Hipotecas en USA y en España

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Tanto España como Estados Unidos se están viendo afectadas por una tremenda burbuja inmobiliaria cuya mayor diferencia es que la de USA es una burbuja inmobiliaria normal y la de España es un burbujón de tamaño descomunal que nos va a costar digerir un buen montón de años.

Según mi opinión el motivo de esta diferencia en el tamaño de la burbuja radica en las diferencias fundamentales que hay entre ambos países en la contemplación de los créditos hipotecarios:

En España un crédito hipotecario es simplemente un crédito que se concede tomando como prenda un bien inmobiliario en garantía de la devolución del mismo.  Es perfectamente posible que cuando el deudor deja de pagar las cuotas mensuales y la vivienda sale a subasta, si en la misma el banco acreedor no recauda el dinero suficiente para saldar la deuda, la deuda persista y al deudor moroso le sigan reclamando dinero a pesar de haber perdido sus bienes. No solo es posible sino que es lo que procede conforme a Derecho.

No solo eso sino que en ocasiones, los "pringados" que le han avalado el crédito hipotecario pensando que con la casa el banco ya tendría suficiente, ven como sus bienes hipotecarios son también devorados en otra subasta judicial forzosa, posterior a la primera pero también inexorable.

En USA las cosas son muy diferentes: Cuando un deudor no puede seguir pagando la hipoteca, resulta que la vivienda es el único bien que el banco acreedor puede quitarle y, tanto si en la subasta se recauda dinero suficiente para saldar la deuda como si no es así, una vez acabada la subasta el deudor se va tan tranquilo fumándose un puro. El banco no puede tocarle ni un bien más aunque el moroso tenga el mayor patrimonio inmobiliario del condado. Así es la cosa allende el Atlántico.

Esto explica la actitud de muchos inmigrantes sudamericanos que, ante la imposibilidad de seguir pagando sus cuotas mensuales, se han acercado a las sucursales bancarias con las llaves en la mano creyendo que con entregar las viviendas estaba todo arreglado. Sería una solución ideal si se volviesen al altiplano, pero no si tienen pensado quedarse por aquí, donde  se les acabó el crédito y la posibilidad de volver a tener ahorros o patrimonio. Marcados para siempre.

Sería estúpido caer en la demagogia barata y echarle la culpa de todo a la voracidad de la banca y a conspiraciones de salón. Los bancos españoles ni conspiran ni son más voraces que los extranjeros. Simplemente es que aquí la Ley es así y ellos se desenvuelven en este entorno con las reglas de juego que nos hemos dado y no hay más que hablar.

Sin embargo yo creo que eso no debería ser así. Creo que si los bancos se sintieran más vinculados al devenir del negocio inmobiliario no se habrían vuelto locos repartiendo el dinero como los reyes Magos y ahora no saldrían subastas de pisos de 60 m2 en el barrio madrileño de Usera o de Villaverde a trescientos mil euros nada menos, menuda patochada.

Es cierto que no obligaron a nadie a pedir esos créditos y que las escrituras hipotecarias están para ser leídas desde la primera cláusula hasta la última, pero también es cierto que si la recuperación de los créditos dependiera exclusivamente de la correcta tasación de los bienes a hipotecar, no hubiera habido albañiles ni camareros buscando pisos a doscientos o trescientos mil euros, seguros de que el banco de turno les daría ese dinero.

Si queremos evitar la próxima burbuja inmobiliaria se hace necesaria una reforma hipotecaria que se base en los siguientes puntos:

  1. Los créditos hipotecarios deben pasan a ser como los de Estados Unidos, en los que el crédito está vinculado exclusivamente al bien hipotecado.
  2. El dinero prestado no puede sobrepasar el límite del 70% de la tasación de la vivienda, quien aún no haya ahorrado el 30% necesario para pagar la entrada, que alquile.
  3. El periodo de la hipoteca no puede ser mayor de 20 años
  4. La cuota resultante no debe sobrepasar un porcentaje (a determinar) de los ingresos familiares.

Es decir, las reformas hipotecarias deben ir exactamente en sentido contrario a las reformas legislativas que en USA propiciaron las hipotecas subprime.

Y colorín colorado, las burbujas inmobiliarias se han acabado.

ÚLTIMA HORA: Kretan me ha recordado con muy buen tino que en el foro de Rankia hay un hilo sobre este tema llamado "Que responda solo la vivienda". Lo he estado leyendo y me parece buenísimo.

  1. en respuesta a Fernan2
    #22
    09/03/10 21:59

    Hola Fernan2, yo no creo que esta reforma vaya a derivar en que el banco tenga menos garantías para las mismas cuantías de crédito, sino en que al estar obligado a tasar con mucho más cuidado, con los pies en la tierra, las garantías se valoraran en menos dinero y, por tanto, el dinero que preste será menor.
    Al prestar menos dinero los consumidores dispondrán de menos dinero para hacer sus ofertas y ello presionará a la baja los precios de las viviendas, precios que adquirirán una dimensión más humana.
    Por ejemplo, cuando yo era pequeño, en los 60 y 70, solo con el sueldo del padre se podía comprar una vivienda, cada cual la que se adaptase a su nivel de vida. Hoy en día eso es una entelequia, y no puede seguir así, tenemos que hacer algo.

  2. #21
    09/03/10 20:30

    Todo tiene sus dos caras... si la garantía de cobro que tiene el banco es menor, las hipotecas serán más caras, lo que acabará perjudicando a los que sí que pagamos todos los meses. ¿O esperas que el banco asuma un mayor riesgo al mismo precio? Mírate lo que cobran los bancos americanos por sus hipotecas... las nuestras son mucho más baratas, gracias al sistema que tenemos.

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