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Hace unas semanas un alumno del curso de subastas nos comentó que para ahorrarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en su comunidad autónoma es un robo del 9%, se estaba planteando eludirlo por la vía de no inscribir su título de adjudicación y esperar tranquilamente hasta que la obligación fiscal prescribiese.

También comentaba que la hipoteca cuya ejecución había originado la subasta era la primera, pero que posteriormente a ésta había varias anotaciones de embargo de la AEAT, de la Seguridad Social y de varias entidades bancarias. Incluso había un embargo cuyo titular era un particular.

O sea, que el ex propietario de la vivienda era el típico moroso empedernido.

Todos los embargos con su nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y cargas.

O sea, que esas deudas estaban cerca de producir las subastas correspondientes.

La idea en sí no es mala. Consiste en que cuando no tenemos intención de vender la cosa subastada no tenemos por qué inscribirla y, por lo tanto, podemos ahorrarnos el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y esperar tranquilamente a que éste prescriba. Si no hay cargas anteriores no existe peligro de que se cancele la hipoteca que ha originado nuestro derecho y cualquier cosa que se inscriba durante estos años quedará inmediatamente cancelada en cuanto llevemos nuestro título para su inscripción acompañado del mandamiento de cancelación de cargas posteriores.

Quien no entienda esto que se abstenga de preguntar y se apunte al curso Triunfa Con Las Subastas o se repase todos los post publicados en el blog desde enero de 2009.

En este país en el que casi nada parece funcionar (desde luego la Justicia no) contamos con una institución, el Registro de la Propiedad, súper valorada por los inversores extranjeros pero que por aquí parece que no todos valoran como merece.

Reconozco que el responsable de que a nuestro amigo del curso se le hubiera ocurrido esta genial idea (que yo veo como una barbaridad) es la existencia en este blog de varios comentarios sobre que es posible ahorrar impuestos por la vía de no inscribir el decreto de adjudicación dado que los juzgados rara vez informan a Hacienda ni a los ayuntamientos de que se ha producido una transmisión.

Pero antes de decidir seguir los pasos de quienes han recorrido la misma senda que nos proponemos seguir, habría que preguntarse si estamos tan preparados como ellos, porque...

¿Os parece razonable ponerse a especular con divisas solo porque hayamos leído que George Soros se forró especulando contra la Libra?

¿Os parecería acertado comenzar a especular con hipotecas solo porque en 2007 John Paulson acertó prediciendo la crisis de las hipotecas de alto riesgo, obteniendo un beneficio de 15 mil millones de dólares para su fondo de alto riesgo?

Esas personas estaban más que preparadas para tomar sus decisiones y no necesitaron preguntar la opinión de otros en los foros de internet.

Seguir la senda de gente con más experiencia que nosotros no es buena idea pues ellos ven cosas que nosotros no vemos y como ellos saben de dónde les pueden venir los peligros, están preparados y además saben como aminorar las consecuencias.

Y como ejemplo de esto mismo, la semana pasada contrató la consultoría que yo llamo "Hello, Tristán" una mujer llamada Lola que, habiendo leído también en este blog lo genial que era ahorrarse pagar el ITP y esperar a que éste prescribiera para inscribir su título en el Registro de la Propiedad, decidió liarse la manta a la cabeza y seguir a ciegas esos consejos leídos por internet.

 

 

Lo que le ha ocurrido a esta atolondrada es lo siguiente:

1) A pesar de que en la certificación de cargas que se exponía en el Portal de Subastas del BOE no se veía por ninguna parte la existencia de embargos posteriores, lo cierto es que en la nota simple de esos mismos días ya había varios anotados. Y también varios asientos de presentación que a un ojo avizor le habrían avisado de la que se avecinaba.

2) La adjudicataria llegó a un acuerdo económico con el demandado y obtuvo las llaves en seguida.

3) De inmediato pintó y alquiló la vivienda, incluso antes de tener el testimonio del decreto de adjudicación.

4) Leyó en este blog que algunos muy experimentados a veces no inscribían sus títulos para ahorrarse los impuestos y les copió la idea.

5) Y a vivir de las rentas, que son dos días.

6) Dos años después se entera de que esa casa lleva unos meses inscrita a nombre de la empresa que se la adjudicó al año siguiente de su propia adjudicación. Ahora mismo en la nota simple ya solo aparece la hipoteca por la que se la adjudicó ella, después el embargo A (posterior) y finalmente la inscripción de adjudicación de la nueva empresa propietaria.

7) A nuestra protagonista le entra la cagalera y corre a pagar su ITP y a llevar su Decreto de Adjudicación al Registro de la Propiedad. Ahora tiene claro que no va a descansar hasta ver que en la nota simple aparece su nombre y que todo lo de detrás ha sido eliminado. Pero al calificar el documento presentado el registrador lo rechaza por un listado interminable de errores subsanables.

