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Jotaerre, el mejor especialista en derecho inmobiliario y registral

9 recomendaciones

 

Se pasea por estas páginas con tal naturalidad que apenas nos damos cuenta del lujo que representa que alguien como Jotaerre acepte iluminarnos con sus conocimientos. Pero lo cierto es que todos los inversores inmobiliarios que nos interesamos por estos asuntos deberíamos estarle muy agradecidos por la naturalidad y calidad de sus intervenciones.

En la plataforma de Triunfa con las Subastas pasa exactamente igual. Cualquiera que vea la actividad que allí despliega pensaría que le estoy pagando un sueldo. Pero nada de eso. Simplemente es que a Jotaerre le va la marcha. Le invité desde el principio a pasear de vez en cuando por allí para dar su opinión sobre algunos asuntos y ha acabado siendo absolutamente imprescindible.

A ver, me explico. 

La plataforma del curso de subastas comenzó siendo simplemente una especie de academia en la que los potenciales inversores inmobiliarios se formaban para aprender a canalizar sus inversiones a través de las subastas judiciales. Pero las cosas han evolucionado de forma que Triunfa con las Subastas, sin renunciar a su vocación formativa, ha acabado convirtiéndose también en la mayor y mejor plataforma social de inversores inmobiliarios; en la que los mismos interactúan entre sí, comentan sus éxitos y sus dificultades, e incluso algunas veces se asocian entre si para compartir riesgos y beneficios.

Y por supuesto, como no podía ser de otra forma, tanto los que están comenzando en este negocio como los que ya llevan años en él, todos aprovechan la plataforma del curso de subastas para consultar cualquier duda que les surja durante su formación o en el curso de sus investigaciones de las subastas que son de su interés.

Y como consecuencia de esto, todos -no solo los alumnos matriculados sino que también yo mismo- estamos aprendiendo más ahora que en cualquier otro momento anterior. Y esto es así porque ahora no solo aprendemos de nuestra propia experiencia, sino que lo hacemos de la experiencia de todo el enjambre. Somos un montón de gente investigando subastas, descubriendo rarezas y teniendo experiencias que no solo nos enriquecen a cada uno en particular sino que, al compartirlas, lo hacen a todo el grupo.

Y en el centro de todo está Jotaerre, incansable, respondiendo a unos y a otros. 

Yo también atiendo todas las consultas, pero estoy limitado por el hecho de no ser abogado, de manera que mis conocimientos y experiencia llegan hasta donde llegan y el afán por aprender de todos los alumnos y la capacidad del enjambre por dar con situaciones realmente novedosas es tal que más de una vez tengo que hacerme a un lado y dejar que sea Jotaerre quien ponga las cosas en su sitio.

Porque, además él reúne dos características con las que yo no puedo competir.

1) Ha estudiado derecho

2) Ejerce como abogado especializado en Derecho Inmobiliario y Registral

Es decir, que mi experiencia judicial se reduce a los líos en los que me he metido y en cómo los he resuelto. Pero la experiencia judicial de Jotaerre se extiende a todos los líos en los que se han metido y se meten sus muchos clientes, por lo que aunque yo haya participado (y participe) en más subastas que él, al final el reúne más experiencia de la que realmente vale de algo.

Porque la experiencia que aquí importa no la dan las subastas en las que todo ha ido bien sino, sobre todo, las subastas embrolladas en las que hay que acabar litigando contra el demandado mientras el secretario judicial nos retuerce el brazo y la parte actora intenta darnos puñetazos.

Y volviendo a Jotaerre, se ha echado a cuestas una de las secciones más interesantes del curso de subastas, que consiste en un anexo con toda la jurisprudencia que va saliendo que tenga algo que ver con este negocio. No solo sobre las inversiones en subastas judiciales, sino también sobre temas registrales, arrendamientos, retractos, etc.

Puede con todo, el tío. 

Y en esas estábamos cuando un buen día le rogué que aceptara comenzar a ofrecer consultorías por internet para que yo pudiera desviarle a él y a otros dos colaboradores (gracias Tonig y Pecks) la avalancha de consultantes que estaba sufriendo. Además, así le dábamos una alternativa digna a ciertos gorrones que se acercan al blog para que les asesoremos "gratis" acerca de sus inversiones.

