El derecho de retracto en las subastas judiciales

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En octubre de 2013 se adjudicó en subasta un buen piso que estaba alquilado.

Comprar pisos alquilados puede ser un buen negocio porque siempre se compra más barato de lo habitual, pero también pueden torcerse las cosas y presentarse problemas.

Pero Manuel hizo las cosas bien. Pidió en el juzgado que le dieran copia del contrato de arrendamiento y, cuando el siguiente mes de junio de 2.014 (8 meses después, ya les vale) le dieron el testimonio del decreto de adjudicación le notificó fehacientemente a la inquilina su título de compra (con todos los detalles de los gastos soportados) y le ofreció la oportunidad de continuar disfrutando del arrendamiento suscrito con el anterior propietario hasta la finalización del contrato.

En realidad Manuel no creyó ni por un momento que ese alquiler fuera otra cosa que una añagaza pero, como expiraba en febrero de 2015, prefirió no discutir y mostrarse generoso. Además, a partir de recibir la notificación por MRW la arrendataria quedaba obligada a pagarle el alquiler directamente a él.

Pero las mensualidades nunca llegaron.

Lo que sí llegó en septiembre de 2014 fue una cita en el despacho del abogado de la inquilina, donde despreciaron los tres mil euros que Manuel les ofreció generosamente por dejarle libre la vivienda y, en cambio, le pidieron treinta y cinco mil.

¿Y cómo llegáis a esa cifra tremenda?

Muy sencillo, con el precio al que has comprado te vas a forrar cuando lo vendas así que no pasa nada por que compartas una parte

Actitud que es, por cierto, relativamente frecuente. La gente debe suponer que los subasteros somos tontos de remate y que el dinero que hemos acumulado con años de trabajo nos ha llovido del cielo muy a pesar de lo idiotas que somos.

Pero a Manuel ya le han salido mejillones en los huevos de navegar olas bastante más acongojantes que esa, de manera que lo que hizo fue acudir al notario para legitimar su firma en un escrito en el que declaraba que había notificado debidamente al arrendatario sin que éste hubiera dado señales de querer ejercer el derecho de retracto e inscribió su título.

Luego presentó una demanda de desahucio por falta de pago y, tras varias notificaciones negativas porque la susodicha se había ido a recorrer América, tras recibir el chivatazo de que la pájara había vuelto al nido, solicitó al juzgado que su propio procurador pudiera llevar a cabo por sí mismo la notificación a la demandada, algo bastante frecuente porque no hay nada como hacer las cosas uno mismo.

La inquilina dio el coñazo hasta el final, incluso presentando un contrato diferente del original, una falsificación en la que habían reducido la renta mensual e introducido otros cambios muy favorables.

Pero la ley es lenta pero no tonta.

Bueno, a veces también es tonta, pero este no fue el caso sino que la juez sentenció que todo era un montaje y condenaron a la listilla a pagar las cuotas atrasadas, a pagar las costas y a largarse del piso.

Pronto será el lanzamiento.

Y Manuel se queja de que aunque solo han transcurrido dos años a él le han parecido diez.

Por cierto, cuando digo Manuel me refiero a mfmelo, un lector habitual del blog y subastero sevillano desde hace muchos años.

Y que ha relatado esa experiencia en un comentario que ha dejado Subastanomics en el último post de la serie sobre el derecho de retracto que estoy publicando desde julio.

Por cierto, que a continuación os voy a pegar los enlaces porque, aunque está mal que sea yo quien lo mencione, lo cierto es que los tres post sobre el derecho de retracto me han salido bordados y no creo que se haya publicado nada semejante en España y mucho menos con una aplicación tan inmediata en el negocio de las subastas judiciales.

La serie empezó con...                                                        (pincha en las imágenes)

                                                          

Derecho de retracto e inversión inmobiliaria

Artículo en el que traté sobre cómo afectan los derechos de tanteo y retracto en las inversiones inmobiliarias, sin entrar en el negocio de las subastas judiciales, pero explicando todas las situaciones en las que dichos derechos pueden aplicarse.