Ahora empieza el acojone de verdad...

8) Corre al juzgado y suplica que se lo corrijan sobre la marcha, pero Miss Sympathy le dice que de ninguna manera, que mejor lo pida por escrito y que tenga en cuenta que en ese negociado tardan 6 meses en proveer los escritos. Y no solo eso, sino que las solicitudes de adiciones las van a cumulando para hacerlas todas juntas cada equis meses. Para colmo su expediente judicial ya fue enviado al archivo. Cuando llegue el momento pedirán su devolución desde el mismo, pero le advierte que esas cosas llevan su tiempo. 

Además, Miss Sympathy aprovecha para abroncarla por venirles con semejante marrón tanto tiempo después.

9) Desesperada sale a la puerta del juzgado y mira el rótulo, cayendo en la cuenta de que está en el peor juzgado del mundo, inconfundible por el enorme cartel que hay en la entrada con la frase "Abandonad toda esperanza", que es la que Dante ubica a la entrada del Infierno.

Todo ello aderezado con un par de agravantes...

10) La empresa adjudicataria ha pagado la deuda del embargo A, cuya cancelación ya se está tramitando en el Registro de la Propiedad.

Cuando Lola haya conseguido solucionar sus problemas actuales a estos todavía les quedará recuperar el dinero gastado en su adjudicación y en liquidar esta deuda. Pero les estará bien empleado por no investigar bien las subastas antes de participar en ellas.

Yo me alegro mucho de que los que hacen mal las cosas palmen su dinero.

11) La empresa adjudicataria ha solicitado en su juzgado la posesión y éste lo ha comunicado al inquilino y ya tienen fecha para la vista oral. De hecho ha sido entonces cuando se ha destapado el problema.

y 12) Con todo esto nuestra protagonista contacta con el famoso Tristán el Subastero, quien prefiere no involucrarse en semejante tomate y le pasa el mochuelo directamente al famoso abogado de subasteros Don Jotaerre, quien supongo que a estas alturas estará alucinando y maldiciendo a su proveedor de clientes favorito. O no, porque a Jotaerre le encantan los tomates.

Y este es el resumen de los acontecimientos generados por una cuñada tontaina por querer ahorrarse un 6% de ITP y que por su mala cabeza no solo se ha metido en semejante problema sino que ha involucrado a un tercero en un lío del carajo.

¿Seguís pensando que es buena idea no inscribir vuestros títulos en el Registro?

 

  1. en respuesta a Crayola
    #20
    Pecks

    ¿Y no le reclamastes a la TGSS o solicitaste la anulación de la subasta?

  2. #19
    Pecks

    Como me gustan estos post tan ilustrativos de las cosas que pasan en las subastas realmente. ¡¡Quién sabe cuantas subastas adjudicadas acaban con estas historias tan "macabras"!!

    Y por supuesto, decir que ambos, tanto Lola como la empresa han sido negligentes a más no poder. ¡Vaya incompetencia! Aunque uno de ellos tiene solución, pero que ganas ahora de tener que gastar tiempo, dinero y esfuerzo en resolver algo que debió dejar arreglado en su día. Pero ya es tarde. Súmale además los nervios, angustia, tensión generada y las horas de sueño perdidas.

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  3. #18
    Crayola

    En defensa de la empresa que se ha adjudicado y registrado el inmueble, aunque haya hecho una chapuza, decir que seguramente habrán acudido a la Caja correspondiente en la ns y ésta les habrá dicho lo siguiente: "Aquí no me figura que exista deuda alguna". Con lo cual habrá creado una falacia narrativa que consiste en pensar que si la entidad financiera ya no reclama deuda, es porque ésta ya no existe. Y lo que suele ocurrir es que se ha vendido a un fondo.
    Incluso cuando la entidad te certifica que no hay deuda puedes echarte a temblar: me adjudiqué un inmueble con SS, hipoteca de BBVA anterior, certificado de deuda 0. Pero resultó que, al ponerme en contacto con el banco para cancelar registralmente, me comunica su abogado que se deben 150.000 del ala. No te puedes fiar.

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  4. en respuesta a Ciberet
    #17
    trag0m

    Depende... todo depende, según como se mire https://www.youtube.com/watch?v=dgf5QlcyTFY

  5. en respuesta a Jorobur
    #16
    trag0m

    Todas las respuestas y muchas más, en el curso de Tristán. Joder, me tengo que morder la lengua con lo bocachancla que soy.

