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El retracto. Tan cerca, tan lejos

A los tribunales hay que acudir como a la guerra, armado con las armas más mortíferas y lo mejor acompañado posible. No vale con contratar a ese cuñado que acabó la carrera de Derecho en siete años o dejarse asesorar por el vecino espabilado que conoce a uno que le dijo que tal abogado era muy bueno.

De los juzgados se sale feliz o destruido, y la diferencia puede radicar simplemente en la persona a la que le hayas encargado tu defensa.

Y Jotaerre es de los buenos.

Por eso, cuando me dijo que aceptaba mi invitación a redactar un post de invitado mi alegría fue inmensa. Y además también estoy encantado de que el asunto vaya sobre el derecho de retracto, un asunto delicado sobre el que se puede meter la pata con bastante facilidad.

Para este blog es un lujo contar con alguien como él.

 

POST DE INVITADO DE JOTAERRE

Invitado/instigado por Tristán, publico este post, que podría considerarse “interactivo” porque no cuenta batallitas pasadas, sino dos que aún están librándose en sendos juzgados.

Y el título alude, no a los diversos plazos según el tipo de retracto, ni a los 3 meses catalanes que tiene el copropietario frente a los 9 días del resto, sino a las trampas ocultas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21.01.2014, que pueden alejar la posibilidad de ejercer ese derecho, cuando creíamos tenerlo tan sencillo y cercano.

Recordemos que esa sentencia empieza por confirmar la doctrina de que el inicio del plazo ("dies a quo", en términos legales, y pido disculpas anticipadas si, por deformación profesional, el post resulta demasiado técnico) para retractar es, como mínimo, desde la consumación de la transmisión, esto es, desde el decreto de adjudicación. Pero, a continuación, abre la posibilidad a que se pueda instar el retracto antes, en cuanto se conozcan todas las circunstancias del resultado de una subasta.

En ese caso concreto fallado por el TS, era desde que se conoció la mejora de postura por tercero, pero sería lógicamente aplicable también a cuando se dicta decreto de remate, se haya pagado el precio o aún no, pues el argumento clave es la "justificada creencia (luego confirmada)" de que la adjudicación se producirá.

Pues, bien, lo que os planteo es el seguimiento de dos recientes retractos, en los que las demandas hacen, a mi modesto entender, una interpretación errónea de esa facultad que reconoce la STS.

 

Primer ejemplo: recurso en la Seguridad Social + retracto ante el juzgado

El primero parte de una subasta de la Seguridad Social, tras la cual el supuesto inquilino recurrió el acta de aprobación e instó el retracto ante ese organismo (la Seguridad Social) en base a un supuesto contrato de arrendamiento. Pero simultáneamente también presentó la demanda judicial de retracto contra el adjudicatario provisional y contra la Seguridad Social.

Por tanto, si aplicáramos la famosa sentencia mencionada del Tribunal Supremo, la demanda judicial sería correcta pues ya se conoce el resultado de la subasta, pero entonces...

¿dónde queda esa "justificada creencia (luego confirmada)" de que el adjudicatario lo será?

 

Segundo ejemplo: retracto ante el juzgado ejecutante

En el segundo, la actora instó el retracto, también tras la aprobación del remate y al amparo precisamente de la citada sentencia del Tribunal Supremo, pero ante el propio Juzgado ejecutante (práctica que, aunque algunos apliquen, en rigor no es la legal, porque para eso se denomina "juicio de retracto").

Ese Juzgado rechazó la petición, remitiendo al juicio correspondiente, pero, entonces, para la demanda en forma la actora decidió esperar al decreto de adjudicación, 3 meses y medio después de la aprobación del remate.

En este caso, pues, la retractante se amparó primero en la facultad que reconoce la repetida STS para su primera "demanda", y luego en la doctrina general de la misma para la segunda, arriesgándose a perderla por caducidad, ¿cómo lo veis?.

 

Y de postre

Y, por si os ha parecido demasiado corto el post, o sencillas las cuestiones planteadas, os dejo, a modo de “bonus tracks”, unas cuantas más que se discuten:

a/ ¿podría suspenderse la demanda judicial de retracto porque existe un recurso administrativo previo ante la Seguridad Social?

b/ ¿sigue corriendo el plazo de caducidad si una demanda se presenta ante el Juzgado incompetente?

c/ ¿conlleva derecho a retracto un arrendamiento de “explotación”, como el de subarriendo de pisos de vacaciones por cuenta del propietario, por ejemplo?

d/ ¿en el supuesto de que, según la LAU aplicable, el arrendamiento se extinga con la enajenación en subasta, cabría aún retracto?

e/ ¿puede pedirse una medida cautelar (que exige “apariencia de buen derecho”) si, según la LAU aplicable, el arrendamiento se entiende extinguido con la enajenación en subasta?

f/ y, finalmente, la más compleja de todas, suscitada por esa sentencia del Tribunal Supremo: ¿si, como ésta permite, se presenta la demanda de retracto antes de la adjudicación, es válida porque se entiende que aún no está extinguido el arrendamiento, al no haberse producido aún la enajenación en subasta que exige la LAU?