Así nació el botón naranja que ahora mismo podéis ver en la barra lateral. Sí, ese cuya leyenda pregunta si necesitas ayuda.

 

 

Pronto hará un año y el feedback que he recibido ha sido muy bueno. 

De hecho, yo acabo de regresar de unas largas vacaciones durante las que ha sido imposible contratar mis consultorías de Subastanomics porque cualquiera que intentara pinchar en los botones de pago era desviado inmediatamente a esta página. Además, desde mediados de diciembre todo el que me escribiera a mi correo electrónico recibía una respuesta automática en la que, tras comentarle que estaba de vacaciones, le animaba a contratar a cualquiera de los colaboradores del blog.

¿Os podéis creer que ha habido protestones que se han cabreado y echado en cara cómo pretendo sacar adelante un negocio si me paso el día de vacaciones?

A ver, amigo, las consultorías de Subastanomics no son un negocio sino una cruz que llevo con más paciencia que el santo Job y la herramienta que se me ocurrió para canalizar la avalancha de consultantes que asedian cada día mi correo electrónico, dándoles la alternativa de pagar por su derecho a hablar conmigo o a que yo les asesore sobre sus subastas. Son una cruz que cualquier día de estos elimino de un plumazo (y santas pascuas).

Pues, bien, desde hace un año estas consultorías también las ofrecen, a un precio inferior, Jotaerre, Tonigs y Pecks.

De hecho, durante estas vacaciones que he pasado en Austria yo mismo ha contratado  a Jotaerre y disfrutado del lujo de contar con la opinión del mejor experto que hay en España en derecho inmobiliario y registral. Y he quedado encantado con su consultoría, su amabilidad y su profesionalidad. 

Y ojo, que no es la primera vez.

Hace unos meses un alumno me ofreció acompañarle en un negocio para el que él solo tenía el 20% del capital necesario y, como la inversión entrañaba algunos riesgos, diseñé una estrategia ganadora que podría esquivarlos. Pero antes de tirarnos a la piscina le consultamos a Jotaerre acerca de la viabilidad de la estrategia y de los posibles escenarios que podrían presentarse en función de cómo reaccionara el LAJ que llevaba el asunto.

Perfecto asesoramiento, perfecta ejecución y, en un futuro próximo, los merecidos beneficios.

Y todo, gracias a la seguridad que aporta contar con alguien como Jotaerre.

Y una cosa importante: a lo que tenemos que acostumbrarnos todos es a que estas cosas hay que pagarlas. Yo estoy más que harto, y me consta que a Jotaerre le sucede lo mismo, de esa gente que comienza los correos con la frase: "solo van a ser unos minutos de tu tiempo".

 

¿Y qué que sean solo unos minutos, pedazo de gorrón, miserable rata, ¿es que quieres recibir la mejor asesoría que existe sobre estos asuntos sin rascarte el bolsillo?

 

Y para finalizar una sencilla pregunta...

¿No os parece un lujazo contar con alguien como Jotaerre como asesor en nuestras inversiones?

 

  1. en respuesta a bilib
  2. en respuesta a Jotaerre
    #39
    bilib
    Buenas tardes, cómo se puede contactar con Jotaerre? Muchas gracias, un saludo cordial
  3. #38
    Jotaerre

    Buenas, prometedora noticia para los juristas en el BOE de hoy:

    https://www.boe.es/boe/dias/2019/05/29/pdfs/BOE-A-2019-7955.pdf

    Traducido: desde que, en 2016, el TC consideró inconstitucional el art. 102 bis.2 de la LJCA, permitiendo que todas las decisiones de los LAJs puedan ser recurridas en revisión ante SSª, en la vía civil se ha estado discutiendo si cabía aplicarlo por analogía a la jurisdicción civil, ya que, decían los negacionistas, ya existía la posibilidad de "reproducir la cuestión, necesariamente, en la primera audiencia ante el tribunal tras la toma de la decisión y, si no fuera posible por el estado de los autos, se podrá solicitar mediante escrito antes de que se dicte la resolución definitiva para que se solvente en ella", según el 454 bis.1 LEC.

