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Cuando lo barato sale caro en las subastas judiciales

Hace unas semanas un alumno del curso de subastas nos comentó que para ahorrarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en su comunidad autónoma es un robo del 9%, se estaba planteando eludirlo por la vía de no inscribir su título de adjudicación y esperar tranquilamente hasta que la obligación fiscal prescribiese.

También comentaba que la hipoteca cuya ejecución había originado la subasta era la primera, pero que posteriormente a ésta había varias anotaciones de embargo de la AEAT, de la Seguridad Social y de varias entidades bancarias. Incluso había un embargo cuyo titular era un particular.

O sea, que el ex propietario de la vivienda era el típico moroso empedernido.

Todos los embargos con su nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y cargas.

O sea, que esas deudas estaban cerca de producir las subastas correspondientes.

La idea en sí no es mala. Consiste en que cuando no tenemos intención de vender la cosa subastada no tenemos por qué inscribirla y, por lo tanto, podemos ahorrarnos el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y esperar tranquilamente a que éste prescriba. Si no hay cargas anteriores no existe peligro de que se cancele la hipoteca que ha originado nuestro derecho y cualquier cosa que se inscriba durante estos años quedará inmediatamente cancelada en cuanto llevemos nuestro título para su inscripción acompañado del mandamiento de cancelación de cargas posteriores.

Quien no entienda esto que se abstenga de preguntar y se apunte al curso Triunfa Con Las Subastas o se repase todos los post publicados en el blog desde enero de 2009.

En este país en el que casi nada parece funcionar (desde luego la Justicia no) contamos con una institución, el Registro de la Propiedad, súper valorada por los inversores extranjeros pero que por aquí parece que no todos valoran como merece.

Reconozco que el responsable de que a nuestro amigo del curso se le hubiera ocurrido esta genial idea (que yo veo como una barbaridad) es la existencia en este blog de varios comentarios sobre que es posible ahorrar impuestos por la vía de no inscribir el decreto de adjudicación dado que los juzgados rara vez informan a Hacienda ni a los ayuntamientos de que se ha producido una transmisión.

Pero antes de decidir seguir los pasos de quienes han recorrido la misma senda que nos proponemos seguir, habría que preguntarse si estamos tan preparados como ellos, porque...

¿Os parece razonable ponerse a especular con divisas solo porque hayamos leído que George Soros se forró especulando contra la Libra?

¿Os parecería acertado comenzar a especular con hipotecas solo porque en 2007 John Paulson acertó prediciendo la crisis de las hipotecas de alto riesgo, obteniendo un beneficio de 15 mil millones de dólares para su fondo de alto riesgo?

Esas personas estaban más que preparadas para tomar sus decisiones y no necesitaron preguntar la opinión de otros en los foros de internet.

Seguir la senda de gente con más experiencia que nosotros no es buena idea pues ellos ven cosas que nosotros no vemos y como ellos saben de dónde les pueden venir los peligros, están preparados y además saben como aminorar las consecuencias.

Y como ejemplo de esto mismo, la semana pasada contrató la consultoría que yo llamo "Hello, Tristán" una mujer llamada Lola que, habiendo leído también en este blog lo genial que era ahorrarse pagar el ITP y esperar a que éste prescribiera para inscribir su título en el Registro de la Propiedad, decidió liarse la manta a la cabeza y seguir a ciegas esos consejos leídos por internet.

 

 

Lo que le ha ocurrido a esta atolondrada es lo siguiente:

1) A pesar de que en la certificación de cargas que se exponía en el Portal de Subastas del BOE no se veía por ninguna parte la existencia de embargos posteriores, lo cierto es que en la nota simple de esos mismos días ya había varios anotados. Y también varios asientos de presentación que a un ojo avizor le habrían avisado de la que se avecinaba.

2) La adjudicataria llegó a un acuerdo económico con el demandado y obtuvo las llaves en seguida.

3) De inmediato pintó y alquiló la vivienda, incluso antes de tener el testimonio del decreto de adjudicación.

4) Leyó en este blog que algunos muy experimentados a veces no inscribían sus títulos para ahorrarse los impuestos y les copió la idea.

5) Y a vivir de las rentas, que son dos días.

6) Dos años después se entera de que esa casa lleva unos meses inscrita a nombre de la empresa que se la adjudicó al año siguiente de su propia adjudicación. Ahora mismo en la nota simple ya solo aparece la hipoteca por la que se la adjudicó ella, después el embargo A (posterior) y finalmente la inscripción de adjudicación de la nueva empresa propietaria.

