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Hace unas semanas un alumno del curso de subastas nos comentó que para ahorrarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en su comunidad autónoma es un robo del 9%, se estaba planteando eludirlo por la vía de no inscribir su título de adjudicación y esperar tranquilamente hasta que la obligación fiscal prescribiese.

También comentaba que la hipoteca cuya ejecución había originado la subasta era la primera, pero que posteriormente a ésta había varias anotaciones de embargo de la AEAT, de la Seguridad Social y de varias entidades bancarias. Incluso había un embargo cuyo titular era un particular.

O sea, que el ex propietario de la vivienda era el típico moroso empedernido.

Todos los embargos con su nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y cargas.

O sea, que esas deudas estaban cerca de producir las subastas correspondientes.

La idea en sí no es mala. Consiste en que cuando no tenemos intención de vender la cosa subastada no tenemos por qué inscribirla y, por lo tanto, podemos ahorrarnos el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y esperar tranquilamente a que éste prescriba. Si no hay cargas anteriores no existe peligro de que se cancele la hipoteca que ha originado nuestro derecho y cualquier cosa que se inscriba durante estos años quedará inmediatamente cancelada en cuanto llevemos nuestro título para su inscripción acompañado del mandamiento de cancelación de cargas posteriores.

Quien no entienda esto que se abstenga de preguntar y se apunte al curso Triunfa Con Las Subastas o se repase todos los post publicados en el blog desde enero de 2009.

En este país en el que casi nada parece funcionar (desde luego la Justicia no) contamos con una institución, el Registro de la Propiedad, súper valorada por los inversores extranjeros pero que por aquí parece que no todos valoran como merece.

Reconozco que el responsable de que a nuestro amigo del curso se le hubiera ocurrido esta genial idea (que yo veo como una barbaridad) es la existencia en este blog de varios comentarios sobre que es posible ahorrar impuestos por la vía de no inscribir el decreto de adjudicación dado que los juzgados rara vez informan a Hacienda ni a los ayuntamientos de que se ha producido una transmisión.

Pero antes de decidir seguir los pasos de quienes han recorrido la misma senda que nos proponemos seguir, habría que preguntarse si estamos tan preparados como ellos, porque...

¿Os parece razonable ponerse a especular con divisas solo porque hayamos leído que George Soros se forró especulando contra la Libra?

¿Os parecería acertado comenzar a especular con hipotecas solo porque en 2007 John Paulson acertó prediciendo la crisis de las hipotecas de alto riesgo, obteniendo un beneficio de 15 mil millones de dólares para su fondo de alto riesgo?

Esas personas estaban más que preparadas para tomar sus decisiones y no necesitaron preguntar la opinión de otros en los foros de internet.

Seguir la senda de gente con más experiencia que nosotros no es buena idea pues ellos ven cosas que nosotros no vemos y como ellos saben de dónde les pueden venir los peligros, están preparados y además saben como aminorar las consecuencias.

Y como ejemplo de esto mismo, la semana pasada contrató la consultoría que yo llamo "Hello, Tristán" una mujer llamada Lola que, habiendo leído también en este blog lo genial que era ahorrarse pagar el ITP y esperar a que éste prescribiera para inscribir su título en el Registro de la Propiedad, decidió liarse la manta a la cabeza y seguir a ciegas esos consejos leídos por internet.

 

 

Lo que le ha ocurrido a esta atolondrada es lo siguiente:

1) A pesar de que en la certificación de cargas que se exponía en el Portal de Subastas del BOE no se veía por ninguna parte la existencia de embargos posteriores, lo cierto es que en la nota simple de esos mismos días ya había varios anotados. Y también varios asientos de presentación que a un ojo avizor le habrían avisado de la que se avecinaba.

2) La adjudicataria llegó a un acuerdo económico con el demandado y obtuvo las llaves en seguida.

3) De inmediato pintó y alquiló la vivienda, incluso antes de tener el testimonio del decreto de adjudicación.

4) Leyó en este blog que algunos muy experimentados a veces no inscribían sus títulos para ahorrarse los impuestos y les copió la idea.

5) Y a vivir de las rentas, que son dos días.