    Pero, a poco que uno tenga experiencia en ejecuciones, sabrá que no hay ninguna audiencia ni resolución definitiva clara en la que reproducir la cuestión, por lo que el TS ya tiene dicho que sí se permite recurrir en revisión en esos casos, lo cual, para variar, se pasan por el forro muchos Juzgados.

    En definitiva, lo que ahora deberá decidir el TC es si declara también inconstitucional el 454 bis.1 LEC y permite recurrir en revisión cualquier decisión de los LAJs en la vía civil, sea cual sea el tipo de proceso.

    Crucemos los dedos, y ¡sigamos para Bingo!

    Saludos,

    1 recomendaciones
  4. en respuesta a Jotaerre
    #37
    Jotaerre

    Buenas,

    Y todo por una mentalidad funcionarial, porque viene a ser como el "sketch" en el que te atienden en una ventanilla, te envían a otra y allí te recibe la misma persona, pero pidiéndote una póliza en pesetas (en este caso, que sean oídos los acreedores posteriores, cuando el TS ya no lo exige).
    Total: una pérdida de tiempo y un despilfarro de recursos.
    (En otro ámbito, el fiscal propio de FISCALY, el cachondeo que se traen entre todos los Tribunales a cuenta de la famosa nulidad del artículo sobre la PlusValía, es de traca, mareando al contribuyente sobre cómo, cuándo y dónde hay que pedir la devolución de lo indebido; con el agravante de que, encima, pagamos todos porque esas devoluciones llevarán aparejadas intereses de demora...).

    Saludos,

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #36
    Jotaerre

    Como no sea que la DGRN les sancione de alguna forma cuando desoyen "la voz de su amo" (no me consta, ni lo creo, la DRGN ya está bastante entretenida con sus pajas mentales), tampoco lo entiendo, pero con demandas mal planteadas, seguirán ganando algún verbal...

  6. en respuesta a Jotaerre

    Y yo me pregunto, ¿no les sería más sencillo a los registradores acatar la jurisprudencia del Tribunal Supremo como hacemos todos los demás?

  7. #34
    Jotaerre

    Buenas, y a vueltas con la STS "San Fermín": ya comenté que la plantilla que, intuyo, la DGRN ha proporcionado a los Registros para contestar una demanda basada en esa Sentencia hacía referencia a una Sentencia de un Juzgado de Córdoba que, en claro indicio de su falta de convicción, ni siquiera se aportaba.
    Pues, bien, he localizado la de la AP que confirma esa de instancia (coincide la fecha: 05.09.18), y, en efecto, desestima la demanda, pero porque estaba planteada con argumentos anteriores a la "San Fermín", que ni se citó en la demanda (sí en el recurso), ni se cumplía.
    Por ello, la AP desestima el recurso por no haber sido parte los titulares de las cargas anteriores:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=8755585&statsQueryId=112893931&calledfrom=searchresults&links=&optimize=20190510&publicinterface=true

    "La sentencia de 7 de julio de 2017, ni responde a un criterio reiterado, responde a pronunciamientos anteriores de juicio ordinarios entre el adjudicatario los titulares o asientos posteriores, ni el de Pleno, y responde a unas concretas circunstancias (intervención este procedimiento de los terceros titulares de esos asientos posteriores cuya cancelación se pretende)".

    (Con la Venia: sí responde a un criterio reiterado, solo que las STS previas se dictaron según la anterior LEC, y lo que hizo la "San Fermín" fue confirmar que el criterio seguía siendo válido con la nueva)

    Saludos,

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  8. #33
    Jotaerre

    FINDES CON JOTAERRE

    Buenos días, y buena semana.

