Rankia España Rankia Argentina Rankia Argentina Rankia Chile Rankia Chile Rankia Colombia Rankia Colombia Rankia México Rankia México Rankia Perú Rankia Perú Rankia Portugal Rankia Portugal Rankia USA Rankia USA
Acceder
2 recomendaciones

Era uno de esos particulares novatos que persiguen su sueño como tantos, a los que un día empiezas a ver en los juzgados y seis u ocho meses después les pierdes el rastro y no les vuelves a ver. Siempre me pregunto si acabaron comprando bien o si se estrellaron como tantos.

A Carlos le perdí la pista más o menos en octubre del 2005 y no le he vuelto a ver hasta hace unos días en que me lo encontré en una de las cafeterías cercanas a los Juzgados de Primera Instancia de Madrid. Había quedado con su abogado y tenía mucha prisa, pero hubo tiempo suficiente para que me contara su desgracia, su pesadilla de novato.

Por lo visto consiguió hacerse con el piso de sus sueños a principios del 2006 y cuando fue a preguntar al demandado cuándo tenía intención de mudarse se encontró con su peor pesadilla. El demandado era un viejo de 70 años, pero uno de estos que toda su vida ha sido muy fuerte y que aún continúa siéndolo. Y más bruto que un arado, de los que siempre se ha impuesto con su pétrea presencia y  al que la edad no le ha hecho perder la costumbre de avasallar y amenazar al prójimo. Siempre ha hecho lo que ha querido y más vale que no te cruces con él. Empezó diciéndole que de ahí no le iban a sacar sino muerto y que le esperaba con la recortada el día del Lanzamiento.

Ese día llegó pronto porque por entonces los juzgados aún funcionaban, pero cuando la comisión judicial y los polis llamaron a la puerta se encontraron con que el demandado tenía una pequeña bombona de camping gas y amenazaba con volar el edificio si no se largaban con viento fresco. Nadie paga a estos señores para jugarse la vida, así que el lanzamiento se suspendió provisionalmente y se volvió a señalar para un mes después. Para entonces a los agentes judicales les acompañaban policías municipales junto a policías de una especie de brigada antidisturbios y un negociador. Nada de eso hizo falta porque el demandado no dio señales de vida.

El cerrajero pudo hacer su trabajo y Carlos se quedó la mar de contento con su llave en el bolsillo.

Pero si la historia acabara aquí yo no la estaría contando. Al día siguiente alguien había cambiado la cerradura y cuando Carlos llamó al timbre se encontró con Mister Arado, quien le dijo lo de siempre, que esa era su casa y que si volvía a verle por allí le partía por la mitad o le doblaba hasta meterle los pies por el culo, lo que prefiriera. Y desde entonces la historia del pobre Carlos, que un día creyó que todo en el monte era orégano, ha sido un sin vivir.

Lo primero fue volver al Juzgado de Primera Instancia que había celebrado la subasta, donde le dijeron que ellos ya habían hecho su trabajo, que era ponerle en posesión del bien subastado y que ahora hiciera lo que tuviera que hacer.

Su abogado le hizo demandar al orate por lo penal y, cuando tres años después ganó el juicio, el muy iluso pidió que el juzgado de Instrucción le pusiera en posesión de su piso, pero le dijeron que no había lugar porque allí le daban la razón en cuanto a que Mister Arado se había colado en el piso ilegalmente, pero que ellos no tenían porqué ir más allá, que para eso estaban los juzgados de primera instancia.

Ahora Carlos,  casi cinco años después de la subasta, tiene el pelo blanco a pesar de sus escasos 40 años. Parece que ya está viendo la luz al final del túnel y ya tiene fecha para recuperar la Posesión, aunque ha perdido la ingenuidad y ya no confía en la Justicia.

Cuál fue su error, me pregunta. Le respondo que ha cometido varios errores, pero que el primero de ellos fue participar en una subasta sin haber hablado personalmente con el demandado. Yo, por ejemplo, si me abre la puerta ese energúmeno, la mañana de la subasta me habría ido tranquilamente a echarles miguitas a los pájaros, pero jamás habría participado en esa subasta. 

Luego han venido otros errores, como por ejemplo la penosa gestión que siempre hay que hacer con los demandados, aunque sean tan animales como éste. Por algo me puedo jactar de que jamás un demandado ha hecho destrozos en las casas que yo he comprado. Toco madera, por si acaso.

Del resto de los errores posteriores se puede discutir, pero esos dos son indiscutibles.