(Recordemos que esa STS resolvía un caso en que el contrato se extinguía por transcurso de su plazo, en el periodo que mediaba entre la subasta y demanda de retracto, y el decreto de adjudicación)

Son, de hecho, preguntas retóricas, que simplemente confirman mi tesis de que un retracto puede no ser tan sencillo como aparenta.

Por eso, cuando se recibe una demanda de más de 5-10 hojas (documentos, incluidos), lagarto, lagarto… poco claro debe tenerlo la parte retractante.

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #80
    24/07/18 10:58

    Sí, sí, ya se que generalmente no le hacen ingresar depósito al mejorante, pero en este caso deberían haber tomado esa precaución dado que su oferta está en el aire por haberla condicionado a conocer previamente el importe de las costas.

  2. en respuesta a Managa
    -
    #79
    24/07/18 10:52

    Hola, Managa, coincido con Tristán en que aún está a tiempo, PERO se podría haber evitado ese riesgo, porque el escrito no sirve de nada y sí, por contra, podría habérsele girado en su contra (precisamente, la STS admite el retracto "en la justificada creencia, luego confirmada, de que el tercero pagará).
    Se salva de ese error evitable la falta de concreción del importe, pero no descarto que le puedan buscar las cosquillas en un pleito (porque el importe mínimo, la postura mejorada, sí se conoce, por ejemplo).

    Pero discrepo de Tristán en que no pueda ofrecerse así (de hecho, no condiciona nada, solo pide el cálculo), aunque no se deba (el 670.4 admite interpretaciones, como no superar la mejor postura), y también en que deba exigirse depósito al tercero, porque la LEC no lo dice.

    Saludos,

  3. en respuesta a Managa
    -
    Top 100
    #78
    24/07/18 10:18

    Según lo entiendo yo todavía no se ha producido la transmisión, por lo que el retracto no tiene razón de ser. El inquilino deberá esperar a ver el precio definitivo antes de tomar una decisión. Aunque está bien que tome posiciones.

    Y otra cosa, alucino que el LAJ le haya permitido al mejorante pedir que se calculen las costas antes de decidir si mejora o no mejora. La cosa no va así. El mejorante debe ofrecer una cantidad determinada o bien manifestar que ofrece la cantidad que sea suficiente para la completa satisfacción del acreedor, sea esta la que sea. Entonces el LAJ debería haberle impuesto ingresar el depósito. Y así, más tarde, fuera cual fuera la cantidad resultante el mejorante se vería obligado a rematar o a perder el depósito.

  4. #77
    23/07/18 17:32

    Buenas tardes, aunque venga un poco tarde al hijo de esta interesante intervención de JOTAERRE y TRISTAN EL SUBASTERO y de los comentarios que se aportan, me gustaría poder contar con vuestra opición en una duda que me surge respecto de un caso particular, similar al de la SSTS 21.01.2014 pero a su vez con diferentes matices.

    Así, existiendo arrendatarios en el inmueble arrendado, la subasta finaliza con postura inferior al 70% por lo que el ejecutado presenta tercero que mejora postura conforme al 670.4 LEC.

    En este escrito el 3º que mejora se limita a manifestar “que se presenta como esta figura por el importe de deuda total incluido intereses y costas a lo que solicita que el ejecutante calcule su minuta de intereses y costas”.

    Entre tanto ocurre este trámite de aprobación de intereses (pasan 2 años y aun está en dicha fase) el arrendatario presenta escrito manifestando su voluntad de ejercer el retracto arrendaticio (ciertamente, como ya aventuraba Jotaerre, este no es el rigor legal, si bien se hizo a los efectos de que el juzgado tomase contacto de la situación).