7) A nuestra protagonista le entra la cagalera y corre a pagar su ITP y a llevar su Decreto de Adjudicación al Registro de la Propiedad. Ahora tiene claro que no va a descansar hasta ver que en la nota simple aparece su nombre y que todo lo de detrás ha sido eliminado. Pero al calificar el documento presentado el registrador lo rechaza por un listado interminable de errores subsanables.

Ahora empieza el acojone de verdad...

8) Corre al juzgado y suplica que se lo corrijan sobre la marcha, pero Miss Sympathy le dice que de ninguna manera, que mejor lo pida por escrito y que tenga en cuenta que en ese negociado tardan 6 meses en proveer los escritos. Y no solo eso, sino que las solicitudes de adiciones las van a cumulando para hacerlas todas juntas cada equis meses. Para colmo su expediente judicial ya fue enviado al archivo. Cuando llegue el momento pedirán su devolución desde el mismo, pero le advierte que esas cosas llevan su tiempo. 

Además, Miss Sympathy aprovecha para abroncarla por venirles con semejante marrón tanto tiempo después.

9) Desesperada sale a la puerta del juzgado y mira el rótulo, cayendo en la cuenta de que está en el peor juzgado del mundo, inconfundible por el enorme cartel que hay en la entrada con la frase "Abandonad toda esperanza", que es la que Dante ubica a la entrada del Infierno.

Todo ello aderezado con un par de agravantes...

10) La empresa adjudicataria ha pagado la deuda del embargo A, cuya cancelación ya se está tramitando en el Registro de la Propiedad.

Cuando Lola haya conseguido solucionar sus problemas actuales a estos todavía les quedará recuperar el dinero gastado en su adjudicación y en liquidar esta deuda. Pero les estará bien empleado por no investigar bien las subastas antes de participar en ellas.

Yo me alegro mucho de que los que hacen mal las cosas palmen su dinero.

11) La empresa adjudicataria ha solicitado en su juzgado la posesión y éste lo ha comunicado al inquilino y ya tienen fecha para la vista oral. De hecho ha sido entonces cuando se ha destapado el problema.

y 12) Con todo esto nuestra protagonista contacta con el famoso Tristán el Subastero, quien prefiere no involucrarse en semejante tomate y le pasa el mochuelo directamente al famoso abogado de subasteros Don Jotaerre, quien supongo que a estas alturas estará alucinando y maldiciendo a su proveedor de clientes favorito. O no, porque a Jotaerre le encantan los tomates.

Y este es el resumen de los acontecimientos generados por una cuñada tontaina por querer ahorrarse un 6% de ITP y que por su mala cabeza no solo se ha metido en semejante problema sino que ha involucrado a un tercero en un lío del carajo.

¿Seguís pensando que es buena idea no inscribir vuestros títulos en el Registro?

 

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  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
  • Registro de la propiedad
  1. en respuesta a Nuva12
    -
    #80
    06/07/18 07:16

    Análisis correcto como buena alumna del curso, por desgracia yo tengo dos cargas de ese tipo en fincas de hace de +15 años y, según Jotaerre, no sólo no ha mejorado la situación de dichos embargos, sino todo lo contrario, se ha afianzado el mantenimiento eterno de dichas cargas y sólo las puede quitar el organismo que mandó inscribirlas.

    Saludos.

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #79
    05/07/18 13:03

    Mfmelo, respecto a los embargos anteriores al 8/01/2001 (eternos = no caducan), sólo son peligrosos si está como CARGA ANTERIOR a la que se ejecuta, verdad?

    Me explico, si ese embargo anterior al 8/01/2001 es el que se ejecuta, pués no pasa nada, se está ejecutando sin más. Y, si aparece como carga posterior, pués tampoco es peligroso para nosotros; el mandamiento de cancelación de cargas se lo cargaría.
    El PROBLEMÓN es si aparece como CARGA ANTERIOR y la hemos dada por caducada al pasar más de 4 años.

  3. en respuesta a cdsioux
    -
    #78
    15/05/18 09:51

    No se trata de una subasta. Hablo en calidad de vecino afectado por el pufo que se esta incrementando año a año en la comunidad, y que tenemos un administrador que solo se dedica a enviarle un burofax a este domicilio porque es el único conocido, cuando sabemos que hace años abandonó el país. Ya no se si pensar que el administrador es un inepto que no sabe hacer la "o" con un canuto, o demasiado listo porque nos dice de pasar el caso al abogado y procurador de su confianza sin ni siquiera pedir una nota simple para verificar la identidad del moroso.

  4. en respuesta a Xlkltln
    -
    #77
    14/05/18 22:43

    Estas hablando de alguna subasta?. Si es así las normas del chat hacen que debas poner el id. de dicha subasta, para comentar sobre la misma.

