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El retracto. Tan cerca, tan lejos

A los tribunales hay que acudir como a la guerra, armado con las armas más mortíferas y lo mejor acompañado posible. No vale con contratar a ese cuñado que acabó la carrera de Derecho en siete años o dejarse asesorar por el vecino espabilado que conoce a uno que le dijo que tal abogado era muy bueno.

De los juzgados se sale feliz o destruido, y la diferencia puede radicar simplemente en la persona a la que le hayas encargado tu defensa.

Y Jotaerre es de los buenos.

Por eso, cuando me dijo que aceptaba mi invitación a redactar un post de invitado mi alegría fue inmensa. Y además también estoy encantado de que el asunto vaya sobre el derecho de retracto, un asunto delicado sobre el que se puede meter la pata con bastante facilidad.

Para este blog es un lujo contar con alguien como él.

 

POST DE INVITADO DE JOTAERRE

Invitado/instigado por Tristán, publico este post, que podría considerarse “interactivo” porque no cuenta batallitas pasadas, sino dos que aún están librándose en sendos juzgados.

Y el título alude, no a los diversos plazos según el tipo de retracto, ni a los 3 meses catalanes que tiene el copropietario frente a los 9 días del resto, sino a las trampas ocultas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21.01.2014, que pueden alejar la posibilidad de ejercer ese derecho, cuando creíamos tenerlo tan sencillo y cercano.

Recordemos que esa sentencia empieza por confirmar la doctrina de que el inicio del plazo ("dies a quo", en términos legales, y pido disculpas anticipadas si, por deformación profesional, el post resulta demasiado técnico) para retractar es, como mínimo, desde la consumación de la transmisión, esto es, desde el decreto de adjudicación. Pero, a continuación, abre la posibilidad a que se pueda instar el retracto antes, en cuanto se conozcan todas las circunstancias del resultado de una subasta.

En ese caso concreto fallado por el TS, era desde que se conoció la mejora de postura por tercero, pero sería lógicamente aplicable también a cuando se dicta decreto de remate, se haya pagado el precio o aún no, pues el argumento clave es la "justificada creencia (luego confirmada)" de que la adjudicación se producirá.

Pues, bien, lo que os planteo es el seguimiento de dos recientes retractos, en los que las demandas hacen, a mi modesto entender, una interpretación errónea de esa facultad que reconoce la STS.

 

Primer ejemplo: recurso en la Seguridad Social + retracto ante el juzgado

El primero parte de una subasta de la Seguridad Social, tras la cual el supuesto inquilino recurrió el acta de aprobación e instó el retracto ante ese organismo (la Seguridad Social) en base a un supuesto contrato de arrendamiento. Pero simultáneamente también presentó la demanda judicial de retracto contra el adjudicatario provisional y contra la Seguridad Social.

Por tanto, si aplicáramos la famosa sentencia mencionada del Tribunal Supremo, la demanda judicial sería correcta pues ya se conoce el resultado de la subasta, pero entonces...

¿dónde queda esa "justificada creencia (luego confirmada)" de que el adjudicatario lo será?

 

Segundo ejemplo: retracto ante el juzgado ejecutante

En el segundo, la actora instó el retracto, también tras la aprobación del remate y al amparo precisamente de la citada sentencia del Tribunal Supremo, pero ante el propio Juzgado ejecutante (práctica que, aunque algunos apliquen, en rigor no es la legal, porque para eso se denomina "juicio de retracto").

Ese Juzgado rechazó la petición, remitiendo al juicio correspondiente, pero, entonces, para la demanda en forma la actora decidió esperar al decreto de adjudicación, 3 meses y medio después de la aprobación del remate.

En este caso, pues, la retractante se amparó primero en la facultad que reconoce la repetida STS para su primera "demanda", y luego en la doctrina general de la misma para la segunda, arriesgándose a perderla por caducidad, ¿cómo lo veis?.