    No es finde, pero porque el habitual aluvión de RDGRN llega en el BOE de hoy y no en el del sábado, con una que me parece especialmente curiosa (aunque no se entra en el fondo porque no es lo que se plantea en la calificación de los 2 Registros, original y sustituto):

    https://www.boe.es/boe/dias/2019/05/13/pdfs/BOE-A-2019-7056.pdf

    Y es curiosa, porque trata sobre la infrecuente adjudicación con usufructo, si así se pide, y que equipara con las otras posibles formas de adjudicación:

    "Lo mismo ocurre con la necesidad o no de justificar la constitución previa del usufructo entre los adjudicatarios (por cierto, problema muy similar al de determinar cómo se acredita en el procedimiento de ejecución si existe o no proindiviso y en qué proporción en caso de adjudicación en dominio pleno o nuda propiedad, o el carácter privativo, ganancial o cualquier forma de comunidad en su caso entre los adjudicatarios)."

    Saludos,

  9. #32
    Jotaerre

    FINDES CON JOTAERRE

    Buenos días, y buen fin de semana.

    Cuando pensaba que ya era cansino leer las reiterativas RDGRN contra la Sentencia "San Fermín", caí en la cuenta de que esta se refería a una adjudicación directa de la AEAT presentada el 5 de julio de 2018:

    https://www.boe.es/boe/dias/2019/04/09/pdfs/BOE-A-2019-5292.pdf

    Es decir, reconducía al otro tema candente, el de Registros que no admiten adjudicaciones directas del 2018, porque consideran que el RD del 2017 que las eliminó del RGR entró en vigor el 1 de enero del 2018, frente a la otra postura de que esa eliminación debía entenderse que entraba en vigor para procedimientos iniciados antes del 1 de septiembre de 2018, cuya subasta (ya única) se pasaría a anunciar en el portal del BOE.
    Bueno, no resultaba difícil averiguar que se trataba de esta adjudicación directa de 17 de mayo de 2018:

    https://www2.agenciatributaria.gob.es/wcll/SOLexterno/pages/adjudicacionDirectaBienes.faces?idLiclote=121122

    Quedaba solo pendiente comprobar si se trataba de una adjudicación directa por el art. 107.c) del RGR, única ya posible (tras concurso, o por justificar que no sea posible o no convenga promover concurrencia con otros procesos de ejecución), y la respuesta es que no, pues también es fácil localizar la subasta, que resulta tuvo lugar el 28 de febrero de 2018.

    Así que todo (primera y segunda subasta, y adjudicación directa) sucedió durante el 2018, ya vigente la reforma del RGR... y la calificación registral que confirma la DGRN asume que era correcto, ya que la denegación es de la cancelación de cargas posteriores caducadas.

    La gracia, entonces, es si puede interpretarse que la DGRN acepta las adjudicaciones directas en el 2018, aunque no fuera ese el objeto de recurso. Es decir, en caso contrario, si podría haber empezado diciendo que ni la cancelación de cargas ni la adjudicación eran inscribibles.

    Saludos,

  10. #31
    Jotaerre

    Buenas, una vez más, el BOE publica dos RDGRN de las que ya hemos comentado: una denegando la adjudicación por la deuda cuando esta es inferior al 50%, y otra en contra de la Sentencia "San Fermín", en un repetitivo "copia y pega" que ya llega a producir hastío... porque, yo me pregunto ¿aparte de porque resulta gratis recurrir a la DGRN, por qué, como no sea por una infundada fe en que cambiarán su doctrina, no se acude al juicio verbal, si resulta que cada vez más APs están machacando a la DRGN en esos dos frentes que tienen abiertos?

    Porque, además, y como comenté en el curso, parece ser que la DGRN ha preparado una plantilla de oposición contra demandas por el segundo tema (la "San Fermín"), que no es tal, sino que acaba dejando en manos del acreedor posterior la decisión.
    Es más, no solo no aportan toda la documentación que menciona su escrito, sino que se permiten cometer una falsedad flagrante, pues citan una SAP de Madrid de abril del 2018 a favor de la "San Fermín", para luego asegurar que contra la misma se ha admitido un recurso de casación para unificación de la doctrina, con el nº 3156/2018... que, no solo no aparece en el Cendoj, es imposible que ya se haya admitido tan pronto, y, para acabar de adornarlo, con ese número sería ANTERIOR a la propia SAP de Madrid... o sea que, mucha chulería reiterando su doctrina, pero ante una demanda de verbal escurren el bulto (no en vano, las costas se las tendría que comer el Registrador, no la DGRN, como el Supremo tuvo a bien decidir para que dejaran de tocarle los bemoles).

