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Jotaerre, el mejor especialista en derecho inmobiliario y registral

 

Se pasea por estas páginas con tal naturalidad que apenas nos damos cuenta del lujo que representa que alguien como Jotaerre acepte iluminarnos con sus conocimientos. Pero lo cierto es que todos los inversores inmobiliarios que nos interesamos por estos asuntos deberíamos estarle muy agradecidos por la naturalidad y calidad de sus intervenciones.

En la plataforma de Triunfa con las Subastas pasa exactamente igual. Cualquiera que vea la actividad que allí despliega pensaría que le estoy pagando un sueldo. Pero nada de eso. Simplemente es que a Jotaerre le va la marcha. Le invité desde el principio a pasear de vez en cuando por allí para dar su opinión sobre algunos asuntos y ha acabado siendo absolutamente imprescindible.

A ver, me explico. 

La plataforma del curso de subastas comenzó siendo simplemente una especie de academia en la que los potenciales inversores inmobiliarios se formaban para aprender a canalizar sus inversiones a través de las subastas judiciales. Pero las cosas han evolucionado de forma que Triunfa con las Subastas, sin renunciar a su vocación formativa, ha acabado convirtiéndose también en la mayor y mejor plataforma social de inversores inmobiliarios; en la que los mismos interactúan entre sí, comentan sus éxitos y sus dificultades, e incluso algunas veces se asocian entre si para compartir riesgos y beneficios.

Y por supuesto, como no podía ser de otra forma, tanto los que están comenzando en este negocio como los que ya llevan años en él, todos aprovechan la plataforma del curso de subastas para consultar cualquier duda que les surja durante su formación o en el curso de sus investigaciones de las subastas que son de su interés.

Y como consecuencia de esto, todos -no solo los alumnos matriculados sino que también yo mismo- estamos aprendiendo más ahora que en cualquier otro momento anterior. Y esto es así porque ahora no solo aprendemos de nuestra propia experiencia, sino que lo hacemos de la experiencia de todo el enjambre. Somos un montón de gente investigando subastas, descubriendo rarezas y teniendo experiencias que no solo nos enriquecen a cada uno en particular sino que, al compartirlas, lo hacen a todo el grupo.

Y en el centro de todo está Jotaerre, incansable, respondiendo a unos y a otros. 

Yo también atiendo todas las consultas, pero estoy limitado por el hecho de no ser abogado, de manera que mis conocimientos y experiencia llegan hasta donde llegan y el afán por aprender de todos los alumnos y la capacidad del enjambre por dar con situaciones realmente novedosas es tal que más de una vez tengo que hacerme a un lado y dejar que sea Jotaerre quien ponga las cosas en su sitio.

Porque, además él reúne dos características con las que yo no puedo competir.

1) Ha estudiado derecho

2) Ejerce como abogado especializado en Derecho Inmobiliario y Registral

Es decir, que mi experiencia judicial se reduce a los líos en los que me he metido y en cómo los he resuelto. Pero la experiencia judicial de Jotaerre se extiende a todos los líos en los que se han metido y se meten sus muchos clientes, por lo que aunque yo haya participado (y participe) en más subastas que él, al final el reúne más experiencia de la que realmente vale de algo.

Porque la experiencia que aquí importa no la dan las subastas en las que todo ha ido bien sino, sobre todo, las subastas embrolladas en las que hay que acabar litigando contra el demandado mientras el secretario judicial nos retuerce el brazo y la parte actora intenta darnos puñetazos.

Y volviendo a Jotaerre, se ha echado a cuestas una de las secciones más interesantes del curso de subastas, que consiste en un anexo con toda la jurisprudencia que va saliendo que tenga algo que ver con este negocio. No solo sobre las inversiones en subastas judiciales, sino también sobre temas registrales, arrendamientos, retractos, etc.

Puede con todo, el tío. 

Y en esas estábamos cuando un buen día le rogué que aceptara comenzar a ofrecer consultorías por internet para que yo pudiera desviarle a él y a otros dos colaboradores (gracias Tonig y Pecks) la avalancha de consultantes que estaba sufriendo. Además, así le dábamos una alternativa digna a ciertos gorrones que se acercan al blog para que les asesoremos "gratis" acerca de sus inversiones.

