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Este consultorio ya NO está activo porque el autor del blog se hartó de los gorrones pasivos que solo pretendían asesoramiento gratuito sobre las subastas de su interés.

Las subastas en España son una jungla en la que solo podemos penetrar los que estamos pertrechados de nuestros propios conocimientos. Quien todavía no los tenga, que los adquiera, que los compre o que contrate a profesionales del Derecho.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Lo repito, este consultorio ya NO está activo, y solo sigue colgado en la red para que los nostálgicos puedan repasar viejas consultas.

  1. en respuesta a Nuva12
    -
    #6120
    01/01/17 16:39

    that is the better

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #6119
    01/01/17 15:32

    Jajaaa, Mfmelo, Féliz año a ti especialmente.

    Entiendo lo que me dices de que hay que ser muy precavido y te doy las gracias por todos tus consejos.

    Mi duda era porque había investigado esa subasta de la Seguridad Social y me podría hacer perfectamente cargo de las mensualidades que me supondría pedir ése crédito (la cantidad es bastante pequeña), pero para que pedir un crédito para poder realizar un cheque bancario de una subasta de la que puede que no sea adjudicataria. No sé si hay alguna maniobra para éstos casos, de que el banco te deje un dinero para participar y sino resultas adjudicataria puedas volver a ingresar el cheque sin más en el banco. (Trabajo con el Banco Santander). Supongo que no es posible, que te cobrarían en el mejor de los casos una buena comisión, de todas formas les preguntaré.

    Bueno, que me olvidaré de ésta subasta.

    Saludos.

  3. en respuesta a Nuva12
    -
    #6118
    01/01/17 14:01

    Nuva12, vamos a comenzar año 2.017, así que vamos a llevarnos bien.
    Sino tienes cash, como dice Llauro, no participes.
    Pide el crédito, que puedas pagarlo a largo plazo, que puedas cancelarlo anticipadamente, total o parcialmente sin costes exagerados, que tengas ingresos más que suficientes para ir haciendo frente a las mensualidades, etc y una vez tengas el crédito en tu cuenta corriente y puedas disponer del dinero como te plazca, entonces es cuando debes participar en subasta.

    Ten mucho cuidado con lo que haces, que teniendo cash y siendo tuyo, sin tener que dar explicaciones a nadie, metes unas picias en las subastas que te pueden llevar a la ruina. La subasta es un medio de inversión más complejo de lo que la gente se imagina y hay una dificultad muy a tener en cuenta: los plazos.
    Estos plazos no dependen de ti en absoluto y desde que depositas tu dinero con la esperanza de ganar mucho, hasta el momento en que vas al notario y vendes lo que sea no pasa en ningún caso el año, siendo optimistas, ya que por lo general se va a los 2-3 años. Los márgenes suelen ser en comparación con otro tipo de inversión: bolsa, fondos, letras del tesoro, etc, etc, muy buenos y a veces bestiales, pero debido al descontrol que tienes en los plazos, los cuales no dependen de ti y si de actores múltiples, lo que se pensaba iba a ser un buen negocio se convierte en tu ruína.

    Esto va para todos los que se vayan metiendo en las subastas y no es ninguna broma, a los viejos subasteros no hay nada que decir, ellos ya lo saben y lo han sufrido en sus carnes y bolsillos.

    Saludos.

  4. en respuesta a Llauro
    -
    #6117
    01/01/17 11:55

    Es una subasta que tengo estudiada y me interesa. Si no se puede, pues nada, no entraré; pero, quería estudiar posibilidades.

    Saludos

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    #6114
    01/01/17 11:45

    Feliz any nou a todos.
    Pues no entres.

  6. #6113
    01/01/17 11:20

    Féliz año a todos!

    Tengo una duda. Quiero participar en una subasta de la Seguridad Social, el ligero problemilla es que no tengo cash disponible para poder configurar el cheque bancario. Ése dinero lo tendría fácilmente con un préstamo de los muchos que me ofrece el banco. Pero, pedir un préstamo para hacer un cheque y que tal vez no me adjudique la subasta, me parece una maniobra incierta. Por lo mismo, tampoco veo claro hipotecar alguna propiedad. Cómo lo hariáis vosotros?

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #6112
    30/12/16 11:35

    Pero yo creo que es exagerado, es que de 50 cosas que en principio pueden ser interesantes, que se queden en precio razonable pueden ser 5 si acaso...imafino que tambien influye el saber identificar la subasta idónea pero no sé...

  8. en respuesta a Pecks
    -
    Top 100
    #6111
    30/12/16 07:48

    Esto que decís ha sucedido siempre. Solo que ahora, temporalmente está un poco más extendido y es más exagerado..