    Saludos,

    2 recomendaciones
  11. #30
    Jotaerre

    FINDES CON JOTAERRE

    Buenos días, y buen fin de semana; fiel a mi cita, hoy traigo una novedad que no es de contenido, sino de fecha, y que puede (lo ignoro) abrir una nueva vía de acceso a la Jurisprudencia.

    Porque, en efecto, entre las "últimas 50" STS, aparece en Cendoj una de... ¡1988!

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=8722216&statsQueryId=105306861&calledfrom=searchresults&links=&optimize=20190405&publicinterface=true

    Se agradece, si ello significa que van a seguir colgando STS antiguas, de esas que solo pueden consultarse en los viejos Aranzadis en papel...

    Saludos,

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #29
    Jotaerre

    ... o ganaron una apuesta de "¿que no hay narices? Sujétame el cubata..." ;)

  13. en respuesta a Jotaerre

    El día en que los registradores perdieron la cordura.

  14. #27
    Jotaerre

    FINDES CON JOTAERRE

    Buenos días, y buen fin de semana.

    Demasiado sesudos los últimos BOEs y Sentencias del Cendoj (no sea que mfmelo se me rebote ;), así que traigo una reciente RDGRN ¡estimando! el recurso de un Notario:

    https://www.boe.es/boe/dias/2019/03/28/pdfs/BOE-A-2019-4545.pdf

    El planteamiento es muy sencillo: se hipotecan vivienda y garaje, se fija como "domicilio" para notificaciones el de "la finca que se hipoteca", y la Sra. Registradora suspende la inscripción para que se aclare a cuál de las dos "fincas" debe notificarse.

    Lo que sucedió a continuación os sorprenderá: el Notario, que fácilmente podría haberlo subsanado, recurre con cierta sorna ("apenas un pequeño esfuerzo del que se realice un mínimo raciocinio deductivo, toda vez que pueda ser dirigido éste último raciocinio dirigido a una interpretación literal del concepto de domicilio aplicable a este caso concreto,... nos llevaría a pensar que de las dos fincas objeto de garantía hipotecaria, el domicilio, entendido como tal, es el domicilio, y no la plaza de aparcamiento, ya que es el que más protege el crédito y el derecho del deudor a su defensa, puesto que el depósito de la carta en el suelo de la plaza de parking, en caso de no ser atendidas las llamadas al timbre y no existir buzón, dejaría al deudor en estado de indefensión").

    Y, claro, la DGRN le da la razón.

    Saludos,

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    #26
    Jotaerre

    Me consta, pero lo novedoso es que el Supremo salve ahora el culo a la DGRN defendiendo a los Registradores frente a los Notarios, precisamente cuando (por la "San Fermín", por ejemplo) están a bofetada limpia.

  16. en respuesta a Jotaerre

    Notarios y registradores están en la misma Dirección General, pero sus riñas ya son casi históricas. No veas las cargas de profundidad que se lanzan entre ellos en Twitter.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    #24
    Jotaerre

    Jajaja, muy cierto... pero recordemos que no es solo DGR, sino DGRN, por "Notariado"... y quién mejor que ese organismo superior para saber que el supuesto error del Notario le puede acarrear responsabilidades frente a las partes.
    Por cierto, como vemos en la STS, a la DGRN la defiende un Abogado del Estado, igual que el que da su OK a las adjudicaciones directas de Hacienda que se niegan a registrar, ¿esto qué es, una pelea de gallos?

  18. en respuesta a Jotaerre

    Los registradores de la propiedad, reyes de la Creación, pronto redactarán ellos mismos el B.O.E.

  19. #22
    Jotaerre

    FINDES CON JOTAERRE

    Buenos días, y buen fin de semana, en el que me he decidido, sin pedir permiso a Tristán, a iniciar una posible serie de posts comentando novedades más o menos interesantes.

    En primer lugar, porque no solo hay BOE los sábados, sino que el CENDOJ parece programado para subir la mayoría de Sentencias en fin de semana.

