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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Cuando lo barato sale caro en las subastas judiciales

Hace unas semanas un alumno del curso de subastas nos comentó que para ahorrarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en su comunidad autónoma es un robo del 9%, se estaba planteando eludirlo por la vía de no inscribir su título de adjudicación y esperar tranquilamente hasta que la obligación fiscal prescribiese.

También comentaba que la hipoteca cuya ejecución había originado la subasta era la primera, pero que posteriormente a ésta había varias anotaciones de embargo de la AEAT, de la Seguridad Social y de varias entidades bancarias. Incluso había un embargo cuyo titular era un particular.

O sea, que el ex propietario de la vivienda era el típico moroso empedernido.

Todos los embargos con su nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y cargas.

O sea, que esas deudas estaban cerca de producir las subastas correspondientes.

La idea en sí no es mala. Consiste en que cuando no tenemos intención de vender la cosa subastada no tenemos por qué inscribirla y, por lo tanto, podemos ahorrarnos el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y esperar tranquilamente a que éste prescriba. Si no hay cargas anteriores no existe peligro de que se cancele la hipoteca que ha originado nuestro derecho y cualquier cosa que se inscriba durante estos años quedará inmediatamente cancelada en cuanto llevemos nuestro título para su inscripción acompañado del mandamiento de cancelación de cargas posteriores.

Quien no entienda esto que se abstenga de preguntar y se apunte al curso Triunfa Con Las Subastas o se repase todos los post publicados en el blog desde enero de 2009.

En este país en el que casi nada parece funcionar (desde luego la Justicia no) contamos con una institución, el Registro de la Propiedad, súper valorada por los inversores extranjeros pero que por aquí parece que no todos valoran como merece.

Reconozco que el responsable de que a nuestro amigo del curso se le hubiera ocurrido esta genial idea (que yo veo como una barbaridad) es la existencia en este blog de varios comentarios sobre que es posible ahorrar impuestos por la vía de no inscribir el decreto de adjudicación dado que los juzgados rara vez informan a Hacienda ni a los ayuntamientos de que se ha producido una transmisión.

Pero antes de decidir seguir los pasos de quienes han recorrido la misma senda que nos proponemos seguir, habría que preguntarse si estamos tan preparados como ellos, porque...

¿Os parece razonable ponerse a especular con divisas solo porque hayamos leído que George Soros se forró especulando contra la Libra?

¿Os parecería acertado comenzar a especular con hipotecas solo porque en 2007 John Paulson acertó prediciendo la crisis de las hipotecas de alto riesgo, obteniendo un beneficio de 15 mil millones de dólares para su fondo de alto riesgo?

Esas personas estaban más que preparadas para tomar sus decisiones y no necesitaron preguntar la opinión de otros en los foros de internet.

Seguir la senda de gente con más experiencia que nosotros no es buena idea pues ellos ven cosas que nosotros no vemos y como ellos saben de dónde les pueden venir los peligros, están preparados y además saben como aminorar las consecuencias.

Y como ejemplo de esto mismo, la semana pasada contrató la consultoría que yo llamo "Hello, Tristán" una mujer llamada Lola que, habiendo leído también en este blog lo genial que era ahorrarse pagar el ITP y esperar a que éste prescribiera para inscribir su título en el Registro de la Propiedad, decidió liarse la manta a la cabeza y seguir a ciegas esos consejos leídos por internet.

 

 

Lo que le ha ocurrido a esta atolondrada es lo siguiente:

1) A pesar de que en la certificación de cargas que se exponía en el Portal de Subastas del BOE no se veía por ninguna parte la existencia de embargos posteriores, lo cierto es que en la nota simple de esos mismos días ya había varios anotados. Y también varios asientos de presentación que a un ojo avizor le habrían avisado de la que se avecinaba.

2) La adjudicataria llegó a un acuerdo económico con el demandado y obtuvo las llaves en seguida.

3) De inmediato pintó y alquiló la vivienda, incluso antes de tener el testimonio del decreto de adjudicación.

4) Leyó en este blog que algunos muy experimentados a veces no inscribían sus títulos para ahorrarse los impuestos y les copió la idea.

5) Y a vivir de las rentas, que son dos días.

6) Dos años después se entera de que esa casa lleva unos meses inscrita a nombre de la empresa que se la adjudicó al año siguiente de su propia adjudicación. Ahora mismo en la nota simple ya solo aparece la hipoteca por la que se la adjudicó ella, después el embargo A (posterior) y finalmente la inscripción de adjudicación de la nueva empresa propietaria.

7) A nuestra protagonista le entra la cagalera y corre a pagar su ITP y a llevar su Decreto de Adjudicación al Registro de la Propiedad. Ahora tiene claro que no va a descansar hasta ver que en la nota simple aparece su nombre y que todo lo de detrás ha sido eliminado. Pero al calificar el documento presentado el registrador lo rechaza por un listado interminable de errores subsanables.

Ahora empieza el acojone de verdad...