6) Dos años después se entera de que esa casa lleva unos meses inscrita a nombre de la empresa que se la adjudicó al año siguiente de su propia adjudicación. Ahora mismo en la nota simple ya solo aparece la hipoteca por la que se la adjudicó ella, después el embargo A (posterior) y finalmente la inscripción de adjudicación de la nueva empresa propietaria.

7) A nuestra protagonista le entra la cagalera y corre a pagar su ITP y a llevar su Decreto de Adjudicación al Registro de la Propiedad. Ahora tiene claro que no va a descansar hasta ver que en la nota simple aparece su nombre y que todo lo de detrás ha sido eliminado. Pero al calificar el documento presentado el registrador lo rechaza por un listado interminable de errores subsanables.

Ahora empieza el acojone de verdad...

8) Corre al juzgado y suplica que se lo corrijan sobre la marcha, pero Miss Sympathy le dice que de ninguna manera, que mejor lo pida por escrito y que tenga en cuenta que en ese negociado tardan 6 meses en proveer los escritos. Y no solo eso, sino que las solicitudes de adiciones las van a cumulando para hacerlas todas juntas cada equis meses. Para colmo su expediente judicial ya fue enviado al archivo. Cuando llegue el momento pedirán su devolución desde el mismo, pero le advierte que esas cosas llevan su tiempo. 

Además, Miss Sympathy aprovecha para abroncarla por venirles con semejante marrón tanto tiempo después.

9) Desesperada sale a la puerta del juzgado y mira el rótulo, cayendo en la cuenta de que está en el peor juzgado del mundo, inconfundible por el enorme cartel que hay en la entrada con la frase "Abandonad toda esperanza", que es la que Dante ubica a la entrada del Infierno.

Todo ello aderezado con un par de agravantes...

10) La empresa adjudicataria ha pagado la deuda del embargo A, cuya cancelación ya se está tramitando en el Registro de la Propiedad.

Cuando Lola haya conseguido solucionar sus problemas actuales a estos todavía les quedará recuperar el dinero gastado en su adjudicación y en liquidar esta deuda. Pero les estará bien empleado por no investigar bien las subastas antes de participar en ellas.

Yo me alegro mucho de que los que hacen mal las cosas palmen su dinero.

11) La empresa adjudicataria ha solicitado en su juzgado la posesión y éste lo ha comunicado al inquilino y ya tienen fecha para la vista oral. De hecho ha sido entonces cuando se ha destapado el problema.

y 12) Con todo esto nuestra protagonista contacta con el famoso Tristán el Subastero, quien prefiere no involucrarse en semejante tomate y le pasa el mochuelo directamente al famoso abogado de subasteros Don Jotaerre, quien supongo que a estas alturas estará alucinando y maldiciendo a su proveedor de clientes favorito. O no, porque a Jotaerre le encantan los tomates.

Y este es el resumen de los acontecimientos generados por una cuñada tontaina por querer ahorrarse un 6% de ITP y que por su mala cabeza no solo se ha metido en semejante problema sino que ha involucrado a un tercero en un lío del carajo.

¿Seguís pensando que es buena idea no inscribir vuestros títulos en el Registro?

 

  1. en respuesta a Pecks

    Es que la devolví el dinero de la consultoría y la envié a Jotaerre. No parecía muy contenta.

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  2. en respuesta a albertco
    #39
    mfmelo

    Sabios consejos y muy acertados, intentaré seguirlos, pero es que me cuesta.

    Respecto a lo que dices: dormir, ¿eso que es?, lo he escuchado ya muchas veces, pero me pasa igual que a Juan sin Miedos, espero algún día, al igual que le pasó a Juan, saber lo que es "dormir" y si es tranquilo, será lo que llaman el Paraiso.

    Gracias y saludos.

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  3. #38
    Pecks

    Y si a "Lola" le gusta tanto leer este blog y copiar las estrategias que a veces se dan, porque no apareces ahora y das detalles de tu hazaña subastera.

    ¡¡Venga, anímate, que seguro has leído algo ya!!