    Y, en segundo, porque hace semanas que, de viernes tarde a sábado o incluso domingo, mi piso es "okupado", de forma pacífica, tolerada e incluso alentada por mí, por el club de [email protected] de mis adolescentes retoños, con lo cual me quedo recluido en mi cuarto y despachito.

    Dicho lo cual, hoy nos hemos podido levantar con esta Sentencia del Supremo que, en la simulada relación amor/odio de conveniencia (porque se dan trabajo mutuo con el que despilfarrar tiempo y recursos de todos) con la DGRN, le echa un capote a ésta:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=8701020&statsQueryId=&calledfrom=searchresults&links=&optimize=20190322&publicinterface=true

    Porque, en efecto, aborda por primera vez si el Notario puede demandar a la DGRN cuando rechaza su impugnación de la calificación negativa de una escritura suya, para lo que sí está legitimado, y la sorprendente respuesta es que NO (con alguna salvedad, como suele ser habitual, tanto en el TS como en la DGRN: fallan en un sentido, pero dejan una puerta abierta para hacerlo en el contrario):

    "4. A la vista de cómo está regulado el párrafo cuarto del art. 328 LH , esta exigencia de que la resolución de la DGRN "afecte a un derecho o interés del que sean titulares", para justificar la legitimación para impugnarla judicialmente, resulta de aplicación tanto al registrador que calificó como al notario que autorizó la escritura.
    Hasta ahora no habíamos tenido oportunidad de pronunciarnos sobre cómo opera esta exigencia en el caso del notario que autoriza la escritura.
    En principio, resulta de aplicación al notario la precisión que hacíamos respecto del registrador de que en la demanda se concrete qué derecho o interés afectado por la resolución justificaría la legitimación del notario para impugnarla judicialmente.
    Como declaramos respecto del registrador, tampoco en el caso del notario este derecho o interés "se identifica con el que resulta de la defensa de la legalidad o disconformidad con la decisión del superior jerárquico respecto de actos o disposiciones cuya protección se le encomienda" (sentencia 195/2014, de 2 de abril).
    Este interés o derecho afectado por la resolución no puede ser el prurito de tener la razón o de no ser desautorizado por la DGRN, ni el prestigio profesional del notario o del registrador.
    Debe tratarse de un derecho o interés más objetivo, como sería "una eventual responsabilidad civil o disciplinaria del registrador relacionada con la función calificadora registral si la nota de calificación hubiera sido revocada mediante resolución expresa de la DGRN" ( sentencia 195/2014, de 2 de abril ). Esta mención
    se refiere al registrador y no agota los supuestos que justificarían esta legitimación.
    En el caso del notario no puede perderse de vista, como advierte el escrito de oposición del recurso, que su actuación se enmarca en una relación de prestación de servicios que, caso de no prestarse satisfactoriamente, por verse frustrada la inscripción de la escritura autorizada, estaría más expuesta a una eventual responsabilidad civil profesional de naturaleza contractual y, en menor medida, al reproche disciplinario.
    Pero no basta una mera alegación o invocación genérica de esta posibilidad de que se le exigiera responsabilidad civil caso de confirmarse por la DGRN la denegación de la inscripción, pues esto equivaldría a admitir en todo caso la legitimación del notario, ya que difícilmente puede negarse que "en abstracto" el cliente pudiera llegar a reclamar algún perjuicio económico derivado de la imposibilidad de inscribir la escritura autorizada por el notario.
    Si en el caso del registrador nos referíamos al "anuncio o amenaza de responsabilidad disciplinaria", para exigir algo más que una genérica posibilidad, también en el del notario este riesgo de responsabilidad civil debe ser actual y no meramente abstracto."

    Y en esta frase posterior dan la pista para el buen entendedor:

    "Es necesario que, a la vista de las circunstancias concurrentes, se muestre un riesgo concreto de que se haga valer esa acción de responsabilidad contra el notario, de lo que no queda constancia en nuestro caso."

    Saludos,

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  20. en respuesta a mfmelo
    #21
    Jotaerre

    Jajaja, no me corto en cantar las cuarenta, lo reconozco, pero porque 7 y 2 están muy relacionados: precisamente, controlo bien el tiempo, estoy activo muchas horas, y por eso no me gusta que me lo hagan perder.

    Saludos,

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