Así nació el botón naranja que ahora mismo podéis ver en la barra lateral. Sí, ese cuya leyenda pregunta si necesitas ayuda.

 

 

Pronto hará un año y el feedback que he recibido ha sido muy bueno. 

De hecho, yo acabo de regresar de unas largas vacaciones durante las que ha sido imposible contratar mis consultorías de Subastanomics porque cualquiera que intentara pinchar en los botones de pago era desviado inmediatamente a esta página. Además, desde mediados de diciembre todo el que me escribiera a mi correo electrónico recibía una respuesta automática en la que, tras comentarle que estaba de vacaciones, le animaba a contratar a cualquiera de los colaboradores del blog.

¿Os podéis creer que ha habido protestones que se han cabreado y echado en cara cómo pretendo sacar adelante un negocio si me paso el día de vacaciones?

A ver, amigo, las consultorías de Subastanomics no son un negocio sino una cruz que llevo con más paciencia que el santo Job y la herramienta que se me ocurrió para canalizar la avalancha de consultantes que asedian cada día mi correo electrónico, dándoles la alternativa de pagar por su derecho a hablar conmigo o a que yo les asesore sobre sus subastas. Son una cruz que cualquier día de estos elimino de un plumazo (y santas pascuas).

Pues, bien, desde hace un año estas consultorías también las ofrecen, a un precio inferior, Jotaerre, Tonigs y Pecks.

De hecho, durante estas vacaciones que he pasado en Austria yo mismo ha contratado  a Jotaerre y disfrutado del lujo de contar con la opinión del mejor experto que hay en España en derecho inmobiliario y registral. Y he quedado encantado con su consultoría, su amabilidad y su profesionalidad. 

Y ojo, que no es la primera vez.

Hace unos meses un alumno me ofreció acompañarle en un negocio para el que él solo tenía el 20% del capital necesario y, como la inversión entrañaba algunos riesgos, diseñé una estrategia ganadora que podría esquivarlos. Pero antes de tirarnos a la piscina le consultamos a Jotaerre acerca de la viabilidad de la estrategia y de los posibles escenarios que podrían presentarse en función de cómo reaccionara el LAJ que llevaba el asunto.

Perfecto asesoramiento, perfecta ejecución y, en un futuro próximo, los merecidos beneficios.

Y todo, gracias a la seguridad que aporta contar con alguien como Jotaerre.

Y una cosa importante: a lo que tenemos que acostumbrarnos todos es a que estas cosas hay que pagarlas. Yo estoy más que harto, y me consta que a Jotaerre le sucede lo mismo, de esa gente que comienza los correos con la frase: "solo van a ser unos minutos de tu tiempo".

 

¿Y qué que sean solo unos minutos, pedazo de gorrón, miserable rata, ¿es que quieres recibir la mejor asesoría que existe sobre estos asuntos sin rascarte el bolsillo?

 

Y para finalizar una sencilla pregunta...

¿No os parece un lujazo contar con alguien como Jotaerre como asesor en nuestras inversiones?

 

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  • Abogados
  • Subastas judiciales
  1. #93
    15/02/22 08:01
    REACHER

    -Vamos a darte una tunda...
    -Pues yo voy a romper 3 brazos...
    -Somos 4...
    -Bueno, alguien tiene que conducir hasta el hospital...
    (Escena de violencia explícita)
    -Ejem... me sé el camino del hospital...

    Buenas, la web de notariosyregistradores me ha recordado esta Resolución de la DGSJyFP de marzo del 2021 que no llegué a comentar, y que, a su vez, me ha recordado ese diálogo chulesco:

    https://www.boe.es/boe/dias/2021/04/28/pdfs/BOE-A-2021-6915.pdf

    Porque, aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, esto es, una confusa certificación de adjudicación de una AEAT, y tras reconocer que se podía deducir que era por tanteo de colindante tras subasta, aprovecha para insistir en que desde el 1 de enero del 2018 ya no eran posibles las adjudicaciones directas... cuando, a poco que uno se esmerase, los Juzgados desmentían esa interpretación.

    Es decir, la Sra. Directora General salvándose a sí misma, pero llevando al hospital a sus humillados colegas registradores...