  4. en respuesta a Inversius
    #37
    Pecks

    Si vas a esperar a cancelar por caducidad las hipotecas......te puedes morir esperando, literalmente. No digo que no sea posible en ciertas ocasiones, pero normalmente no es algo muy viable.

  5. en respuesta a mfmelo
    #36
    albertco

    Pero estas cosas las puedes hacer tu, que nadas sobrado de arte y gracia, pero es que yo tengo un defecto gordo y es que soy un maniático del orden y como en mi cabeza no este todo pagado y ordenado, no duermo tranquilo..... en fin, que con arte se nace, y de eso tu andas más que sobrado...Saludos maestro!!
    PD: Por favor, que nadie intente imitar lo que hace este hombre por que seguramente se pegará una buena ostia.

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  6. en respuesta a Javitaxibcn
    #35
    Pecks

    Estas mezclando churras con merinas y confundido en algunos conceptos. Mejor repasa de nuevo el curso y despejas esas dudas.
    Un saludo.

  7. en respuesta a albertco
    #34
    mfmelo

    Yo pago todos mis impuestos, todos, pero el que puedo evitar lo evito y el evitar el pago de los ITP es muy fácil y no tiene peligro alguno en ciertos casos, muy comprobados por mi y la no inscripción en los RP de los bienes es lo mismo, pero depende del bien que compres y adjudiques, aquí no puedo decir cuales son y hay que usar la imaginación.
    En año 2.017 compre bienes en subasta de los que no pagué los ITP y ya los he vendido y declarados todos ellos y,sé, que no tendré problemas.

    Saludos.

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  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #33
    mfmelo

    De todas formas las miro personalmente, que no me fío y las búsquedas son rápidas y están automatizadas.

    Saludos.

  9. #32
    albertco

    Ya bastante complejo y peligroso es este negocio como para encima andar con tonterías y jugar a no inscribir para ahorrarse el ITP. Si quieres invertir en ladrillo sabes que hay unos costes fijos que tienes que asumir y jugar a ser mfmelo puede salir muy caro, y el colmo ya es que esto lo haga un novato. Yo soy de la filosofía de Tristán, que no hay nada como dormir tranquilo, y hay mil fórmulas de ganar dinero especulando sin necesidad de arriesgar más de lo estrictamente necesario para obtener pingües beneficios. Y si, la avaricia rompe el saco, esto está más que comprobado.

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  10. en respuesta a mfmelo

    Es cierto, pero eso puede fallar si el tonto de turno se equivoca con la dirección del bien subastado. Yo tengo muchas búsquedas y el sistema es mejorable.

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    #30
    mfmelo

    Es muy fácil de hacer y llevar, tengo algunos encargos de fincas, además de las mías,para comprarlas cuando salgan a subasta:
    pones o abres unas alertas en "mis búsquedas" y el BOE te avisa a través de correo electrónico y teléfono si aparece algún procedimiento con esos números y es que los del BOE son muy buena gente.
    Has de hacerlo en una cuenta o perfil del BOE en la que prácticamente no lleves nada más que esas busquedas y alertas, para no tener que estar todo el tiempo pendiente.

    Saludos.

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  12. en respuesta a mfmelo

    Jejeje, tú e Inversius sois como el flautista de Hamelín, quien hacía que las ratas siguieran el dulce sonido de su música y de tan atolondradas que iban ni se daban cuenta de que se dirigían directas al abismo. No habrá en España más de veinte o treinta inversores capaces de hacer estas filigranas, que parecen sencillas cuando se leen pero que en la realidad no lo son.

    Controlar las subastas para enterarse de si nuestra propiedad va a salir por fin a subasta no es algo baladí. Lo puedes hacer tú, que te estás quedando ciego de tanto mirar el B.O.E., e Inversius, que pone sus "Dragon Balls" en estado de alerta y le avisan de lo que él les pida. Pero el común de los mortales son eso, mortales, y si lo intentan se pegan unas hostias de campeonato.

    Respecto a mi, en la inmensa mayoría de las ocasiones prefiero dormir a pierna suelta y preocuparme lo justo. Ya pasó la época en la que dormía con el revolver cargado debajo de la almohada y el motor del coche al ralentí. Ahora sopitas y buen vino.