    Pero desde siempre la mayoría de las subastas sobrepasaban nuestros cálculos. Por eso, al salir de las subastas era muy normal decir que fulanito de tal ha comprado muy caro o meganito esta vez no sabe donde se ha metido. Pero al final, lo que pasa es que solo uno es el que compra y al resto siempre le parece que ha comprado caro.

  9. en respuesta a cdsioux
    -
    #6110
    30/12/16 00:23

    No eres el único, tranquilo. Yo pienso igual y muchos aquí también lo han visto así. Parece que en este país hay gente con mucho dinero y le gusta tirarlo. O son directamente idiotas.

    A veces hay subastas que acaban con ciertos precios que si les sumas los gastos de inscripción registro, cancelación de cargas, posibles IBI y comunidad (¡¡y las derramas!!, que en ocasiones las hay), posibles altas de suministros, una reforma pequeña o grande (hay que contar con ello y sino hace falta mejor, pero esa gente que puja al límite sin estudiar nada se arriesgan muchísimo), etc.....y si te pones a analizar que puede haber okupas ( "mansos" o "fieras"), inquilinos legales o no y muchas más situaciones imprevistas. Es una locura lo que pujan esos licitadores.

    No soy experto en tasaciones inmobiliarias pero es que hay cosas que son de cajón. Una subasta que vi hace un tiempo, aproximadamente así: tasación 100.000, deuda la mitad. En el mismo edificio una vivienda en venta lleva varios meses y por último estaba en 120.000. Y eso es el precio de anuncio, seguramente alguien va con dinero por delante y negocia bien y no me extrañaría que la consiguiera en 100.000 o menos. Pues la subasta acabó por encima de la tasación, creo que sobre 105.000. A eso súmale todos los gastos, impuestos, imprevistos, etc..... ¡¡¡Y la vas a vender el día del juicio final!!! Vas a perder dinero sí o sí, tanto si es para especular y vender como si es para uso y disfrute propio.

    Y como esa veo muchas. O hay mucho idiota en el portal del BOE o algo hay que se me escapa. Porque quebrar y tener un compinche alguna habrá y saldrá bien, pero que eso sea la norma siempre lo dudo mucho. Y menos con el sistema de pujas de ahora.

  10. #6109
    29/12/16 23:12

    Llevo observando las subastas un mes más o menos y veo que la mayoría de inmuebles en los que se puja, las posturas con las que se cierran las subastas si les sumas los impuestos y demás son precios de calle...lo cual me hace pensar dos cosas, una que el personal no tiene ni idea y le gusta palmar dinero o que están quebrando las subastas para llevarse el inmueble más barato, porque no es normal que en inmuebles que están en las inmobiliarias en por ejemplo 300 poujen 250,o en 100 pujen 80...no se... A lo mejor es que yo no tengo ni idea de valorar inmuebles y se me escapa algo....

  11. en respuesta a Llauro
    -
    #6108
    29/12/16 07:20

    La mayorías pondrán y expondrán sus criterios, análisis, creencias, etc siempre que sea conforme a ley y no podrán imponer a la minoría resoluciones contrarias a ellas.
    En una S,A,, siempre dependiendo de su volumen de negocios, el carácter que tiene es más general y están más enfocadas a integrar a accionistas extraños y desconocidos.
    Las S.L. y las sociedades mercantiles civiles (estas compuestas por dos o más integrantes) son más personales y están diseñadas para llevarlas en ámbitos familiares, allegados y "amigos". Si por lo dicho se te mete un extraño, el control que puede y en la práctica hace de estas sociedades es insoportable y tarde o temprano da al traste con ellas.
    Todas las sociedades mercantiles tienen en la actualidad un control por parte de AEAT muy riguroso, sobre todo referente a la contabilidad en general y en un sector como el inmobiliario has tener sumo cuidado como administras estas sociedades, ya que por la mínima tontería salta el error en la contabilidad y te puede provocar una inspección de la AEAT que te lleva al traste años de sacrificios. Un ejemplo de lo que digo son las retenciones que nos practican los notarios, registradores, abogados, procuradores, alquileres, etc, etc. ya que si se te pasan varios en un año, una tontería como esa, te abren una inspección que sabes como empieza y no sabes como acaba, digan lo que digan.
    La última que tuve, hace ya varios años, les aporte unas 60 escrituas de compra-venta de inmuebles, fotocopiadas en papel, ya que no paraban de molestarme un mes tras otro y todo fue por vender a una UTE una finca en la que la SL mía ganó bastante dinero y la AEAT creía que había ganado más.
    Y es que no se hartan, les des lo que les des.

    Conclusión: el 49% es mucho y el aguantar a un extraño en la administración de una sociedad pequeña no merece el esfuerzo y dedicación que pones para que está prospere en los negocios. Pueden salir a subasta las participaciones sociales porque el socio Juan debe a alguien y no paga y no tiene nada más en su haber personal, pero no el chalé directamente que es de la S.L., ni ninguna mercadería o inmobilizado de la sociedad, sin que esta sea intervenida judicialmente y si es así la SL se va a la caca.