    Saludos,



  2. #92
    09/02/22 07:57
    Buenas, polémica zanjada sobre la retroactividad o no de la derogación del art. 28 LH, en la resolución de la DGSJyFP del BOE de hoy, en el sentido de que SÍ TIENE EFECTOS RETROACTIVOS, así que debe cancelarse la advertencia registral de los 2 años:

    https://www.boe.es/boe/dias/2022/02/09/pdfs/BOE-A-2022-2095.pdf

    "Si las herencias presentadas a inscripción después del 3 de septiembre quedan absolutamente incólumes de la aplicación de un precepto hoy derogado -aun habiendo fallecido el causante antes de dicha derogación-, con mayor razón, y por un criterio de pura igualdad y de estricta justicia material, habrá de suceder lo mismo con aquellas herencias inscritas antes, y respecto de las cuales se hubiera eventualmente practicado la mención citada. Simplemente, porque han de quedar en pie de igualdad respecto de aquellas otras en las que tal mención no conste registralmente, pues tanto en un caso como en otro no hay duda alguna respecto de la falta de operatividad y de virtualidad de un precepto que ha sido expulsado del ordenamiento jurídico". 

    Saludos,
  3. #91
    21/12/21 18:42
     
    EL PODER DEL PERRO 

    Buenas, no te fíes de las intenciones de un perro, es lo que ejemplifica esa (fascinante, en mi humildísima opinión) película, lo que me recuerda a la actitud de algunos registradores y de la DGSJyFP, a raíz de 2 recientes casos: 

    En el primero, la adjudicataria de una finca con carga anterior tramita la carta de pago con la acreedora titular de la misma, pero del Registro le advierten que no se la podrán registrar sin el mandamiento de cancelación de la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas (estaba en ejecución, sí, pero hace más de 10 años: échale un galgo, hablando de perros, al archivo no-digital del Juzgado...). 

    Y eso, en efecto, es lo que literalmente el art. 131 LH, lo que los ínclitos fundamentan así: 

    “la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente” 

    Es decir, protejamos a un hipotético posible adjudicatario, si el mismo acreedor que va al Notario a otorgar la carta de pago decide luego subastar, o ya ha subastado incluso, la finca… ¿Perdón? ¿Al pagano, que lo zurzan, en defensa de una hipótesis? ¿Y la responsabilidad de quien cobra la deuda y luego sigue la ejecución, dónde queda? 

    Absurdo, simplemente, si no fuera porque, además, es gracioso: resulta que la nota marginal sí se puede cancelar por caducidad de la hipoteca (20+1 años), pero… 

    … vayamos ahora al otro caso: un Juzgado o registrador que se olvida de hacer constar que el embargo se debe a la ejecución de una hipoteca pero por vía ordinaria, lo que, según la misma DGSJyFP exige: 

    “que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización… la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.” 

    Es decir, una simple nota al margen de la hipoteca, y la de expedición de la certificación, al margen del embargo, obviamente.

    Y, como no consta tampoco expresamente en el mandamiento de cancelación de cargas, pues cancela el embargo pero no la hipoteca (claramente, origen de la deuda según el Decreto de adjudicación: es decir, ya no hay deuda que la hipoteca garantice). 

    Entonces, la pregunta del Gordo de mañana, pero que espero alguien responda el 28: ¿si, al ejecutar una hipoteca por vía ordinaria, el embargo, y su nota marginal de expedición de cargas, caducan a los 4 años? ¿por qué habría de caducar a los 21 si se ejecuta vía hipotecaria? 

    Saludos, 
  4. Nuevo
    #90
    08/12/21 12:45
    Lo puse en el curso de Tristán pero lo repito aquí pq no sé muy bien dónde ponerlo en Rankia:

     
    Contar con Jotaerre es mejor que un salvavidas. Contestó hoy festivo a las 7:29, mi pregunta a las 10:40 y tenía la cuestión resuelta media hora después. 