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  13. #28
    mfmelo

    Es posible que esta señora haya leido, entre otros, que no pago los ITP y así es, en la actualidad tengo, no estoy seguro, más de 20 adjudicaciones sin pasar por caja y sin inscribir mis títulos y sé que no tendré problemas.
    En el 95% de las adjudicaciones pago mis ITP y en el 90% inscribo en los RP, pero todo muy estudiado y sopesando los riesgos que estas prácticas conllevan.
    Tengo dos fincas desde hace muchos años que tienen cargas anteriores, las cuales creí erróneamente que no estaban por que habían pasado muchos años y no se habían ejecutado, pero esas fincas están valoradas, una en 245.000 € y pagué por ella 6.000 € y otra en +-26.000 € y di por ella 3.000 €, si pierdo las dos fincas habré perdido en total 9.000 €, pero no cuento todas en las que he acertado y en estas dos aún no me han ejecutado los embargos anteriores, los cuales estoy esperando y semanalmente busco en el portal por si han salido a subasta, ya que las entidades que tienen los embargos me quieren sacar más de la reclamación inscrita.

    La semana pasada vendí una finca que compré en año 1.981 y jamás he pagado los IBI, según el notario me van a pedir unos 3.500 €, ¡¡tengo miedo!! ¡¡me tiemblan las piernas!!, pero me he ahorrado la friolera de unos 100.000 € en IBI, que ya no me pueden reclamar, así que estoy muy feliz de pagar esos 3.500, o no, ya que la finca no es mía y tendrán que intentar cobrarme primero a mi y después al nuevo titular y....así pasan los años y yo en el cementerio y ellos maldiciendo "se fue, se fue, se fue".

    Fincas no inscritas también tengo unas pocas, o muchas, depende de cada uno lo que crea que es mucho o poco, pero muy estudiado y de algunas hace ya muchos años.

    En los bienes procedentes de subastas sino la picias al principio la piciarás más tarde, pero es seguro que te equivocarás y sólo has de pedir que te coja con una cantidad suficiente de dinero para afrontar la que se te viene encima y que será la ruina si te coge en un momento de debilidad económica y las electrónicas para estos errores son perfectas y digo lo mismo que decía Jose Luís Moreno en Torrente II "veo mucho dolor."

    Otrossi, comento a los asiduos: después de 30 años conmigo, esta semana me he despedido de "mi Celedonio" y he vendido la propiedad (mía) en la que ha estado viviendo durante esos 30 años sin pagar absolutamente nada, le he indemnizado y ya no tengo Celedonio. He vendido la propiedad por una pasta gansa a un fondo buitre asqueroso que me la ha pagado como carne fresca.

    Saludos.

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  14. en respuesta a Inversius
    #27
    Hotwu

    Propongo como idea del mes la de la SECRETARIA VIRTUAL, y a Inversius para rabo, dos orejas , vuelta al ruedo del chat y salida por la puerta grande. Curro Romero, Curro Romero, eres la esencia de los toreros, faena de maestro de tronío. Juasss

  15. en respuesta a Inversius
    #26
    Nuva12

    Lo de las 3 horas de secretaría virtual es realmente bueno. Pero, quién lo ofrece? Los bancos o los Notarios?

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  16. en respuesta a Inversius
    #25
    clanderjander

    Esto de contratar una secretaria online para que de la brasa a diario me ha dejado loco. De verdad a veces tienes cosas que rozan la genialidad. Me lo apunto.

    ¿Servirá para llamar al juzgado a ver "como va lo mio"? jajaja, es que lo pienso y me desgüevo ¿harán tarifa especial a la asociación de subasteros? Les podemos contratar unas cuantas horas del tirón me parece a mi.