    No obstante, y como veo que estas muy perdido, en la derecha hay una flecha naranja que dice: Necesitas ayuda?. Si picas en la misma podrás obtener ayuda de alguno de los asesores del foro, previo pago del servicio que contrates.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #76
    14/05/18 19:00

    Ha sido lo primero que he pensado cuando me han pasado la nota simple porque esta persona de origen Ecuador me comentó que no podía seguir pagando y se volvía a su país. Sé que fue al banco a "darles las llaves" y no se las aceptaron. A los pocos meses desapareció, por lo que pensé si el banco se lo habría pensado mejor y habría aceptado la dación. Por mas que re-leo no entiendo la inscripción 4º

    TRANSMITIDA la hipoteca de la inscripción 2ª a favor de CAJA DE AHORROS.
    -Se refiere a que la hipoteca de la inscripción 2º a sido transmitida a favor de la caja de ahorros?? Si ya era de la caja de ahorros!! Es una novación?? Si no indica de cuanta cantidad ni nada mas... -O se refiere a que la hipoteca de la inscripción 2º que era a favor de la caja de ahorros a sido transmitida?? En ese caso, a quien??
  6. en respuesta a Nuva12
    -
    #75
    14/05/18 17:58

    Ni de coña, y perdon por la expresión. Y te pongo un ejemplo:
    Ejecución de títulos judiciales, por deudas de comunidad de un piso cuyos propietarios están muertos por lo que la reclamación judicial se dirige contra la herencia yacente. Para obtener el tipo de subasta, un perito judicial realiza un tasación y de esa tasación NO se descuenta nada de las cargas anteriores ya prescritas y no canceladas registralmente (muy común en herencias yacentes). Con lo que tu pagas el ITP de el precio de adjudicación y ninguún inspector te puede decir ni pío. Luego solicitas por escrito al registro la cancelación de las cargas (si ha pasado el tiempo necesario desde el vencimiento de la hipoteca) y santas pascuas. Ya puede venir Hacienda o la Santísima Trinidad a decirme que pague el ITP de esas cargas anteriores caducadas y pagadas que ni muerto los voy, ni lo tengo que pagar. Faltaría más, que encima nos robaran también de esa manera.

  7. en respuesta a Xlkltln
    -
    Top 100
    #74
    14/05/18 17:01

    me he debido perder algo... ¿de dónde sacas que esto es una dación en pago?

  8. #73
    14/05/18 16:13

    Es posible que un banco haga esta misma jugada?? La de aceptar un piso como dación en pago y no registrarlo?? Adjunto la nota simple que me he encontrado, no estoy seguro, pero, ¿esto es una dación en pago?

    TITULARES Los cónyuges Moroso y Morosa, en cuanto al CIEN POR CIENTO EN PLENO DOMINIO con carácter ganancial. -Adquirida por compraventa, escritura Pública diciembre 2009. -Inscripción 3ª de fecha diciembre de dos mil nueve CARGAS DE LA FINCA (PRESCINDIENDO DE AFECCIONES FISCALES Y SERVIDUMBRES) HIPOTECA a favor de CAJA DE AHORROS..... bla bla bla - FORMALIZADA en Escritura Pública en 07/2007, (esto debe ser el prestamo hipotecario al constructor) - CONSTITUIDA en la inscripción 2ª con fecha octubre 2007. Al margen de la inscripción 2ª, aparece extendida nota de octubre de 2007, según la cual queda afecta durante el plazo de cinco años a la posible revisión del impuestos autoliquidado por/como Transmisiones autoliquidada Al margen de la inscripción 3ª, aparece extendida nota de diciembre de 2009, según la cual queda afecta durante el plazo de cinco años a la posible revisión del impuestos autoliquidado por/como Transmisiones autoliquidada TRANSMITIDA la hipoteca de la inscripción 2ª a favor de CAJA DE AHORROS... - Formalizada en escritura pública/acta notarial/ instancia privada en documento de fecha julio 2015, - Inscripcion 4ª con fecha septiembre 2015. Al margen de la inscripción 4ª, aparece extendida nota de fecha septiembre de 2015, según la cual queda afecta durante el plazo de cinco años a la posible revisión del impuestos autoliquidado por/como Transmisiones exenta ASIENTOS LIBRO DIARIO PRESENTADOS Y PENDIENTES DE DESPACHO SIN PENDES
  9. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #72
    13/05/18 11:25

    Vete a saber lo que hay dentro de la cabeza de Hacienda. Pero un inspector cabroncete te podría decir que aunque la duda estuviera cancelada económicamente, al estar reflejada en el Registro el LAJ la aminoró respecto a la tasación y que por lo tanto forma parte del precio. Te podría decir eso o unas cuantas cosas más. El caso es que si la jugada no te sale bien, en Madrid tendrías que pagar un ITP de 600.000 euros y en Cataluña uno de 900.000, por poner dos ejemplos.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #71
    13/05/18 10:39

    Tristán, pongamos que ésa deuda de cargas anteriores de diez millones está cancelada; si quieren cobrar itp sobre ésos diez millones, con llevarles el certificado de deuda 0 es suficiente, no?

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #70
    12/05/18 19:45

    Cierto, Jotaerre, fuiste tú. No creas que no lo he comprobado.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 100
    #69
    12/05/18 19:00

    Aunque naturalmente que quien lleva un asunto al curso también puede tratarlo por aquí o donde considere oportuno.

  13. en respuesta a Fcalvo
    -
    Top 100
    #68
    12/05/18 18:57

    No hay tal berrinche. Solo ha sido un recordatorio que cdsioux ha entendido bien porque existe el compromiso de no compartir en público los asuntos que tratamos en el curso.

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #67
    12/05/18 18:33

    Hola Jotaerre me alegra leerte.
    Como creo que aquí siempre se ha hablado sin ambigüedades, me gustaría poder ver y analizar alguna de estas resoluciones.
    No entiendo el berrinche de Tristán con cdsioux cuando de siempre este foro se ha dedicado a formar e informar a gente interesada en las subastas y resulta que ahora ya no.

  15. en respuesta a cdsioux
    -
    #65
    12/05/18 18:20

    Hola, cdsioux, sí fui yo en el curso, pero es pública.
    Y conste que en Madrid también hay, o había, Sentencias sumando cargas.
    Saludos,

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #64
    12/05/18 17:01

    En cuanto a ese tipo de inversión no he comentado nada. Sólo me he referido al tema de lo que se considera base imponible a efectos tributarios.

    Imagino que el que hace ese tipo de inversiones, está bien asesorado por profesionales, sino es así y hay gente que hace este tipo de inversiones a lo loco porque lo ha leido en el foro después le sale mal, pues que quieres que te diga, mejor para mí y un futuro competidor menos...Contra más gente se arruine o se pegue palos en este negocio por no formarse lo suficiente y ello conlleve que se alejen lo más posible de él mejor para mí. Creo que en esto siempre he hablado muy claro.

    Sí, soy muy maaaaalooooo. ;-)

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #63
    12/05/18 16:55

    No me deja borrar el comentario, ha sido un lapsus, pues creía que se había sido Jotaerre el que había comentado en este foro de rankia la citada resolución. Es lo que tiene estar leyendo las consultas del curso y este foro a diario. Disculpa.

    No obstante, no creo que con ello haya desvelado el maná de las subastas, pues como bien dices ya en Madrid, en la Comunidad Andaluza y seguro que en otras comunidades, no se tienen en cuenta las cargas anteriores a la hora de tributar.

    Por otro lado, creo que, por todos mis comentarios se deduce, tampoco soy persona de desvelar cuestiones que me resulten perjudiciales o me generen competencia.

    No obstante, reitero mis disculpas.

  18. en respuesta a cdsioux
    -
    Top 100
    #62
    12/05/18 12:07

    Y en segundo lugar, que Fcalvo tienen razón.
    Y esto te lo dice un inversor de Madrid, comunidad en donde en las inversiones de las subastas judiciales siempre se ha podido pagar el ITP exclusivamente por el precio de adjudicación (al menos a mi nunca me han hecho paralelas por ese motivo), al contrario que en gran parte del resto de España.

    No obstante lo cual, yo ni de coña me atrevería a adjudicarme por un euro ni por mil euros una propiedad que tuviera diez millones de cargas anteriores porque resulta que el ITP de diez millones es una cifra acojonante que puede arruinar a cualquiera si se la reclama Hacienda.

    Entre otras cosas porque aunque puedas renunciar a la propiedad para no tener que pagar los diez millones (que no son una deuda del adjudicatario), a lo que no vas a poder renunciar nunca es a la obligación de pagar ese ITP, que sí es una deuda personal del adjudicatario por la que responderá con todos sus bienes presentes y futuros. Ignoro en qué acabaría esa reclamación por parte de Hacienda, seguramente habría que pleitear, pero lo que sí te digo es que la cifra resultante puede arruinar a la mayoría de los que leen este blog.

  19. en respuesta a cdsioux
    -
    Top 100
    #61
    12/05/18 12:01

    Lo primero, Daniel, que olvidas que esa aportación (que creo recordar que no fue de Jotaerre) fue incorporada a la plataforma del curso de subastas y por lo tanto de ámbito privado, por lo que no está ni medio bien que la comentes por aquí en público.

    Por lo que te pido que si todavía estás a tiempo de borrarla, que lo hagas.

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