 

Y de postre

Y, por si os ha parecido demasiado corto el post, o sencillas las cuestiones planteadas, os dejo, a modo de “bonus tracks”, unas cuantas más que se discuten:

a/ ¿podría suspenderse la demanda judicial de retracto porque existe un recurso administrativo previo ante la Seguridad Social?

b/ ¿sigue corriendo el plazo de caducidad si una demanda se presenta ante el Juzgado incompetente?

c/ ¿conlleva derecho a retracto un arrendamiento de “explotación”, como el de subarriendo de pisos de vacaciones por cuenta del propietario, por ejemplo?

d/ ¿en el supuesto de que, según la LAU aplicable, el arrendamiento se extinga con la enajenación en subasta, cabría aún retracto?

e/ ¿puede pedirse una medida cautelar (que exige “apariencia de buen derecho”) si, según la LAU aplicable, el arrendamiento se entiende extinguido con la enajenación en subasta?

f/ y, finalmente, la más compleja de todas, suscitada por esa sentencia del Tribunal Supremo: ¿si, como ésta permite, se presenta la demanda de retracto antes de la adjudicación, es válida porque se entiende que aún no está extinguido el arrendamiento, al no haberse producido aún la enajenación en subasta que exige la LAU?

(Recordemos que esa STS resolvía un caso en que el contrato se extinguía por transcurso de su plazo, en el periodo que mediaba entre la subasta y demanda de retracto, y el decreto de adjudicación)

Son, de hecho, preguntas retóricas, que simplemente confirman mi tesis de que un retracto puede no ser tan sencillo como aparenta.

Por eso, cuando se recibe una demanda de más de 5-10 hojas (documentos, incluidos), lagarto, lagarto… poco claro debe tenerlo la parte retractante.

 

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  1. #40
    13/10/17 09:13

    Bueno, hasta dentro de poco no podré actualizar la información sobre el primero de los retractos, porque ya tuvo lugar la audiencia previa pero no puedo dar pistas a la actora de cara al inminente juicio, por si acaso...

    Y del segundo caso, lo gracioso, y ejemplarizante, es cómo el cliente me acabó contratando: me hizo la típica consulta para que le confirmara lo que ya le había dicho su abogado (que la inquilina tenía derecho a retracto), y cuando le informé de mis honorarios le pareció casi ofensivo que cobrara por ello, así que lo mandé elegantemente a la m..., no sin adelantarle que mi opinión habría sido la contraria.

    Lo recuerdo, porque ayer mismo (qué casualidad, casi siempre en festivo y a cualquier hora -claro, la gente tiene su trabajo entre semana, no sé porqué piensan que yo no-, pese a lo cual suelo contestar al poco rato) me llegaron otras dos consultas: una acababa con un respetuoso "Dígame también por favor cuánto me cobra por mirar la documentación y los trámites que considera necesarios para hacerle el pago a la mayor brevedad posible", y ya está todo estudiado, y resuelto/enfocado.

    Y la otra era lo contrario, y por éso copio el inicio y la respuesta final tras informarle de mis honorarios, para que sirva de aviso a navegantes, ABSTÉNGANSE LOS QUE SOLO QUIEREN QUE LES DEDIQUE MI TIEMPO COMO SI NO TUVIERA OTRA COSA QUE HACER:

    "...he observado que tu ejerces como abogado y eres especialista en derecho civil y en especial proindivisos, condominios, etc., por ese motivo me pongo en contacto contigo..."
    (Le seguía una larga parrafada, con 6 preguntas)
    "...el caso es bastante común y lo que te solicito te puede aportar a corto plazo trabajo, de lo contrario, sabes que hay múltiples profesionales que acceden a este servicio gratuito en vistas a seguir un proceso que puede aportar beneficios para ambos."

    Pues éso, pues muy bien, pues adéu, a mí con zanahorias...

    Saludos,

    PS: Por cierto, en este segundo caso, el consultante también va desencaminado.

  2. #39
    27/09/17 17:02

    Venga, mis respuestas/opiniones a las preguntas, ante el pánico escénico provocado por lo técnico de mi post, como ya avisé:

    a/¿podría suspenderse la demanda judicial de retracto porque existe un recurso administrativo previo ante la Seguridad Social?
    En temas administrativos no existe la prejudicialidad, solo puede pedirla la parte actora o de mutuo acuerdo.

    b/¿sigue corriendo el plazo de caducidad si una demanda se presenta ante el Juzgado incompetente?
    No si es incompetente territorialmente, ya que la LEC obliga al Juzgado a remitir la demanda al Juzgado correcto, quedando suspendido por tanto el plazo. Sí, si hay incompetencia objetiva (verbal por ordinario, penal por civil, etc...) o funcional (ante instancia equivocada).

    c/¿conlleva derecho a retracto un arrendamiento de “explotación”, como el de subarriendo de pisos de vacaciones por cuenta del propietario, por ejemplo?
    No, porque así lo tiene dicho el Supremo.