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  17. en respuesta a Crayola
    #24
    Inversius

    Amigo crayola, la gestión de cargas canceladas económicas tiene sus trucos, y estos son:
    primero ver, si ha pasado muchos años, y con un mero escrito al registrador te la quita (eso te ahorrara muchos años
    pedir al que ejecuta, el certificado de saldo cero que envió alguien del banco, eso siempre ayuda, y ayudara al banco,
    te presentas en la oficina y lo pides por escrito e indicas que te haces cargo de todos los gastos, si ves que esa oficina son unos inútiles, busca otra mas ágil,
    ve a la notaria con que trabaja esa oficina, y tambien le pasas el expediente, el director de la oficina actua mas rapidamente para quedar bien con la notaria.
    contrata 3 horas de secretaria virtual (hay muchos que dan ese servicio) que cada 4 días llame al banco-director para preguntar como va lo tuyo (coste 9x 3 horas)

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  18. #23
    Inversius

    Creo tristan que tu cliente, se conocía muy bien la teoría pero no llevarlo a cabo por falta de herramientas.
    En las subastas se gana dinero de varias maneras, y una de ellas, son los costes, la gestión de costes es fundamental,
    Esta claro que en la actualidad hay comunidades que rozan el nivel confiscatorio mientras a los fondos y grandes fortunas se le permite bonificaciones de mas de 90 % dependiendo del tipo de estructura societaria,
    En cuanto te adjudicas algo, están los buitres esperando, 10 % de comunidad autónoma, hipotecas tácitas de años anteriores, derivación de Ibi, y 4 años y año presente de comunidad, o planes urbanísticos que puede llegar a una real ruina o aranceles del registro de propiedad por cargas posteriores millonarias.
    Cada cosa, tiene su solución y hoy por hoy se puede salir muy airoso de estas molestias.
    Yo tengo un aviso automático cuando sale una subasta, por finca o cualquier texto, tengo un cliente que compra ovejas a 8 euros, se las lleva vivas a oriente medio, cuando sale ovejas pues las compra.
    Para mi, la estrategia es clara,
    1) si el deudor esta desaparecido o extranjero y te lo adjudicas por embargo que caduca, pues pides una nota simple antes de la caducidad, y a partir de la caducidad pues controlas que no entre nada y siempre la tienes monitorizada en las subastas.
    A los 4 años y medio lo inscribes.
    2) Si hay embargos posteriores, y son de Aeat y seguridad social
    pues hay un formulario de terceria para que suspendan la subasta, sin acudir a abogado en caso que salga a subasta
    pero es necesario monitorizar que no salga a subasta
    En todo caso, siempre hacer un escrito a las administraciones que eres el nuevo propietario.

    3) si es una hipoteca, como no caduca hasta mas de 15-20 años depende comunidad pues uno esta mas tranquilo, pero ha de hacer los cálculos

    El mismo caso es para cargas anteriores, es el mismo peligro:

    Por ejemplo A mi no me gusta pagar cargas anteriores si no se está ejecutan mi inmueble, si hay un procedimiento, me persono con procurador y si son de adminstración pues comunico
    y siempre monitorizo de manera automática.
    Es esencial saber, que avalistas hay en las cargas anterires

    La gestión de cargas anteriores, realmente es el mejor negocio.

    No hay nada como adjudicarte una casa de 10 millones en la moraleja, que tenga 9 millones de cargas por un centimo, pagar solo el ITP de un centimo y finalmente no hacerse cargo de esas cargas porque se han cancelado económicamente, han caducado o has hecho una quita immportante.

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  19. en respuesta a Pecks
    #22
    Crayola

    Quería quedarme el inmueble, así que lo primero era presionar al BBVA para que firmase escritura de cancelación. Tardé diez meses, pero al final acudieron los apoderados al notario y pude limpiar la nota simple y vender el apartamento.
    Durante este tiempo hablé una par de veces con el departamento que se encarga de certificar las deudas del banco. Me aseguraron por activa y por pasiva que esa deuda no existía, pero yo tenía claro que sí estaba incluso antes de presentarme a la subasta: una hipoteca de 2009...imposible que se cancele en unos pocos años y luego se deje subastar con otra carga mucho menor.
    El abogado del banco, por cierto, un desastre de hombre, me dijo que no era la primera vez...

  20. en respuesta a Ciberet

    No hay por qué huir de esas subastas, Ciberet. Simplemente hay que inscribir en cuanto te dan el decreto de adjudicación.

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