    A día de hoy, pendientes de aprobación definitiva de costas e intereses, NO ESTÁ COMPLETAMENTE DETERMINADA LA DEUDA, NO EXISTE CONSINACIÓN DE IMPORTE ALGUNO POR PARTE DEL 3º QUE MEJORÓ LA POSTURA, que garantice que incluso va a consumar finalmente la postura anunciada (que lo ingrese realmente y no se desista) entiendo que no se ha producido el supuesto que analiza la STS 21.01.2014 y en consecuencia, la mera presentacion del escrito que presenta al 3º que ha mejorado la postura no puede entenderse EN ESTE CASO como dies a quo del computo del plazo del retracto arrendaticio puesto que los arrendatarios aun no tienen INFORMACIÓN INTEGRA SUFICIENTE DE LAS CONDICIONES EN QUE PUEDE EJERCER EL RETRACTO (como manifiesta el TS) ni si realmente el tercero va a acabar ejerciendo/depositando el dinero.

    Me gustaría saber vuestra opinión y si realmente estoy en la posición correcta.

    Machísimas gracias por vuestra ilustración y compartir vuestra sabiduría.

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #76
    04/07/18 08:38

    Ya de paso, me respondo a mí mismo: han apelado con el argumento de que el anterior 13 LAU distinguía entre contratos de 5 años (se extinguía pasado ese plazo) y los pactados por plazo superior (dependía se si inscrito, o conocimento), pero no aclaraba qué sucedía en la prórroga del de 5.
    Pero la respuesta es muy obvia: no tendría sentido que uno de 10 años no inscrito se extinguiera al 6° año, y uno de 5 no lo hiciera al llegar a la 6a anualidad por prórroga.
    Simplemente, en ambos casos se garantizan 5 años, como la AP de Bcn recuerda citando la misma Sentencia de la AP de Madrid que mi Jueza.
    (Y hace tiempo hice una consulta a una web de colegas "especializados" y me contestaron lo contrario...).
    Saludos,

  6. #75
    04/07/18 08:18

    Buenas, dos nuevos posibles pleitos de retracto el mismo día, uno de arrendatario "de industria" (lo tiene claro el colega actor, por no haberse ilustrado, aquí, por ejemplo: no sujeto a la LAU sino al CCivil, que no lo contempla), y otro de copropietario, que ya veremos...
    Seguiremos informando, saludos,

  7. #74
    17/04/18 04:19

    Actualizo la información, para los lectores más recalcitrantes:
    Ganado el segundo caso, simplemente en aplicación del art. 13 LAU vigente a 2009 (habían pasado 5 años de contrato), con lo cual tampoco ha hecho falta entrar en la posible caducidad tras intentar el retracto antes de la adjudicación.
    Saludos,

  8. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    #73
    16/02/18 08:19

    Bueno, ya sabes que nuestra máxima es, primero, tener la razón, y luego, saber demostrarla. A lo que, desgraciadamente por cómo es la ley y son nuestros Tribunales, siempre hay que decirle al cliente que, además, añada una gran dosis de paciencia...
    Y lo que ayuda a tenerla, a veces, es que del pleito puede salir, además de ganador, sin costes e incluso con algún extra si las costas ganadas son atractivas y se pueden cobrar (lo que, por ejemplo, me ha sucedido en el primer retracto del mensaje).
    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #72
    16/02/18 07:41

    Magnífica sentencia. Me la he leído dos veces. El problema del asunto que planteas es que como no existen filtros sobre el fondo del asunto en el momento de la admisión a trámite de la demanda, pues la van a admitir y el cliente va a estar mareado un tiempo.

  10. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    #71
    16/02/18 07:16

    Desde luego, una subasta con demasiados frentes abiertos, incluyendo una deuda irrisoria, como para ni siquiera plantéarsela... pero parece que luchada, porque acabó pasadas las 22h y con una adjudicación final ganada por el famoso céntimo, 16.000,01,-€.

    Y, ya que reflotas este hilo, aprovecho para comentar que a un cliente le pende la amenaza de un retracto arrendaticio sobre el usufructo que se ha adjudicado. Lo cual, como parece evidente que no cabe (basta leer que el 25 LAU habla de "en caso de venta de la VIVIENDA" = de la plena o nuda propiedad; o saber que solo la legislación catalana permite el retracto del nudo propietario sobre el usufructo, así que ni hablar de un inquilino), aparte de la posible extinción del contrato por la subasta, pues no tiene apenas jurisprudencia.
    La más remota parece ser una STS de 1953, nada menos, así que hace poco tuve el placer de encontrarla referenciada (antes de planteárme acudir a los míticos tochos de Aranzadi que aún suelen exponerse de fondo en las entrevistas a abogados) en una también antigua pero más reciente, de 1.998, que en cuanto Tristán recupere el ritmo añadiré al curso:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=1442533&links=&optimize=20050526&publicinterface=true

  11. #70
    15/02/18 20:25

    80122 Está activa. La madre copropietaria está comparecida como tercero con procurador. Muy probablemente retraiga. Los depósitos van a estar mareados unos cuantos meses...

