Que menudos problemas familiares tendría si contratara a un extraño en vez de a su prima.

Y ahí fue cuando le mandé a tomar viento fresco y le medio colgué.

Porque si hay algo que no soporto es la tontería.

 

  1. #19
    Ruheda
    Buen Articulo Tristán,

    Me surge la duda de si el ejecutante puede contar con el comentado derecho de retracto o debe participar haciendo uso de su derecho de mejorar posturas.

    Tiene lugar estos días una subasta judicial en vía de apremio en el 14 de Madrid que tiene del ejecutante se queda con la propiedad.

    Un saludo,
     

  2. #18
    Viranteam
    Comento simplemente por felicitar a Tristán por la entrada y a Jotaerre por los comentarios. El lunes voy a mi primera subasta (previamente he consultado de tu lista de personas recomendadas algún detalle) tras 6 meses de ardua lectura de tus entradas. Ya os contaré. El curso lo tengo también en mente....cuando consiga encontrar tiempo para comprometerme a hacerlo entero
  3. en respuesta a Jotaerre
    #17
    Pepeluis1972
    Gracias amigo....siempre tan amable y explicativo....
    Saludos y siempre aprendiendo....
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  4. en respuesta a Pepeluis1972
    #16
    Jotaerre
    De nada, y siempre recomiendo estas versiones consolidadas del BOE, porque basta hacer click en la versión que quieres de cada artículo y te la abre (por ejemplo, verás el 13.1 actual, y debajo los enlaces a los redactados anteriores por fechas de vigencia):

    https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 

    Saludos,
    2 recomendaciones
  5. en respuesta a Jotaerre
    #15
    Pepeluis1972
    Ok....gracias Jotaerre....le echaré un vistazo...
    saludos
  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #14
    Jotaerre
    Si su prima se instruye aquí, me sentiré igualmente honrado.
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  7. en respuesta a Robinhood
    Yo ya le dije que eso solo podría salir bien con Jotaerre al mando, pero me salió con lo de su prima y... apaga y vámonos.
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  8. en respuesta a Robinhood
    #12
    Jotaerre
    Era sólo por ser quisquilloso con tu expresión: "tienes" que ir a segunda instancia cuando has perdido la primera y quieres ganar, lo otro ya depende de los recursos que quiera presentar el contrario, de si pides o no la ejecución provisional, etc...
    Buen finde!
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  9. en respuesta a Jotaerre
    #11
    Robinhood
    para mi dos sentencias es como ir a segunda instancia pero seguro que estas en lo cierto.La idea es se puede ganar si vas con el equipo adecuado y lo que comentamos siempre en este blog la justicia es lentaaaaaaaaaaaaaaaaaaa pero llega.
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  10. en respuesta a Robinhood
    #10
    Jotaerre
    Ejem, Robin, no "tuviste" que ir a segunda instancia para ganar, sino para esperar que confirmaran la victoria en primera...
    Atte., Batman.
    1 recomendaciones
  11. #9
    Robinhood
    hola,

    Tiene razon jotaerre de hecho lo conoci por un caso parecido y gane gracias a contratar a jotaerre como abogado ya que mi primer abogado me dijo que no tenia nada que hacer pero tuve que ir a segunda instancia.El consejo de ambos es valido se puede ganar con jotaerre (debería contratarlo y no a su prima) segundo me pase tres años con el dinero parado tristan tiene razon es un coste de oportunidad importante y hubiera sido mas productivo aceptar los 14000 eur que llego a ofrecerme la inquilina pero me ofendío las maneras de la inquilina y los tres abogados que me citaron en su bufette en plan gangsteril.
  12. en respuesta a Pepeluis1972
    #8
    Jotaerre
    No tiene nada que ver la fecha (léete la LAU para cada caso) con ser posterior o no.
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  13. en respuesta a Pecks
    #7
    Pepeluis1972
    Gracias.....colgué el post y no había acabado....ahora sí....
  14. en respuesta a Pepeluis1972
    #6
    Pecks
    A partir de junio de 2013 la ley cambió y no es igual. Busca por el blog que hay bastante información.
    1 recomendaciones
  15. en respuesta a Jotaerre
    #5
    Pepeluis1972
    interesante...entiendo que los arrendamientos a partir de 2013 y si son posteriores a la ejecución quedan eliminados....???
    Entiendo que si Joan se  lo adjudicase porque el inquilino no ejecuta su retracto......SI tendrá en su día la posesión aunque quizá no podrá lanzar al inquilino como dice Tristán....
    Va a ser muy interesante seguir éste post.....no sé si Joan está por aquí....pero me/nos gustaría saber cómo acaba su aventura....
    saludos
  16. en respuesta a Jotaerre
    Sí, bueno, pero ya sabemos que en primera instancia se leen más el artículo 14. No entro en si ese artículo 14 es más para las compraventas notariales (no de subasta), solo digo que en estas situaciones es difícil que un juzgado lance al inquilino.
  17. #3
    Jotaerre
    Buenas, pues aún va a tener suerte el tal Joan, a poco que su prima busque un poco de jurisprudencia, porque (incluso aquí he comentado Sentencias) en Barcelona, y diría que en todas partes (Madrid, también, por ejemplo), se aplica el 13.1 LAU del 2012 en el sentido de que lo que se protegía era el arrendamiento durante 5 años, no más, así que ya puede llevar 6 o 16 de tácita reconducción...
    Saludos,
    3 recomendaciones
  18. #2
    Pepeluis1972
    vaya por dios...como decías...no iba desencaminado mi vecino Joan........pero vaya putadon¡¡¡¡ Hay que tirar la toalla y a  por otra cosa mariposa....
  19. #1
    Antonio Cortes
    Ese tal Joan ¿era Alumno  tuyo al igual que otro tal Antonio ?  De ser así no seas tan duro con tus alumnos, soy un novato que sin haber hecho aún tu curso de subastas si que sabía eso de la renovación tácita y del derecho de retracto. En fin veo que el mundo de las subastas tiene su propia ley de selección natural la cual si te dejas cegar por la avaricia acabas con tu dinero secuestrado por dios sabe cuanto tiempo solo por no saberse los entresijos legales, que presupongo que quedan todos bien explicados en tu curso que algún dia tal vez haga.
      Un saludo. 
    Me gustan tus blogs
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