8) Corre al juzgado y suplica que se lo corrijan sobre la marcha, pero Miss Sympathy le dice que de ninguna manera, que mejor lo pida por escrito y que tenga en cuenta que en ese negociado tardan 6 meses en proveer los escritos. Y no solo eso, sino que las solicitudes de adiciones las van a cumulando para hacerlas todas juntas cada equis meses. Para colmo su expediente judicial ya fue enviado al archivo. Cuando llegue el momento pedirán su devolución desde el mismo, pero le advierte que esas cosas llevan su tiempo. 

Además, Miss Sympathy aprovecha para abroncarla por venirles con semejante marrón tanto tiempo después.

9) Desesperada sale a la puerta del juzgado y mira el rótulo, cayendo en la cuenta de que está en el peor juzgado del mundo, inconfundible por el enorme cartel que hay en la entrada con la frase "Abandonad toda esperanza", que es la que Dante ubica a la entrada del Infierno.

Todo ello aderezado con un par de agravantes...

10) La empresa adjudicataria ha pagado la deuda del embargo A, cuya cancelación ya se está tramitando en el Registro de la Propiedad.

Cuando Lola haya conseguido solucionar sus problemas actuales a estos todavía les quedará recuperar el dinero gastado en su adjudicación y en liquidar esta deuda. Pero les estará bien empleado por no investigar bien las subastas antes de participar en ellas.

Yo me alegro mucho de que los que hacen mal las cosas palmen su dinero.

11) La empresa adjudicataria ha solicitado en su juzgado la posesión y éste lo ha comunicado al inquilino y ya tienen fecha para la vista oral. De hecho ha sido entonces cuando se ha destapado el problema.

y 12) Con todo esto nuestra protagonista contacta con el famoso Tristán el Subastero, quien prefiere no involucrarse en semejante tomate y le pasa el mochuelo directamente al famoso abogado de subasteros Don Jotaerre, quien supongo que a estas alturas estará alucinando y maldiciendo a su proveedor de clientes favorito. O no, porque a Jotaerre le encantan los tomates.

Y este es el resumen de los acontecimientos generados por una cuñada tontaina por querer ahorrarse un 6% de ITP y que por su mala cabeza no solo se ha metido en semejante problema sino que ha involucrado a un tercero en un lío del carajo.

¿Seguís pensando que es buena idea no inscribir vuestros títulos en el Registro?

 

82 comentarios (mostrando del 41 al 60)

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  1. #41

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hay gente que piensa que todo se puede resolver y a veces los fallos son en nuestra contra: "no parecía muy contenta... la pobre".

    Saludos.

  2. #42

    Pecks

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Para que luego digan de los malvados subasteros. Si fuera otro, a saberse si le devuelven nada.

    Y que se busque un abogado es lo mejor. A Jotaerre, o si ya desconfía por venir recomendado por ti, que se busque uno igual de bueno en estos asuntos (que tenga suerte en la búsqueda). Lo que si es seguro es que va a perder años de vida con todo esto.

  3. #44

    tirikos

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    la trituradora de carne es algo necesario en el mundo de la economia tanto como la carne fresca de que se provee al igual que el mundo de la naturaleza....al menos los animales ,saben en general ,lo que hacen y a lo que se arriesgan.
    Si no existiese la picadora de carne y todos fuesemos mfmelo entonces mfmelo dejaria de ser el.
    Perdon por el rollo filosofico ..no se que me pasa hoy

  4. #45

    tirikos

    en respuesta a tirikos
    Ver mensaje de tirikos

    igualmente animo a lola a olvidarse de este pequeño tropiezo y seguir alimentando la fleshmachine

  5. #46

    Nuva12

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Respecto a la cancelación de cargas posteriores y aranceles del Registrador.

    Imagináos un embargo de 800.000 € (una pasta gansa) anotado en 2012 (por tanto han pasado 4 años y ya caducado). El Registrador me cobrará lo mismo por cancelar ése embargo ya caducado, que si el mismo embargo hubiera sido anotado en 2016 y por tanto estuviera vigente?

    Saludos,

  6. #47

    CarlosMallorca

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Creo que de base para aplicar los aranceles no te puede cobrar más que el valor del inmueble.

  7. #48

    Nuva12

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Ya, pero mi pregunta es si te cobra lo mismo por cancelar un embargo que lleva años caducado a otro que no lo está?

  8. #49

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Te cobra lo mismo.
    Has de intentar hacer lo siguiente para cancelarlo y que te cueste poco si está caducado: pide una certificación de cargas y por ley ha de cancelar los embargos caducados, pero.....
    a algunos RP se lo hago de esta forma y me cobran lo mismo por la certificación que por quitar el embargo aunque esté caducado y has de sopesar lo que más te interesa, pagar o dejar sin inscribir si me voy a quedar la finca, pero si quieres vender has de pagar.

    Saludos.