    d/¿en el supuesto de que, según la LAU aplicable, el arrendamiento se extinga con la enajenación en subasta, cabría aún retracto?
    Se entiende que no.

    e/¿puede pedirse una medida cautelar (que exige “apariencia de buen derecho”) si, según la LAU aplicable, el arrendamiento se entiende extinguido con la enajenación en subasta?
    No debería.

    f/y, finalmente, la más compleja de todas, suscitada por esa sentencia del Tribunal Supremo: ¿si, como ésta permite, se presenta la demanda de retracto antes de la adjudicación, es válida porque se entiende que aún no está extinguido el arrendamiento, al no haberse producido aún la enajenación en subasta que exige la LAU?
    Tampoco debería, ya está explicado en los comentarios.

    Saludos,

  3. en respuesta a Daniel G
    -
    #38
    18/09/17 18:55

    Hola, Daniel, perfectamente entendido y explicado, tienes madera de abogado.

  4. en respuesta a Nuva12
    -
    #36
    18/09/17 15:23

    Hola Nuva. Creo que la clave radica en que si el inquilino, tiene esa "justificada creencia" en que el adjudicatario provisional va ha resultar el adjudicatario definitivo, para utilizar el retracto antes del decreto de adjudicación en las condiciones del adjudicatario provisional (tiene que ejercer el derecho antes, pues una vez dictaminado el decreto, se extingue el contrato y pierde el derecho), entones esa justificada creencia, también sirve para interpretar que la venta ya se considera realizada, y extinguido por tanto el contrato.
    Eso es lo que yo entiendo de todo esto.

    PD. Ni soy abogado ni entiendo sus tecnicismos, pero he de decir que me encanta ese mundo. (de hecho, si me va bien con el curso y consigo rentabilidades, entraré a la facultad)

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    #35
    18/09/17 10:08

    ¿? Éso es justo lo contrario de lo que he dicho, pero, ejercerlo, lo pueden intentar si quieren y entonces tendrás que hacer valer la LAU y esa STS.

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #34
    18/09/17 09:49

    Jotaerre, entonces lo de que no te pueden ejercer el retracto con contratos posteriores al 2013 es papel mojado? Ahora vienen, te lo ejercen antes del decreto de adjudicación y santas pascuas.

  7. en respuesta a Nuva12
    -
    #33
    18/09/17 08:41

    Hola, Nuva, de hecho, Tristán dejó su respuesta a d) en puntos suspensivos, como recuerda al contestar la f), porque es la pregunta más abierta: no existe aún adjudicación, luego no se extinguiría el contrato (y cabría, por tanto, retracto), pero, si se ejercita el retracto antes es porque, como dice la STS, el inquilino tiene la "justificada creencia (luego confirmada)" de que se producirá la adjudicación.
    Parece un círculo vicioso, o pez que se muerde la cola, pero lo más lógico sería pensar que, si consideras ya adjudicatario definitivo al provisional, entonces asumes todas las consecuencias, incluida la de que el contrato se extingue en ese momento, sin necesidad de que la adjudicación se "oficialice" con el decreto.
    Saludos,

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #32
    18/09/17 08:14

    Tristán no entiendo tu respuesta d). Ahora que estábamos tranquilos de que no cabía retracto en viviendas que tuvieran un contrato de alquiler no inscrito posterior al 2013.
    Qué más dá que ejerzan el retracto antes del decreto de adjudicación? Si no tienen derecho no lo tienen, ni antes ni después. O ahora sí?

  9. #31
    15/09/17 13:18

    Bueno, pues ya puedo dar un dato más: desestimada la medida cautelar (con costas), simplemente por no haberse demostrado la intención de vender, sin necesidad de entrar en si cabe o no derecho de retracto.

  10. en respuesta a cdsioux
    -
    #30
    15/09/17 12:26

    Hola, cdsioux, posible, pero harto improbable, salvo que el comprador sea tonto o un temerario, porque lógicamente habrá visto que el piso está arrendado, o existe copropietario, es decir, potenciales retractantes.
    Saludos,

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #29
    15/09/17 12:07

    Bueno y si después el retractante quiere reclamar la diferencia entre la adjudicación y la reventa, quien dice que esa reventa no sea muy superior a lo declarado realmente....Adjudicación 100k, reventa 200k reales, registro o declaración de 150k....El adjudicatario podría llevarse 50k en B y santas pascuas....