    Su capacidad de trabajo es la leche y sus apreciaciones, de valor incalculable.

     jr 

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #89
    03/12/21 11:02
    Buenas, esta Sentencia recién publicada comenta tanto la "San Fermín" como la "San Salomón", por lo que resulta muy útil para tener toda evolución del tema de la caducidad de los embargos resumida:

    https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/66b39cd18c939023/20211202

    Pero, lo más llamativo, aparte de la inoperancia de la recurrente, es, en relación al mensaje enlazado y la necesidad de que el Registro sepa que se ha interpuesto un verbal contra su calificación para que el asiento quede prorrogado, que ROLLO TOMASSI se haya atrevido a afirmar esto:

    "sin que el conocimiento personal que el titular del Registro de la Propiedad pueda tener de un recurso tenga relevancia alguna"

    Podría haberse ahorrado esa bravuconada, pero la cabra tira al monte...

    Saludos,
  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #88
    14/10/21 08:08
    Buenas, pues se acabó la espera, porque el BOE de hoy ya publica las últimas resoluciones, aunque solo son 5 (1 de julio, otra de agosto y 3 de septiembre), y ninguna sobre el tema del blog.
    Eso sí, el Notario recurrente, de Palamós, en la Costa Brava, consigue arrancarnos una sonrisa por su zasca en esta sobre la herencia de un alemán, que es estimatoria:

    https://www.boe.es/boe/dias/2021/10/14/pdfs/BOE-A-2021-16654.pdf

    "Es verdad que el mismo Centro Directivo ha dicho que no es una obligación del registrador conocer el derecho extranjero si bien debe recordarse que la notaría y el registro de la propiedad en la que se otorgó y se pretende inscribir la escritura están en una zona turística y de residencia de muchos extranjeros,  especialmente franceses, alemanes, ingleses y holandeses, por lo que podría solicitarse el conocimiento mínimo de tales legislaciones".

    Saludos,
  7. #87
    01/10/21 08:00
    Buenos y preocupados días, aunque sólo los muy frikis compartirán el motivo: según recuerdo, la DGSJyFP no ha publicado NI UNA resolución en septiembre, ignoro si es porque en agosto no trabajan o para impedir mis habituales turras, pero me temo que se avecina una cascada (de ambas) en los próximos días...

    Mientras tanto, cualquier lector empedernido del BOE tiene asegurada la sonrisa casi diaria, al ver la cantidad de anuncios de universidades por "extravío de título universitario", demostrando la falta que hace Marie Kondo en los hogares españoles...;D

    Saludos,
  8. en respuesta a Pecks
    -
    #86
    27/09/21 21:10
    Hola, Pecks, pues, ni idea, porque Cendoj publica las Sentencias como si fueran películas, no series de Netflix 📺
    Pero sí hace un posible "spoiler", al declarar que quien comprara al adjudicatario, de buena, fe estaría protegido...😉

    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #85
    27/09/21 21:01
    ¿Y esto como acabó?
    Supongo que el adjudicatario de la subasta de la SS está tranquilamente disfrutando de su propiedad o de las rentas obtenidas de vu venta o alquiler.
    Cualquier otra cosa sería asombroso.
  10. en respuesta a Magarclo
    -
    #84
    21/09/21 18:18
    Buenas, Magarcio, parece lo lógico, más que para dejar constancia, para asegurarte de que te haya pagado la diferencia antes de la comparecencia para la cesión del remate.
    Saludos,
  11. #83
    21/09/21 18:10
    Buenas Jotarerre, 
    te escribo directamente a ti por si pudieras aclararme una duda. 
    Voy a presentarme a una subasta de la seguridad social y quiero ceder el remate a un comprador. El precio de la cesión que he acordado es mayor al precio del remate. Mi consulta es, ¿debo elaborar algún documento jurídico/mercantil (como un contrato de compra/venta) con el cesionario para dejar constancia de esa diferencia entre el remate y la cesión del remate? 
    Gracias de antemano. 
    Un saludo. 
  12. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #82
    21/09/21 09:00
    Ah, vale, ya lo entiendo, les llama "demandados" por el procedimiento que llegó al Supremo, no porque lo fueran como deudores en el apremio original.
  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #81
    21/09/21 08:58
    No es de mi explicación, sino de la propia STS, que les llama "demandados" respecto al ordinario que les presentó el acreedor y culminó en esta resolución, no porque lo fueran en la ejecución anterior.

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