    Saludos.

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #6107
    29/12/16 01:12

    Ojo! Con el derecho preferente de los socios y las mayorías; ver estatutos de esa sociedad.
    Normalmente, con un 51% eres LA MAYORIA, solo habría que cumplir con alguna formalidad.

  13. en respuesta a Orgaz87
    -
    #6106
    28/12/16 15:50

    Aplica/o la lógica: saldrán a subasta las participaciones sociales de la empresa PATRIMONIO F. SL, no todo el 49% o sí, depende de la cuantía en que estés valoradas. La AEAT sacará a subasta una parte o el total hasta cubrir la deuda.
    El chalé en si mismo no debe salir. La administración de una SL, la tienes mientras los socios decidan que la puedes tener. No podrán hacer alzamiento de bienes y el control es muy riguroso, con penas de cárcel, perdiendo tu patrimonio, además te pueden incapacitar para la administración de una sociedad por un tiempo largo.
    Ni a Don José No... ni a ninguno de sus allegados les interesará que un extraño a la familia o al grupo que forman la SL, les imponga la forma de llevarla, estando sometidos a controles externos obligatorios.

    Así que lo que puede suceder es que si es mal administrada salga a liquidación y entonces o la compra alguien, pagando todo, incluidas las deudas o se liquida y vende su patrimonio, incluído el chalé.

    Saludos.

  14. #6105
    28/12/16 12:23

    Buenos días. Una cuestión:
    Embargo de la AEAT por IRPF de 30.000 euros a Don Jose NOpagoImpuestos Amontoro. Este señor no tiene bienes a su nombre ni dinero en las cuentas bancarias. Solo dispone del 49% de las participaciones sociales de PATRIMONIO FAMILIAR SL. Esta sociedad con epígrafe de inversiones inmobiliarias tiene un chalet libre de cargas valorado en 200.000 euros. Dicha sociedad cumple con todas sus obligaciones fiscal.
    ¿Qué puede pasar con el 49% de las participaciones sociales de Don Jose? ¿podría perder de alguna forma el chalet por el embargo de las participaciones? ¿como subastero puede interesar de alguna forma el 49% de dichas participaciones sociales???
    Muchas gracias. Un saludo.

  15. #6104
    27/12/16 20:46

    Hay cosas que no cambian.
    SUB-NE-2016-206506

  16. en respuesta a mfmelo
    -
    #6103
    23/12/16 23:43

    A sus pies Señoría. Feliz Navidad para todos.

  17. en respuesta a Alisios
    -
    #6102
    23/12/16 23:14

    La AEAT lo sabe todo, dicen algunos que hasta el futuro, que cuando un niño va a nacer, sabe cuanto va a tributar durante toda su vida, en que va a trabajar, a la edad que va a morir y si no muere lo matan, dicen los entendidos que es lo más cercano que hay actualmente a la divinidad, que lo consigue todo ¿será verdad?
    Los españoles la llaman AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA, pero en realidad sus siglas significan: ASOCIACIÓN ESTRATERRESTRE AMANTE DE LOS TESOROS DE LOS DEMÁS. ¿Será esto verdad?

    Como organismo recaudador de información, dependiente de al AEAT, y por tanto confidente de esta, está la Sede electrónica del catastro y esta si que sabe donde está y de quien es todo inmueble, finca y ladrillo que se mueve en España, yo diría que en la Galaxia, pero no sé.
    Si entras en su página web: https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA pones la dirección del inmueble con su calle, número, población, etc. y lo más importante te facilitan la referencia catastral, con ella te diriges al RP y te dan una nota simple.
    Si la has utilizado mucho, como yo he hecho, sabes encontrar prácticamente todo.
    Prueba a ver como te va.

    Saludos y los ayuntamientos también saben bastante, porque todo inmueble ha de pagar el IBI, para ello has de hacerte amigo de la alcaldesa.

  18. en respuesta a mfmelo
    -
    #6101
    23/12/16 22:17

    Gracias mfmelo, como siempre dando clases magistrales, son impagables todas tus aportaciones, y no lo digo para regalarte los oídos.
    Alguien sabe como se puede localizar los datos de una finca registral, sin que tengas datos de la propiedad,ni daos registrales ni datos catastrales. Los únicos datos con los que cuento es la dirección.
    Te cuento porque te lo pregunto, actualmente hay muchas viviendas y promociones que quedaron abandonadas sin terminar, hace años que se ejecutaron y deben ser en su mayoría propiedad de los bancos, que la tienen en el olvido. Puede ser una buena oportunidad comprar al banco alguna de estas promociones o viviendas y terminarlas, pero primero hay que avergiguar a qué entidad dirigirse.
    Un saludo y gracias.

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