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #28
    15/09/17 11:03

    Bueno, faltaría aportar algún indicio de que se tiene intención de revender (en caso de subasta, que el adjudicatario sea un subastero, por ejemplo), pero yo tampoco tendría inconveniente en recomendarle al cliente aceptar esa cautelar, incluso si se hubiera adoptado "inaudita parte", es decir, sin trámite de vista previa, como sí ha sido en el caso que expongo, precisamente porque SSª no vió claro que se cumplieran los requisitos, veremos qué resuelve ahora...

  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #27
    15/09/17 10:48

    A ver, es obvio que en tu caso el retractante no la tiene porque todo indica que va a perder el retracto. Pero si el arrendamiento fuera real y él hubiera hecho bien las cosas yo creo que no tendría problemas en conseguirlo.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #26
    15/09/17 10:32

    Ya te digo yo que no existe tal artículo. Sería una prueba de mala fe que reforzaría la demanda posterior por la diferencia de precios.
    Pero preciamente para éso está la medida cautelar, solo que no es automática, sino que debe justificarse que uno tiene "apariencia de buen derecho", es decir, que tiene altas probabilidades de ganar el juicio.

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #25
    15/09/17 10:19

    No tiene nada que ver aquello de FCalvo con lo que ahora tenemos sobre la mesa. En aquella ocasión FCalvo vendió antes de haber inscrito y por lo tanto antes de que comenzara a correr el plazo de 9 días. En aquel caso el copropietario todavía NO había ejercido su derecho de retracto.

    Sin embargo, en este caso que ahora nos ocupa, lo que se nos está diciendo es que en plena discusión judicial sobre si el inquilino tiene ese derecho o no lo tiene (que yo creo que no lo tiene porque lo ha organizado todo muy mal), el adjudicatario, sin encomendarse a Dios ni al Diablo, puede vender el bien y seguir tan tranquilo con su vida sin temor a las consecuencias.

    Bien, puede ser que sea así. Pero me cuesta creerlo. A mi no me gusta jugármela con la ley. Soy súper legalista y solo me atrevo a llegar al límite en asuntos tributarios. Pero procuro nunca pasar ese límite. Pues en este caso que estamos discutiendo, con un inquilino que hubiera presentado una demanda de retracto contra mi, lo último que se me ocurriría sería vender el piso a un tercero.

    ¿Existe algún artículo específico que lo prohíba? Lo desconozco, pero algo me dice que eso puede ser un pedazo de lío.

  16. en respuesta a Locomotoro
    -
    #24
    15/09/17 09:37

    Hola, Locomotoro, la medida la han pedido, pero la LEC no permite una cautelar porque sí, ha de justificarse el riesgo, y además la razón en el fondo, al menos en apariencia.
    Saludos,

  17. en respuesta a Merlin1
    -
    #23
    15/09/17 08:53

    Buenos días, Merlin1, éso es lo que le contesté a Tristán: que puede revenderse (porque, repito, si el legislador hubiera querido, habría prohibido la reventa durante el plazo para retractar, así de fácil), y luego reclamar la diferencia al revendedor, claro. Una cuestión puramente civil, nada penal.
    Saludos,

  18. en respuesta a Jotaerre
    -
    #22
    15/09/17 07:59

    Buenos días

    La idea de realizar la compraventa (en este caso de un proindiviso) durante el periodo de retracto ya la aportó F.Calvo en el post:

    https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/374712-relato-practico-mas-indivisas

    Según este post, con un certificado de la Seguridad Social donde constaba que era adjudicatario, hizo escritura de compraventa ante notario con un tercero (de buena fe).

    Según argumentaba F.Calvo (o según creo yo entender de la lectura del post), el importe del retracto a solicitar al retrayente era el de la reventa y no el de la adjudicación de la Seguridad Social, si bien hay comentarios en dicho post que ponen en duda esta conclusión.

    Por analogía con el caso del derecho del inquilino aquí expuesto, en ese caso también el retrayente tendría derecho a repetir contra el adjudicatario de la subasta de la Seguridad Social por la diferencia entre los importes de la reventa y el importe de la adjudicación original. ¿No es así, Jotaerre? De no ser así, el derecho de retracto quedaría, si no impedido, si dificultado por posibles transmisiones posteriores.

    Un saludo y gracias a todos por compartir vuestra sabiduría.

  19. Nuevo
    #21
    15/09/17 00:55

    Si no se anota la demanda de retracto el lío puede ser importante. Si el abogado no informa a su cliente de las consecuencias de prescindir de tal medida cautelar, incurre en responsabilidad profesional. Es mi opinión.
    Saludos.


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