  12. en respuesta a Jotaerre
    -
    #69
    18/01/18 19:16

    Corto, corto

  13. en respuesta a mfmelo
    -
    #68
    18/01/18 15:04

    Recibido, aguardo instrucciones para atacar. Corto y cambio.

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #67
    18/01/18 13:31

    A Jotaerre:
    A vueltas con el 670.4
    El de Canarias me fue admintido el escrito que hicimos y me aprobaron remate (por teléfono) les hice el ingreso hace unos tres meses y aún no me han aprobado nada en papel.

    Pero es que esta semana he llamado a otro juzgado, despúes de más de un año donde la parte ejecutante pide la adjudicación de la vivienda habitual de los demandados por su reclamación actual, la reclamación que hicieron y pusieron en edicto la cubrí sobradamente, así que si siguen con el empeño te tendré preparada la documentación para oponernos.

    ¡¡Que cursillo sobre leyes les hace falta a los LAJ!!.

    Saludos.

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    #66
    17/01/18 19:06

    JR, ya hay sentencia. Han estimado la demanda de retracto. Me lo esperaba. Un despropósito. Apelo y seguimos. Si quieres documentación, encantado te la paso por correo electrónico. Abrazo!

  16. #65
    12/01/18 09:48

    Doctores tiene la Iglesia... pero que uno en Derecho, socio titular de un despacho con varias sedes y 30 abogados (que lleva un retracto antes mío, porque es el bufete del banco que debe avalar la operación, lo que comprendo) firme una demanda que debe haber redactado el último de esos 30, contra el adjudicatario Y CONTRA EL EX PROPIETARIO, clama al cielo...
    Suerte que es un borrador, porque las consecuencias para mis ex-clientes podrían ser muy graves: condena en las costas del ex propietario, por falta de legitimación pasiva (STS 27.06.00, por ejemplo, colega).
    Y no me extiendo en que ni se da la dirección de los codemandados, porque sería un defecto subsanable e inocuo.
    Saludos,

  17. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    #64
    09/01/18 21:27

    Pues mucha suerte, y ya nos comentarás la sentencia (quizás incluso te pida copia por privado), porque espero que aplique lo comentado: que, si ejercitas el retracto antes de la adjudicación (y, en este caso, ante un Juzgado sin competencia objetiva, además), no puedes volverlo a plantear tras la misma si ha pasado el plazo de caducidad, por la doctrina de los actos propios.
    Desde luego, llegará antes que la de mi segundo caso, porque el juicio es a finales de marzo...

    Saludos,

  18. en respuesta a Jotaerre
    -
    #63
    09/01/18 20:00

    Celebrada hoy la audiencia previa y visto para sentencia (cuestión jurídica)... seguimos.

  19. #62
    31/10/17 15:59

    Y, bueno, pues ya tenemos la primera Sentencia, la de la subasta de la SSocial, desestimando el retracto como esperábamos.
    Los argumentos son muy sencillos: aparte de descartar (por obvio) que la SSocial pueda ser demandada en un juicio de retracto, SSª no se complica la vida (es de los prácticos, y ya nos está bien: si hay un argumento contundente, pasa de estudiar el resto), afirma que podía demandarse al adjudicatario provisional (es decir, niega mi teoría de la "justificada creencia"), pero confirma que un arrendamiento de industria o explotación no tiene derecho de retracto.
    El fundamento es esta STS de 25.03.11, que cita la anterior y más completa del 2009 que alegamos:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=5935870&links=&optimize=20110428&publicinterface=true

    Saludos,

  20. #61
    26/10/17 15:25

    Es parte del juego, no vale la pena coger bajones.

    Aprovecho para actualizar la información del primer retracto, ya que hoy ha sido el juicio y estamos solo pendientes de Sentencia:

    En la audiencia previa, el letrado actor reconoció que la decisión de la SSocial de rechazar el retracto ya era firme, pero no desistió de su demanda frente a ella, para pasmo de todos.
    Pero, como el Juez consideró que las cuestiones de legitimación son de fondo y hay que resolverlas en Sentencia (tema aún no resuelto por el TS), pues ahí estaba hoy la letrada de la SSocial generando costas evitables...


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