  9. #50

    clanderjander

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Pero la caducidad de las cargas hipotecarias no produce su cancelación, se requiere que la solicite el titular y por lo tanto no se borraran, solo las anotaciones preventivas de embargo se borran con la expedición de la CC ¿no?

  10. #51

    mfmelo

    en respuesta a clanderjander
    Ver mensaje de clanderjander

    Si, y los embargos que no se prorrogan anteriores a 8/1/2001.

    Saludos.

  11. #52

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Hola Mfmelo. Pensé en pedir la Certificación de Cargas (24 €) para que me quitasen los embargos caducados. Pero, iba a pedir la Certificación de cargas por la página web: www.registradores.org (página oficial y por donde suelo pedir las notas simples), pero en vez de cobrarme solo los 24 €, te congelaban 150 € de la tarjeta como provisión de fondos y ya te avisaban que podía ser más, por lo que no terminé la operación.

    No sé, lo mismo me arriesgo y pido la CC a ver qué pasa. Si alguien sabe de alguna web que te cobren solo los 24 € quitándote los embargos caducados, que lo diga; aúnque no creo.

    Saludos,

  12. #53

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    No creo, a esa gente le suele gustar mucho el dinero ajeno, son unos "registradores".

    Saludos.

  13. #54

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Ésos embargos anteriores al 8/1/2001, son los que no caducan cada 4 años; digamos que son eternos; es así?
    Por lo que una CC NO se los carga, verdad?

  14. #55

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Así es por desgracia.

    Saludos.

  15. #56

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Deberían cobrar siempre lo mismo: sea cancelar cargas con el mandamiento o cancelar las caducadas al pedir una certificación. Teóricamente al solicitar una certificación te deben avisar primero que si hay embargos caducados los has de pagar, el coste de su cancelación quiero decir. Y a efectos prácticos es el mismo coste de dinero de una forma u otra.

    Otra cosa es que tú cuando vayas por el registro le hagas ojitos a la empleada y le sueltes una sonrisa de las tuyas...jeje. Y no te los cobren a veces, pero no es lo normal. Y más hablando de los registradores.

    Saludos.

  16. #57

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    A veces me pegan unas clavadas que te dejan cara tonto, pero miro siempre el lado positivo: ellos cobran o ganan en toda la operación muy poco en comparación con lo que yo me llevo y eso me consuela.
    No he recurrido nunca las liquidaciones que me hacen por que creo es perder el tiempo para lo poco que consigues.
    Se pasan en sus comisiones. Te cobran un folio A4 a precios de oro(un poco más). Sacan conceptos de cobro de todo, incluso de lo que se inventan. Hay veces que te cobran varias notas simples, pero no son la ruina en este negocio, ni los más codiciosos, los que de verdad te dan el palo son las haciendas locales, comarcales o autonómicas y la AEAT, esos si que te sacan y sacan y son insaciables, al igual que las CCPP.

    Ahh, se me olvidaba, la clavada total viene de manos de tus empleados, esos si que se lo llevan y no están nunca contentos les des, lo que les des, ya que ven pasar mucho capital y creen que todo es ganancias, pero....es lo que hay.

    Saludos.

  17. #58

    Hotwu

    en respuesta a tirikos
    Ver mensaje de tirikos

    Otra para el refranero subastero :

    allá donde a otros
    les entra el miedo
    MfMelo aterriza
    a recoger los dineros

  18. #59

    Fcalvo

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Amigo Inversius, me alegra saber de tí. Hacía tiempo que no se veían comentarios tuyos que siempre son tan ilustrativos y algunas veces, las menos, equivocados.
    Tú te puedes adjudicar una finca valorada en 10 millones por un céntimo y pagarás el ITP de un céntimo; pero si te adjudicas esta misma finca pero con 9 millones de cargas precedentes, podrás pagar el ITP por un céntimo, pero como la administración no es tonta recibirás antes o después una liquidación complementaria donde tendrás que pagar el ITP por 9 millones de euros. Y a lo mejor ahora se te pondrán los pelos de punta.
    Creo que no debemos dar opiniones que pueden llegar a crear una expectativa equivocada a las personas que los leen. Debemos ser muy cautos en este sentido y medir mucho nuestras opiniones.
    Y eso de que las cargas de 9 millones se "han cancelado económicamente, han caducado o han hecho una quita importante" son meras especulaciones. Lo más seguro es que sea la ruina del que ha comprado porque el impuesto de transmisiones lo vas a tener que pagar por los 9 millones y además perderás la propiedad, sí o sí por la ejecución más que probable de alguna carga precedente. Salvo que dispongas de los 9 millones en cash. Pero claro comprar en una subasta algo que vale 10 millones en 9 millones no es precisamente una gran operación.
    Es tanto como decir que uno es millonario de deudas.

  19. #60

    cdsioux

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Jotaerre aportó la última consulta vinculante de la DGT que aclara esta cuestión y dice que la base imponible será el valor de adquisición constituido por el precio de remate, sin tener en consideración el valor de las cargas en las que el consultante se subrogue.

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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