El segundo artículo trató en profundidad el retracto en las subastas judiciales, cómo nos afecta a los subasteros y a nuestras adjudicaciones...

                                                            

El derecho de retracto en las subastas judiciales

Además de dejar clara mi opinión de que aplicar el derecho de retracto a las subastas judiciales es un manifiesto fraude dado que quienes ostentan ese derecho pueden presentarse a la subasta y optar a la adjudicación como cualquier otro postor, siendo la existencia de este derecho medieval un obstáculo para que los bienes alcancen en la subasta el precio que merecen.

Razón por la cual Manuel compró tan barato su piso sevillano. De no haber existido esa espada de Damocles habría tenido que pagar más.

Y finalmente, para concluir la serie, un post específico sobre el retracto en los arrendamientos actuales, tras la Ley 4/2013 de 4 de junio, tras la que el panorama se clarificó notoriamente...

                                                          

El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos

No he estudiado Derecho, razón por la que los juristas encontrarán que estas publicaciones son demasiado "divulgativas", pero aparte de los leguleyos, estoy convencido de no haberme dejado en el tintero nada que sea de interés para el negocio de las subastas judiciales.

O sea, que ya estáis visitando Subastanomics.

Y respecto al relato de Manuel, ¿qué opináis?

 

  1. en respuesta a Franlopezmarco
  2. #48
    04/06/20 20:45
    Hola recibí hace dos lunes el decreto de remate sobre una vivienda subastada en Ibiza con inquilinos. TEngo dudas sobre el derecho de tanteo y retracto. Hay alguien disponible para informar??
  3. en respuesta a joaquinpinto
    #47
    12/03/17 17:43

    Pues mal alegado. Contra el vicio de pedir...

  4. en respuesta a Jotaerre
    #46
    12/03/17 16:50

    Si. Eso es lo que yo pienso, pero me alegan que lo ejercen por el precio real que yo haya pagado...

  5. en respuesta a joaquinpinto
    #45
    12/03/17 15:44

    Hola, joaquinpinto, y gracias por la parte que me toca.
    Entiendo que no, el inquilino no es el deudor (caso en que operaría el retracto por cesión de crédito litigioso del art. 1535 CCivil), así que su derecho nace con la enajenación de la finca, no del crédito, y, por tanto, por el importe de esa venta o subasta, en base al art. 25 LAU, y siempre que proceda, claro.
    Saludos,

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #44
    12/03/17 10:01

    Buenos dias. Me parecen muy interesantes tus comentarios Tristan, tanto por lo que dices como por la parte que intuyo que callas como es logico... Tambien disfruto mucho con Manuel y especialmente de sus anecdotas de tantos años de subastero. Y por supuesto con Jotaerre, que precision juridica!. Todo lo que he aprendido con vosotros me esta siendo de mucha ayuda por lo que debo daros las gracias.
    Queria plantearos una cuestion. Le he comprado a un banco una deuda hipotecaria que estoy ejecutando sobre un bien alquilado y el inquilino parece que me va a ejercer un retracto no por el precio que se lleva a cabo la ejecucion sino por el importe que yo compre la deuda. Cuestion que me ha preguntado. Lo veis factible? Saludos

  7. en respuesta a alfonsov12
    #43
    25/05/16 13:41

    Y te deberá todos estos meses de alquiler solo si finalmente pierde el retracto

  8. en respuesta a alfonsov12
    #42
    25/05/16 12:57

    Hola, el retracto es prioritario. Si se estima, habrás sido propietario sólo hasta que te demandó.
    Saludos,

  9. #41
    25/05/16 12:38

    Tengo una vivienda subastada en el año 2013, esta semana me dan el titulo de propiedad del juzgado. El inquilino desde primer momento ejercio su derecho a retracto, yo no he percibido renta alguna durante este tiempo. Pero desde el pasado 5 de mayo, ya lanzaron el titulo de propoedad a mi nombre, por tanto mi abogado le requirio por burofax la renta mensual. Hasta que se aclare la denuncia de retracto, esta obligado a pagarme la renta? En caso de que no pague, podria perder su derecho a retracto? Le podriamos desahuciar de la casa sino paga?

    Gracias

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