  6. #15
    Ciberet

    En general, ¿cómo proceder cuando hay varias cargas con subastas inminentes y se ejecutan casi simultáneamente? (o con semanas/meses de diferencia). No sé si esto lo habéis visto, pero es factible que suceda. ¿Huiríais de estas subastas?

  7. #14
    Ciberet

    Es una operación peligrosa, pero es algo que puede pasarle a cualquiera, pues con los plazos que manejan ciertos juzgados, en realidad una inmensa mayoría, puede pasar que mientras te aprueban el remate y te dan tu testimonio y mandamiento, pueden pasar meses y en ese ínterin, ejecutarse cargas posteriores. ¿Qué hacemos en ese caso? Lo único que se me ocurre es ir mirando todas las subastas convocadas, dado que ahora, en teoría, todas se publican por internet.
    También deberíamos ir pidiendo notas simples por si hay alguna nueva carga inscrita con certificación de dominio y cargas expedida.

  8. en respuesta a Aitorbk
    #13
    Ciberet

    Válgame Dios! En esos lares, para proteger tus propiedades, habría que apostarse en una buena mecedora, con tu buena escopeta bien larga y debidamente cargada, balanceándose y mascando tabaco día y noche, al lado de tu querida linde, al más puro estilo "far west"...

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  9. #12
    Jorobur

    Pero esta Sra entonces perderá el inmueble? Porque la nueva empresa es un tercero de buena fe y lo protege la fe registral ya que el si ha inscrito en el registro de la propiedad no?. Menudo lío....

  10. #11
    Javitaxibcn

    pues lo aprendido en el curso.. la mujer debería haber presentado un tercería de mejor derecho durante el procedimiento de ejecución, pero como no lo hizo porque no se enteró ya es tarde. no?
    Además ya está registrado por la s,l. y ha pasado el plazo de 9 días (3meses cat).
    Pues si todavía tiene Mary otra oportunidad de salvar la propiedad en la vista oral como dice Tristán, uffffff demasiadas oportunidades me parece que se dan.
    Pd: corregidme si he dicho alguna barbaridad, que así es como se aprende, gracias jeje

  11. #10
    trag0m

    Yo pienso como el maestro, prefiero dormir como un bebe a pierna suelta, registrando mis propiedades y cumpliendo mis obligaciones tributarias como buen contribuyente. Entiendo que hay casos... muy específicos donde se podría hacer lo que ha hecho la tontaina esta, pero con cabeza y estudiando muy bien todas las casuísticas, pero esta tipa ha metido la cabeza en un avispero sin saber como picaban las avispas.

  12. #9
    Gerard86

    Una kamikaze del efecto erga homnes

  13. #8
    Hotwu

    Bonito refranero :
    "El dinero del mezquino
    anda dos veces camino"

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  14. #7
    lolocarla

    Vaya tela, la gente por ahorrarse cuatro duros se mete en cada berenjenal!!!

  15. en respuesta a Aitorbk

    Desde luego, bendito San Registro

  16. #5
    Aitorbk

    Vivo en Escocia y aquí no hay un registro decente de la propiedad, es un auténtico cachondeo..

    Al final, el ajuste "fino" de las lindes es "la realidad del terreno", los títulos de propiedad son digamos "relativos".
    Encima, si empleas un terreno como si fuese propio sin oposición del legítimo propietario, en breves aħos es tuyo, aunque sepas que no es tuyo y no tengas título alguno. Es usucupaión, pero en lugar de 30 años, con 5 vas servido.

    Como ejemplo, tenemos una casa en Escocia en una zona relativamente céntrica de la ciudad, independiente pero con edificios de pisos a los lados.
    Pues bien, los planos en los distintos organismos oficiales NO coinciden. Y ninguno de ellos coincide!! Pero lo mejor es que tampoco coinciden con la realidad sobre el terreno.
    Las diferencias no son grandes y básicamente son el tamaño y forma del jardín trasero + 1 lateral.. son cosa de unos 15m2, que no es mucho, pero en terreno urbano...

    No se aprecia las garantías que te da el registro hasta que este no existe.

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  17. en respuesta a CarlosMallorca

    Todo tiene solución con la estrategia adecuada.

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  18. en respuesta a Jotaerre

    Acojonante, no solo quería ahorrarse el ITP sino que ahora pretende salir del lío sin gastar en abogado. Pues lo tiene crudo porque ya le dije que si quiere que le hagan caso en este juzgado tendría que personarse.

    Y como no mueva el culo perderá la vista oral en el otro juzgado y lanzarán a su inquilino. Me encanta.

  19. #2
    CarlosMallorca

    Menudo marrón! Pero, si le recomendaste acudir a Jotaerre será por algo ¿tiene solución este marrón?

  20. #1
    Jotaerre

    Alucino, y me gustan los tomates, pero no te maldigo porque no me ha contactado...

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