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Hace unas semanas un alumno del curso de subastas nos comentó que para ahorrarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en su comunidad autónoma es un robo del 9%, se estaba planteando eludirlo por la vía de no inscribir su título de adjudicación y esperar tranquilamente hasta que la obligación fiscal prescribiese.

También comentaba que la hipoteca cuya ejecución había originado la subasta era la primera, pero que posteriormente a ésta había varias anotaciones de embargo de la AEAT, de la Seguridad Social y de varias entidades bancarias. Incluso había un embargo cuyo titular era un particular.

O sea, que el ex propietario de la vivienda era el típico moroso empedernido.

Todos los embargos con su nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y cargas.

O sea, que esas deudas estaban cerca de producir las subastas correspondientes.

La idea en sí no es mala. Consiste en que cuando no tenemos intención de vender la cosa subastada no tenemos por qué inscribirla y, por lo tanto, podemos ahorrarnos el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y esperar tranquilamente a que éste prescriba. Si no hay cargas anteriores no existe peligro de que se cancele la hipoteca que ha originado nuestro derecho y cualquier cosa que se inscriba durante estos años quedará inmediatamente cancelada en cuanto llevemos nuestro título para su inscripción acompañado del mandamiento de cancelación de cargas posteriores.

Quien no entienda esto que se abstenga de preguntar y se apunte al curso Triunfa Con Las Subastas o se repase todos los post publicados en el blog desde enero de 2009.

En este país en el que casi nada parece funcionar (desde luego la Justicia no) contamos con una institución, el Registro de la Propiedad, súper valorada por los inversores extranjeros pero que por aquí parece que no todos valoran como merece.

Reconozco que el responsable de que a nuestro amigo del curso se le hubiera ocurrido esta genial idea (que yo veo como una barbaridad) es la existencia en este blog de varios comentarios sobre que es posible ahorrar impuestos por la vía de no inscribir el decreto de adjudicación dado que los juzgados rara vez informan a Hacienda ni a los ayuntamientos de que se ha producido una transmisión.

Pero antes de decidir seguir los pasos de quienes han recorrido la misma senda que nos proponemos seguir, habría que preguntarse si estamos tan preparados como ellos, porque...

¿Os parece razonable ponerse a especular con divisas solo porque hayamos leído que George Soros se forró especulando contra la Libra?

¿Os parecería acertado comenzar a especular con hipotecas solo porque en 2007 John Paulson acertó prediciendo la crisis de las hipotecas de alto riesgo, obteniendo un beneficio de 15 mil millones de dólares para su fondo de alto riesgo?

Esas personas estaban más que preparadas para tomar sus decisiones y no necesitaron preguntar la opinión de otros en los foros de internet.

Seguir la senda de gente con más experiencia que nosotros no es buena idea pues ellos ven cosas que nosotros no vemos y como ellos saben de dónde les pueden venir los peligros, están preparados y además saben como aminorar las consecuencias.

Y como ejemplo de esto mismo, la semana pasada contrató la consultoría que yo llamo "Hello, Tristán" una mujer llamada Lola que, habiendo leído también en este blog lo genial que era ahorrarse pagar el ITP y esperar a que éste prescribiera para inscribir su título en el Registro de la Propiedad, decidió liarse la manta a la cabeza y seguir a ciegas esos consejos leídos por internet.

 

 

Lo que le ha ocurrido a esta atolondrada es lo siguiente:

1) A pesar de que en la certificación de cargas que se exponía en el Portal de Subastas del BOE no se veía por ninguna parte la existencia de embargos posteriores, lo cierto es que en la nota simple de esos mismos días ya había varios anotados. Y también varios asientos de presentación que a un ojo avizor le habrían avisado de la que se avecinaba.

2) La adjudicataria llegó a un acuerdo económico con el demandado y obtuvo las llaves en seguida.

3) De inmediato pintó y alquiló la vivienda, incluso antes de tener el testimonio del decreto de adjudicación.

4) Leyó en este blog que algunos muy experimentados a veces no inscribían sus títulos para ahorrarse los impuestos y les copió la idea.

5) Y a vivir de las rentas, que son dos días.

6) Dos años después se entera de que esa casa lleva unos meses inscrita a nombre de la empresa que se la adjudicó al año siguiente de su propia adjudicación. Ahora mismo en la nota simple ya solo aparece la hipoteca por la que se la adjudicó ella, después el embargo A (posterior) y finalmente la inscripción de adjudicación de la nueva empresa propietaria.