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #33
    Alaja

    Muchas gracias Tristan por tus aportaciones

    Un saludo

  2. en respuesta a Alaja

    La negociación también es un arma, pero tampoco hay que sacar el tema a las primeras de cambio. A este señor le dices que si toca un pelo de la casa o si se lleva algo que sea inherente a la misma, le vas a poner una demanda que le va a encerder el pelo, amén de solicitar inmediatamente al juzgado subastador que le retengan todo el sobrante para hacer frente a la indemnización que te va a tener que pagar. También le puedes mencionar, así como de pasada que ya se han acabado los líos y que es hora de pasar página y no mirar atrás para poder seguir con su vida sin que los problemas del pasado le joroben el porvenir.
    Sí, eso es lo que yo le diría. Ya sabes, con mucha mano izquierda

    1 recomendaciones
  3. en respuesta a Rjavier
    #31
    Alaja

    Parece que nadie ha utilizado la negociacion economica, mi caso es que yo lo quiero para vivir y el expropietario fué a la subasta y me dijo que si tenia que dejar la casa antes la destrozaba, ¿que ley sanciona esta conducta? lo digo para decirselo en la conversación que tendremos en algún momento cuando reciba los documentos de la posesión

  4. #30
    Rjavier

    Muy interesante este tema, por desgracia va mucho más allá del ámbito de la subastas. Trata de cuando la Justicia es lentísima, vaga, garantista en tonterías y "anti-garantista" en lo importante, lo que hace que muy a menudo prime la política de "hechos consumados".
    Es una realidad que la ocupación de la vivienda por las bravas se da en otros ambitos:
    - Okupas.
    - Alquilados.
    - y hasta en separaciones y divorcios, la posesión temporal del inmueble la tiene el que se atrinchera en él. He conocido casos de auténticas guerras de cambios del bombín hasta que uno de ellos ha claudicado.

    En cuanto al caso que nos ocupa:
    - Es bastante habitual que el embargado diga a priori eso de que "solamente le sacarán de su casa con los pies por delante" y otras lindezas que por supuesto rarisima vez cumplen.
    - Estas bravuconadas serían un método estupendo para que no te embargasen o vivir del cuento muchos años.
    - Obtenida la posesión del inmueble se pueden tomar muchas precauciones, pero todas ellas van encareciendo todo y ninguna es definitiva: Puertas acorazadas, baja en los suministros, alarmas, vigilancia, propinas a porteros y vecinos... O sea que todo va restando a: la inmovilización de recursos para las fianzas, los intereses desde la adjudicación a la posesión, el cerrajero, la mudanza, el abogado, los IBIs atrasados (y los corrientes que cada vez son más abusivos), los gastos de comunidad pendientes y presentes, la imputación en el IRPF si se es presona física, altas de suministros con las certificaciones técnicas correspondientes, gestoría, registro, impuesto transmisiones y AJD.
    Por todo ello decía hace unos días que no me parece rentable adjudicarme nada por un precio superior a 200 veces el valor de la mensualidad de alquiler previsible.

    La solución propuesta de entrar en la casa y cambiar la cerradura la veo la más oportuna. Pero para actuar así hay que ser rápido, hacerlo antes de que el ocupa haya vuelto a meter un montón de muebles y enseres y te obliga a mantener después una vigilancia continua del inmueble.

  5. en respuesta a Sistoe

    Sistoe, simplemente dile que sabes que el piso va a salir a subasta. El resto de la conversación sale sale solo.

  6. #28
    Sistoe

    Hola Tristan, muy interesante el post. Te quería preguntar, cuando vas a averiguar quíen vive en un inmueble en que estás interesado a comprar, si son los demandados, ¿que les preguntas?, ya que considero que es un encuentro un poco fuera de lo normal, raro,..no se como decirlo. Si otros subasteros podrían contar algo de su experiencia en cuanto a ello, agradecería.

  7. #27
    Alaja

    Hola a todos gracias por vuestras aportaciones, como yo me voy a encontrar en esa situación espero en breve aunque la subasta fué en mayo y todavia no tengo los documentos, os pregunto si alguna vez habeis llegado a un acuerdo economico, si esconveniente proponerlo o no.