7) A nuestra protagonista le entra la cagalera y corre a pagar su ITP y a llevar su Decreto de Adjudicación al Registro de la Propiedad. Ahora tiene claro que no va a descansar hasta ver que en la nota simple aparece su nombre y que todo lo de detrás ha sido eliminado. Pero al calificar el documento presentado el registrador lo rechaza por un listado interminable de errores subsanables.

Ahora empieza el acojone de verdad...

8) Corre al juzgado y suplica que se lo corrijan sobre la marcha, pero Miss Sympathy le dice que de ninguna manera, que mejor lo pida por escrito y que tenga en cuenta que en ese negociado tardan 6 meses en proveer los escritos. Y no solo eso, sino que las solicitudes de adiciones las van a cumulando para hacerlas todas juntas cada equis meses. Para colmo su expediente judicial ya fue enviado al archivo. Cuando llegue el momento pedirán su devolución desde el mismo, pero le advierte que esas cosas llevan su tiempo. 

Además, Miss Sympathy aprovecha para abroncarla por venirles con semejante marrón tanto tiempo después.

9) Desesperada sale a la puerta del juzgado y mira el rótulo, cayendo en la cuenta de que está en el peor juzgado del mundo, inconfundible por el enorme cartel que hay en la entrada con la frase "Abandonad toda esperanza", que es la que Dante ubica a la entrada del Infierno.

Todo ello aderezado con un par de agravantes...

10) La empresa adjudicataria ha pagado la deuda del embargo A, cuya cancelación ya se está tramitando en el Registro de la Propiedad.

Cuando Lola haya conseguido solucionar sus problemas actuales a estos todavía les quedará recuperar el dinero gastado en su adjudicación y en liquidar esta deuda. Pero les estará bien empleado por no investigar bien las subastas antes de participar en ellas.

Yo me alegro mucho de que los que hacen mal las cosas palmen su dinero.

11) La empresa adjudicataria ha solicitado en su juzgado la posesión y éste lo ha comunicado al inquilino y ya tienen fecha para la vista oral. De hecho ha sido entonces cuando se ha destapado el problema.

y 12) Con todo esto nuestra protagonista contacta con el famoso Tristán el Subastero, quien prefiere no involucrarse en semejante tomate y le pasa el mochuelo directamente al famoso abogado de subasteros Don Jotaerre, quien supongo que a estas alturas estará alucinando y maldiciendo a su proveedor de clientes favorito. O no, porque a Jotaerre le encantan los tomates.

Y este es el resumen de los acontecimientos generados por una cuñada tontaina por querer ahorrarse un 6% de ITP y que por su mala cabeza no solo se ha metido en semejante problema sino que ha involucrado a un tercero en un lío del carajo.

¿Seguís pensando que es buena idea no inscribir vuestros títulos en el Registro?

 

  1. en respuesta a mfmelo
    #83
    Warii

    Una pregunta, cómo es possible vender in bien comprador en subasta sin haber pagado ITP y por lo tanto tampoco haberlo podido inscriber en el Registro de la Propiedad?

  2. en respuesta a Inversius
    #82
    Nuva12

    Según la estrategia de Inversius, en el punto 1 dice:

    "Si el deudor está desaparecido o extranjero y te lo adjudicas por embargo que caduca, pues pides una nota simple antes de la caducidad, y a partir de la caducidad pues controlas que no entre nada y siempre la tienes monitorizada en las subastas
    A los 4 años y medio lo inscribes".

    No entiendo lo que quiere decir. Vamos a ver; si te lo adjudicas por embargo que caduca? No hemos dicho ya el desastre que supone que nos caduque el embargo? Y, que más dá que el deudor esté desaparecido o sea extranjero?
    Está claro que no lo estoy interpretando bien.

    Saludos,

  3. en respuesta a mfmelo
    #81
    Jotaerre

    Y así es, porque este artículo excluye la caducidad de la instancia (2 años en primera, 1 en segunda) en las ejecuciones:

    "Artículo 239 Exclusión de la caducidad de la instancia en la ejecución

    Las disposiciones de los artículos que preceden no serán aplicables en las actuaciones para la ejecución forzosa.

    Estas actuaciones se podrán proseguir hasta obtener el cumplimiento de lo juzgado, aunque hayan quedado sin curso durante los plazos señalados en este Título."

    Saludos,

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