    Saludos

  8. #26
    Inversius

    Buenas Tardes

    La verdad es que esta historia ya me la contaron en los juzgados y es realmente mala pata, pero, siempre puede ocurrir cosas como esta.
    Un subastero puede analizar muchas cosas, cargas, valor mercado, pero llegar al nivel de analizar si el deudor te va a poner problemas, lo veo muy complicado, sobre todo porque si exiges una rentabilidad alta, siempre juegas con que te adjudican 1 de 20, y analizar a tal profundidad las 20 me parece muy complicado y con un alto coste de recursos.
    Ahora bien, una vez te lo adjudican, y siempre en el marco de la legalidad, quiero saberlo todo sobre el deudor, en que trabaja, que deudas tiene, familia, amigos, propiedades, antecedentes penales TODO. La información es básica para saber con que negociar con el para que se vaya voluntariamente. Por supuesto, el grado de profundidad en el conocimiento del deudor (horas invertidas) será proporcionado a las dificultades que me encuentre.
    Siempre hay alguna cosa, alguna carga que avalaba su tia, y que el deudor agradecerá por negociar la cancelación hipotecaria y personal.
    Creo recordar que cuando me contaron la historia en los juzgados de Madrid, me indicaba que era cerrajero. Bien, si sabemos que era cerrajero con anterioridad, pues, tal vez hubiéramos actuado en consecuencia y en lugar del cambio del bombín, pues, ya hubiera visto el que poner, el cojo bombin con puerta super blindada y alarma de última generación con conexión a empresa de seguridad de gorilas.
    Una vez que tengo la posesión, ya tengo la capacidad legal para contratar luz, dar de baja, meter a quien me dé la gana en el piso sin que nadie me diga nada.
    Como he dicho, el deudor tiene todas las de perder, sin amparo de la ley y probablemente sin dinero.
    Justo en este momento tengo un caso parecido, Inversius se adjudicó una casa en una población cercana a Barcelona, pues resulta que había un oKupa que se hizo pasar a los vecinos y al deudor como propietario pues decía que se lo adjudicó en subasta..
    La investigación del Okupa, arrojó que tenía antecedentes de robos menores y que vivía con mujer e hijo, esto ha sido fundamental porque supimos que la guardería estaba en otra población y lo que realmente quería era irse mas cerca de esta, por supuesto la acción penal por parte del anterior propietario por allanamiento y los antecedentes penales también ha ayudado a que se fuera y la averiguación que estaba cometiendo fraude eléctrico (otro delito mas sobre esa pareja). Un paréntesis técnico, nosotros todavía no somos propietarios, pues aunque somos adjudicatarios, hasta que nos den el mandamiento de inscripción no lo somos, por tanto, en ese tiempo el anterior propietario puede ir por la vía penal y nosotros lanzar otro procedimiento civil en el momento de inscribirlo.

  9. #25
    Alberto2010

    Realmente, el error más importante que ha cometido esta persona, ha sido no hablar con la persona que actualmente vive en el piso. Hay que valorar a parte del expediente completo, el tipo de persona y la "guerra" que puede dar el echarlo de allí.
    Aunque teniendo la posesión del inmueble en su mano, tiene las de ganar.

    El problema resulta en que si tiene todo su patrimonio o gran parte de el invertido en ese piso a traves de subasta, con lo que entenderia lo del pelo blanco o si simplemente es una subasta mas en su haber...

    Tomo nota de las estrategias que comentan algunos contertulios "por si acaso".
    Saludos a todos.

  10. en respuesta a Draco
    #24
    Fcalvo

    Es una subasta de la AEAT y sale por la deuda ya que la valoración es negativa. Son mayores las cargas que el valor asignado.

    Lo que ocurre es que el valor tasado es inferior a su valor real y las cargas anteriores son menores, porque cuando comprobé el procedimiento pedí el certificado de cargas del banco y, curiosamente, dice que sobre la finca embargada y otras más hay un saldo pendiente de pago de xxxxxxx. Esta significa que la carga de 69.000 euros no le corresponde íntegramente a la finca embargada, porque que es una hipoteca sobre varias fincas. Lo que he hecho es calcular el importe que de esa deuda le corresponde a esta finca, que es sensiblemente inferior al que deducen.

    Siempre, siempre hay que encontrar la finca que sale a subasta para poder valorarla y poder concluir el capital que voy a destinar a su adquisición.

    Saludos cordiales

  11. en respuesta a Dpazos1
    #23
    Fcalvo

    Esto no se debe hacer porque podrías ser denunciado y tendrías todas las de perder.

    Lo que sí puedes hacerlo es cuando te han dado la posesión porque si vuelve a entrar el que está cometiendo un delito de usurpación es él.

    Saludos

  12. en respuesta a Fcalvo
    #22
    Dpazos1

    Perdona, creo que no he expresado correctamente.
    Me refiero al caso de que se solicitase el corte de los suministros antes del lanzamiento del antiguo propietario.
    Por lo tanto se le cortaría los mismos como forma de presionarlo para que desocupe la vivienda.
    Saludos

  13. #21
    Marc2

    Terrible historia la que cuentas. Pero apuesto que del lado embargado alguna otra historia habrá. Por lo menos igual de terrible y que podría ser contada.

2 recomendaciones
Escribe aquí tu comentario...
Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar